4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[15501: 匿名さん]

>>15499 匿名さん

その調子でどんどん行きましょうw

[15502: 匿名さん]

>>15500 匿名さん
> ウンウンw

そうですよね・・・でも、どれくらい見れば良いのか不透明ですね。
とりあえず、現段階内容でテンプレを追記して見ました。
ご確認ください。
↓
さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

■追記、ここから■■■■■
なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
5年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか?
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。
■追記、ここまで■■■■■

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[15503: 匿名さん]

>>15500 匿名さん
>>> 大丈夫？w
>> どこがでしょうか？
>> あ、もっと高く見ておかないと危険と言うことですね？
> ウンウンw

適正な管理費を50,000円/月とした場合、マンションのランニングコストは105,000円/月。
戸建てとのランニングコストの差は、95,000円/月～85,000円/月。
95,000円/月～85,000円/月の返済額での借入額は3,500万円。
なので比較するとしたら、
・7,500万戸建てと4,000万マンション
もしくは
・4,000万戸建てと500万マンション
って感じですね。

[15504: 匿名さん]

>>15503 匿名さん

４０００万マンションが７５００万戸建てを購入するのと同じ出費となるととても怖くて買えない。
６０００万戸建てぐらいにしておいた方が安心だね。

[15505: 匿名さん]

修繕費の計算が専有部プラス共有部ってのはしらなかった。

[15506: 匿名さん]

>>15503 匿名さん

ウンウンw

[15507: 匿名さん]

国交省の調査結果だと修繕費が不足してるマンションが多い。ということだよね？

[15508: 匿名さん]

>>15505 匿名さん
> 修繕費の計算が専有部プラス共有部ってのはしらなかった。

以下の書き込みが懐かしいですね。

>>13826 匿名さん
> 70㎡のマンションだと、
> 管理費のみ（修繕費用は戸建てと同じ、厳密にはマンションの修繕費用は専有部も含めなければいけないが今回は割愛）として
> 70㎡×200円＝14000円。

>>14093 匿名さん
> 4000万マンションのランニングコスト差
> @200円×40㎡×2=16000円
> 16000-16000=0
> ランニングコスト差はゼロですね。
> スレタイに従って、4000万マンションvs4000万戸建になりますね。

>>14136 匿名さん
> 4000万マンションのランニングコスト差
> @200円×40㎡×2=16000円
> 16000-16000=0
> ランニングコスト差はゼロですね。
> スレタイに従って、4000万マンションvs4000万戸建になりますね。

>>14346 匿名さん
> 4000万のマンションのランニングコスト
> @200円×40㎡×2=16000円
> 16000-16000=0
> ランニングコストの差はゼロです。

>>14733 匿名さん
> 4000<4000+α
> 因みにマンションのランニングコストは次のとおりです。
> @200円×40㎡×2=16000円/月

>>15199 通りがかりさん
> ここでは余裕を見て、@200円×40㎡×2=16000円という試算をしています。その場合、戸建のランニングコストとの差はゼロ。

>>15441 匿名さん
> マンションの標準ランニングコスト
> @200円×40㎡×2=16000円/月

[15509: 匿名さん]

ウン、、ウン？そうなの？

[15510: 匿名さん]

ランニングコストの差は住人の数が計算の基本ですね。それでは、マンションって住人が減った場合はどうなるんですか？
相続人のいない独居老人が孤独死した場合はその部屋はどうなるんですか？
その部屋の所有者が負担すべき管理費、修繕積立金は誰が支払うんですか？
相続人が居ない事が判明している場合はまだいいですけど、「相続人不明」の場合はどうするんですか？
その部屋が複数の企業から担保になっていた場合は？ その利権関係は誰がどうやって誰の負担で調べるんですか？
その部屋やそもそもマンションが値段が付かない、売れないような状況だった場合どうするんですか？
資産価値には関係なく管理費と修繕費は絶対に必要ですが、所有者死亡相続人不明の場合はどうなるんですか？

まさか知らないで購入なんてしていませんよね？

なんで誰も答えてくれないんですかね？管理費やらは細かい事まで説明してくれるのに、もっと重要で不可避な話を誰も教えてくれないのです。
マンションって、管理をしなくなると機能不全になって居住施設として使えなくなるんですよ？
物凄く重要な話なのに無視してて良いのですか？

[15511: 匿名さん]

もともと、宅地不足解消のために作られた合同住宅。
人口減少のこのご時世、もう、合同住宅の役目は終わった。

これから購入するなら戸建て。
マンションに住むなら賃貸。

[15512: 匿名さん]

マンションの修繕費用は住民が減った場合、残った住民で負担することになるので各戸のランニングコストが上がります。

[15513: 匿名さん]

>>15508 匿名さん

> 修繕費の計算が専有部プラス共有部ってのはしらなかった。

必要な修繕費全体を居住面積で割ったら@200円になるということでは？

[15514: 匿名さん]

>>15510 匿名さん

それこそマンションギャラリーで聞いてきたら良いですよ。天気もいいし行ってきたらどう？

[15515: 匿名さん]

>>15512 匿名さん

みんなの所有物だもんね。
100世帯が70世帯になっても
修繕箇所が減るわけじゃないし。

[15516: 匿名さん]

>>15512 匿名さん
> マンションの修繕費用は住民が減った場合、残った住民で負担することになるので各戸のランニングコストが上がります。

なんか「ババ抜き」みたいだね。

[15517: 匿名さん]

>>15516 匿名さん

戸建は面倒みてくれるの自分しか居ないからね。くれぐれもご自愛下さいね。

[15518: 匿名さん]

>>15513 匿名さん

私もそのように理解しています。

[15519: 匿名さん]

>>15510 匿名さん

じゃあマンションギャラリーで聞いてきて下さいね。ご報告をお待ちしております。

[15520: 匿名さん]

>>15508 匿名さん

全部正しい計算だと思うのですが。
何が間違っているのだろう？