4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[15501: 匿名さん]

>>15499 匿名さん

その調子でどんどん行きましょうw

[15502: 匿名さん]

>>15500 匿名さん
> ウンウンw

そうですよね・・・でも、どれくらい見れば良いのか不透明ですね。
とりあえず、現段階内容でテンプレを追記して見ました。
ご確認ください。
↓
さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

■追記、ここから■■■■■
なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
5年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか?
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。
■追記、ここまで■■■■■

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[15503: 匿名さん]

>>15500 匿名さん
>>> 大丈夫？w
>> どこがでしょうか？
>> あ、もっと高く見ておかないと危険と言うことですね？
> ウンウンw

適正な管理費を50,000円/月とした場合、マンションのランニングコストは105,000円/月。
戸建てとのランニングコストの差は、95,000円/月～85,000円/月。
95,000円/月～85,000円/月の返済額での借入額は3,500万円。
なので比較するとしたら、
・7,500万戸建てと4,000万マンション
もしくは
・4,000万戸建てと500万マンション
って感じですね。

[15504: 匿名さん]

>>15503 匿名さん

４０００万マンションが７５００万戸建てを購入するのと同じ出費となるととても怖くて買えない。
６０００万戸建てぐらいにしておいた方が安心だね。

[15505: 匿名さん]

修繕費の計算が専有部プラス共有部ってのはしらなかった。

[15506: 匿名さん]

>>15503 匿名さん

ウンウンw

[15507: 匿名さん]

国交省の調査結果だと修繕費が不足してるマンションが多い。ということだよね？

[15508: 匿名さん]

>>15505 匿名さん
> 修繕費の計算が専有部プラス共有部ってのはしらなかった。

以下の書き込みが懐かしいですね。

>>13826 匿名さん
> 70㎡のマンションだと、
> 管理費のみ（修繕費用は戸建てと同じ、厳密にはマンションの修繕費用は専有部も含めなければいけないが今回は割愛）として
> 70㎡×200円＝14000円。

>>14093 匿名さん
> 4000万マンションのランニングコスト差
> @200円×40㎡×2=16000円
> 16000-16000=0
> ランニングコスト差はゼロですね。
> スレタイに従って、4000万マンションvs4000万戸建になりますね。

>>14136 匿名さん
> 4000万マンションのランニングコスト差
> @200円×40㎡×2=16000円
> 16000-16000=0
> ランニングコスト差はゼロですね。
> スレタイに従って、4000万マンションvs4000万戸建になりますね。

>>14346 匿名さん
> 4000万のマンションのランニングコスト
> @200円×40㎡×2=16000円
> 16000-16000=0
> ランニングコストの差はゼロです。

>>14733 匿名さん
> 4000<4000+α
> 因みにマンションのランニングコストは次のとおりです。
> @200円×40㎡×2=16000円/月

>>15199 通りがかりさん
> ここでは余裕を見て、@200円×40㎡×2=16000円という試算をしています。その場合、戸建のランニングコストとの差はゼロ。

>>15441 匿名さん
> マンションの標準ランニングコスト
> @200円×40㎡×2=16000円/月

[15509: 匿名さん]

ウン、、ウン？そうなの？

[15510: 匿名さん]

ランニングコストの差は住人の数が計算の基本ですね。それでは、マンションって住人が減った場合はどうなるんですか？
相続人のいない独居老人が孤独死した場合はその部屋はどうなるんですか？
その部屋の所有者が負担すべき管理費、修繕積立金は誰が支払うんですか？
相続人が居ない事が判明している場合はまだいいですけど、「相続人不明」の場合はどうするんですか？
その部屋が複数の企業から担保になっていた場合は？ その利権関係は誰がどうやって誰の負担で調べるんですか？
その部屋やそもそもマンションが値段が付かない、売れないような状況だった場合どうするんですか？
資産価値には関係なく管理費と修繕費は絶対に必要ですが、所有者死亡相続人不明の場合はどうなるんですか？

まさか知らないで購入なんてしていませんよね？

なんで誰も答えてくれないんですかね？管理費やらは細かい事まで説明してくれるのに、もっと重要で不可避な話を誰も教えてくれないのです。
マンションって、管理をしなくなると機能不全になって居住施設として使えなくなるんですよ？
物凄く重要な話なのに無視してて良いのですか？

[15511: 匿名さん]

もともと、宅地不足解消のために作られた合同住宅。
人口減少のこのご時世、もう、合同住宅の役目は終わった。

これから購入するなら戸建て。
マンションに住むなら賃貸。

[15512: 匿名さん]

マンションの修繕費用は住民が減った場合、残った住民で負担することになるので各戸のランニングコストが上がります。

[15513: 匿名さん]

>>15508 匿名さん

> 修繕費の計算が専有部プラス共有部ってのはしらなかった。

必要な修繕費全体を居住面積で割ったら@200円になるということでは？

[15514: 匿名さん]

