4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[111931: 匿名さん]

>>111930
10年を超えてくると5年～10年毎に一時金徴収があります
それもだんだん高額になる
それを負担しなくてよくなりますよ
10年で住み替えれば入居時の一時金のみの負担でよい
修繕一時金だけ比較しても
住み続けるより住み替えた方が安いですね

[111932: 匿名さん]

>>111916 匿名さん

企業は収益があるから経費削減で黒字にはできますけど。

収益はどこにあるのかな？

[111933: 匿名さん]

何度言ったらわかるのだろう
住み続ける場合と比較して黒字だと言ってるんだけどなー

住み続けるコスト＞住み替え繰り返すコスト

人間はゼロ円で生活できないんだから

得する道を選択したら黒字だよ
損する道を選択したら赤字だよ

あなたは両方赤字って言いたいんだろうけどさ

[111934: 匿名さん]

強いて言えば
住み続けるコスト＞住み替え繰り返すコストで
浮いたお金を資産運用したら収益になる
年利5％にはなるんじゃないの？
iDeCoとか税控除されるものならもっとか
あとは腕次第
浮いたお金が見えない人にはわからないんだろうね

[111935: 匿名さん]

>>111917 匿名さん
マンションって購入時に100万くらい修繕積立金一括で払わなかったけ？
あれって戻ってこないよね？

コストの事だけを考えるなら、
築10年?の戸建てを買って使い潰して、
上物だけ建て替えるのがベストかな

[111936: 匿名さん]

では再掲。

4000万マンション購入の諸経費
　⇒ 150万
エアコン他家電家具新調
　⇒ 100万
引っ越し費用(今のマンション→仮住まい→新しいマンション)
　⇒ 50万
現在のマンションの売却諸経費・仲介手数料
　⇒ 100万
現在のマンションのクリーニング代・プチリフォーム(クロス張替えなど)代
　⇒ 50万
仮住まい費用
　⇒ 50万(家賃・礼金・敷金の一部)

【計:500万】

※マンション売却額=住宅ローン残債とする。
※住宅ローン控除は住宅ローン支払い利息と相殺

ざっくりこんな感じでしょ。
家電・家具新調をどれだけケチるかぐらい?

[111937: 匿名さん]

マンション買ったこと無いからよくわからんが

毎月の修繕費、管理費だけじゃなく、
購入時に一時金と大規模修繕毎にまた払うの？
しかも、専有部の修繕は自己負担でしょ？

よくみんな納得してるな

[111938: 匿名さん]

分譲マンションの大規模修繕は、所有者全員による一定数以上の決議によって修繕の是非が決定されます。そして、所有者で構成される管理組合の役員によって、施工会社および施工費用等の選定が行われます。このような一定の手続きを踏んでから工事に着手します。
しかし、所有者の中には、管理費や修繕積立金を滞納している人がいて、マンションによっては総戸数の2～3割の人が滞納状態というケースもあるのです。そのような月々数万円の支払いもままならない人では、一時金の徴収はほぼ不可能で、その結果、管理組合名義で金融機関から不足分を借り入れる方法が取られる事もあり、通常の積立金に金融機関への返済が加わり、修繕積立金が大幅増額となってしまったケースもあるようです。現在でも、かなりの数のマンションが一時金方式を採用しており、修繕積立金不足や増額が大きな問題となっているのです。

参考までに、平成28年度における管理費等の滞納が発生しているマンションは、約40％という結果が公表されています。

参照：国土交通省によるマンション総合調査結果（管理費等滞納状況）

[111939: 匿名さん]

>>111936 匿名さん

忘れてた。

> ※マンション売却額=住宅ローン残債とする。

だから、それまで返済した住宅ローン丸々損。

[111940: ご近所さん]

>>111933
具体的な計算を出せと何度言ったらわかるのだろう。

説得力皆無ですよ。

[111941: 匿名さん]

マンションさんはいつもの流れに嵌ってる。引っ込みがつかなくなった状態ね。

[111942: 周辺住民さん]

