4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[25663: 匿名さん]

割り算ですから狭いほど単価が高くなりますね。

計算に含まれていない共有部分に相当する、
玄関エントランス、客間やガレージ部分の面積を除いたら
当然、分母が小さくなるので単価は高くなります。

[25664: 匿名さん]

>>25653 匿名さん

それで収入レベルは同じくらいですか。
どちらも都内マンションには遠く及ばないようだね。

[25665: 匿名さん]

家に求めるのはストレス無く３０年位家族が快適に生活できる空間ってこと
資産価値はその後の話し
いくら資産価値が高くて立地が良くても家族４人で５０㎡の2LDKでは快適に住めない
無理やりすぎて貧乏くさい

[25666: 匿名さん]

資産価値が下がるようなエリアは周辺住人もそうなっていくので快適に30年なんて暮らせません。

[25667: 匿名さん]

>資産価値が下がるようなエリアは周辺住人もそうなっていくので快適に30年なんて暮らせません。

将来とんでもなく金を持ってるチャイニーズが都心のマンションに大勢住んでるかもね

[25668: 匿名さん]

>25667

貧乏な日本人より金持ちの外国人のほうが隣人として好ましいのは当たり前ですね。
そうなるとますます都心が便利になって近郊エリアは不便になります。

[25669: 匿名さん]

変わった主観だな

[25670: 匿名さん]

すでにそんな環境になりつつあるんでしょ。

[25671: 匿名さん]

>投資の不動産と自宅用の不動産を一緒くたにしてるところがアホ
自宅を客観的に資産評価できない時点で終わっている
こういう奴は一生奴隷

[25672: 匿名さん]

投資と考えたら立地が全てでいくら安く買うかだからなぁ
つまりマンションなら日当たり最低の低層階
戸建なら駅近の狭小建売になる

[25673: 匿名さん]

>>25662 匿名さん
>自宅のマンション、地方転勤中なので月30万で貸してますよ。

新築4000万以下のマンションで月30万はありえない。
耐震性能の劣る築古マンションでも不可能。

[25674: 匿名さん]

>>25661 名無しさん

アンタ流動性の意味知らないアホだね。現物の土地なんてマンションより遥かに流動性低いだろうが。買い手が少ないから。もっと一般常識学べよw

[25675: 匿名さん]

ワザとアホのフリをしてるだけでしょ

[25676: 匿名さん]

>>25674
>現物の土地なんてマンションより遥かに流動性低いだろうが。

流動性の高い土地は、一般の所得層には購入できません。
4000万以下のマンションは庶民向けですから。

[25677: 匿名さん]

郊外の戸建用土地ってそんなに気軽に捌けないのかなと思うけど、実際に売った人いらっしゃいますか？

[25678: 匿名さん]

まぁ、ここのマンション民は、都心オンリーで

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594986/res/4482
> ニュータウンとか藤沢とか田舎っぺばっかだからな正直ただでも要らない場所
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594986/res/4532
> 鎌倉は街の雰囲気が好きなので、別荘として古い町家を貰ってあげてもいいよ（笑）

と、神奈川・千葉の住宅はタダでも要らない、鎌倉なら別荘としてタダなら貰ってやっても良いと言う富裕層で、

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594986/res/4969
>予算的に住めない人が多いから、仕方なく郊外住んでる人が多いの。

と、都心に陶酔している方ばかり(リアルかエアーかはさておき)なので、いつまでたっても話が合わないです。

そう言った「このスレを参照する必要が全くない人」が書かれるレスは「このスレでは全く役に立たない」ですねー。

[25679: 匿名さん]

スルーしたらいいのに。

[25680: 名無しさん]

>>25671 匿名さん
じゃああなたは、4000万の予算なら、家族で都心40平米1LDKにでも住むのかな？

自宅と投資物件は別といったら、資産評価できない？
全然理論的じゃなくて笑えるね

[25681: 名無しさん]

