4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[58551: 匿名さん]

住宅地でも都心から近いエリア、駅から近い場所ほど地価上昇率が高く、その傾向は年を追うごとに強くなっています。

↓の2ページに市区町村別の地価上昇率マップあり
http://www.mlit.go.jp/common/001226806.pdf

↓の6ページに駅からの距離と変動率のグラフあり
http://www.mlit.go.jp/common/001227285.pdf

最悪の選択は、郊外の駅から遠い場所に広い家を建てる事です。
ランニングコストを踏まえて予算を確保したら、
狭くても出来るだけ好立地な場所の土地を買う事にお金を費やしたほうがいいです。

[58552: 匿名さん]

民泊マンションで覚せい剤の精製か。今後は民泊がさらに厳しくなりそうだね。

[58553: 匿名さん]

>>58551
予算は限られるので広さをとるか場所をとるかの選択だね。
マンションは広さ面では一番妥協した形態だが、それに
加えて騒音問題もついてくるのが難点。

[58554: 匿名さん]

>>58551 匿名さん

最初から土地を買うつもりなら、ランニングコストを踏まえることはできませんので、お間違えなきよう。

[58555: 匿名さん]

戸建の過半数は駅から15分以上ないしバス便。

[58556: 匿名さん]

ランニングコストの差って言っても500万ぐらいだから、５坪ぐらいしか変わらんよ。

[58557: 匿名さん]

戸建にホームセキュリティを導入したら、30年で200万くらいだね。

[58558: 匿名さん]

>>58555 匿名さん
我が家は駅から徒歩2分の戸建ですよ。
4000万円のマンションが買えるエリアでランニングコストを踏まえれば十分に買えます。

[58559: 匿名さん]

土地を買うなら、マンションのランニングコストを考えるより、坪数を減らした方がいい。

[58560: 匿名さん]

>>58558 匿名さん

戸建の過半数は駅から15分以上ないしバス便です。

[58561: 匿名さん]

買わないマンションのランニングコストより、戸建の上物を格安パワービルダーで建てるとかにして、コストカットした方がいい。

[58562: 匿名さん]

>>58559 匿名さん
両方やるべきですよ。
ランニングコストを踏まえて予算を増額し、さらに坪数も最小限にして駅近に土地を確保する。

最悪の選択は郊外の駅から遠い場所に広い土地を買って、無駄に豪華で広い家を建てる事です。

[58563: 匿名さん]

郊外駅徒歩５分以上はダメ物件ということですね

[58564: 匿名さん]

間違いないです
戸建でもマンションでもそんな物件には手を出してはいけません

[58565: 匿名さん]

>>58562 匿名さん

戸建ありきでマンションはロクに検討していないようですし、結果的に買わないマンションのことを考えても仕方がないので、戸建を建てたいのであれば、現実に購入する土地、および上物のコストカットを考えるべきですね。

[58566: 匿名さん]

戸建の過半数は駅から15分以上ないしバス便。

[58567: 匿名さん]

これから買う人は駅近にしましょう
駅から近いほど住みやすく、地価上昇率が高く、相対的に固定資産税も安いです

[58568: 通りがかりさん]

>>58567 匿名さん

駅近が良いのは昔からなので
すでに人が住んでますよ！

[58569: 匿名さん]

相続や資金難等を契機に駅近の土地が出ることが結構あります
それを見逃さないことです
容積率の低い土地は業者が手を出さないので駅近の土地を確保できる可能性が高いです

[58570: 匿名さん]

新規開発路線だと駅近で大規模な分譲があるね。
最近は電線地中化がデフォだし、街並みもゼロから設計さていて
綺麗で静か。

新築は分譲と購入のタイミングが一致しないと無理だが、規模が
大きいと転勤等で一定の割合で中古が出てくる。
数が少ないので選択肢が少ないが、家の作りや環境などが希望と
一致すればお買い得。

[58571: 匿名さん]

