4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[14461: 匿名さん]

自分の家の敷地内なら、無駄にするか有益にするかは所有者次第。

マンションの敷地内の無駄は、住民みんなで無駄かどうかを話し合い、どうすれば有益になるのかを話し合い、それを行うかどうかの決を採らなければ無くすことはできない。

[14462: 匿名さん]

>>14459 匿名さん

ムダではない人と思う人が比較検討すれば良いだけ。ここは比較検討のスレなので、ムダと思う人は即刻退出すべきですね。

[14463: 匿名さん]

>>14461 匿名さん

それがマンションです。
イヤと思うなら比較検討する必要もないから即刻退出すべきですね。

[14464: 匿名さん]

マンションの共用部分が無駄だと思うから戸建てにします。

[14465: 匿名さん]

戸建の階段がムダでしょ

[14466: 匿名さん]

>>14460
ムダに広いってどのくらい？
4人家族でのべ床300平米とかかな？

[14467: 匿名さん]

マンション占有部の昼でも暗い廊下は、ただでさえ狭いのに無駄。

[14468: 匿名さん]

戸建って田舎だと玄関広いかもしれないが
マンションより狭いよね

[14469: 匿名さん]

都内のミニ戸は知らんが、4000万のファミリー向けマンションと同地域なら戸建の
玄関のほうがずっと広いでしょうね。
下駄箱の大きさも違う。

[14470: 匿名さん]

>ムダに広い戸建はムダですね。

占有部が狭いのに、ムダに広い共用部のマンションはムダ。

[14471: 匿名さん]

戸建の玄関て狭いよね
使い方かな？

[14472: 匿名さん]

＞戸建って田舎だと玄関広いかもしれないが
＞マンションより狭いよね

都会の戸建ては2階建てでも床面積100㎡以上あるから、マンションの暗くて狭い玄関より広い。

[14473: 匿名さん]

さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[14474: 匿名さん]

ランニングコストを踏まえると、戸建の方がより高い物件を購入できるのは事実。
モノの価値は価格なり。

なのに、マンションを購入する人が居る。なぜか？

それを語れる人は居ない。

[14475: 匿名さん]

正直、マンションは賃貸で良い。
購入するなら戸建て。

[14476: 匿名さん]

>14473

まず、一戸建てのメンテナンスがその価格じゃ無理ですよ。
ハウスメーカーで建てた人は10年で点検・修理が必要（それを受けないと次の10年の保証がなくなる）
けど、10年で大体150万～200万が必要です。

30年総額だと大体500～700万ぐらいですね。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12146850592
この知恵袋のスレは面白くて、
150万の工事を10年で提案された人に対して、
アドバイスする人はここの戸建てさんと同じく「高すぎる」「やらなくても大丈夫」
という意見が多いです。
保証をすててもケチるのが戸建てさんの思考なんですね。

[14477: 匿名さん]

>14474

説明できる人なんていくらでもいるよ。
あなたがそれを理解できないだけ。

キーポイントは耐用年数。
マンションは47年、木造の戸建ては22年。

一戸建ては22年後には無価値になるからメンテナンスしてもムダ→だからメンテにお金をかけない人が多い。
マンションはその逆だね。
戸建てが無価値になる年数でもまだ半分の価値が残ってる。

マンションの修繕積立金の平均は国交省ガイドラインによるとざっくり平米200円
80平米相当で計算すると、月16,000円。
これに管理費を月14,000円として月3万円。
戸建てが無価値になる22年をめどにすると、3万円×12ヶ月×22年＝792万円。
これだけ多く払っても、建物価格が2000万円ぐらいの物件なら、22年後の価値は
メンテナンス代を入れてもマンションのほうが高い。
これが戸建てのメンテナンス代が一見安く見えるからくりですよ。


最後に、馬鹿な反論がある前に言っとくけど、
耐用年数を過ぎても住めるとかいうのは関係ない。
金融機関が価値を認めないから

[14478: 匿名さん]

>>14476 匿名さん

ベンダーロックインというやつですね。
「保証」の名のもとに高い費用を払わされる。

[14479: 匿名さん]

>>14477 匿名さん

素晴らしい。モノの価値は価格だけでは無いということですね。

では引き続き、

・4000万のマンション vs 4000万 + ランニングコストの差額の戸建て
もしくは
・4000万 - ランニングコストの差額のマンション vs 4000万の戸建て