>>25677 匿名さん
都心さんは、自由ヶ丘、下北沢あたりでも郊外扱いだけど、そこらへんはそもそも土地が希少だよね。

普通の人の感覚の郊外であっても、よっぽど過疎化が進んでるど田舎じゃ無い限り、更地なら普通に売れる、急いでるなら相場の9割にすればすぐ売れる。
もっと急いでるなら、相場の7割なら業者が買い取ってくれる。

[25682: 匿名さん]

>>25681 名無しさん

駅徒歩5分と15分じゃ天と地
前者なら当然価値は高い

[25683: 匿名さん]

うちは元コインパーキングだった土地に家を建てたから、売れなきゃコインパーキングに戻すかな。
郊外だけど駅前に駐車場が圧倒的に不足しているから、1時間400～600円でも普通に埋まる。

[25684: 名無しさん]

>>25682 匿名さん
何当たり前の事言ってんの？

[25685: 匿名さん]

>25680
簡単だよ、購入は資産価値最優先する
そこが手狭なら貸して安い広い所借りるかすればいい
郊外の戸建ていくらでも余っているから

利回り高く将来も安心、抵当にも使える
有用な資産は選択肢が広がります

尤もこれだけマンション高騰するとその戦法は厳しいけどね

[25686: 匿名さん]

私なら今4000万なら都心城南で50ｍ２超えた築浅をじっと待つね
というか実は先日も買い付け入れたけどあっという間に持ってかれたわ
優良物件はマジで足が早い

田舎は利回り重視で強硬指値

[25687: 名無しさん]

>>25685 匿名さん
いくらでも余ってて買うより安く借りれる郊外の戸建てってどこだよ。

ずっと住むなら借りるよりも、買った方が得って計算でみんな買うわけでしょ。

[25688: 匿名さん]

１人だけギャンブル性の強い投資目線で語っているので議論が噛み合っていないだけですよ。

[25689: 匿名さん]

>簡単だよ、購入は資産価値最優先するそこが手狭なら貸して安い広い所借りるかすればいい郊外の戸建ていくらでも余っているから

わざわざ郊外にその都度引っ越しするってこと？子供の友達は？近隣の人間関係は？空き家リスクは？
それ机上の空論は無駄だから
そもそもいくらでも戸建が余ってる郊外ってどこよ？(笑)

[25690: 匿名さん]

まず自分の家いくらで貸せるか見積もってください
実績値または固い数値で出すのですよ
郊外のほうが利回りは高くて当たり前ですので
それがより都心の数値と同等か劣るようなら１００％ダメ物件です

当然ですが郊外も都心も幅広いので一意に数字がでるわけではありません
ですが田舎でも新築7%だせればまあリスク低いでしょう

[25691: 匿名さん]

>わざわざ郊外にその都度引っ越しするってこと？子供の友達は？近隣の人間関係は？空き家リスクは？

なんか話が通じてない様な。
自分の想像の範囲外の話になると、とたんに理解力が無くなる様ですね。

[25692: 匿名さん]

>簡単だよ、購入は資産価値最優先する
>そこが手狭なら貸して安い広い所借りるかすればいい
>郊外の戸建ていくらでも余っているから

嗚呼、不動産を転がせる人ってそういう感覚ですよね。
気に入ればそこに住むし、気に入らなかったら人に貸せば良い。
資産性の高い物権を見分ける目利きのある人でないと
出来ないんですよね。

私には無理だなー。

[25693: 匿名さん]

そもそもすぐ貸す前提で家買う人は馬鹿
転勤族なら仕方はないけどね
でも投資前提なら1LDKか2LDKよね
賃貸で儲けて、資産価値下がる前に中古で売りぬけが基本
駅近3LDK買ったのに、自分は郊外の戸建賃貸ってのは流石に異常すぎる

普通に居住する前提なら20年30年住んで仮に売却したときに資産価値が残ってることを考えるくらいでしょう

[25694: 匿名さん]

目利きは必要ですね
私は転売屋でもなんでもないですが
単に長期的にローリスク、高期待値を目指しているだけです
実は自宅で７％って結構大変です
ですが、投資の世界では普通の数字で全然よくもありません
そこに結構ギャップがあるわけです

