4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[16081: 匿名さん]

>>16075 匿名さん
> なぜそんなマンションを比較しないといけないのか、戸建さん自身が理解できてない。

こんな感じですね。
↓
夫「この2000万円台のマンションなら買えそうだね。
①価格:2590万円(2000万円台の中古マンションを探していました)
②所在地: 神奈川県平塚市（最寄駅: JR東海道線平塚駅、横浜駅まで1時間以内を探していました）
③駅徒歩: 4分
④平米数: 101.1平米 (80平米超のマンションを探していました)
⑤管理費等: 54,520円
⑥その他: 24時間有人管理、横浜まで一時間以内、敷地外駐車場別途2万円/月、築27年」
嫁「駅近いし良いね。でも管理費等で5万円、駐車場代2万円かかるから、住宅ローンの返済と合わせると月12万になるよ？」
夫「マンションに住むときの税金だと思えば良いよ。今の賃貸より出費減るし。」
嫁「そうね。」

↓このスレの主旨

夫「でも待てよ。住宅ローンを10万払うって考えると3800万、11万払うって考えると4200万借りられるね。4500万の戸建ても見てみるか。」
嫁「そうね。」

その数日後。

夫「おい、横浜から30分の立地にこんな物件あるぞ。
①価格:2650万円(2000万円台の中古マンションを探していました)
②所在地: 神奈川県横浜市（最寄駅: 横浜駅まで20分）
③駅徒歩: 8分(駅徒歩3分マンション相当)
④平米数: 100平米(敷地:100平米)
⑤管理費等: なし
⑥その他: 横浜まで30分以内、敷地内駐車場あり、築13年」
嫁「安すぎない？怪しいよ。」
夫「先方が売り急いでいるみたいだよ。」
嫁「そうなんだ。あのマンションより高いけど、毎月5万家計に余裕ができるね。」
夫「あのマンションと比べて、セキュリティ面が劣ってるかも知れないけど、
・人感式ライト
・防犯カメラ
・電動シャッター
・防犯ガラス
・ダイヤルロック式クレセント錠
で、周辺のマンションや戸建を凌ぐことができそうだね。」
嫁「そうね。基本、侵入者はよりリスクの低い物件を狙うので、周りより少し高いセキュリティって言うのが重要なのよね。駅前も普段の生活に必要な商業施設が揃っているし、なによりも家計に優しいのが良いね。」
夫「俺的には通勤時間1時間を想定していたのに30分なのが良い。よし、知り合いに戸建てが詳しい人が居るので一緒に内見を申し込もう。」
嫁「そうしましょう♪」

[16082: 匿名さん]

>>16076
空気は悪いし、道は狭く、建物が密集しすぎでまったく住みたいとは思わない。
たまに遊びで行くのは良いね。

[16083: 匿名さん]

前面道路8Ｍ以上の一種低層で、静かなところってなかなかないよな
さらに、ある程度住宅の間隔があって、日当たり良くて、120平米以上あって、予算内に収まる所となると、区内は無理だから横浜市の駅から少し離れた所になるかな

[16084: 匿名さん]

>>16074 匿名さん

そうではなくて…
都内って事以外に
そこで満足してるの？

[16085: 匿名さん]

>ここの戸建さんは都内への未練が捨てきれないから、都内マンションに過剰な拒否反応を示している。

4000万以下の都内マンション
23区内：平均専有面積30㎡以下　市部：60㎡以下
建売戸建て
23区内：総床面積：111㎡　市部：総床面積98㎡　平均価格4130万
4000万マンションにかかる無駄なランニングコストを加算すれば、都内にマンションより広い戸建てが買える。
過剰な拒否反応ではなく選ぶ理由が無いだけ。

[16086: 匿名さん]

何とかの一つ覚えみたいな戸建さんが4000万で都内マンションを探しているが、普通のファミリー向けマンションは6000万からってのが相場ですね。どうやればそこに手が届くのか、というのはこのスレにヒントがありますのでよくよく読み返して頂ければと思います。

[16087: 匿名さん]

