4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[44451: 匿名さん]

4000万のマンション?!
ないないｗｗｗ

戸建てじゃなくマンションにする理由なんて全く無いよね。

[44452: 匿名さん]

賃貸マンションに住んでいる人が、「家賃払うのもったいない」って、そのまま深く考えずにマンション購入しちゃう人が多いと思う。
マンションは購入しても結局半賃貸状態。
購入するなら戸建て。
マンションなら賃貸で良い。

[44453: 匿名さん]

マンション2800万と戸建4000万の比較でもマンションのほうが40年間の支払い総額は高くてしかも修繕費はたった50万のみwww

https://farm5.static.flickr.com/4620/38880490895_ab26649da4_o.png

[44454: 匿名さん]

真面目にマンションは購入する意味なし。

[44455: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[44456: 匿名さん]

2800万マンションの価値は3500万の更地以下。

さぁ、否定してみるが良い。
それは、

>>43930 匿名さん
> 物件の価格が違うので、比較にならない。

を否定することになる。

[44457: 匿名さん]

マンションのエントリーシートにもそれぐらいの長文書いてアピールすればいい。

[44458: 匿名さん]

ま、このスレの結論は戸建て一択と言うことで。
マンションも否定はしませんが、マンションに住むなら賃貸一択。

[44459: 匿名さん]

マンションはあえて住むではなく、しかたなく住むて言う感じです

[44460: 匿名さん]

>>44459 匿名さん

たしかに。
マンションさんの主張も「マンションのメリットは立地」と言うように、マンション自体のメリットではありませんからね。
立地が良ければどんな住まいでも良いのか。と思ってしまいます。

[44461: 匿名さん]

戸建て住まいだけど、
戸建て派の定期的な長文コピペが気持ち悪い

[44462: 匿名さん]

>>44461 匿名さん

このスレの結論は、
・マンションは妥協の産物
・この価格帯であれば戸建て一択

です。

しかしながら、この価格帯のマンションが今も建設され続け、そしてそのマンションを買っちゃう人が今も居るのも、また、悲しい現実。

チラシ見て深く考えないでそのまま買っちゃったり、マンデベ営業に押し切られて買っちゃったりするような人への啓蒙のためにも、このスレは続けていき、テンプレも定期的にアップします。

特に安いだけの中古マンションは要注意ですね。

[44463: 匿名さん]

特に安いだけの中古戸建ては要注意ですね。
好立地ならいいけど、郊外は土地代しか残らず流動性低いから売るに売れない。
マンションの方が売れる可能性は高い。郊外戸建ては負動産ですね。

[44464: 匿名さん]

>>44463 匿名さん

売れないマンションの方が負動産です。

住んでいなくても、管理費・修繕積立金が徴収される。
売れない限り管理費・修繕積立金が徴収される。

負動産です。

[44465: 匿名さん]

>>44462 匿名さん
自己満はいいんだけど、無駄に長くて邪魔だし、誰も読んでないから、せめて1スクロールで飛ばせるくらいにまとめてくれないかな

[44466: 匿名さん]

>>44465 匿名さん
> 自己満はいいんだけど、無駄に長くて邪魔だし、誰も読んでないから、せめて1スクロールで飛ばせるくらいにまとめてくれないかな

却下いたします。

[44467: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[44468: 匿名さん]

このスレ趣旨を理解してもらうのは重要ですからね。

このスレの結論は、
・マンションは妥協の産物
・この価格帯であれば戸建て一択

です。

しかしながら、この価格帯のマンションが今も建設され続け、そしてそのマンションを買っちゃう人が今も居るのも、また、悲しい現実。

チラシ見て深く考えないでそのまま買っちゃったり、マンデベ営業に押し切られて買っちゃったりするような人への啓蒙のためにも、このスレは続けていき、テンプレも定期的にアップします。

特に安いだけの中古マンションは要注意ですね。
住んでいなくっても管理費・修繕積立金が徴収される。
売れない限り管理費・修繕積立金が徴収される。
まさに負動産です。