尤も、こだわりの家に一生住みたいというひとには全く不向きですので
別におすすめはしませんよ

[25695: 匿名さん]

7％以上で回っていたコインパーキングを潰して、戸建を建てちゃったよ。

[25696: 匿名さん]

>25695
土地値に対してですか？
ただしコインパークはもっと高利回りを要求されます
理由は簡単で融資が困難でハードル高いからです

[25697: 匿名さん]

4000万前後のマンションで利回りとか笑えますね
２０年経ったら部屋余りで負動産+維持費の持ち出しでしょ
今、埼玉の南部や横浜川崎辺りの空き地に山ほど賃貸用マンションおっ建ててるよ

[25698: 匿名さん]

今は分譲より賃貸マンションがバブル状態
この建てすぎたアパートとマンションがいずれどうなるのか見ものだね。

[25699: 匿名さん]

> 実は自宅で７％って結構大変です
> ですが、投資の世界では普通の数字で全然よくもありません

自分で答え言っているじゃないですか
自宅で7％目指すぐらいなら、他の投資で、15％とか目指すほうが楽です
なので、自宅は、別に好きなところに住めばよい

手元に現金が必要なら、賃貸で投資すればよいってだけ、不動産転がしで儲けるのは今の時代は素人は手を出すべきではないでしょうね。やるなら海外のほうが良いです

[25700: 匿名さん]

>>25693 匿名さん
>>駅近3LDK買ったのに、自分は郊外の戸建賃貸ってのは流石に異常すぎる

異常というほどでもないよ。
不動産投資家と呼ばれる人達は、所有する複数の物件を人に貸し、自分はその時の生活スタイルに合わせて、賃貸物件を移り住む方も多数存在してるよ。

[25701: 匿名さん]

そういう人にとっては不動産物件も単なるお金儲けの道具だし、消耗品としか考えてないのかもね。

[25702: 匿名さん]

子供がいたら学校の関係で厳しいでしょう

[25703: 匿名さん]

>25699
重大な事が抜けてます

4000万の自宅買う人に住宅ローン以外で
銀行はそんなに金貸してくれません
投資経験ゼロなのがよく分かります

[25704: 匿名さん]

自分にとってしか価値のない不動産こそ消耗品です

[25705: 匿名さん]

ここって4000万以下のマンションでの議論が、ほとんど投資マンションに偏ってるんだよね。
これっていつもの粘着マンションさんなんでしょ。

[25706: 匿名さん]

>25700
そっちの方が勝率高いね

[25707: 匿名さん]

>異常というほどでもないよ。
>不動産投資家と呼ばれる人達は、所有する複数の物件を人に貸し、自分はその時の生活スタイルに合わせて、賃貸物件を移り>住む方も多数存在してるよ。

そういう方いますよね。
私の知っている人は投資物件を購入し、数年そこに住んだ後に次の投資物件を購入し移る形で転がしている人がいました。ちなみに子供は既に巣立った後とのことで、奥様と二人暮らしだそうです。
そこの物件価格は、購入時は4000万円前後でしたが、売るときには500万円程の利益が出そうだったので売却したそうです。そこまで利益が出ないようなら賃貸に回すつもりだった様ですね。

[25708: 匿名さん]

不動産売るときは仲介手数料とれたり税金高かったりとかかなり複雑で面倒くさいけどね
初心者がやると基本失敗する

[25709: 匿名さん]

不動産と税金はそもそも不可分
そんな知識も学ぼうとしない人はまあ論外

ちなみに、マイホームは買うのも売るのもムチャクチャ優遇されてます（なんせ国策です）
これは最大限利用すべき

[25710: 匿名さん]

>不動産転がしで儲けるのは今の時代は素人は手を出すべきではないでしょうね。やるなら海外のほうが良いです

マレーシアでそれやってる友人が居ます。確かに地価は確かにガンガン上がるらしいですが、問題はその価格についてこれるだけの購入者を探せるかどうからしいですね。

[25711: 匿名さん]

不動産に投資としての魅力を感じている人はこのスレにはほとんどいないでしょ。
マンションか戸建てどっちを購入するのか？ってお題に投資用のマンションなんて答えがなんか変だから。

