4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[123201: 匿名さん]

雨後のタケノコって豊洲辺りのゴミタワマンのこと？

[123202: 匿名さん]

新築郊外戸建６０００マンで購入

10年後、３５００マン査定

うーむ、よく見る光景だなぁーｗ

[123203: 匿名さん]

>>123194 匿名さん

土地代、減価償却費に計上したら脱税になるから注意してね。

[123204: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円前後になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[123205: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションについて、戸建てを購入した場合と比べてどれくらいの「機会費用損失」があるかを確認してみてはいかがでしょうか？

考えないといけないのは、マンションに住むと、戸建てにくらべて敷地外に出るまでの時間分を考慮しないといけないと言うことです。

以下はあくまでも例です。

・敷地外に出るまでの時間差
　2.5分(マンションが余計にかかる)

・往復
　5.0分(マンションが余計にかかる)

・一日平均3往復として、
　5.0分×3回×365日×35年=191,625分=3,194時間

・3人家族で、
　共働き時給2,000円×2=4,000円
　子供1名のアルバイト時給1,000円×1=1,000円

　計 5,000円

5,000円×3,194時間=1,597万円

行動心理に従い5分で計算した場合は、その倍の3,194万円。

同じ徒歩分数のマンションと戸建てでは、マンションの方が3,000万円程もったいないって感じです。

駅直結マンションは徒歩3分弱の戸建てに相当、人間の行動心理上では徒歩5分の戸建てに相当すると考えられるのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、もちろん、例示した移動時間や往復回数はマンションや生活パターンよって変わるので実際に検討するマンション・生活パターンに即して計算しなおしてね。

重要なのは、戸建てに比べてマンションは、

・敷地に出るまでに時間がかかること
・不動産表記「駅徒歩xx分」は敷地から駅までの時間であること

を認識しなければならないと言うことです。

[123206: 匿名さん]

>>123196 匿名さん
> 10年前に購入したマンションは値上がりしてる
> 10年前に購入した戸建は値下がりしてる
> 今後はどうなりますかね？

今4000万で買えるマンションは10年前の2500万のマンションと同じグレード。

今4000万で買える戸建ては10年前の5000万の戸建てと同じグレード。

さぁどっち？

[123207: 匿名さん]

税金とかローンとか、具体的な話をすると戸建さんは嫌がってコピペに逃げる。

[123208: 匿名さん]

ツッコミどころ満載だけどまずは
戸建ての30年後の建替え費用を加えて計算しなおしですな

[123209: 匿名さん]

都内自宅マンション月30万で貸してます。
確定申告で所得税たくさん持っていかれました(涙)

[123210: 匿名さん]

耐用年数と未償却残高の話、分かりました？w

[123211: 匿名さん]

変わらないことがわかりました。

[123212: 匿名さん]

>今4000万で買える戸建ては10年前の5000万の戸建てと同じグレード

理由は？
最近のローコスト戸建なのに

[123213: 通りがかりさん]

今、都心のマンションは高くて買えないですよ。
医者、経営者、社長、役員など高収入者しか買えません。

収入が少ないのに買ったら必ず自爆します。

[123214: 匿名さん]

>>123213 通りがかりさん

買ったらより、買えないのでは？

[123215: マンション検討中さん]

>>123207
マンションの良さを具体的にどうぞ。

[123216: 匿名さん]

>>123215 マンション検討中さん
立地ですね。

[123217: 匿名さん]

今日も元気にマンションマンション☆

[123218: 匿名さん]

戸建てのよさも立地。
4000万以下のマンションより好立地で広い。

[123219: 匿名さん]

駅直結戸建なんてないよね。

[123220: 匿名さん]

>>123218 匿名さん

マンションのメリットは立地なので、戸建より立地の悪いマンションは検討の必要なし。

[123221: 匿名さん]

でも、実際に戸建より立地の悪いマンションあるし、
購入されてる方いますよ。

[123222: 匿名さん]

>>123221 匿名さん

田舎には戸建てしかない。マンションは建設コストかかるから。貧乏民には戸建てがお似合い。

[123223: 匿名さん]