駅周辺の土地の用途地域は商業地が多いから、住宅には向かない。
一低住で建蔽率や容積率が厳しい土地がいい。

[58572: 匿名さん]

駅まで徒歩５分以内はマストであるとして、
駅までの道がフラットであるとか、途中で幹線道路を横切る必要がないとかも大事だよ。

[58573: 匿名さん]

駅まで5分以内が最優先ならマンションにしちゃいなよ。
商業地は嫌だし、戸建なら40/80程度に抑えたし。

[58574: 匿名さん]

駅近の商業地に住みたいならマンション。
パチンコ・焼肉など繁華街が近くて便利。
4000万以下のマンションだと鄙びた商店街かな。
戸建ては商業地住まいには向かない。

[58575: 匿名さん]

容積率や建ぺい率が厳しい土地は逆に坪単価は安くなっちゃいます。

[58576: 匿名さん]

購入するなら駅遠の豪邸か？それとも駅近のミニ戸か？

[58577: 匿名さん]

マンションを検討している人は、そのランニングコスト差を物件価格(=立地、広さ、建物)に上乗せした戸建てを検討することが出来ますね。

[58578: 匿名さん]

>>58571 匿名さん
首都圏でも西側のエリアは駅近でも一種低層のある駅が結構あります。
我が家も駅徒歩2分の一種低層ですが、
駅前通りが商業地域でその裏がいきなり一種低層みたいな感じです。

[58579: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[58580: 匿名さん]

マンションはほんとうに検討したの？

[58581: 匿名さん]

＞私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字

だそうです。

[58582: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_zushi/nc_89578966/bukkengaiyo/?f...

・物件価格4000万以下
・専有面積80平米以上
・駅徒歩10分以内
・横浜駅から電車乗車時間30分以内

で検索、専有面積の広い順で表示させた一番目の物件。

修繕積立金:13,450円
管理費:40,000円
駐車場:17,500円〜20,000円

計:70,950円〜73,450円

このマンションの購入を検討している人は、6000万戸建ての検討も可能です。

[58583: 匿名さん]

>>58575
>容積率や建ぺい率が厳しい土地は逆に坪単価は安くなっちゃいます。

建蔽率が厳しいとミニ戸なんか建てられないから、広い土地を購入する必要がある。
結局土地の購入費用が高くなる。

[58584: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_ashigarakamigun/nc_89515819/bukk...

同一条件で検索

修繕積立金　　8350円／月
管理費　　　　1万4890円／月（委託(通勤)）
駐車場　　　　敷地内（2500円～3000円／月）
敷地の権利形態　　所有権

[58585: 匿名さん]

小田原市と逗子じゃ、随分違うでしょ

[58586: 匿名さん]

>>58584 匿名さん

横浜まで1時間30分もかかりますが・・・。

[58587: 匿名さん]

>>58584 匿名さん
>修繕積立金　　8350円／月

専有面積40㎡クラスの修繕積立金でしかない。
専有面積95㎡弱なら20000円/月が国交省ガイドラインの金額。
当初過少徴収して、将来段階的に大幅値上げのよくあるスキーム。

[58588: 匿名さん]

マンションって怖い・・・。

[58589: 匿名さん]

>>58582 匿名さん

一件だけの例じゃあ参考にならないので、100件ぐらい出してもらって平均した方がいい。そうすると結局は国交省の調査結果に近付いていって、差額は500万弱になると思うよ。

[58590: 匿名さん]

>>58587 匿名さん

そういう安いのもあるし、高いのもあるので、一切合切を含めたら国交省の調査結果と変わらなくなる。

[58591: 匿名さん]

☆ 購入を検討しているマンションと同じ支出でどんな戸建てが購入できるか、暇つぶしに検討してみてはいかがでしょうか？

国交省の調査によると、平米あたりの管理費相場は145円とされています。平均的なマンション70平米だと月10150円、30年で365.4万円です。また、修繕費等は物件により様々なので個別に検討してください。