[25712: 匿名さん]

>ちなみに、マイホームは買うのも売るのもムチャクチャ優遇されてます（なんせ国策です）

そうなんですね。
正直、優遇されている感はあまりない（確かに住宅ローン減税は大変助かってますが、、、）のですが、どの辺りの話ですか？

[25713: 匿名さん]

現物とかめんどくさいのより
簡単に売買できるREITがいいよ

[25714: 匿名さん]

>>25711 匿名さん
わざわざ高いお金出して不動産を購入して、自分で住むだけなら、大してなにも生まないただの消費活動だよ。出来るだけ利回りの高い物件を貸して回して、いちばん良い時に売りぬくのが合理的でしょ。

[25715: 匿名さん]

>25714

違うよ。
自分が住みたいところを買って自分で住むなら
大家の取り分がないだけ安く住める＝支出を抑えられる。

なんで、住宅を買って損をする人がいるかって言うと、
自分が必要とする以上に贅沢なところに住むから。
賃貸で今まで十分だった住戸より広いところを買ったりするからそうなる。

[25716: 匿名さん]

欲をかく奴ほど貧しい生活をする

格言

[25717: 匿名さん]

>自分が住みたいところを買って自分で住むなら
>なんで、住宅を買って損をする人がいるかって言うと、
>自分が必要とする以上に贅沢なところに住むから。

売るつもりがないんだったら、特も損も無いんじゃね？

[25718: 匿名さん]

>25717

損するよ。
バランスシートで考えればわかる。

住宅の購入は
負債を抱えて住宅という資産を購入する行為だから、
住宅ローンの返済と支払家賃の削減効果の合計が、資産の住宅の減価を上回れなかったら損する。

[25719: 匿名さん]

>負債を抱えて住宅という資産を購入する行為だから、

全員が負債を抱えて買うとは（ローンで購入するとは）限らないよね？
特に最近は、若いうちからお金を貯めて（遊びをせずに）一括で買おうとする人がいるからね。

[25720: 匿名さん]

>25719

現金一括で買う人は
現金・代替物で持っていたら得られたはずの利益（債券の利息とか、株式の配当金とか）
を失う代わりに住宅という資産を得て、その家賃の削減効果を享受する。

基本的に構造は一緒だよ。

[25721: 匿名さん]

>現金・代替物で持っていたら得られたはずの利益（債券の利息とか、株式の配当金とか)

なぜ現金を利殖をしている前提？
なぜなら、そもそも負債や利益がある前提でしか成り立たない理屈だからだよね。

[25722: 匿名さん]

単に「お金を貯めました・物件を買いました」の人では成り立たない話だね。

[25723: 匿名さん]

>25717
ま、こういうカモがいないと不動産やさんも飯が食えなくなるわけだね

[25724: 匿名さん]

「完敗」という声が聞こえた様な気がしました。

[25725: 匿名さん]

数百万の利益を求めて数千万の負債を負う

よくある話だ

[25726: 匿名さん]

理論的にはいくら身分不相応な家でも良い

自分がその利用価値の負担に耐えられなかったら
他の人に肩代わりしてもらえばよいのだから
肩代わりしてくれる人がいるかのほうが重要。
安物買いの銭失い、昔からの格言ですね

[25727: 匿名さん]

死ぬまで売らずに一生住むなら負債もくそもないでしょ
将来売却の可能性あるなら資産価値も考慮した方がいいってだけ
まぁ早売りする予定ないなら暴落リスクのない土地買って戸建が1番安泰よ

[25728: 匿名さん]

数千万円、損をしても、それでも家族と過ごす戸建てやマンションが欲しい。

それほどかけがえのない貴重な時間を、皆過ごしている。

[25729: 匿名さん]

基本がわかってない人が多いな・・・

住宅を買うっていうのは
自分で大家になって収益性物件に投資するのと
自分で店子になって自分という大家に家賃を払うのと一緒

>25726
みたいに自分で家賃を払えなくても貸せばいいっていうのは
「店子」としての立場を捨ててるのと一緒だから、
自分で他の大家にカネを払わなきゃいけなくなるから結局損する

