4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[51976: 匿名さん]

マンションはみんなで駐車場借りないと管理費上がっちゃうぞ！！

[51977: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[51978: 匿名さん]

マンションさんのランニングコストは
周辺掃除に豪華なエントランスに共有施設に管理人さんに消えるらしいからなｗｗ

[51979: 匿名さん]

>>51950 匿名さん

その結果、4000万と6000万を比較せよという荒唐無稽な話になるから、そもそも比較にならないという意見がでる。

[51980: 匿名さん]

>>51977 匿名さん

＞どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

これですね。

[51981: 匿名さん]

戸建さんたちは皆さん6000万の戸建と4000万以下のマンションを比較したいのかな？

[51982: 匿名さん]

>>51975 匿名さん

逆ですね。
不動産の価値は価格なりなので、物件価格を揃えた場合に比較になるって考えです。
サービス云々は物件価格とは関係ないので、別に論ずべき問題ですね。

[51983: 匿名]

それだけマンションのランニングコストが高いということになりますね、

[51984: 匿名]

>>51982 匿名さん
しかしマンションのランニングコストを考えないと、マンションそのものを否定することになりますよ？

[51985: 匿名さん]

>>51982 匿名さん
> 不動産の価値は価格なりなので、物件価格を揃えた場合に比較になるって考えです。

物件の比較ですか。

購入して住むなら、物件とサービス合わせての比較ですよね。

みんなはどっちの比較がしたいのかな？
物件のみ？
住まいとして？

まぁ、投資物件としてなら物件のみで良いかもね。

[51986: 匿名さん]

マンションも戸建も否定しておりません。
同一物件価格とした場合、表面的な物件の価値は同じなので、狭いが立地の良いマンションか、広いが立地に劣る戸建か、といった双方のメリットデメリットを勘案した検討が可能となります。

[51987: 匿名さん]

>>51982 匿名さん
> 不動産の価値は価格なり

住んでなくても、管理費が徴収されるマンションは、純粋に不動産としてもマイナスの価値として加味しないといけないのでは？

[51988: 匿名さん]

>>51985 匿名さん

維持費は維持費で別に考えます。
マンションが良いなと思っても、維持費がべらぼうに高い物件ならパスする、、、といった判断もあるわけなので。

[51989: 匿名さん]

>>51988 匿名さん

否定はしませんよ。

ランニングコストを踏まえての比較

もしくは、

ランニングコスト(およびその対価)を除外しての比較

どちらでも構いません。

しかし、「比較にならない」はスレ主旨に従った前向きな検討を阻害する発言ですので、禁止です。

[51990: 匿名さん]

>>51987 匿名さん

払いたくないならマンションはパス。
最初から戸建一択でしょうね。

[51991: 匿名さん]

>>51987 匿名さん
賃貸に出しやすいという面もあるので一概には言えないかな。

[51992: 匿名さん]

>>51989 匿名さん

4000万同士なら比較になるという意見です。
主語はキチンと書きましょう。

それに、別に個人の意見なので気にせず、4000万のマンションと6000万の戸建を比較したら良いんですよ。
今のところ、見当たりませんけどね。

[51993: 匿名さん]

>>51992 匿名さん
> 4000万同士なら比較になるという意見です。

ランニングコストを除外するのであれば、ランニングコストで得られるメリットも除外して比較しなければ不公平ですね。
ランニングコストを別で考えるのであれば、ランニングコストで得られるメリットも別で考えることになりますので。

[51994: 匿名さん]

>>51992 匿名さん
> 4000万同士なら比較になるという意見です。

そして、ランニングコストで得られるメリットを除外して、マンションと戸建ての比較ができるのか？
と言うことになります。

[51995: 匿名さん]

本気で空間から離れた場所を買う理由がわかりません

[51996: 匿名さん]

別に6000万戸建との比較でよいですよ。

うちはマンションですが、ここの戸建さんより安く、広くて快適ですからね。

[51997: 匿名さん]

>>51993 匿名さん

メリットだけしかないのであれば差し引くべきでしょう。ただし、キャッシュアウトというデメリットもあるので、差引ゼロでしょうね。そもそも、維持費は物件そのものの価値とは関係ない。

[51998: 匿名さん]

>>51996 匿名さん

大抵の場合、価格は4000万を超えるでしょうね。

[51999: 匿名]

>>51997 匿名さん

マンションはランニングコストも価値に含まないと、マンションそのものの価値を語ることができません。

[52000: 匿名さん]

>>51994 匿名さん

立地、広さ、この二点については間違いなく物件価格に由来するでしょう。

[52001: 匿名さん]

マンション最大のメリットは立地ですね。
これは物件の価格に含まれており、管理費との関係は希薄です。

[52002: 匿名さん]

>>51997 匿名さん
> キャッシュアウトというデメリットもあるので、差引ゼロでしょうね。

ですから、それがランニングコストを除外する代わりにランニングコストで得られるメリットも除外すると言うことです。
ランニングコストだけ除外して、ランニングコストで得られるメリットを謳うと差し引きゼロになりませんからね。