>>15510 匿名さん

それこそマンションギャラリーで聞いてきたら良いですよ。天気もいいし行ってきたらどう？

[15515: 匿名さん]

>>15512 匿名さん

みんなの所有物だもんね。
100世帯が70世帯になっても
修繕箇所が減るわけじゃないし。

[15516: 匿名さん]

>>15512 匿名さん
> マンションの修繕費用は住民が減った場合、残った住民で負担することになるので各戸のランニングコストが上がります。

なんか「ババ抜き」みたいだね。

[15517: 匿名さん]

>>15516 匿名さん

戸建は面倒みてくれるの自分しか居ないからね。くれぐれもご自愛下さいね。

[15518: 匿名さん]

>>15513 匿名さん

私もそのように理解しています。

[15519: 匿名さん]

>>15510 匿名さん

じゃあマンションギャラリーで聞いてきて下さいね。ご報告をお待ちしております。

[15520: 匿名さん]

>>15508 匿名さん

全部正しい計算だと思うのですが。
何が間違っているのだろう？

[15521: 匿名さん]

>>15515 匿名さん

戸建の場合は本人がいなくなれば廃墟になりますね。ご近所さんはすごい迷惑。

[15522: 匿名さん]

専有部に共有部を世帯で割った数字を足した面積に200円/ｍ2のコストが掛かるということですよね。
70ｍ2の専有面積のマンションの場合には、70ｍ2に共有部分を足したうえで200円/ｍ2をかければいい。
なので今までのような70×200＝14000円にはならないということですね。

[15523: 匿名さん]

>>15522 匿名さん

必要な修繕費を居住面積で割ったら@200円になるということじゃないんですか？なので70平米のマンションなら14000円になる。

[15524: 匿名さん]

>>15522 匿名さん

仮に専有面積と共用部が50:50なら、単価は@100円になるということですね？なので70平米のマンションなら14000円になる。

[15525: 匿名さん]

>>15522 匿名さん

各世帯で負担すべき修繕費を計算してるだけだから、必要な修繕費を専有面積で割ってるだけだと思うのですが、違いますか？よって、70平米のマンションなら14000円になる。

[15526: 匿名さん]

それだと専有面積だけの修繕費用になるでしょ？
共有部分の面積も世帯で割った面積を専有面積に足さないと、正しい修繕費用の目安は出ませんよ。

[15527: 匿名さん]

正確にはマンションの延べ床面積を世帯で割って、そこに200円/ｍ2のをかけたコストが、国交省のガイドする修繕費用の目安となります。

[15528: 匿名さん]

専有面積が70ｍ2の場合、実際には共有面積の持ち分もあるため修繕費の計算は70ｍ2ではできませんよ。

[15529: 匿名さん]

>>15526 匿名さん
マンションの修繕費総額を各世帯でいくら負担するかを計算するため居住面積で割ったら平米あたり200円になったということではないでしょうか？

[15530: 匿名さん]

>>15527 匿名さん

5年前のガイドラインですよね。
その間、マンションもずいぶんとお高くなりました。
今は300円/ｍ2、将来を見据えると400円/ｍ2が妥当ですね。

[15531: 匿名さん]

70ｍ2のマンションだと、世帯数によるけど共有面積を含めると100～200ｍ2位にはなるでしょ。
修繕費はおおよそ20000～40000円くらいが適正額になると思われる。

[15532: 匿名さん]

>>15528 匿名さん

マンション全体の必要な修繕費総額のうち各世帯でいくら負担するかを計算するための指標として居住面積を使った結果200円になったということではないでしょうか？
なので70平米のマンションを買ったら平均的に徴収される修繕費は14000円なんだなと試算できる。そうでないと、共用部のうち自分の持ち分を計算するのが面倒ですからね。

[15533: 匿名さん]

当然っちゃあ当然だけど、共有設備が充実するほど修繕費用が高くなるのはそこにも理由があるでしょ。
そこに管理費も高くなるけどね。

[15534: 匿名さん]

なんでマンションギャラリーで聞かなきゃいけないんですか？そんな事を言ったらこのスレ自体の存在理由が無くなりますよ。
ココにはマンションを買った人や、マンションギャラリーに行った人が書き込んでいるんですよね？

「住人が減る」この不可避な未来の事をきちんと問い合わせた人は居ないんですか？

そんな基本的で重要な事を知らない、考えないでマンションを買ったんですか？

35年ローンで購入すれば完済する前に東京23区ですらも人口減少が始まっています。
何人減るとどのくらい増えるんでしょうね？
空き部屋の専有部の管理って、誰がやるんですかね？その分も管理費や修繕費も増えますよね？

[15535: 匿名さん]

>>15527 匿名さん

その延べ床面積には共用部の面積も含まれていますか？

[15536: 匿名さん]