>>123221 匿名さん
マンションより悪い立地の戸建は掃いて捨てるほどある。マンションのメリットは立地なので、戸建より悪い立地のマンションを検討する必要はない。

[123224: 匿名さん]

>>123223 匿名さん

でも、実際に購入されてる方、いますよね。

[123225: 匿名さん]

>>123224 匿名さん

田舎には戸建てしかない。

[123226: 匿名さん]

あとアパートや団地もあるけどね、ちょっとした田舎だと。マンションは狭いのに高いから低年収の多い田舎では贅沢品。

[123227: 匿名さん]

>>123224 匿名さん
マンションのメリットは立地だから、戸建より立地の劣るマンションを検討する意味はないよね。

[123228: 匿名さん]

ほとんどのマンションは駅徒歩10分以内にあるのに対し、戸建の過半数は駅徒歩15分以上ないしバス便。

この事実から、立地のメリットはマンションに軍配が上がる。

駅近の戸建もあるという抗弁が見られますが、全体としては上記の通りであるため、ムダです。

[123229: 匿名さん]

>ほとんどのマンションは駅徒歩10分以内にある
そもそもこれが間違い。
この価格帯だとほとんど15分以上。

[123230: 通りがかりさん]

>>123202 匿名さん
新築郊外戸建て6000万ってそんなないよ。
適当な事言わないでくれ。

[123231: 匿名さん]

>>123228 匿名さん
都市の実態をまったく知らないね。
23区内の新築マンションは駅から遠い不便な物件ばかり。

[123232: 匿名さん]

サラリーマンは郊外戸建から電車で通勤ラッシュ

これが昔からの定番！

[123233: 坪単価比較中さん]

>>123230
確かに郊外だと5千万前後になるように土地の広さなどで調整している
感じですね。
（e.g. 総額は変わらないが東京に近づくほど狭くなっていく）

ただ、私の地域だと場所によるけど大手HMの建売分譲（うわものその他で
3-4千万）だと珍しくない。近隣マンションより2千万以上高い。

中古の相場は築年数１年経過で-130万前後で、下落率が線形では
ないとしても6000万が3500万まで下がるのは築15年以上は必要かな。

[123234: 匿名さん]

>>123233 坪単価比較中さんそりゃあマンションの方が狭いから。
ハンドルネームの通り「坪単価」で比較しなよ。戸建ては安いだろ。

[123235: 匿名さん]

戸建ての土地と建物(＝専有部)は、4000万以下のマンションの専有部より高い。

[123236: 坪単価比較中さん]

立地のために住環境を妥協した狭いマンションは売れても狭い戸建なんて買いたいやつはいない。
平均的な広さも住居形態、建物の性質も全然違うのに単純に坪単価で比較するのはアホですよ。

[123237: 匿名さん]

駅徒歩10分以内なんて、それこそマンションの好きな賃貸マンションだらけですからねw

[123238: 匿名さん]

結局、広いマンション買えない貧困層は戸建てしか無理。あとはアパートか賃貸w

[123239: 匿名さん]

>>123229 匿名さん
その通りです。
この価格帯だとマトモなマンション見つからないから戸建しかない。

[123240: 匿名さん]

金銭的な理由でマンションを買えない人は
戸建

[123241: 匿名さん]

ここのスレの予算でマンションと戸建を同時に検討する奴なんか居ないよね。

マンションは6000万ぐらいの予算がないとマトモなのは見つからない。

[123242: 匿名さん]

>>123240 匿名さん

結局、そう言うことですよね。

[123243: 匿名さん]

だれがどういう条件で探すのかっていう設定をしないのかな？

それもなしにあーだこーだ言っても仕方ないと思いますが。

進行役（スレ主）の怠慢だね。

[123244: 匿名さん]

６０００万のマンション？
それでも駅近だと広いマンション無理だろ
まあ、せいぜい９０㎡中住居だろうね～

[123245: 匿名さん]

>>123244 匿名さん

都内好立地だと50平米以下でしょう。

[123246: 匿名さん]

4000万以上のマンションの話は別スレで

[123247: 匿名さん]

>>123246 匿名さん
スレ違いの金額のマンションを所有してますよ

[123248: マンション比較中さん]