[44469: 匿名さん]

このスレがなかったら、まさか2800万のマンション生活の価値がテント生活よりも下と言う事実は明確にならなかったでしょう。

[44470: 匿名さん]

>住んでいなくても、管理費・修繕積立金が徴収される。
>売れない限り管理費・修繕積立金が徴収される。

戸建ての固定資産税は？売れない土地だと安いのかな。かといって負動産だから興味無いけど。
あと伸び放題の木は手入れしないの？壁も屋根も汚れて朽ちてくるよ。ご近所から苦情くるよ。

[44471: 匿名さん]

>>44470 匿名さん
無知って恐ろしいですね。
好立地な土地の固都税って、資産価値（市場価格）と比べて極めて安いのを知らないんですね。

このスレでターゲットとなる4000万円の土地の場合、坪100万円で40坪なら固都税なんて年間5～6万円くらいですよ。
一方、同じ4000万円でも、市場価格が坪10万円のド田舎の土地400坪だと、固都税は年間20～30万円になります。
こういう事を考えても、同じお金を出すならたとえ狭くても好立地な土地を手に入れておいたほうがいいんです。

[44472: 匿名さん]

>>44470
>戸建ての固定資産税は？売れない土地だと安いのかな。

土地を所有したことがないマンションくんは無知。
戸建ては200㎡以下の敷地なら税額は6分の1に減免されるし、建物の償却も早いから安い。
マンションの固定資産税は土地分はごくわずかで、大部分が占有部と共用部の建物にかかる税金だから償却期間が長いし減免もなし。
戸建てより高額な固定資産を払い続けることになる。

マンションは住めない共用部のランニングコストや固定資産税まで支払う住居。

[44473: 匿名さん]

>このスレでターゲットとなる4000万円の土地の場合、坪100万円で40坪なら固都税なんて年間5～6万円くらいですよ。

課税標準額が4000万円だと言ってる？
それだと1/6減免だとしても計算合わなくね？
あと、建物部だって0円じゃないよね
上物はいくらの物件で想定してます？

実際行った想定計算を書いてみてもらえますかね？
当然書けますよね？

[44474: 匿名さん]

>>44473 匿名さん
課税標準額は建前では市場価格の7割だが、実際は都市部好立地では5割以下だったり、
一方で田舎では10割を超えてたりと格差がある。

都市部好立地で市場価格（資産価値）が4000万円の場合、課税標準額は一般的には1500万円で高くても2000万円程度。
⇒　1500万円×（固定資産税率1.4%×小規模宅地特例1/6+都市計画税率0.3%×小規模宅地特例1/3）=5万円

一方で田舎の土地は市場価格4000万円でも、課税標準額が4000万円とかする事が多い。
さらに、敷地が無駄に広いと特例の軽減率が悪くなるからさらに税金が高くなる。
⇒　4000万円×（固定資産税率1.4%×宅地特例1/3+都市計画税率0.3%×宅地特例2/3）=26.7万円
※ 計算簡略化のため200m2以下の部分も一律の軽減で計算

[44475: 匿名さん]

なんすか、その甘々な設定（笑）

[44476: 匿名さん]

つまり、戸建さんは評価額2000万円程度の土地を倍額で買ったりするってことね。
まー買い物上手なこと（笑）

[44477: 匿名さん]

不動産屋にめっちゃボラれてる例ですな。

[44478: 匿名さん]

>不動産屋にめっちゃボラれてる例ですな。

そりゃ今のマンション価格だろ(笑)

[44479: 匿名さん]

都市部好立地な土地が路線価の1.5倍くらいで買えると思っているなんて、どんだけ世間知らずなんですか？
路線価以下でしか売れない田舎とは状況が全然違いますよ。

五反田の海喜館の土地は路線価が約65万円/m2に対して、積水ハウスが騙し取られたのが約350万円/m2です。
路線価の6倍以上でも格安だと思って飛びついちゃうくらいなのが都市部好立地の実情です。
ここは本当の一等地なので極端な例ですが、普通の住宅地でも路線価の2倍3倍は当たり前です。