※車あり・なし問わず。
ただし、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車の費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

を、お楽しみくださいねw

[14480: 匿名さん]

>>14474 匿名さん

正直、都内通勤エリアで4000万クラスの戸建を探すと首都圏外縁部になりますね。とはいえ、もっと都心に近いエリアのファミリー向けマンションを探しても5〜6000万は必要になる。なので安い郊外の戸建にしておこうというのが実情ですね。
大体800〜1000万の年収だと、ローンは3000万ぐらいと思います。あとは頭金に幾ら積めるかだけの違いですね。間違ってもその年収で5000万のローンはないでしょうw

[14481: 匿名さん]

都内ファミリー向けマンションを購入するなら、年収は1300〜1500万は欲しいところ。旦那が高給取りか、共働きで子供が１人の世帯が多い。

[14482: 匿名さん]

マンションだといざっていうとき貸しやすいから人気という側面もありますよね。

4000万円の物件だと、自宅として考えても5%ぐらいは利回りがほしい。
転勤になった場合、3年ぐらいの定期賃借で年間200万円、月16～17万ぐらいは取りたいところです。


そう考えたときに、一戸建ての立地だとやや厳しい。
（そもそも、定期賃借が成立する一戸建てはまれ）
マンションだと、物件・立地によってはまだなんとかなるものもありそう。

ということで、海外赴任なんかも当たり前になってきた現在では
マンションのほうが今は人気なんでしょうね。

[14483: 匿名さん]

>>14480 匿名さん
> 間違ってもその年収で5000万のローンはないでしょうw

つまり、住宅ローンとランニングコストで5000万ローン相当の出費を伴うマンション購入も間違っても無いと言うことですね。

[14484: 匿名さん]

>>14482 匿名さん

素晴らしい。
モノの価値は価格だけではないという意見続々ですね。

いずれにしても、車を手放すと言う案が暴挙かどうかはさておき、マンション派からそのような案が提示されたと言うことは、ランニングコストの差額をランニングコストが低い物件の物件価格に上乗せして比較することが、市民権を得たのは事実でしょう。

このスレの大きな成果の一つですね。

最初のころに「破綻する」「ランニングコスト分は浮くと考えて、物件価格に上乗せすべき無い」「比較にならない」と言っていた人は反省、反省、猛反省ですね。

[14485: 匿名さん]

破綻するってのは間違ってないでしょ

借金が多くなると金利上昇に弱くなるのは事実なんだから。

[14486: 匿名さん]

車と上物って価値が無くなっちゃう物なんだと
ここで初めて知りました。

[14487: 匿名さん]

>>14480 匿名さん
都内と言ってもピンキリですよ？
治安が悪い（民度が低い）、災害リスクが高いエリアなら23区内でも安いです。

うちは4人で住む物件を探していましたが、結局は7000万円で郊外駅近の戸建にしました。
近くのターミナル駅から徒歩2分のマンションも同じくらいの値段でしたが、狭いのとランニングコストが掛かるので無理でしたね。

[14488: 匿名さん]

>>14485 匿名さん

一緒。
管理費・修繕積立金値上げにも弱いですよね。

[14489: 匿名さん]

>14488

一緒じゃねーよ

金利が上がった場合は借金が多いほうが負担が大きいのは小学生でもわかる。
金利が上がっても管理費は上がらん。

[14490: eマンションさん]

>>14487 匿名さん

金額的にマンションを諦める人多いよね

[14491: 匿名さん]

>金額的にマンションを諦める人多いよね
金額よりも居住面積だと思うけどね。
家族だと30平米は無いわ。

[14492: 匿名さん]

駅近好立地のマンションを買えて良かったなと思いますね

[14493: 匿名さん]

土地もカネもないから
マンションで妥協するのに
上からってポジティブだね！

[14494: 匿名さん]

>>14489 匿名さん

一緒。
住宅ローン払い終わった年金生活で、ある日、修繕積立金が2万円上がって壊滅的ダメージを受ける。

[14495: 匿名さん]

>>14493 匿名さん

そう思わないとやっていけないんですよ。
自分の人生失敗だったということを認めることんあるから。

[14496: 匿名さん]