100平米にも満たない音漏れ住居でもマンションだと"まとも"になるのかね

[123249: 匿名さん]

>>123247 匿名さん

興味深いよ(笑)

[123250: 匿名さん]

だれがどういう条件で探すのかっていう設定をしないのかな？

それもなしにあーだこーだ言っても仕方ないと思いますが。

[123251: 匿名さん]

設定も何も、広いマンション買えない貧困層が買えるのは戸建てだろw
それかアパートか賃貸か。

[123252: 匿名さん]

4000万円の広いマンションは立地が悪すぎるので、
ランニングコストを踏まえた戸建にしました。

立地重視なら戸建ですね。

[123253: 匿名さん]

広いマンションは高いから、妥協して戸建てってことだな

[123254: 匿名さん]

広いマンションは立地が悪いので戸建ですね。

[123255: 匿名さん]

戸建て並に広い100㎡超えのマンションは住みたい場所にはありません。
間取りの条件をつけると存在しない。

[123256: 匿名さん]

ですね。
立地を考えると戸建一択です。

[123257: 匿名さん]

ここの戸建てさんのエリアは広いマンション建てられないようなど田舎っつーことだなｗ

[123258: 匿名さん]

>>123255 匿名さん

田舎なんですね。

[123259: 匿名さん]

広いマンションは立地が悪すぎるんですよね。

3LDKS　210m2　越後湯沢駅徒歩45分
https://www.himawari.com/yuzawa/room/23956.html

[123260: 匿名さん]

>>123259 匿名さん

港区でその広さだったら10億超えだよw

[123261: 匿名さん]

>>123257 匿名さん
>ここの戸建てさんのエリアは広いマンション建てられないようなど田舎っつーことだなｗ
地価の安い田舎に広いマンションなんか存在しない。
都会の高額な土地を買えない人が住むのが狭いマンション。

[123262: 匿名さん]

だれがどのような条件で探すのかっていう設定をしないのかな？

それもなしにあーだこーだ言っても仕方ないと思いますが。

[123263: 匿名さん]

>>123261 匿名さん

パークマンション檜町公園55億円
https://kawlu.com/journal/2017/12/12/55608/

[123264: 匿名さん]

>>123262 匿名さん
我が家は神奈川県内、都心に通勤が可能、災害リスクが低く、民度の高いエリアで
3LDK以上の広さ、予算4000万円（戸建なら+ランニングコスト）の条件で探しました。

結果としてマンションだと立地が悪くなるので戸建にしました。

[123265: 匿名さん]

マンション高いから戸建一択
妥協ともいえますが

[123266: 匿名さん]

確かにマンションは高い（コスパが悪い）ですね。
同じ予算だと、戸建のほうが好立地に住めます。

正直、この予算帯でマンションを選ぶメリットが思い浮かびません。

[123267: 匿名さん]

不動産は価格なり。

[123268: 匿名さん]

>>123264 匿名さん

+ランニングコスト？

そんな予算組みで探す人いませんよ。

[123269: 匿名さん]

戸建を建てるなら、予算を組んで、土地にいくら掛けるか決めないと始まらないですよ。

[123270: 匿名さん]

>>123264 匿名さん

戸建の営業マンに予算は4000+ランニングコストって言ったのかな？w

嘘くさい。

[123271: 匿名さん]

>>123268 匿名さん
マンションだと管理費や駐車場代が掛かるんだから、
当然戸建とは物件価格に差を付けて探しますよね。

同じ物件価格で探すほうが珍しいかと・・・

[123272: 匿名さん]

ここはマトモな戸建が居ないね。

[123273: 匿名さん]

>>123271 匿名さん

戸建を建てるんだから、戸建の予算を組まないと始まらないですよ。4000+ランニングコストって、マトモに物件を探してるとは思えませんね。

[123274: 匿名さん]

>>123271 匿名さん
マンションの値段は4000万って決めてるんだよね？

[123275: 匿名さん]

>>123273 匿名さん
我が家はもう建てましたよ。

土地3700万円、建物3000万円（太陽光パネル込）です。
太陽光の売電、住宅ローン減税を考慮すると
年間の実質的な支払額は4000万円のマンションより低いかもしれません。

[123276: 匿名さん]