よって比較するなら4000万のマンションと4365万の戸建って感じですね。
あとは具体的な物件を比較しながら検討してくださいね。

[58592: 戸建さん]

>>58591 匿名さん
>平均的なマンション70平米だと月10150円、30年で365.4万円です

ただし戸建さん達の計算だと2000万になるらしい

[58593: 匿名さん]

>>58592 戸建さん

一件のマンションだけを参考にしてるからそうなるのでしょう。
極々レアなケースなので、本人以外の人には全く参考にならないですね。

[58594: 匿名さん]

個別のケースに過ぎないものを、さも一般的であるかのように勧めても、そりゃあ誰の理解も得られないでしょう。

[58595: 戸建さん]

>>58593 匿名さん
早く100件くらい調べて
エクセルにでも落として貼っといてよ

[58596: 匿名さん]

>>58591 匿名さん
> ☆ 購入を検討しているマンションと同じ支出でどんな戸建てが購入できるか、暇つぶしに検討してみてはいかがでしょうか？

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[58597: 匿名さん]

>>58591 匿名さん
> 国交省の調査によると、平米あたりの管理費相場は145円とされています。平均的なマンション70平米だと月10150円、30年で365.4万円です。

平均的な管理費で実現できる共有施設・サービス
・管理人(非常駐・日勤)
・エレベーター
・オートロック
・防犯カメラ(有事のときのみ確認可能)

※車は所有できません。駐車場は別途費用がかかります。

※宅配ボックスは別途費用がかかります。

※ディスポーザーは別途費用がかかります。

※この価格帯では眺望は期待できません。(ワンルーム除く)

※この価格帯では立地は期待できません。(ワンルーム除く)

※壁一枚、床・天井一枚のみで隔てただけの空間に他人が住んでいる居住形態となります。他人への生活音・他人からの生活音を気にする生活を強いられますのでご留意下さい。

※費用は住宅ローンを完済しても、居住しているしないにかかわらず強制的に発生し続けます。滞納した場合は強制退去となりますので ご留意下さい。

※修繕積立金の徴収が別途発生します。住宅ローンを完済しても、居住しているしないにかかわらず強制的に発生し続けます。滞納した場合は強制退去となりますので ご留意下さい。

※住まいに関しては合意形成が必要で、法律より狭い管理規約の範囲にとどまります。個人で勝手に自由にすることはできず、なおかつ、他人の行動で自分の人生に影響が出ることをご留意下さい。

購入するなら戸建て。
賃貸で住むなら安アパート。

マンションは購入も賃貸も意味・目的・メリットがないことは納得ですね！！！

[58598: 匿名さん]

>>58594 匿名さん
> 個別のケースに過ぎないものを、さも一般的であるかのように勧めても、そりゃあ誰の理解も得られないでしょう。

まぁ、実際マンションのランニングコストがどれだけかかるかは、実際のマンションによって異なりますからね。

先週末にモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？
今週末にモデルルームに行かれる方もいらっしゃると思います。

その方のマンションの物件は具体化されているでしょう。

国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
「本当は戸建はが良い」と思っている方は、

>>58596 匿名さん

を、もとに比較検討してみてください。
戸建てを諦めマンションで妥協しようとしている人が戸建に住む活路を見いだせるかもしれません。

あ、修繕積立金3000円/月と言うのが多いですよね。ちゃんと修繕計画を確認してくださいね。
下手したら10倍以上に跳ね上がる物件もありますので。

[58599: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_zushi/nc_89578966/bukkengaiyo/?f...

・物件価格4000万以下
・専有面積80平米以上
・駅徒歩10分以内
・横浜駅から電車乗車時間30分以内

で検索、専有面積の広い順で表示させた一番目の物件。

修繕積立金:13,450円
管理費:40,000円
駐車場:17,500円〜20,000円

計:70,950円〜73,450円

このマンションの購入を検討している人は、6000万戸建ての検討も可能です。

[58600: 匿名さん]

一件だけですか？w