・ランニングコスト＋ランニングコストで得られるメリットで比較
もしくは、
・ランニングコストとランニングコストで得られるメリットを除外して比較
のどちらかということです。

前者が4000万マンション vs 6000万戸建て。
後者が4000万マンション vs 4000万戸建て。

[52003: 匿名さん]

眺望というのも、ある意味立地の派生形態であると言える。

[52004: 匿名さん]

>>52002 匿名さん

＞ランニングコスト＋ランニングコストで得られるメリット

ランニングコスト1000
得られるメリット1000

差引ゼロですよ。
なぜ戸建は6000万になるのですか？

[52005: 匿名さん]

>>52004 匿名さん
> 差引ゼロですよ。
> なぜ戸建は6000万になるのですか？

戸建は2000万を物件に投じていますから。
マンションは2000万を物件に投じずにランニングコストで得られるメリットに投じていますから。

[52006: 匿名さん]

>>52004 匿名さん
> なぜ戸建は6000万になるのですか？

ですから、前々から、

4000万のマンションの価値 + ランニングコスト差の価値 = (4000万 + ランニングコスト差)の戸建ての価値

で揃えて「ランニングコストの差」の貨幣価値を、

・ランニングコスト(で得られる価値)に投じますか？
・物件費用(で得られる価値)に投じますか？

を議論しましょう。と言っています。

[52007: 匿名さん]

>>52004 匿名さん
相手すると損する人もいますので、気をつけてくださいね。

[52008: 匿名さん]

>>52005 匿名さん

つまり、戸建に投じる人はマンションのランニングコストはムダと考えて居るわけですね。そうすると、初めから戸建一択なので、比較をしていないことになります。

[52009: 匿名さん]

>>52006 匿名さん

6000万の戸建より4000万のマンションの方が良い、、、という人が居ないと議論にならないので、あなたがマンションの立場になって議論すれば良いでしょう。
手始めに、ランニングコストから得られるメリットをご説明ください。

[52010: 匿名さん]

>>52008 匿名さん
> 比較をしていないことになります。

いいえ、

・ランニングコスト(で得られる価値)に投じますか？
・物件費用(で得られる価値)に投じますか？

を比較して、物件費用に投じたと言うことです。
世の中のマンションが売れていると言うことは、ランニングコストに投じる人も居ると言うことです。

[52011: 匿名さん]

>>52009 匿名さん
> ランニングコストから得られるメリットをご説明ください。

世の中のマンションが売れ続けています。
何らかのメリットを見出しているからでしょう。

[52012: 匿名さん]

戸建なら建て替えたいし(2000万)、立地の良いマンションなら車要らない(3000万)。

これらを踏まえて9000万のマンションにしました。
6000万の戸建なんてまったく比較にならないです。

[52013: 匿名さん]

>世の中のマンションが売れ続けています。
>何らかのメリットを見出しているからでしょう。

新築マンションの契約率は65%。
都内中古マンションの売れ残り在庫は、2万6000件もあり成約ベースで約2年分。
マンションは売れてないね。

[52014: 匿名さん]

戸建の安さが羨ましい。

[52015: 匿名さん]

長期優良住宅って、定期的にメンテナンスした上で
３０年後にプラス400万でしょ。
長期有料住宅ですね。

[52016: 匿名さん]

皆さん、いい感じでスルーすべきレスをスルーするようになりましたね！
本当に、いい感じです。

[52017: 匿名さん]

4000万以下のマンションの立地だと車は必需品。
ランニングコストもかさみます。

[52018: 匿名さん]

>>52015 匿名さん

戸建、酷いね。
ちゃんと確認してから買えば良かったのにね。

[52019: 匿名さん]

いずれにしても、
・コストとそのコストで得られるメリットで比較
か
・コストとそのコストで得られるメリットを除外して比較
のいずれか。

前者が、4000万マンション+2000万のランニングコスト差のメリット vs 6000万(4000万+2000万)の戸建て
後者が、4000万マンション vs 4000万戸建て

[52020: 匿名さん]

>>52012 匿名さん

戸建買うなんて、ランニングコスト何にも考えていない方でしょう。
初期投資の安さに目が眩んだんでしょうね。

[52021: 匿名さん]

4000万の戸建って、安物買いの銭失いですね。
9000万の車なしマンション買えたのに。

[52022: 匿名さん]

>戸建買うなんて、ランニングコスト何にも考えていない方でしょう。初期投資の安さに目が眩んだんでしょうね。

初期投資が安い？それマンションだから　笑

[52023: 匿名さん]

>>52022 匿名さん

相手するだけ損ですよ・・・。

[52024: 匿名さん]

買ったら最後死んでもかかる管理修繕費

[52025: 匿名さん]

>>52010 匿名さん

4000万のマンションと6000万の戸建を比較した結果ではないでしょうね。