不便な立地で狭い4000万以下のマンションに、ランニングコストをかけるのは無駄ということ。
6000万のマンションだとより高額なランニングコストがかかるし、車を持つと無駄な支出がさらに増える。
戸建てとの費用の差は開くばかり。

[16088: 匿名さん]

細かなカネにはうるさいクセに肝心のランニングコストの計算がザックリし過ぎているのがここの戸建さんのこれからの課題ですね。
40〜70㎡のマンションの標準ランニングコストは16000〜28000円です。
その辺を踏まえて予算組みを精査されたらよいと思います。

[16089: 匿名さん]

マンションは居住面積は狭いのに、無駄に広い共用部に永遠にかかる管理費と修繕積立金や駐車場料金。
デベや系列の管理会社が長期間収益源にできるから、築古マンションの解体や建替えをしないまま新築ばかりが増えてすでに供給過剰。
今からマンションを買うことはない。どうしても住みたいなら賃貸。

[16090: 匿名さん]

>40〜70㎡のマンションの標準ランニングコストは16000〜28000円です。

ランニングコストの計算がザックリし過ぎ。
内訳が無いし駐車場代はどうなってる？

[16091: 匿名さん]

>>16083 匿名さん
我が家はこんな感じの土地で4000万円弱ですね。
横浜郊外、駅徒歩2分、前面道路5m、一種低層、車や人の通りは少ない、隣家とは7m以上離れている、日当たり抜群、土地110m2。

マンションだと3LDK70m2がちょうど4000万円程度で買えるエリアです。

[16092: 匿名さん]

>>16090 匿名さん

何度もこのスレで提示されてますのでもう結構かなと思いますが....仕方ないのでニワカさんのために再掲しますw

@200×40㎡×2=16000円
@200×70㎡×2=28000円

計算根拠は国土交通省のマンション総合調査に基づいてます。もちろん個別の物件により実際の額は異なりますので標準コストということでご理解下さい。また、駐車場代は任意の生活費なので算入しません。クルマが絶対のど田舎などの方は実費を加味して比較して下さい。ザックリし過ぎと思う方は、まずは国通省のレポートから勉強なさって頂ければ、理解も早まると思います。

[16093: 匿名さん]

基本的にこのスレは駅から少し遠いが駐車場付きの100㎡位の戸建か
駅から近めの70㎡以下のマンション
この選択ですね
所得が余り無いんだから戸建が有利かな？

[16094: 匿名さん]

天候不順な今年はマンションに限るね
安全だからね

[16095: 匿名さん]

ここは庶民向けのスレなので郊外の戸建が基本ですね。スレチタイル君は別にして、千葉や都内城東、八王子青梅エリアなら4000万で普通に見つかりますよ。

[16096: 匿名さん]

>>16091 匿名さん
上物付なら結構いいね
横浜郊外でその感じだと洋光台とか泉区緑区あたりかな？

[16097: 匿名さん]

>>16095 匿名さん

ここの戸建さんはそう言ったエリアはお気に召さないみたいですよw

[16098: 匿名さん]

身の程知らずですね。

[16099: 匿名さん]

マンション民は修繕費は戸建ても一緒って言うけど、全然違うと思う。
戸建ての大規模修繕て主に屋根と外壁だけど、屋根は瓦にすればメンテフリーだし、サイディングも最近は30年耐久とかでている。
そうすると、30年まではそんなに大きな修繕ってかからないと思うんだよね。
メンテナンスも戸建てなら自分で安い所に頼めばいいけど、マンションはいちいち管理会社とか理事会とか通すし、結局割高な修繕をしているように感じる。

面倒くさいから、やってくれて楽なのはあるけど、
それによる損失額が数百万を超えてると思うんだよね。

ネットもできないおじいちゃんが定価で家電買ってたらバカだなーて思うでしょ。それの間隔に似てる。

[16100: 匿名さん]

あと、マンション民の車はいらないから駐車場代は考慮しない理論も謎。
もし、戸建てで車乗らない場合は、駐車場を賃貸に出すこともできるよ。その時の収益分の差額は考えた？

[16101: 戸建さん]