[44480: 匿名さん]

土地を買えないマンションさんに講釈しても無駄です。
都会の土地購入について何の知識もありません。

[44481: 匿名さん]

マンションさんは田舎民なんだろうなw

[44482: 匿名さん]

23区外は土地の資産価値なんてないに等しい
今後は下がる一方

[44483: 匿名さん]

>都市部好立地で市場価格（資産価値）が4000万円の場合、課税標準額は一般的には1500万円

固定資産税評価額が1500万円/40坪ってことは、公示地価的にはおおよそ2000万円/40坪前後ですね。普通の人なら、公示地価の倍も出して買いたい立地にはならないでしょう。
それを戸建さんは倍額だして買おうとしているわけなのですね。どんだけ不動産屋の言いなりなんだかって感じですね（笑）

[44484: 匿名さん]

立地に価値がなくなるということはマンションも暴落ということだよ

[44485: 匿名さん]

>>44483 匿名さん
そんな事を言っていたら、都市部好立地な土地は一生買えませんよ。
公示地価の2倍なんて珍しくもなんともないですよ。

五反田の海喜館の土地は公示地価ベースでは15億円強にしかならないですが、
不動産のプロが70億円でも喉が出るほど欲しがる土地で、バカな積水ハウスが地面士に騙されちゃってます。
公示地価どころか路線価でも売れないド田舎とは全然状況が違うんです。

[44486: 匿名さん]

路線価や公示地価を基準に考えて土地を探していたら、不便な土地しか買えませんよ。
好立地な土地ほど路線価や公示地価と比べて割高ですからね。

逆に言えば、資産価値に比べて固定資産税は割安だという事です。

[44487: 匿名さん]

>23区外は土地の資産価値なんてないに等しい今後は下がる一方

その発言のデータお願いします。
また思いつきのウソ？

[44488: 匿名さん]

>>44461 匿名さん

わたしもそう思います。

[44489: 匿名さん]

戸建派が土地にも価値が無いと言い出したね
木造の上物は元々無いが

[44490: 匿名さん]

戸建の場合、土地代3000万だとどの辺りのエリアが狙えますかね？

[44491: 匿名さん]

>>44488 匿名さん
別にスルーすれば良いだけだろ

[44492: 匿名さん]

いや、いいのですよ。
便利だろうが不便だろうが、戸建さんが想定している土地は公示地価が2000万円/40坪で買える場所なんだという事なのですからね。
ま、どんなに力説しようが、その土地はたかがしれているわけですが

[44493: 匿名さん]

まえに町田とか調布とか言ってましたよ。

[44494: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[44495: 匿名さん]

都区内でも六郷土手あたりならここの戸建でも行けるんじゃないですか？

[44496: 匿名さん]

具体的な話に及ぶと急にテンションが下がるここの戸建さん。いとをかし。

[44497: 匿名さん]

>具体的な話に及ぶと急にテンションが下がるここの戸建さん。

そりゃマンションだろ(笑)

[44498: 匿名さん]

本日、マンションギャラリーの予約は入れましたか？戸建さんもここでの元気があれば営業さんとの会話も弾むことでしょう。

[44499: 匿名さん]

自信を持って、エントリーシートに書き込めばいい。

[44500: 匿名さん]

ランニングコストへの思いの丈を、ぶつけてくれば良い。

[44501: 匿名さん]

戸建さんの予算は4000万だっけ？ローンは3000万ぐらいかな？

[44502: 匿名さん]

>>44501 匿名さん
4000万円+ランニングコストですね。
土地代で4000万円上限って感じでしょうか。

[44503: 匿名さん]

しかし、公示地価や路線価ベースで土地が手に入ると思っているマンションさんの世間知らずには驚きましたね。
土地を探したことがないのか、ド田舎民のどちらかでしょうね。

