4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[8241: 匿名さん]

>何年で返済する予定だろうが、頭金は極力ゼロで全額ローンにしたほうがいいよ。
>頭金として入れようと思っていた現金を運用して、その分を10年後に返済すればいいだけだから

私もそう思います。まぁより効果の高いローン減税＋変動金利の組み合わせという前提ですけどね。
今の状態で、頭金を無理に作る理由があまり思いつかないのですが。

[8242: 匿名さん]

>似たようなエリアに「船橋のチベット」の異名を誇る船橋小室があります。

その呼び名は知りませんでしたが、小室自体は千葉Nに短期的に住んでいた時に何度か行ったことがあります。
というか北総線自体、盛り上がりに欠いたまま少子化の波に飲まれて埋没しそうな感じですよね。

開通したら初乗り運賃も安くなる様な話を昔聞いたことありますが、今はどうなんでしょう？あのままだとしたら、やはり厳しい場所としか思えないですね。またつくばEX沿の方が良い様な気がします。

[8243: 匿名さん]

>>8241 匿名さん

無理に作れとは言わないですが、借金は少ないに越したことはないという発想なのでしょうかね。
それと、残債より物件の時価が下回るのは良くないと思いますけど。

[8244: 匿名さん]

>>8242 匿名さん

日本一高い路線のようですね。
6ヵ月定期で25万とか、、、通勤手当てが出るならいいけど、子供が都内に通学とかしたら大変だね。

[8245: 匿名さん]

郊外住宅の見えない空き家
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html


郊外住宅は心配で買えません。

[8246: 匿名さん]

同じマンションで空き部屋が出る確率>>戸建てでご近所が空き屋になる確率

これにマンションの維持管理を考慮するとマンションは心配で買えなくなる

[8247: 匿名さん]

>同じマンションで空き部屋が出る確率>>戸建てでご近所が空き屋になる確率

この辺りはよく理解できないですね。
そもそも確率論では無いと思いますが、駅近で大半が６０平米以上の面積を抱えているマンションであれば築古になっても空き家のまま続くケースは殆どないでしょう。今でいえばリフォーム会社が買取り、室内を新しくして再販するビジネスモデルが確立してますしね。便利な場所であれば買い手はつくのです。

では、戸建とマンション。どちらが駅近に買いやすいかといえば、圧倒的にマンションなわけですね。土地の調達から考えると戸建を駅近に買うのはあまり需給バランス的に考えても選択肢が大幅に限られるでしょう。つまり、戸建を求めれば郊外を買うケースが大半なわけです。一方で、>>8245の様にそれはリスキーですとそういうわけですね。

もちろんバス便の郊外マンションもありますが、これはどんなに安くてもオススメしません。新築好きならしかたありませんが、将来的に考えれば手を出すべきで無い物件であるのも間違いないですね。

[8248: 匿名さん]

>無理に作れとは言わないですが、借金は少ないに越したことはないという発想なのでしょうかね。

論理的に考えれば「頭金で払うお金があるならば、それを１０年間は手元に置いた方が得」という状況があれば、わざわざ頭金をつくって払い込んでしまう理由が無いんですよね。
あなたのいう通り「借金を持っておくのは気持ちが悪い」という心情的な面はわかりますけどね。

>それと、残債より物件の時価が下回るのは良くないと思いますけど。

残債と時価、どちらの低下のペースが速いかはわかりませんが、最終的に払う金額の相違が殆どないのならその点に拘る理由はあまりないのだと思うのですが。なにか特別によろしく無い理由でもあるのでしょうかね？

[8249: 匿名さん]

駅近でも一低住（容積率100%以下）ならマンション業者は買わないし、建売業者も買わないですよ。
これから戸建を買うなら、こういう土地を探すのがいいと思います。

[8250: 匿名さん]

>駅近でも一低住（容積率100%以下）ならマンション業者は買わないし

なるほど。それは何かしらの理由があるものですか？

[8251: 匿名さん]

>>8248 匿名さん

ローン3000万と4000万で月の返済は3.8万円違ってきますね（利率1.2%、25年）。
頭金に回せる金が最初からある、という前提ですよね。
どうせ10年後に一括返済するなら、月々の払いが少なくなるように最初に払っておこうと考えるのはあり。

[8252: 匿名さん]

>ローン3000万と4000万で月の返済は3.8万円違ってきますね（利率1.2%、25年）。

そう、つまりリスクの取り方が違うですよね。利率１．２％ってことはフラット３５の様な固定金利考えているわけですね。それにしても1.2%はリスクを取らなすぎな気はしますが、返済金額が増加してもリスクを取りたくないのであれば極力最初に払ってしまうというのはアリです。

一方で、変動金利を使う人というのは極力返済金額を増やしたく無いのですよね。それでも変動金利が高ければ成り立ちませんが、0.5%を下回る現状であれば金利による増加分は殆ど無視をして良いレベルという状態です。そもそもローン減税による還付は年末調整で返ってきますから、月々の支払いが多かろうがその１年単位で考えればあまり影響を及ぼしません。かつ、手元資金を運用に回せばさらなる利益が得られるわけです。まぁ、運用といっても金利の良い預け先を考えるは大変ですけどね。