でもゼネコン施工のマンションと工務店施工の戸建だと
戸建の方はメンテ不要で長持ちするのが納得出来るよね？

[16102: 匿名さん]

さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[16103: 匿名さん]

それからマンションて区分所有権だよね。
数十年後に建て替えとかどうするの？住民の大多数が建て替え合意する必要があるよ。現実的に可能？
建て替え費用が仮に各世帯1000万負担するとして、いきなりそんなこと言われて納得できる？
仮に合意を得れたとしても、建て替え後の間取りは誰が決める？みんながみんな好き勝手なこと言ってたら一生まとまらないよ。
そんなこんなで、建て替えられなくて資産価値は目減りするし。そんなこと考えるほうが面倒くさくないか？

戸建ては最悪更地にして売れば土地分は戻るし、自分で好きな時に好きな形で建て替えできるよ。これってすごいメリットだと思わない？

[16104: 職人さん]

> 16102

恒例の間違い探しです。文章がどんどん長くなり、間違いも増えてきたので、軽く3個は見つけれますね
それ以下の人は、もっと勉強しましょう

[16105: 職人さん]

> 屋根は瓦にすればメンテフリーだし、

ググれば、すぐわかると思うけど、瓦屋根はメンテナンスフリーではないし、初期費用が高めなので、30年トータル費用はあまり変わらないよ

> それによる損失額が数百万を超えてると思うんだよね。

えーーと。
大規模修繕1回で1戸100万もいかないのが平均で、30年トータルで300万くらい
そもそも1戸あたりで数百万の損失なんてでないよ

[16106: 匿名さん]

今時の戸建でメンテナンスフリーを目指すなら、建材型太陽光パネルでしょう。
無機質なので劣化しない上、お金まで稼いでくれる超優れものです。
建材型なら自然災害等で破損しても火災保険で修理できますし。

[16107: 匿名さん]

>>16105 さん
マンション民は修繕積立金を戸建ても一緒と言ってるけどそれは違うということ

修繕費の積立分は純増負担にちかいのでは？

[16108: 匿名さん]

>>16099 匿名さん

＞メンテナンスも戸建てなら自分で安い所に頼めばいい

安かろう悪かろうですよ。
自分で簡単に安くて質の良い業者が見つかりますかね？外壁塗料の種類も知らない素人が10何年に一回の施工でそんなに値切れる訳ないと思いますが。

マンションのメンテは入札形式で選定するので価格についてはかなりシビアだし、受注額も大きいので企業努力もしてますよ。

[16109: 匿名さん]

だから、外壁は乾式タイルにすればいいと何度言えば・・・
ハウスメーカーによっては標準もしくは格安で施工できるぞ。

あと、値切るときの鉄則は相手の立場に立った交渉と競合。
相手が最も仕事が欲しいタイミング、手間が掛からない方法を考えた上で、複数業者を競わせる。
引っ越しなんかもそうだが、家族4人のボリュームでも値切ると平気で4～5万円になるよ。

[16110: 匿名さん]

>>16109 匿名さん

一条でしょ？
7000万とか言ってたよね。
4000万の戸建をバカにしてるのかな？

[16111: 匿名さん]

>>16109 匿名さん

＞値切るときの鉄則は相手の立場に立った交渉と競合。 相手が最も仕事が欲しいタイミング、手間が掛からない方法を考えた上で、複数業者を競わせる。

塗料の種類や銘柄も知らない素人が、10何年に1回の施工で業者の出してきた見積もりを評価できるのかね。

[16112: 匿名さん]

首都圏の都内通勤エリアで注文戸建を建てるなら予算は7000万からって感じだね。

[16113: 匿名さん]

>>16110 匿名さん
さすがに、4000万円の戸建だと建売で立地も微妙でしょう。

4000万円のマンションが視野に入っているなら、光熱費が安く、太陽光でガッツリ稼いでくれて、メンテナンスコストもかからないちゃんとした注文住宅を建てたほうがいいと思う。

[16114: 匿名さん]

>>16111 匿名さん
冷蔵庫だって、エアコンだって、洗濯機だって10年に一回くらいの買い替えだけどできてるじゃない
何が違う？

[16115: 匿名さん]