>>111937
そうだよ
だからマンションは10年毎の買い替えが必要

[111943: 匿名さん]

>>111936
>エアコン他家電家具新調
>　⇒ 100万

10年前に住み替えている人にとって、住み替えが原因の新調家具家電はほぼ無い

>※住宅ローン控除は住宅ローン支払い利息と相殺
住宅ローン利息はゼロにできる
10年前の住み替え前提で利息1%ってどんだけ情弱なんだかｗ

>※マンション売却額=住宅ローン残債とする。
これもおかしいな
10年毎の住み替え前提で考えてみてね☆

>現在のマンションの売却諸経費・仲介手数料
>　⇒ 100万
こういう人もいるんだろうね
自分の頭でよく考えたら節約できるけどね

>仮住まい
売却が先か後かでも変わるよね
先でも後でも不要の人もいるし

高く見積もって住み替えは損であると言いたいのだろうね
ある意味正解だよ
そういう考えの人が多いからウマウマできる人もいる

[111944: 匿名さん]

>>111933 匿名さん
「比較して黒字」っていう表現がおかしいんですよ。赤字同士を比較しても赤字幅が小さいだけで、黒字とは言いません。

分かるかな？

[111945: 匿名さん]

>>111933 匿名さん

ウィキペディア
黒字（くろじ）とは一般的には収入が支出を上回って剰余が生じた状態

住まいに関しては収入がないから、いくら支出を減らしても黒字にはなりません。

[111946: 匿名さん]

赤字同士の会社が相手を比較して「うちは◯◯社より黒字だ」とは絶対にいいませんよ。

[111947: 匿名さん]

>>111943 匿名さん

いちゃもんつけてるだけで、なんら反論になっていない。

では再掲。

4000万マンション購入の諸経費
　⇒ 150万
エアコン他家電家具新調
　⇒ 100万
引っ越し費用(今のマンション→仮住まい→新しいマンション)
　⇒ 50万
現在のマンションの売却諸経費・仲介手数料
　⇒ 100万
現在のマンションのクリーニング代・プチリフォーム(クロス張替えなど)代
　⇒ 50万
仮住まい費用
　⇒ 50万(家賃・礼金・敷金の一部)

【計:500万】

※マンション売却額=住宅ローン残債とする。
※住宅ローン控除は住宅ローン支払い利息と相殺

ざっくりこんな感じでしょ。
家電・家具新調をどれだけケチるかぐらい?

[111948: 匿名さん]

このマンションさん、ランニングコストは管理組合(住民)の収入で、家計の支出だとは絶対に認めない人だよね。

[111949: 匿名さん]

新築から修繕費10年払い続けて１度も払った修繕費のメリットを得られずに引っ越し(笑)

[111950: 匿名さん]

>>111948 匿名さん

修繕積立金はいずれ住民の為に使われるから？

[111951: 匿名さん]

車を3年毎に買い換えるのと似てるかもね。
黒字にはならないがねw

[111952: 匿名さん]

そもそも住宅設備は10年も保証無いしね(笑)

[111953: 匿名さん]

戸建てを10年毎に買い換えればいいんだ！

[111954: 匿名さん]

住み替え推しの人の主張って、お独り身さまの主張他ならない。

[111955: 匿名さん]

>>111950 匿名さん

税金も国民のために使われるね。

[111956: 匿名さん]

10年毎の住み替えさんって、使われることのない修繕費を掛け捨てで払うってことでしょ。

[111957: 匿名さん]

修繕費が高いマンションが嫌なら、戸建てにすればいいのに

[111958: 匿名さん]

引っ越すたびに赤字を積み上げていくだけでしょ。
赤字が少なくなるってのも運が絡んでくる。

[111959: 匿名さん]

新築時に4000万のマンションなんだから、そりゃあ使われることも戻ってもこない修繕費の高低は重要だと思う

[111960: ご近所さん]

修繕費一時金って売却価格にプラスしてもいい？

[111961: 匿名さん]

