4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[87701: 匿名さん]

駅直結マンションと同一立地に戸建てがある

駅直結マンションと同一立地に戸建てがない

前者の駅より後者の駅の方が価値が高く

前者のマンションより後者のマンションの方が価値が高い

[87702: 匿名さん]

>>87699 匿名さん

無理してローン組んで年収不相応のマンションに住むという選択肢もあるぞ
高値掴みでご愁傷様感はすごいけど

[87703: 匿名]

ここはレス稼ぎのスレだからねー

[87704: 匿名さん]

>>87701 匿名さん

ビルしかない駅に魅力を感じないけどな
地価は高くても住環境としては二流

[87705: 匿名]

ま、今日も戸建さんは4000万のマンションと6000万の戸建が比較になる理由を説明できなかったね。
では深夜の部、引き続きお楽しみください。

[87706: 匿名さん]

木造戸建てが負動産であることはよくわかったｗ

[87707: 匿名さん]

最近のマンションがクソ過ぎて比較に値しない
立地不相応に高い、狭い、使い勝手悪いの三重苦

[87708: 匿名さん]

>>87705 匿名さん
> 今日も戸建さんは4000万のマンションと6000万の戸建が比較になる理由を説明できなかったね。

あら。
では、再掲。

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円前後になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[87709: 匿名さん]

>>87705 匿名さん
> 今日も戸建さんは4000万のマンションと6000万の戸建が比較になる理由を説明できなかったね。

こちらも再掲。

★ あなたが今購入を検討しているマンションについて、戸建てを購入した場合と比べてどれくらいの「機会費用損失」があるかを確認してみてはいかがでしょうか？

考えないといけないのは、マンションに住むと、戸建てにくらべて敷地外に出るまでの時間分を考慮しないといけないと言うことです。

以下はあくまでも例です。

・敷地外に出るまでの時間差
　2.5分(マンションが余計にかかる)

・往復
　5.0分(マンションが余計にかかる)

・一日平均3往復として、
　5.0分×3回×365日×35年=191,625分=3,194時間

・3人家族で、
　共働き時給2,000円×2=4,000円
　子供1名のアルバイト時給1,000円×1=1,000円

　計 5,000円

5,000円×3,194時間=1,597万円

行動心理に従い5分で計算した場合は、その倍の3,194万円。

同じ徒歩分数のマンションと戸建てでは、マンションの方が3,000万円程もったいないって感じです。

駅直結マンションは徒歩3分弱の戸建てに相当、人間の行動心理上では徒歩5分の戸建てに相当すると考えられるのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、もちろん、例示した移動時間や往復回数はマンションや生活パターンよって変わるので実際に検討するマンション・生活パターンに即して計算しなおしてね。

重要なのは、戸建てに比べてマンションは、

・敷地に出るまでに時間がかかること
・不動産表記「駅徒歩xx分」は敷地から駅までの時間であること

を認識しなければならないと言うことです。

[87710: 匿名さん]

>>87705 匿名さん
> ま、今日も戸建さんは4000万のマンションと6000万の戸建が比較になる理由を説明できなかったね。

あなたにとって都合の悪いレスは見えない特別仕様なのでしょうか?

再掲になりますが、このスレによって、ランニングコスト差を踏まえて物件価格に上乗せした物件と比較するというロジックが市民権を得たのは確実です。

画期的な発想です。

このような記事もあります。
このスレだけの考えじゃないようです。

● 完全決着！購入するなら…戸建て or マンション - FP住宅相談ネットワーク
https://www.fp-myhome.co.jp/application/feature1
ーーーー
このテーマで重要なことは、マンションと戸建ての両方を正しく比較検討する場合、きちんと物件価格に差をつけなければならないということ。
今回取り上げたモデルケースでの比較であれば、戸建て3,560 万円と比較すべきマンションは、同じ3,560 万円ではなく、970 万円価格を下げた2,590 万円の価格のものと比較すべきという結論になります。
これからは、物件価格だけではなく、検討するマンションの月々のコストをしっかりと把握した上で比較しましょう！

この勝負、購入価格で差が付く分、戸建てに軍配！

[87711: 匿名さん]

工務店さん、台風でお仕事お休みですか？
また戸建に被害が出たら儲かりますね。

[87712: 匿名さん]

マンションは台風でも作業するんけ？
マンデベは大変だな

[87713: 匿名さん]

同一立地ならって言ってるのに、『戸建てが建てられな場合がある』ってどんな斜め上回答だよ。わざと？

そんなこと言ったら、駅前でマンションが建てられない土地もあるよ。そういう話じゃないでしょ

[87714: 匿名さん]