最近関東地方で増えてる地震を考えたら、耐震等級1しかなく震災後の補修や建替えで長期間もめるマンションより耐震等級3の戸建てだね。

[16116: 匿名さん]

>>16114
一番の違いは定価や相場が決まってないって事。
引っ越しとかもそうだけど、基本的に人件費が主体だから交渉次第でコストなんていかようにでもなる。
無知だったり、交渉しなかったりするとボラれ放題。

そういうことも踏まえて、基本的には戸建はメンテナンスフリーにしておくのが楽。

[16117: 匿名さん]

戸建ては初期費用をかけてもメンテフリーに近い仕様のほうが安上がり。
マンションはどんな仕様でも高額なランニングコストがかかり続ける。

[16118: 匿名さん]

>また、駐車場代は任意の生活費なので算入しません。クルマが絶対のど田舎などの方は実費を加味して比較して下さい。

車はワンルームマンション住まいなら不要かもしれないが、もはや都会住まいには必需品。
23区内でも木密地域以外の普通の住宅街の戸建てなら、どこも車を1台以上保有してる。

[16119: 匿名さん]

>>16114 匿名さん

製品売買契約と工事請負契約の違い。

[16120: 匿名さん]

>>16118 匿名さん

必需品の方は個別にどうぞ。
都内のクルマ所有率は低いですけど。

[16121: 匿名さん]

>>16117 匿名さん

メンテフリーのまともな注文戸建なら7000万からって感じだね。

[16122: 職人さん]

＞戸建ては初期費用をかけてもメンテフリーに近い仕様のほうが安上がり。

ここの戸建さんは、ただメンテナンスフリーと勘違いしているだけだと思いますよ
完全なメンテナンスフリーの建材は、基本存在しないのだけどね。。。。。
ちゃんとメンテナンスすれば、50年以上もつものはあるけどね

[16123: 匿名さん]

>マンションのメンテは入札形式で選定するので価格についてはかなりシビアだし、受注額も大きいので企業努力もしてますよ。

全く無知ですね。
管理会社系列以外修繕は受けたがらない
工事後のアフターやクレームや工事中の住民対応が嫌だから。
また受ける会社があっても保障がないから、結局高い管理会社系列の会社にお願いしないといけない。
しかも合見積なんて役員メチャメチャ大変ですけど(笑)

[16124: 匿名さん]

https://momonestyle.com/large-scale-repair-work-of-the-apartment-begin...
大規模修繕中は地獄ねか日々が続きます
俺は無理だわ

[16125: 匿名さん]

>>16123 匿名さん

＞合見積なんて役員メチャメチャ大変ですけど(笑)

戸建のあいみつはラクなの？

[16126: 匿名さん]

>>16125 匿名さん
そもそもメンテナンスフリーにしておくのが一番。
特に防水処理や屋根、外壁あたりをいかにメンテフリーにするかが重要。

[16127: 匿名さん]

>>16126 匿名さん

その戸建は7000万でしょ？
結局戸建の外壁塗装とかやったことないんだよね？業者との折衝が大変かどうかの話をしてるときに、横からメンテフリーの話を言われても、大変かどうか分からんじゃないですかw

[16128: 匿名さん]

>>16126 匿名さん

タイルの話はいいから、外壁塗装の具体的な体験談をお聞きしたいです。

[16129: 匿名さん]

戸建の場合は、業者の選定や塗料の種類、工法その他を決めて価格交渉と現場の立会い、施工のチェックまで全部やらないといけないので、ここの戸建さんの体験談は戸建検討者にとっても有意義なお話しですね。

[16130: 匿名さん]

外壁塗装の合見積もりなんて、何社か業者にきて貰えばいいだけじゃん。
ほんで、自分の一存で決めれる。場合によっては見送る選択肢もある。(転勤や建て替えが数年後にあるとかの理由で）

マンションはいちいち理事会だの管理会社だので決済取らないといけない。自分は不要と思っても大多数の意見に従わなければいけない。メンテナンスさえ自由にできない。

正直マンションの方が面倒くさい