新築価格が安かった中古マンションは在庫過剰で叩き売り状態。
売れないまま何年も塩漬けでランニングコストばかりかさむ。

[111962: 匿名さん]

マンションはリスク高すぎ高杉君だな

[111963: 匿名さん]

お金の問題より、この価格帯のマンションは子育て世代が多いから音の心配のが有りますね。

[111964: 匿名さん]

郊外の中古戸建はバナナの叩き売り状態

[111965: 匿名さん]

>>111964 匿名さん
結局は立地なんですよね。

だからこそ、ランニングコストを踏まえて予算を増額して
4000万円のマンションと同等以上の戸建にすべきなんですよ。

[111966: 匿名さん]

購入するなら立地のいい4000万以上の戸建て。

[111967: 匿名さん]

結局、戸建て一択。

[111968: 匿名さん]

マンションさん肝いりの「住み替え論」もこれで沈黙。

住み替えにかかる費用、再掲。

4000万マンション購入の諸経費
　⇒ 150万
エアコン他家電家具新調
　⇒ 100万
引っ越し費用(今のマンション→仮住まい→新しいマンション)
　⇒ 50万
現在のマンションの売却諸経費・仲介手数料
　⇒ 100万
現在のマンションのクリーニング代・プチリフォーム(クロス張替えなど)代
　⇒ 50万
仮住まい費用
　⇒ 50万(家賃・礼金・敷金の一部)

【計:500万】

※マンション売却額=住宅ローン残債とする。
※住宅ローン控除は住宅ローン支払い利息と相殺

ざっくりこんな感じでしょ。
家電・家具新調をどれだけケチるかぐらい?

[111969: 通りがかりさん]

土地代が高くて戸建なんて到底無理なんすけど…
ちなみに一人暮らしです。
40m2 なんですけど、それでもマンションの方が高いスカ？？

[111970: 匿名さん]

マンションはランニングコストが無駄にかかるので結局高くなります。

[111971: 匿名さん]

ランニングコスト踏まえて、5000～6000万の戸建てと比較した結果、
戸建てより広いマンションにしました
カーテン不要でリビング広くて快適です

あっ、駅近の最上階角部屋ですｗ

[111972: 匿名さん]

田舎のマンションは景色いいですよね。

[111973: 匿名さん]

スレが落ち着いていますので、スレ趣旨をおさらいしておきましょう。

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円前後になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[111974: 匿名さん]

こちらも、おさらいしておきましょう。

★ あなたが今購入を検討しているマンションについて、戸建てを購入した場合と比べてどれくらいの「機会費用損失」があるかを確認してみてはいかがでしょうか？

考えないといけないのは、マンションに住むと、戸建てにくらべて敷地外に出るまでの時間分を考慮しないといけないと言うことです。

以下はあくまでも例です。

・敷地外に出るまでの時間差
　2.5分(マンションが余計にかかる)

・往復
　5.0分(マンションが余計にかかる)

・一日平均3往復として、
　5.0分×3回×365日×35年=191,625分=3,194時間

・3人家族で、
　共働き時給2,000円×2=4,000円
　子供1名のアルバイト時給1,000円×1=1,000円

　計 5,000円

5,000円×3,194時間=1,597万円

行動心理に従い5分で計算した場合は、その倍の3,194万円。

同じ徒歩分数のマンションと戸建てでは、マンションの方が3,000万円程もったいないって感じです。

駅直結マンションは徒歩3分弱の戸建てに相当、人間の行動心理上では徒歩5分の戸建てに相当すると考えられるのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、もちろん、例示した移動時間や往復回数はマンションや生活パターンよって変わるので実際に検討するマンション・生活パターンに即して計算しなおしてね。

重要なのは、戸建てに比べてマンションは、

・敷地に出るまでに時間がかかること
・不動産表記「駅徒歩xx分」は敷地から駅までの時間であること

を認識しなければならないと言うことです。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[111975: 匿名さん]

ランニングコストを踏まえるという妄想。

[111976: 匿名さん]

> ★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

[111977: 匿名さん]