>>87707 匿名さん
> 最近のマンションがクソ過ぎて比較に値しない

ですよねぇ。
最近のマンションの酷さは以下が参考になりますね。

● マンションコミュニティ緊急対談「のらえもん＆マンションマニアが語る、最近のけしからん新築マンションについて」
https://m.e-mansion.co.jp/information/taidan/taidan_noraman_02.html
----
198:【のらえもん】
さて、次の話題に移りますか。いろいろ見慣れちゃった僕らや業者は、部屋の割安割高を坪単価で測るんだけど、エントリー層の人は総額でしか基本的に見ない。この部屋は幾ら、この部屋は幾らみたいなので測るから。土地も建築費も原価が上がっている中で、坪単価が上昇してしまうんだけど、勤労者側は当然その値上げに付いてこれない。だから4千万円に収めたかったら、以前は75平米だったところを65平米に抑えないといけないとか、最近はほんとにそういうのが多くて。

199:【マンションマニア】
多いですね。

200:【のらえもん】
60平米前半の3LDKも当たり前になりつつあるとか。

201:【マンションマニア】
ありますねぇ～。たとえばこの間取りは、60平米で3LDKのリビングって8畳表示。

202:【のらえもん】
リビング8畳。昭和の団地にはそういうのあったけど。

[87715: 匿名さん]

お父さんの寝室はリビング・・・。

[87716: 匿名さん]

> 勤労者側は当然その値上げに付いてこれない。だから、4千万円に収めたかったら、以前は75平米だったところを65平米に抑えないといけない

坪単価が上昇するわけですね。

[87717: 匿名さん]

建築費高騰が落ち着いて振り返って残るのは大量のクソマンション
8畳リビングとか中古で絶対売れないわ

[87718: 匿名さん]

マンションさんは、もっと、「今」の「4000万」のマンションの現実を知った方が良い。

富裕層に成り済まして現実逃避している場合ではない。

[87719: 匿名さん]

>8畳リビングとか中古で絶対売れないわ

8畳のリビングのマンションは見たことないな〜
それより言葉が汚いのはどうにかならないかな？

[87720: 匿名さん]

>>87714 匿名さん
今時の4000万円マンションの実情が分かって面白いですね。

＞ほんとに多いです、60平米3LDK。
＞ただ、それでもやっぱり売れるんですよね。
＞やっぱり郊外で買う人のマインドってのは部屋数が必要ってことが
＞重視されていて営業トークも全然いけますよみたいに。
＞場合によっては、モデルルームで収納セミナーみないなのをやって、
＞某有名な収納の大先生・達人が来て「大丈夫でございます」。
＞
＞収納の達人のセミナーの内容を書いた資料がモデルルームの商談席に
＞置いてあったので、見させてもらったんです。
＞そしたら、服をここに掛けるなどなどいろいろ書いてあるんですけど、
＞旦那さんの私服の上着が3着しかなかった。。。
＞
＞「60平米3LDK大丈夫!闘魂注入!」あと、バスルームはもちろん1317サイズです。

[87721: 匿名さん]

戸建て安くて羨ましい。

[87722: 匿名さん]

4000万以下のマンションが高いと思うような人に、4000万超の戸建ては買えない。

[87723: 匿名さん]

>>87708 匿名さん

重複投稿につき、削除の対象となります。

[87724: 匿名さん]

ネットで誰かが書いたことをそのまま貼り付ける人がいますね。

[87725: 匿名さん]

4000万以下のマンションをどうしても検討したい戸建さんと、比較にならないから検討の必要もないマンションさん

一生話が噛み合うことはないね

[87726: 匿名さん]

4000万以下のマンションをどうしても検討したいマンションさんと、比較にならない4000万超の戸建てさん

一生話が噛み合うことはないね

[87727: 匿名さん]

>>87721 匿名さん
ですよね。

戸建はコストパフォーマンスが高いので、
同じ予算でマンションより立地が良く、広い家に住めるんです。
いろいろ検討した結果、私にはマンションを買うメリットが思い浮かびませんでした。

[87728: 匿名さん]

>>87691 匿名さん

このマンションさんの書き込み見ると背筋が寒くなるね。
ずっと重複投稿してる。

[87729: 匿名さん]

有意義なコメントは、ほぼないスレ。

[87730: 匿名さん]

>>87728 匿名さん

戸建にはないメリットだけどね。

[87731: 匿名さん]

>>87730 匿名さん

粘着することがマンションのメリットなの？

[87732: 匿名さん]

戸建でも普通に貸せるんですけどね。
郊外の無駄に広い戸建は利回りが悪いですが、
駅近で必要最小限の広さの戸建は高い利回りが期待できます。

[87733: 匿名さん]