逆に
>25727
みたいに一生住めばいいっていうのは
「大家」としての収益を捨ててるわけだから、金銭的に大損。
（その損したお金で他に買いたいものが買えるんだから、QOLを下げる結果になる）

どっちが欠けてもダメで、自分の身の丈と好みにあった中で資産性（or収益性）の高い物件を選ばなきゃいけないんだよ。

もちろん何十億円って資産を持ってて、これ以上資産を増やす必要もなく、趣味で家を買うならこんなこと考えなくてもいい。ただ、そういう人は4000万円以下の物件なんて興味が無いと思うけど。

[25730: 匿名さん]

お金を稼ぐ基本は、働くことさ

資産性とか、下らない。家族が喜ぶ家を買えばよし

自宅の売り買いで益とか、愚の骨頂

そんな方の人生は、一体何を大切にしているのか？
根本が揺らいでみえる

[25731: 匿名さん]

何言いたいのかよくわからんけど、
要するに住むなら資産価値の高い物件、人に貸すなら利回りの良い物件にしろってことかな。
両者は相いれない条件だと思うけど。

[25732: 匿名さん]

①自分の都合の良い物件

②賃貸に適した物件

選ぶ基準が違いますね

[25733: 匿名さん]

>25729
いや大間違い

貸してる間は減価償却と利息分を家賃収入が上まればよいだけで損も特もない

[25734: 匿名さん]

上回れば得で、下回れば損じゃないの？

[25735: 匿名さん]

簡単な話
あなたが買ったお家いくらで貸せますか？
利回り幾らですか

ってだけだよね

[25736: 匿名さん]

貸すならマンションが有利だね

[25737: 匿名さん]

10年前を起点に単身世帯は増加傾向にあり、特に都内８区は単身者の流入が顕著に続いていますね。
立地の良いワンルームやコンパクト物件の賃貸ニーズが高く空室率が低い。それでいて今年に入り大手ディベロッパーが新築物件の価格を１割程度下げて価格調整を始めています。4000万以下なら私はコンパクト物件を選んで、安定した家賃収入を選びますね。人気エリアなら資産価値も大幅に下落することはないし、将来的には節税対策にもなる。

[25738: 匿名さん]

マンション投資業者だろう。
都内の売れない中古マンションの在庫は2万5000件もある。
新築マンションも売れてない。

[25739: 匿名さん]

>>25735
それって生活の質と何の関係があるの？

うちは首都圏郊外のベッドタウンの駅近で利回り11%くらいで回っていたコインパーキングの土地を潰して家を建てたよ。
コインパーキングをやればこれだけ儲かるのに、超駅近の一種低層で生活しやすいから誰もコインパーキングにしない。
だからこそ高い利回りが維持されているとも言える。

[25740: 名無しさん]

投資物件と自宅を混同してる奴
実際に家族と家探ししたことあるんかね？

利回りを重視するなら、注文住宅は愚の骨頂だな。
お金かけてこだわりの物件建てても利回りは上がらないしね。
でも俺は、家族と住むならこだわり注文住宅がいい。

[25741: 匿名さん]

>>25739 匿名さん

おたくは横浜郊外の駅徒歩２分の土地を地主と直接交渉して相対で買ったと言ってたが、コインパーキングの利回りをご存知なのはなぜですか？地主から利回りを聞いたの？

[25742: 匿名さん]

>>25740 名無しさん

ここは予算無制限スレじゃないんでw
こだわりの注文住宅を4000万ぽっちのスレで語るのは愚の骨頂。

[25743: 匿名さん]

>>25741
不動産屋が持っていた土地で、その時に聞いた数字ね。
聞かなくても料金や埋まり具合を見れば利回りなんてすぐに計算できる。

[25744: 匿名さん]

>25740

そのとおり。個人の拘りが詰まった家ほど、
他人にとっては気持ち悪くて価値がない。
利回りは最悪。

[25745: 匿名さん]