[44504: 匿名さん]

>>44502 匿名さん

上限はあなたの年収の5倍くらいだよ

[44505: 評判気になるさん]

>>44502 匿名さん
貴殿の予算は3億でしたね。

[44506: 匿名さん]

スレ違いなので、別スレへどうぞ

[44507: 匿名さん]

土地を買うなら実印ぐらいは作っておこうな。

[44508: 匿名さん]

>>44503 匿名さん

ローンも借りたことないようなオタクが人のこと言えたもんじゃありませんよ。

[44509: 匿名さん]

公示地価2000万円/40坪の土地を買うくらいなら
築15年くらいのマンションわ買った方が楽に暮らせそうですね。

[44510: 匿名さん]

ここの戸建さんみたいに日がなスレ三昧したいなら、マンションのほうがいいでしょう。

[44511: 匿名さん]

公示地価2000万円/40坪の土地だとまず利便性は求められませんね。
プレミア価格がつく土地ってわけでもなし、そんな土地を倍額以上4000万円で買うような人は単に不動産屋に多く献金をしたい奇特な方だけでしょう。

[44512: 匿名さん]

>>44508 匿名さん
6500万円強のローンを借りてますけど。
今は外出中ですが、戻ったら返済表でもアップしてあげましょうか？

[44513: 匿名さん]

>今は外出中ですが、戻ったら返済表でもアップしてあげましょうか？

では、自宅警備中のマンションさんに先に返済表か年末残高証明書をアップしてもらいましょう！
さっどうぞ！
急に元気なくならないでねwww

[44514: 匿名さん]

あれれ～？
急にマンションさん静かになったね（爆笑）
返済表アップまだ？？

[44515: 匿名さん]

路線価や公示地価の2倍って…
郊外で開発中のニュータウンとか？
まぁ、ババ引いちゃったってことだね

[44516: 匿名さん]

公示地価の2倍って首都圏としては割安だよなぁ・・・

>>44485にあるように都心一等地なら公示地価の4倍以上とかザラ

[44517: 匿名さん]

都心一等地をこんなスレに持ち出してどうしたいのか。

[44518: 匿名さん]

ここの戸建さん、自分の買う土地は価値があるはずだと言う妄想力が強くて、不動産屋が盛りに盛った実売価格を鵜呑みにして多く献金してしまうらしい。公示地価2000万@40坪じゃ、たいした土地にならんのに4000万円も払ってしまい不思議に思わないのが戸建さんクオリティ

[44519: 匿名さん]

>>44517 匿名さん
五反田は都心じゃないだろ。それに一等地かね？

[44520: 匿名さん]

＞自分の買う土地は価値があるはずだと言う妄想力が強くて、不動産屋が盛りに盛った実売価格を鵜呑みにして多く献金してしまうらしい。

購入価格は近隣の取引相場に準じてますけど

[44521: 匿名さん]

>>44514 匿名さん
実印まだ？

[44522: 匿名さん]

>>44519 匿名さん

場所によるんじゃない？

[44523: 匿名さん]

>>44521 匿名さん
返済表まだ～？

[44524: 匿名さん]

6500万じゃないけど、うちは2500万25年固定1.004%ですね。

[44525: 匿名さん]

ローンも借りられない属性の方は検討板から退出願います。

[44526: 匿名さん]

自分の買うマンションは価値があるはずだと言う妄想力が強くて、デベロッパーが盛りに盛った表示価格を鵜呑みにして多く献金してしまうらしい。

マンションの管理や修繕は価値があるはずだと言う妄想力が強くて、デベロッパーの子会社の管理会社、修繕業者が結託して盛りに盛った管理費、積立金を鵜呑みにして何十年にも渡り多く献金してしまうらしい。

[44527: 匿名さん]

>>44523 匿名さん
今の時期は年度末の残高表が手元にあるはず

[44528: 匿名さん]