>>87730 匿名さん
> 戸建にはないメリットだけどね。

そもそも、今4000万で買えるマンションが月30万で貸せるかって話なんだが。

[87734: 匿名さん]

>>87733 匿名さん

みんな粘着マンションさんの妄言だとわかってますから、そこは触れなくてもいいかとw

[87735: 匿名さん]

マンションさんが出すメリットは
眺望とセキュリティで、物件によるが一般的には確かにそうかなと思う部分もあるが、デメリットがでかすぎて買う気になれないんだよ。(セキュリティは眉唾だし)

上記メリットと引き換えに、狭い、騒音、仕様のダウングレード、将来の建替問題、駐車場別料金等のデメリットがついてくる。
細かい所では、廊下が暗い狭い、玄関前にちょっとした物を置いとけない、車降りてから部屋まで遠いとかもある。

つまりリスクとリターンがあってないのよ、だから戸建てより安くしないと売れない。
マンションの方が相対的に立地が良い場所に建設される傾向があるにも関わらず、平均販売価格が1000万以上安いのはそれだけデメリットがあるからだよ。

[87736: 匿名さん]

>>87733 匿名さん
あるとすれば、品川の格安マンションだがあれは宝くじみたいなもんだからなぁ。

[87737: 匿名さん]

>>87736 匿名さん
いま購入できないので、どのみち過去の思い出に縛られるだけですよ。

[87738: 匿名]

戸建にはないメリット
空中を手に入れられる

[87739: 匿名]

ちなみに率直な疑問なんだけど
マンションが建て替えになった場合
管理費と修繕積立金だけで足りるの？
建て替え時に住んでる人は
それ以外に費用はいらないのですか？

[87740: 匿名さん]

>>87735 匿名さん
戸建の圧倒的デメリットは自主管理。
外観を保とうと思えばこまめな清掃、メンテナンスが必要。それに時間をかけられるか、かけずに外観を諦めるか、無頓着で気にしないのか知らんけど。
昔は専業主婦で自主管理が当たり前だったけど、今の若者からは嫌われるわな。

あと戸建のが安いからね。

[87741: 匿名さん]

>外観を保とうと思えばこまめな清掃、メンテナンスが必要
マンションさんはどのくらいの頻度で清掃すればOKだと考えてるのでしょうか？
知らずに書いてるのですかね？？

[87742: 匿名さん]

>>87740 匿名さん
> 戸建の圧倒的デメリットは自主管理。

自主管理の排除を目的とするなら、専有部の管理も不要な賃借がベスト。
その中でも、安アパートが最も合理的。

マンションを購入する意味・目的・メリットはない。

購入するなら戸建て一択。
マンション惨敗。

お疲れさまでした。

[87743: 匿名]

強制徴収されるくらいなら
自分でせずに業者に金払えば同じことだよね

[87744: 匿名さん]

>>87739 匿名
物件による差が物凄く大きいです。
容積率にかなり余裕があれば、新たな販売分の利益を乗っけることで
昔より部屋が広くなった上で自己負担もゼロなんてのもあり得るが、
総合設計も使って容積率目一杯のタワマンなんかは絶望的でしょうね。

前者の例で、たまプラーザ団地なんかは法定容積率150%に対して50%くらいしか使っていないので、
1戸あたりの広さを1.5倍した上で戸数を2倍にするなんて芸当も可能になってきます。
こういう状況もあって、築50年、50m2みたいな一見クソに見える物件が3000万円くらいで売買されています。

[87745: 匿名さん]

>>87743 匿名さん
へー、で、いくら？

[87746: 匿名さん]

>>87742 匿名さん
お疲れ様〜

[87747: 匿名さん]

>>87741 匿名さん
かける時間は人によるでしょ。
戸建のそういうところも嫌なんだよ。
あの人は無頓着。あの人は綺麗好き。あの人は放棄して無機質な住居。
そういう性格が公道から丸出しなのが無理。

[87748: 匿名]

>>87747
他人の家なんか気にせずに
自分の家を綺麗にしてればいいだけでは？

[87749: 匿名さん]

>>87748 匿名さん
> 他人の家なんか気にせずに
> 自分の家を綺麗にしてればいいだけでは？

「ちゃんとしないと、他人が見てますよ。」と言う躾で育ったひとがああ言う発想になる。

そう言う人でちゃんと生活したい人は戸建て。

他人から見られずに自堕落な生活をしたい人はマンション。

って感じかな？

[87750: 匿名さん]

都内自宅マンション月30万で貸してます。
おかげて、東京に戻るときは、もう１件購入するか中古アパート購入するかで
悩んでます。不労所得って良いですよね！