4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[14501: 匿名さん]

>>14497
何が言いたいのか不明ですが、結局家賃は周囲の相場に合わせないと借り手は居ません。
いくら建物が高額でも無意味です。
4000万で3LDKが買えるエリアで家賃16万以上なんて無理ですよ（笑）

[14502: 匿名さん]

戸建さん達がお家買える事を
駅近好立地マンションから願ってるよ

[14503: 匿名さん]

それを言ったら誰も買ってくれないからでしょ。
関係者さんご愁傷さまです。

[14504: 匿名さん]

>>14502 匿名さん
駅近戸建、日当たり、住環境良しで大満足ですよ。
太陽光もバンバン発電して稼いでくれますし。

[14505: 匿名さん]

>駅近好立地マンションから願ってるよ

4000万以下のマンションだと相当田舎の駅近だね。
20㎡ぐらいのワンルームなら23区内かもしれない。

[14506: 匿名さん]

正直、都内通勤エリアで4000万クラスの戸建を探すと首都圏外縁部になりますね。とはいえ、もっと都心に近いエリアのファミリー向けマンションを探しても5〜6000万は必要になる。なので安い郊外の戸建にしておこうというのが実情。
大体800〜1000万の年収だと、ローンは3000万ぐらいと思います。あとは頭金に幾ら積めるかだけの違いですね。間違ってもその年収で5000万のローンはないでしょうw
都内ファミリー向けマンションを購入するなら、年収は1300〜1500万は欲しいところ。旦那が高給取りか、共働きで子供が１人の世帯が多いですね。その年収なら郊外の7000万クラスの戸建も買えますし、ここの戸建？さんのようにランニングコストで汲々する必要もないでしょう。

[14507: 匿名さん]

>14505

同じ価格だと、相当田舎なのは一戸建てもマンションも同じ。

その中でも駅近を選べるだけマンションのほうが立地はマシなんだよな・・・

[14508: 匿名さん]

>>14507 匿名さん
田舎の電車なんて不便なだけ。車が当たり前

[14509: 匿名さん]

さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[14510: 匿名さん]

>>14489 匿名さん
> 金利が上がっても管理費は上がらん。

金利は下がっても、管理費・修繕積立金は上がるね。(笑)

[14511: 匿名さん]

>>14506
都内通勤エリア（山手線まで45以内）だがファミリー向け駅近マンションは低層階なら
4千万で買えるが、同じ立地で戸建てを買うには7,8千万以上必要だよ。
さらに離れて徒歩15分でも戸建ては6000万以上。
一方徒歩15分のファミリー向けマンションは2千万円台からある。
安い郊外のマンションというのが実情なんですよ。

[14512: 匿名さん]

10年以上前の物件ですが5000万のマンション30万で貸してますよ

[14513: 匿名さん]

>>14512 匿名さん

素晴らしい。モノの価値は価格だけでは無いということですね。

では引き続き、

・4000万のマンション vs 4000万 + ランニングコストの差額の戸建て
もしくは
・4000万 - ランニングコストの差額のマンション vs 4000万の戸建て

※車あり・なし問わず。
ただし、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車の費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

を、お楽しみくださいねw

[14514: 匿名さん]

>>14512
スレチですので消えてください。1000万もオーバーでは全く参考になりません。

[14515: 匿名さん]

4000万以下のマンションを買う理屈なし。

[14516: 匿名さん]

>>14514 匿名さん

4000万以下のマンション探してるの？

[14517: 匿名さん]

＞比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

この場合、4000万円のマンションが6000万の戸建に匹敵する理由は何なのでしょうか？
モノの価値は価格なりともいいますが、明らかに6000万の戸建の方が価値が高く、比較にならないと思います。
ランニングコストは単なる維持費なので、物件価格に加えて比較するというのは不合理ですね。

[14518: 匿名さん]

＞比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

結論を言えば、比較にならない。

このスレで比較せよと言ってるのは戸建だけ。
なぜならマンションは4000万がアッパーなのに対し戸建は常に4000万+αであり、物件の価値として必ずマンションを上回ることができるからである。ただし、両者を図式化するとその考えの矛盾が明らかになる。

すなわち、
①4000 < 4000+α
②4000 ≒ 4000+α
という式になる。

この場合、αに入る変数は非常に小さな値にならないと両式は成立しないはずであるが、ここの戸建はαを2000と見積もっている。その結果②式は成立していないにもかかわらず比較せよ（両者は≒だ）という。大いなる欺瞞ですね。

[14519: 匿名さん]

>>14517 匿名さん
> この場合、4000万円のマンションが6000万の戸建に匹敵する理由は何なのでしょうか？

キーポイントは耐用年数。
マンションは47年、木造の戸建ては22年。

一戸建ては22年後には無価値になるからメンテナンスしてもムダ→だからメンテにお金をかけない人が多い。
マンションはその逆だね。
戸建てが無価値になる年数でもまだ半分の価値が残ってる。

マンションの修繕積立金の平均は国交省ガイドラインによるとざっくり平米200円
80平米相当で計算すると、月16,000円。
これに管理費を月14,000円として月3万円。
戸建てが無価値になる22年をめどにすると、3万円×12ヶ月×22年＝792万円。
これだけ多く払っても、建物価格が2000万円ぐらいの物件なら、22年後の価値は
メンテナンス代を入れてもマンションのほうが高い。
これが戸建てのメンテナンス代が一見安く見えるからくりですよ。


最後に、馬鹿な反論がある前に言っとくけど、
耐用年数を過ぎても住めるとかいうのは関係ない。
金融機関が価値を認めないから

[14520: 匿名さん]

>>14518 匿名さん
> 比較せよ（両者は≒だ）という。大いなる欺瞞ですね。

マンションだといざっていうとき貸しやすいから人気という側面もありますよね。

4000万円の物件だと、自宅として考えても5%ぐらいは利回りがほしい。
転勤になった場合、3年ぐらいの定期賃借で年間200万円、月16～17万ぐらいは取りたいところです。


そう考えたときに、一戸建ての立地だとやや厳しい。
（そもそも、定期賃借が成立する一戸建てはまれ）
マンションだと、物件・立地によってはまだなんとかなるものもありそう。

ということで、海外赴任なんかも当たり前になってきた現在では
マンションのほうが今は人気なんでしょうね。