>最初に払っておこうと考えるのはあり。

その通りです。これは単にリスクの取り方ですから「どちらが良い」という話ではありませんし、相手の考え方を否定するものではありません。ただ、こういう考え方もあるということを知っておくのは重要だと思います。

[8253: 匿名さん]

うーん、考え方の違いですかね。
頭金を重視する人は、25年とかの長期の返済を考えて保守的に捉えているように思います。
頭金なしの人は変動金利一択で、リスクはとる代わりに利息は支払いたくないと考える人ですかね。
私なんかはずーっと変動はちょっと落ち着かないので長期固定にしています。

[8254: 匿名さん]

>月々の払いが少なくなるように最初に払っておこうと考えるのはあり。

手元資金を運用に回さず手元に遊ばせておくのならば確かに最初に払っておいても同じです。
ガッチガチのリスク０で行きたい人はその様にするのでしょうね。それだけの話です。

[8255: 匿名さん]

>私なんかはずーっと変動はちょっと落ち着かないので長期固定にしています。

これこそ別スレでどちらが良いかという結論のない議論をやってます（笑）そういう考え方は十分尊重できます。変動はリスクがありますし、勧める方としても固定と行っておいた方があとで文句を言われる可能性が低くて楽ってのもありますからね。

世間一般的ですが、これは調査会社によっても違うのでしょうが、おおよそ５０％の人が固定。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。リスクを取っている人は結構多いみたいですね。

[8256: 匿名さん]

ああ、間違えた

>おおよそ５０％の人が固定。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。

おおよそ５０％の人が「変動」。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。

ですね。

[8257: 匿名さん]

住宅を買う時は1割～2割はキャッシュの人も居ますね。
私もキャッシュでしたが、手付金等は不要。金利も支払不要。
確かに購入後の手持ち資金は少なくなりますが、月々の支払等は無いので、
3年で1000万円位は復活しますよ。（世帯年収は1000万円以下です）

[8258: 匿名さん]

全額キャッシュにすると、税務署からのお尋ねが来ることがある。
多額の突発出費（相続税）の可能性がある。
ことからローンにしている。

[8259: 匿名さん]

>>8250 匿名さん
物凄く単純で割高だからです。
マンションは容積率の高い土地に目一杯建物を建てて土地代を安く上げるのがセオリーですが、
容積率が低いと同じ延べ床面積の建物を建てるのに広い土地が必要になってコストを下げられません。

容積率100%で坪150万円の土地と容積率400%で坪300万円の土地なら、マンション業者は後者を買います。
20坪の建物に対する土地の値段は前者なら3000万円ですが、後者なら1500万円で済みますので。

[8260: 匿名さん]

>>8250 匿名さん
ちなみに一低住にもマンションはありますが、そのほとんどが傾斜地にあります。
戸建には使いにくい土地なので一低住でも土地を安く仕入れられるためです。

数億円もするような超高級マンションも一低住にあったりしますが、かなり特殊な例で一般的ではないですね。

[8261: 匿名さん]

こういう感じのかな。
和むよね～

[8262: 匿名さん]

>>8258 匿名さん

自己資金なら何も問題ないですが、キチンと回答しておかないとヘンに疑われてもイヤですからね。普通の申告してないサラリーマンがいきなり4000万もキャッシュで出したら出所を怪しまれるかもしれません。

[8263: 匿名さん]

>>8262 匿名さん
親から住宅資金の贈与を受けた時は、特例適用の申告をしておかないと大変なことになりますね。あと、双方の親から出してもらったのに登記で持分割合をキチンと分けてなかったら贈与の認定を受けるから要注意。

[8264: 匿名さん]

うちは購入してから２年ぐらい経つのに不動産取得税の通知がこないです。免税にはなるはずなんだけど、買うときに電話で確認したら、登記をチェックして、大体半年後を目処に通知書を送りますと言ってたのだが....
申告しないと免税適用にはならないと思うんだけど、どうせ掛からないから放置されてるのかな。

[8265: 匿名さん]

>容積率100%で坪150万円の土地と容積率400%で坪300万円の土地なら、マンション業者は後者を買います。
>20坪の建物に対する土地の値段は前者なら3000万円ですが、後者なら1500万円で済みますので。

ああ、そういう話ですね。私は築古のリフォーム物件等の中古の話をしていましたからちょっと混乱しました。
そら容積率の高いところにしかマンションは建たないですよねぇ。

ちなみに戸建のケースですが、敷地面積にもよりますが４０％の建ぺい率でも場所がよければ建売業者は買うんじゃないですか？

[8266: 匿名さん]

>>8263 匿名さん

登記というと、去年ローンの借り換えをした時にネット系銀行の指定の司法書士に25万ほど手数料が掛かりました。
抵当権の設定や抹消とかは間違いがあったら大変なのでしかたないけど、普通の相続なんかの名義変更とかは自分でできるのかな？

[8267: 匿名さん]