>>25735 匿名さん

地方の築20年超えるボロアパートとか利回り１０％超えるよ。
住みたくないけど。
横浜さんの駐車場もそういうことでしょ。

[25746: 匿名さん]

戸建てとマンションの購入を比較してる時点で投資対象ってのも無理があるからねえ。
投資書いてる人はハナから比較してないでしょ。

[25747: 匿名さん]

>おたくは横浜郊外の駅徒歩２分の土地を地主と直接交渉して相対で買ったと言ってたが、コインパーキングの利回りをご存知なのはなぜですか？地主から利回りを聞いたの？

>聞かなくても料金や埋まり具合を見れば利回りなんてすぐに計算できる。

自分でコインパーキングの利回りを計算したのなら、その根拠が簡単に提示できるはずですね。
１１％の根拠をお話いただけますか？

[25748: 匿名さん]

>>25747
11%は不動産屋から聞いた数字ね。
土地値が4000万円弱で1時間500円が5台分だから、そこから逆算すると1日の平均稼働が4時間分くらい。

近隣のコインパーキングを見ると同じような料金で平日もほとんど埋まっているから、こんなもんかと。

[25749: 匿名さん]

個人の住宅を買う時に、他人に貸した場合の利回りも検討条件の１つでしょ。
利回りの低い物件は、よそから見れば価値がないってことだから。
客観的な評価も大事。

[25750: 匿名さん]

>土地値が4000万円弱で1時間500円が5台分だから、そこから逆算すると1日の平均稼働が4時間分くらい。

計算できるという割には、コレざっくりすぎね？
不動産屋から聞いたと言われる１１％っていう話も眉唾もんだしね。

[25751: 匿名さん]

>>25750
投資マンションの満室前提の利回りよりはよほど確度が高いけどな。

うまく土地さえ見つかれば、古めのベッドタウンの駅近にコインパーキングは狙い目だよ。
高齢化で駅前まで車で来る人が多いのに、駅前には駐車場のない商店街しかないからコインパーキング需要が高い。
都心から1時間も離れているのに1時間500～600円でもほとんど埋まっている。

[25752: 匿名さん]

ああ、計算からは話をそらしたいのね、

[25753: 匿名さん]

揚げ足を取る事しかできないのがマンションさんのショボいとこ
そして、証拠を出されて退散というのがいつものパターンｗ

[25754: 名無しさん]

利回り重視して選ぶなら、築30年超のおんぼろマンションですね。
そんなところに住みたいとは思いませんが。

[25755: 匿名さん]

>>25753

そう？　だってあの計算”利回り”とは言えないよね。

>そして、証拠を出されて退散というのがいつものパターンｗ

証拠がしょぼいからさらなる説明を求めると、さらなる説明もなくこの手の煽りレスがついてフェードアウトするのがいつものパターンじゃない（苦笑）

[25756: 匿名さん]

ああ、そうか。あまり追い詰めてもいけないね。
何せ追い詰めて証拠を求めても、盗用画像を使用した上に自分のものだと詐称するいつものパータンになってしまいますからねぇ

>>22222

[25757: 匿名さん]

>>25753 匿名さん

台風被害の写真を「竜巻被害」と因縁をつけたけど、証拠突きつけられて、尻尾巻いて退散していた人居ましたね。

[25758: 匿名さん]

投資マンションは利回りが不確定すぎてヤバいと思う。
中古マンションの在庫が膨れ上がってるのに手を出すのはリスキー過ぎるでしょ。

[25759: 匿名さん]

>>25748 匿名さん

利回り11%の土地なら価格は相当高くなるよね。

[25760: 匿名さん]

＞利回り11%駅徒歩２分ののコインパーキング

金の卵を産む鶏ですね。
かなりの値段でないと手離さんだろう。

[25761: 匿名さん]

>>25759 匿名さん

都心ワンルームより投資効率良いんじゃない？リスクも少ないし。そんな土地を戸建にするのは勿体無いね。

[25762: 匿名さん]

>>25759
逆だろ。
土地が割安だからこそ利回りが高くなる。

容積率が低い土地はデベロッパーが買わないから意外と安いとこがあったりする。