戸建さんはスレタイに合うよう苦し紛れに設定した感じだね。

[123277: 匿名さん]

>>123275 匿名さん

4000万のマンションと比較する意味ないでしょ

[123278: 匿名さん]

>>123268 匿名さん

管理費・修繕積立金の支払いを考えずにマンションを探す人はいません。

そして、管理費・修繕積立金がかからない戸建てでは必然と、同一費用で取得できる物件価格はマンションに比べて高くなります。

うん、実にロジカル♪

[123279: 匿名さん]

>>123274 匿名さん
厳密に言うと、住宅ローンの返済、ランニングコストなどを全て含めた
住居に関連する月々の支払額が15万円程度という予算組みです。
これだとマンションは物件価格が4000万円程度になります。

[123280: 匿名さん]

>>123275 匿名さん

それって太陽光の利益を予算に足してるだけで、マンションとは関係ないよね。

[123281: 匿名さん]

>>123275 匿名さん

都心購入郊外賃貸

[123282: 匿名さん]

>>123279 匿名さん

戸建なら6700万、マンションなら4000万と決めたわけね。その予算だと絶対にマンション見つからないね。

[123283: 匿名さん]

太陽光はこのスレでずいぶん前に30年無故障連続運転15kw?でも小遣い程度の利益しか出ないことがわかりました。
株の配当の方がマシ。

[123284: 匿名さん]

>>123279 匿名さん

ローン減税分も返済に充てるの？
固定資産税でチャラになるからローンに充てるのはおかしいと思いますが。

[123285: 匿名さん]

戸建6700万の比較対象は4000万のマンションってことですか。
戸建の方って、同じ価格のマンションの方と比べると所得かなり低そうですね。

[123286: 匿名さん]

>>123282 匿名さん
ふつう、そんな予算でマンション探す人なんかいないでしょうw

[123287: 匿名さん]

新築木造郊外戸建て６０００万で購入

10年後、３５００万査定

うーむ、よく見る光景だなぁｗ

[123288: 匿名さん]

太陽光頼みの戸建。

[123289: 匿名さん]

ふつう太陽光なんかお小遣い程度にしか考えないと思うけどね。

将来どうなるか分からないものを見込んでローンに入れるとか、ありえない。

[123290: 匿名さん]

>>123284 匿名さん
住宅ローン減税は年65万円くらい（夫婦合算）返ってきますが、
固定資産税なんて年14万円くらいですよ。

[123291: 匿名さん]

戸建さんにとってマンションは殆ど関係なく、太陽光の利益をいくら見積もるか？、それをローンに組み込むか？、、、という話ですね。

[123292: 匿名さん]

>>123290 匿名さん

その計算として、ローンはいくら増やしたんですか？

[123293: 匿名さん]

>>123285 匿名さん

そうなりますね。
そう言われると、戸建の方って、車も国産車の方が多いかも。

[123294: 匿名さん]

>>123289 匿名さん
20年間は固定価格で買い取ってくれるんですよ。
こんなに美味しい鉄板投資はなかなかありません。

しかも、家とセットで買えば超激安金利かつ
住宅ローン減税まで付いてくるんですからね。

[123295: 匿名さん]

>>123290 匿名さん

いくらなんでも固定資産税安すぎ。オタクの家、思い切りぼったくられてるよ。

[123296: 匿名さん]

>戸建の方って、車も国産車の方が多いかも。

マンションは車無し不便生活でしたよねｗ

[123297: 匿名さん]

>いくらなんでも固定資産税安すぎ。オタクの家、思い切りぼったくられてるよ。

マンションさんは知らないと思うけど長期優良の減税期間なんじゃないの？

[123298: 匿名さん]

>>123294 匿名さん
買取単価が固定されてるだけでしょ？
買取量が保証されてるわけではない。

それにオタクの話はマンションには全く関係ないよね。

見込みしかない投資の利益をローンに充てるなどあり得んわw

[123299: 匿名さん]

>>123294 匿名さん

美味しいのはメーカーですね。

[123300: 匿名さん]

>>123297 匿名さん
うん、そう言うと思ったけど、それだと固定資産税の評価額は1500万ぐらいにしかならないよ。