戸建希望です、よろしくお願いします。

4000万以下のマンションしか買えない収入（年収1000万）ですが、たまたま立ち寄った建売分譲の戸建営業マンに、マンションのランニングコストを足せば6000万の戸建が買えると言われました。ローンは手取りの５倍で3000万位が適正かと思っていたのですが、営業マンには6000万も借りれると言われました。もらったローンシミュレーションによると完済時年齢は70才です。４人家族で子供の養育費、将来の学費を考えると不安で仕方ないです。営業さんは「マンションのランニングコストを足せばいけますよ」の一点張りで私の不安など意に介さないようです。
ちなみに、４人家族なので希望にあったマンションは見つかりません。なのでマンションのランニングコストと言われても何のことやらさっぱり分からないんです。
やはり、私の年収だと、ローンは3000万位が限度かと思うので、安い戸建にしておいた方がよろしいでしょうか？
アドバイスをよろしくお願いします。

[111978: 匿名さん]

>>111977 匿名さん
> 戸建にしておいた方がよろしいでしょうか？

はい、戸建て一択です。

[111979: 匿名さん]

おつかれさまです。当スレの条件から合理的に推論した結果、以下の結論に至りましたので、ご報告致します。
【結論】
4000万以下のマンションしか狙えない収入なら、安い土地に格安パワービルダー系の戸建がいちばん。
【理由】
住宅購入適齢期の35ー40歳で年収1000万だと、大手の課長クラスの年収で、年収チェッカーでも偏差値60ぐらいになりますから、一般的なサラリーマンより上位のクラスとなります。 それでも予算は4?5000万というのが世間の相場。
まあ、4000万以下のマンションしか買えない収入だと精々1000万てとこだから、ローンは3000万が適正額で、これに頭金1000万で予算は4000万ってのが基本ですね。
これに株の含み益や親からの贈与があればプラス1000万ぐらいは可能ですかね。
しかしながら、子ども２人だと月の養育費が10?15万、最盛期には20万という御仁もいらっしゃいました。
要するに、4000万以下のマンションしか買えない年収だと、安い土地に格安パワービルダー系の戸建がいちばん、ですね。

さて、別の角度からも見てみましょうか。
年収1000万のファミリーだと、色々差し引かれて月の手取りは50万くらいですかね。生活費のうち住宅関連すなわちローンの返済額は２割程度に抑えるのが安全圏とされています。つまり月10万くらいですね。そうするとやはりローンの総額は3000万という線は外せませんよね。
あとは頭金にいくら積めるか。若い頃から計画的に財形で月８万貯金しても10年で1000万位しかたまりません。よって予算の総額はやはり4000万が基本になるでしょう。
であるならば、養育費の負担も考慮しながら、やはり安い土地に格安PB系の戸建っていうのが現実的な選択肢ですね。
もちろん、人によっては株とか親からの贈与など、プラスアルファで予算は増えます。その場合は大手HMの戸建や都内のマンションなど、ワンランク上の住まい選びも楽しめますね。
【補記】
あ、１つ申し忘れておりました。
中古の戸建だと予算内でお宝物件に出逢える可能性もありますよ。

以上

[111980: 匿名さん]

おつかれさまです。当スレの条件から合理的に推論した結果、以下の結論に至りましたので、ご報告致します。

●マンションを購入する理由
(1) 投資目的
(2) 賃貸目的
(3) 希望する立地の戸建てが高くて手が出なかった。
(4) 賃借すると老後の賃料が不安な貧困層である。
(5) 住まいに資産価値を見出さざるを得ない貧困層である。
(6) 新聞の折り込み広告やマンデベ営業の謳い文句に踊らされ、虚栄心をくすぐられて深く考えずに購入。
※ さもなくば、マンション賃借もしくは戸建て取得。

すなわち、こうである。

所有志向なら戸建て。
サービス志向ならマンション賃借。
どちらもできない人は妥協してマンション購入。

なお、真の富豪が購入する場合は所有志向とサービス志向の両方を充足した豪邸を購入。

【完】