路線価って1本小道に入ると一気に半額とかになるよね
住宅向けの指標ってより商業施設向けの指標だよ
実際の取引額は土地総合情報システムを見るのが一番確実

[44529: 匿名さん]

>>44528 匿名さん

近隣の取引相場が一番確実です

[44530: 匿名さん]

>>44521 匿名さん
実印アップしろって言ってるの？(笑)

[44531: 匿名さん]

>>44527 匿名さん

そんなもん年調で提出済みだろうw

[44532: 匿名さん]

>>44530 匿名さん

実印の作り方、分かりますか？

[44533: 匿名さん]

>>44528 匿名さん

路線価は財産評価や相続税評価額の算定のために国税庁が発表してるものでしょ

[44534: 匿名さん]

>>44526 匿名さん

自分で買えるようになったら分かる。

[44535: 匿名さん]

路線価はね。
公示地価との違いは把握してますか？

[44536: 匿名さん]

公示地価ベースで2000万円@40坪程度の評価しか出ていない土地を4000万円も出して買うやつは奇特。
そんな考えをするのは、ここの戸建さんしかいないでしょう。

[44537: 匿名さん]

>>44536
土地を買えないマンションくんにはわからないだろうね。
土地は路線価格、公示価格、近隣の売買成約価格などを調べて交渉するんだよ。

[44538: 匿名さん]

>実印の作り方、分かりますか？

分かります！

[44539: 匿名さん]

>>44537 匿名さん
口を慎めよ。ここは底辺マンションの奴でも平均以上の戸建が買えるってスレなんだろ？
そういう序列だって主張してんのは戸建さんなんだから。

[44540: 匿名さん]

>>44539 匿名さん

お見事！その通りですね。
価値でいうと、底辺マンション=平均戸建て（ランニングコスト＋）ですから。

[44541: 匿名さん]

マンション買うのやめて自分で土地を買えばわかることですね。

[44542: 匿名さん]

>底辺マンション=平均戸建て（ランニングコスト＋）ですから。

ですから次グレードは、平均マンション=上級戸建て（ランニングコスト＋）
その上は、上級マンション=最上級戸建て（ランニングコスト＋）
そして、最上級マンション=戸建てでは存在しない（ランニングコスト＋）
ということになりますね。あ、スレチだったか。こりゃ失礼。

ここでは「底辺マンション=平均戸建て（ランニングコスト＋）」限定で語りましょう！

[44543: 匿名さん]

マンションのランニングコスト踏まえ、
公示価格の倍価格で郊外土地を購入！
ダメだこらゃ、、、

[44544: 匿名さん]

4000万以下の狭いマンション買ってランニングコストを払い続ける！
ダメだこらゃ、、、

[44545: 匿名さん]

>>44540 匿名さん
マン民だがそれが結論で個人的にはオーケー！

[44546: 匿名さん]

>>44543 匿名さん
公示地価で買えるような価値のない土地を買うほうが最悪でしょう。

もし公示地価で買えて、かつ価値の高い土地があるなら具体的にどこか教えてください。

[44547: 匿名さん]

価値でいうと、底辺マンション<平均戸建て（ランニングコスト＋）ですから。

[44548: 匿名さん]

>価値でいうと、底辺マンション<平均戸建て（ランニングコスト＋）ですから。

ん？意味不明ですよ？戸建てさんが自ら言われていることですよね。
底辺マンションにランニングコスト足した価格=平均戸建て。
だから同じ価値でしょ。自己矛盾は止めてください。

[44549: 匿名さん]

ですから次グレードは、平均マンション=上級戸建て（ランニングコスト＋）
その上は、上級マンション=最上級戸建て（ランニングコスト＋）
そして、最上級マンション=戸建てでは存在しない（ランニングコスト＋）
ということになりますね。

[44550: 匿名さん]

戸建は青天井ですよ。
孫正義の家とか、実際に100億円の戸建だってありますから。