>>8265 匿名さん
＞４０％の建ぺい率でも場所がよければ建売業者は買うんじゃないですか？
現実的にはほとんど買いませんね。
理由は同じで土地代が高くつくからです。

建売を買う人は基本的に安さ重視なので一低住だからといって高く売れるわけではなく、極めてリスクが高いです。
広いお屋敷を買い取って、分筆して土地だけを売るのならまだ可能性はありますが・・・

[8268: 匿名さん]

うちは東横沿線の一低住ですが、最近立て続けに古い戸建を取り壊してワンルームのアパートが建ってますね。借り手はすぐ見つかって満室のようですが、もし自宅の隣にアパートができたらちょっとイヤですね。。

[8269: 匿名さん]

>抵当権の設定や抹消とかは間違いがあったら大変なのでしかたないけど、普通の相続なんかの名義変更とかは自分でできるのかな？

ローンの場合は、銀行指定の司法書士を使うことが前提ですからね。

相続の時は、もちろん司法書士に頼らずともご自分で可能です。ネットで調べればやり方は出てくるのと、法務局の方でも提出書類のチェックや修正の指導をしてくれるサービスがありますから、やる気さえあれば問題ないですね。私も去年やりました。

[8270: 匿名さん]

ややこしい相続財産がそれほどなければ相続税の申告書も自分で書けますね。

[8271: 匿名さん]

戸建さん達は相続期待で自分のお家持てるかもね

[8272: 匿名さん]

マンションは買っても、「半賃貸状態」。
言い換えれば、半賃貸RC造アパート。

[8273: 匿名さん]

>>8272

言い換えても分かりにくいわ〜

[8274: 匿名さん]

略しちゃ駄目だね。

多層長屋風蟻塚形態雑居房的共産主義銭湯方式共有共用共同合同集合半賃貸RC造アパート

[8275: 匿名さん]

>うちは東横沿線の一低住ですが、最近立て続けに古い戸建を取り壊してワンルームのアパートが建ってますね。

あー確かに。一低住とはいえアパートの可能性はありますね。
まだ駐車場にしてくれた方が良かったという感じでしょうか？

[8276: 匿名さん]

相続税対策で低層アパート建設投資にだまされる高齢者が話題になってる。
完成しても空室が多く詐欺まがい商法との批判も。

[8277: 匿名さん]

>>8268 匿名さん
> 自宅の隣にアパートができたらちょっとイヤですね。

たしかに。
それでも、壁一枚天井・床一枚隔てただけのとこに他人が住んです居住環境に比べたら遥かにマシですね。

[8278: 匿名さん]

さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、ランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[8279: 匿名さん]

>>8278 匿名さん

まぁ、実際マンションのランニングコストがどれだけかかるかは、実際のマンションによって異なりますからね。

先週末にモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？
今週末にモデルルームに行かれる方もいらっしゃると思います。

その方のマンションの物件は具体化されているでしょう。

国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
「本当は戸建はが良い」と思っている方は、

>>8278 匿名さん

を、もとに比較検討してみてください。
戸建てを諦めマンションで妥協しようとしている人が戸建に住む活路を見いだせるかもしれません。

あ、修繕積立金3000円/月と言うのが多いですよね。ちゃんと修繕計画を確認してくださいね。
下手したら10倍以上に跳ね上がる物件もありますので。

[8280: 匿名さん]

いくら初期費用が安くても、延々とランニングコストがかかる4000万以下の狭いマンションを買うことはない。

[8281: 匿名さん]

その通りです。
長文玄人さんは無視でいいですよ。

[8282: 匿名さん]

>>8280 匿名さん

4000万の戸建一択ですね。
具体的にはどの辺りのエリアをかんがえておられますか？

[8283: 匿名さん]

国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。

マンションとは、希望する立地に希望する広さの戸建てがない場合に、戸建を諦め妥協して購入する妥協の産物。

[8284: 匿名さん]

>>8282 匿名さん
4000万前後の予算で、坪単価100万以下の土地を都内市部駅徒歩数分の場所に購入。
上物は土地の広さと仕様により2500万まで。

[8285: 匿名さん]

舎人ライナー沿線の戸建なら可能性がありそうですね。あとはどうですかね、八王子や青梅あたりになるでしょうか。都内に拘らなければ選択肢は広がりそうですね。

[8286: 匿名さん]

ああ戸建はその程度か。

[8287: 匿名さん]

どうしたら戸建さんたち幸せになれるかな？

[8288: 匿名さん]

>どうしたら戸建さんたち幸せになれるかな？

>>8278の様なコピペを連投するエセ戸建さんのことですか？
なら、幸せになることは一生ないでしょうね。
そもそも、エセ戸建の人が戸建を買うことは一生無いと断言できますからね。

[8289: 匿名さん]

＞8288
書かれると相当劣勢ってこと？

[8290: 匿名さん]

よく知らないんだけど、4000万以下のマンションってどんな物件なんだろうね？
もちろん首都圏の外縁部、例えば千葉NTとかになっちゃうんだよね。