>>14482
たった4000万のマンションを家賃月15万以上で貸すのは絶対に不可能。
3LDK月16万～17万の家賃って言うと世田谷や目黒になる。最低でも6500万は出さないと買えません。
4000万で3LDKが変えるエリアは八王子や小金井です。家賃の相場は5万～10万程度でしょう。

つまり、マンションを貸して利回りは出ないという事です。
これは地域や価格帯問わずマンションの販売が急落している要因の一つです。
今、4000万のマンションの本当の価値は3000万を切る辺りです。それなら多少の利回りが見込めます。
先日このスレに出た超好立地のワンルームマンションが完成後半年以上も買い手が付かない状況もこれが要因です。

[14497: 匿名さん]

>>14496 匿名さん
＞3LDK月16万～17万の家賃って言うと世田谷や目黒になる。最低でも6500万は出さないと買えません。
さすがに、6500万円の物件はこんなに安く借りれませんよ。

↓は私が検討していた物件ですが、概ね買うと7000万円程度の部屋が借りると家賃22万円です。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1255820000588/

[14498: 匿名さん]

>>14490
そんな人は居ませんよ。同じ立地で探すと戸建ての方が高額です。特に注文住宅だと倍近くなる。
同じ地域で同じ金額にすると戸建てはありえないような狭小建売にせざるを得ない。
予算から広い戸建てを諦めて、致し方なくマンションにするというのが一般的です。

それでもマンションと同価格の狭小戸建てを選ぶ人は、子供が二人以上居るとかです。狭小戸建てよりもマンションは狭いですからね。

[14499: 匿名さん]

それで皆売り急いでるんだね
売れない貸せない
残債ありだと人生どうすんの

[14500: 匿名さん]

>>14498 匿名さん
一般論としては容積率が高くかつ地価が高いエリアはマンションのほうが割安ですが、
郊外に行けば行くほど戸建のほうが割安になっていきます。

>>14497で挙げた物件なんかは駅直結、商業施設一体型のタワーマンションですが、
全く同じ立地に戸建なんて建てたらマンションの10倍は下らないでしょう。
そもそも、土地自体を手に入れることが現実的には不可能です。

[14501: 匿名さん]

>>14497
何が言いたいのか不明ですが、結局家賃は周囲の相場に合わせないと借り手は居ません。
いくら建物が高額でも無意味です。
4000万で3LDKが買えるエリアで家賃16万以上なんて無理ですよ（笑）

[14502: 匿名さん]

戸建さん達がお家買える事を
駅近好立地マンションから願ってるよ

[14503: 匿名さん]

それを言ったら誰も買ってくれないからでしょ。
関係者さんご愁傷さまです。

[14504: 匿名さん]

>>14502 匿名さん
駅近戸建、日当たり、住環境良しで大満足ですよ。
太陽光もバンバン発電して稼いでくれますし。

[14505: 匿名さん]

>駅近好立地マンションから願ってるよ

4000万以下のマンションだと相当田舎の駅近だね。
20㎡ぐらいのワンルームなら23区内かもしれない。

[14506: 匿名さん]

正直、都内通勤エリアで4000万クラスの戸建を探すと首都圏外縁部になりますね。とはいえ、もっと都心に近いエリアのファミリー向けマンションを探しても5〜6000万は必要になる。なので安い郊外の戸建にしておこうというのが実情。
大体800〜1000万の年収だと、ローンは3000万ぐらいと思います。あとは頭金に幾ら積めるかだけの違いですね。間違ってもその年収で5000万のローンはないでしょうw
都内ファミリー向けマンションを購入するなら、年収は1300〜1500万は欲しいところ。旦那が高給取りか、共働きで子供が１人の世帯が多いですね。その年収なら郊外の7000万クラスの戸建も買えますし、ここの戸建？さんのようにランニングコストで汲々する必要もないでしょう。

[14507: 匿名さん]

>14505

同じ価格だと、相当田舎なのは一戸建てもマンションも同じ。

その中でも駅近を選べるだけマンションのほうが立地はマシなんだよな・・・

[14508: 匿名さん]

>>14507 匿名さん
田舎の電車なんて不便なだけ。車が当たり前

[14509: 匿名さん]

さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

[14510: 匿名さん]

>>14489 匿名さん
> 金利が上がっても管理費は上がらん。

金利は下がっても、管理費・修繕積立金は上がるね。(笑)