ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[750: eマンションさん]

登録もまだなのに必死でこのマンション上げるひとはどういうお立場？

[751: 匿名さん]

ザが付いてるから高級路線なのかな？

[752: 匿名さん]

>>751
これまでの地所系譜をみるとザがついたら高級路線ですよね。
少なくともこのエリアでは地所の名に恥じないレベルでの意気込みだと
期待したいですねぇ。

でも同時に無意味に高いのもいらないですね。エリアにみあった安い価格での
住宅を求めます。

[753: 751]

>>752 匿名さん

詳しくありがとうございます

[754: 匿名さん]

地元民を対象にするなら2000万円は安くしないと駄目だし、この価格は端から地元民は相手にしてないね。
広範囲から集める自信があるのだろう。

[755: 匿名さん]

>>748 匿名さん
志茂エリア？で新築だけを検討する人のみの掲示板ではないですよ。

赤羽駅徒歩圏の中古マンションとは比較するでしょう。
中古とは言え、価格と立地次第ではそちらのほうが有利な場合も多いと言うか私は完全に赤羽駅徒歩圏の中古メインで探しつつ、赤羽駅を使えそうな(妥協できそうな)新築を探す感じですね。

この規模だと地元の人だけで完売は無理でしょう。どこまでエリア外の人を惹きつけるかというと…やはり赤羽エリアの近さ等はかなり重要かと思います。

[756: 匿名さん]

754さん
一戸あたりで原価を推測すると、土地代が1650万、
建物は共用部分の面積が不明なので推測になりますが
占有部分72平米共用部分20平米と仮定し、建設費の
単価１平米を25万としても一戸あたりで92*25=2300万で
土地代と会わせて3950万です。
これに設計施工管理宣伝費用利益の合計を20%入れると計4937.5万円です。
最多価格帯4900万は頑張った値段だと思います。
ちなみに土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されています。

[757: 匿名さん]

>>756
具体的な数字や考察ありがとうございます。とても参考になりますし客観的な数字からの
検討情報としてとても有益です。

個人的に思う話ですが水害、地盤軟弱、赤羽から遠いとか批判だけの投稿をされる方が
一部いらっしゃるようですがそういうのって検討っていうんですかね？ってのが不思議に思いますよ。
みなさん予算ありき、ですよね。そりゃ利便性にしろ、設備にしろ、地盤にしろ、住環境にしろ、
なんでも良ければ良いに越したことはないのはそうでしょうが、同時に一般的かつ客観的に価値が高い
と市場が評価されるものは価格も高くなりますよね、必然的に。
でも皆さんの予算はそれぞれ違いますが限られる。そしてマンション、っていうか「住まい」だけに
その収入や資産の100%をかけられる人なんてのもいないわけで、そのバランスでもって購入”検討”を
されるんだと思うんですよね。それが単なる批判ってのは検討とは言わないと思いますよ。
だって、嫌なら買わなければいいんだから。検討すらする必要もないんだから。

もう少し建設的で意味がある検討スレになればよいなっておもいます。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
そのバランスや優先順位付けのため、優先事項の確認のためにコメントしているからでしょう。

まさか、水災だけを考えて検討していると思いますか？様々な検討事項があり、現段階で疑問がある点を書き込んでいるだけでしょう。
自分の検討項目全てを挙げないとコメントしてはいけないの？

自然災害が気になるならば、ここに書き込んで議論でいいと思います。

[759: 匿名さん]

みなさん今度の土曜日8/26からモデルルーム予約開始です。
日程は9/16以降の土日祝日です。

[760: わら]

荒川沿い がすべて。

[761: 匿名さん]

一応指摘しますが荒川沿いではなく隅田川沿いです。

[762: しかし]

たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。
この立地で長谷工でこの価格ってのはどうなのよ。

[763: 匿名さん]

>たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。

どっちか分からないって・・
隅田川は昔から存在してた本来の「荒川」で、その外側にあるのが人工的に造った「荒川放水路」。
現在では隅田川と荒川として別々に管理されている。
ちなみに水門へ合流してる新河岸川も人工的に掘削して造った川。

[764: 匿名さん]

ここの物件はみなさん河川専門家にでもなりたいのですかね？（笑）
川の話ばかりでちっとも物件や近隣エリアの商業施設、福祉、医療、教育といった
話になりませんね。

河川氾濫推しの人が多いようですがそうはいっても結局このマンションぐらいの
価格しか出せないからここにいるんでしょうからそんなに必死に河川氾濫推しを
されても説得力もなにもないし単に物件阻害行為ですよね、それって。

[765: 匿名さん]

土曜日から受付開始したモデルルームの予約は
どれくらい埋まったんですかね。
私は９月都合が悪いので、10月以降にします。

[766: 匿名さん]

>>764 匿名さん
色々検討事項がある中で一番変えられない懸念事項だから？買ってしまったら水害リスク含みで諦めなくてはいけないと思う。

川の向こう側でここより1,000万以上安いファインシティが竣工後も売れ残り。
本蓮沼駅最寄りで赤羽駅までは歩けないパークホームズも未だに売れ残り。
南北線しか近くないオイコスがどこまで訴求できるでしょうか？

ちなみに志茂3〜5丁目にはあまりお店がなく、商店街も小さいのは残念です。
肉のおおこしは好きだけど、やっぱり基本は志茂駅の反対側(赤羽駅側)に店がある。
小児科について書いておくと、北本通り渡ったオイコス側に診療所がある。志茂2あたりにも診療所…
小児科がある病院となるとララガーデンまで出てほくとクリニックかな。
大病院は東十条か赤羽台になるから遠いかな〜

[767: 匿名さん]

>>766

懸念事項や水害リスクっていうわりにはみんなそれ以上深掘りもしないじゃない？
ここでそれを吠えてる人って単に不安を煽るだけの行為に注力してるよね。
例えば水害リスクってなに？川が氾濫したりしてこのマンションが水害被害にあうこと？
でもそういうリスクのために水害に限らず火災や地震保険ってのがあるんだけど。
それでもリスクヘッジができない、っていうなら一体何をリスクだととらえてるのか逆に知りたいんだけどね。

個人的には別にこのマンションを擁護してるわけでもなんでもなく、単純に真剣に検討してる上で
水害リスクが看過できないリスクだっていうなら何をリスクだと捉えてどうしてそれがヘッジできないのかを
訴えた方がよほど有益な情報交換になると思うんだけど。

川そばだ、低地だ、ハザードマップだ、危険で不安だ、不安だ、っていうだけならもうやめとけば良い話なんだから。
もはやそれって懸念でもなんでもなくて自分の中で「なし」って結論でてるじゃんよ。

[768: 匿名さん]

むちゃくちゃな論法だな。

[769: 匿名さん]

いろいろ言い訳してもマンションの資産価値に一番影響するのは立地だからなー