>>15530 匿名さん

70平米の場合、

ガイドラインが出た5年前だと14,000円/月、
今だと21,000円/月、
将来を見据えると28,000円/月

が妥当ですね。

[15537: 匿名さん]

>>15532 匿名さん

国交省は延べ床面積でコストを計算しているので
あなたの理屈だと共有部分の修繕費用が抜けることになります。それだと圧倒的に修繕費用が足りない。ということになりますよ。

[15538: 匿名さん]

>>15535 匿名さん

延べ床なので、専有面積も共有面積も含めた面積ですよ。
専有面積だけで計算するのは間違いです。

[15539: 匿名さん]

>>15534 匿名さん

あなたの戸建はあなたが居なくなれば誰も面倒見てくれませんよ。何十年後にお亡くなりになる予定ですか？
マンションの住人がいつどれくらいの割合で減少するかなど、誰が答えてくれるんですかね？
可能性として想像するしかないでしょう。
だからそんなアホな質問するならマンションギャラリーに行って聞いてみなさいと言ったのです。現実には聞く勇気がなく、匿名スレだと甘えてるからそんなくだらない質問できるんでしょ？

[15540: 匿名さん]

単純に考えると、マンション購入時の修繕一時積立金（50～100万）これで共有部分の修繕費をある程度賄っています。
あとは当面の大規模修繕までは専有部分で計算した修繕費用で抑えていると思います。
しかし大規模修繕が終わると修繕費用が足りなくなるので、10年から20年の間に費用不足になるマンションが多くなり問題が起きている。ということですね。

[15541: 匿名さん]

マンション買った人の間違った意見で、よく専有面積だけで坪単価を計算する人がいますが、あれは大きな誤解を生むことになります。
同じように修繕費用も専有面積だけで計算してしまうと、それこそ後々の修繕費用不足を招くことになるんです。

こういった誤情報が溢れており、違和感を感じない意見も見られているのは危険だと思いますよ？

[15542: 匿名さん]

結局、平均は平均であり実態が全てって事ですね。

まぁ、実際マンションのランニングコストがどれだけかかるかは、実際のマンションによって異なりますからね。

先週末にモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？
今週末にモデルルームに行かれる方もいらっしゃると思います。

その方のマンションの物件は具体化されているでしょう。

国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
「本当は戸建はが良い」と思っている方は、

>>15451 匿名さん

を、もとに比較検討してみてください。
戸建てを諦めマンションで妥協しようとしている人が戸建に住む活路を見いだせるかもしれません。

あ、修繕積立金3000円/月と言うのが多いですよね。ちゃんと修繕計画を確認してくださいね。
下手したら10倍以上に跳ね上がる物件もありますので。

[15543: 匿名さん]

国土交通省が考える妥当な修繕金額が明らかになりましたね。

（15階未満のマンション）
・建築延床面積/5,000 ㎡未満＝平均218 円／㎡・月
・建築延床面積/5,000～10,000 ㎡＝平均202 円／㎡・月
・建築延床面積/10,000 ㎡以上＝平均178 円／㎡・月
（20階以上のマンション）
・建築延床面積関係なく＝平均206 円／㎡・月

購入検討マンションの建築延床面積を世帯数で割って、上記に当てはまる平均コストをかけたものが妥当な修繕金額となります。

[15544: 匿名さん]

>>15543 匿名さん

ざっくり、200円/㎡・月ですね。

5年前のガイドラインですよね。
その間、マンションもずいぶんとお高くなりました。

今は、300円/ｍ2・月、
将来を見据えると、400円/ｍ2・月

が妥当ですね。

[15545: 匿名さん]

専有面積70ｍ2のマンションの修繕費用の妥当額は14000円にはならない。ってことだね。

[15546: 匿名さん]

>>15544 匿名さん

ソースは？

[15547: 匿名さん]

マン民は向こうのスレに逃げちゃったよ。

[15548: 匿名さん]

>>15545 匿名さん

70平米のマンションっていつの間に専有面積を指してることになったんですかね？戸建さんの勘違いですね。

[15549: 匿名さん]

共有含めて70ｍ2だったの！？

[15550: 匿名さん]

>>14726 匿名さん
> ソースは？

ソースが必要ですか?
マンションが値上がりしているのは周知の事実。
マンション派からも、以下のようにマンションが値上がりしていることを嬉々として謳っているレスがあります。

>>11895 匿名さん
> まあ、過去5年、戸建てを買ってしまった方は、まずは反省するべきでしょうね。

>>11898 匿名さん
> 貴方のように将来を見通せなかった方が過去5年、戸建てを買ったんだと思います。

>>14723
> 過去５年、戸建買った方は反省しるべきだね。
> 資産価値がマンションと差がつくばかり。

そして、その理由が材料費および人件費高騰であることから、修繕費用も上ぶれするのは言うまでもなく、5年前に策定されたガイドラインの費用のままで修繕費を積み立てるのは非常に危険なのは明らかです。