ジオ千代田大手町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

阪急不動産のジオ千代田大手町ってどうでしょう。
情報をお待ちしております。

公式URL：http://www.geohankyu.com/otemachi57/
所在地：東京都千代田区内神田1丁目15番3、7、11（地番）
交通 ：
　丸ノ内線「大手町」駅 徒歩5分
　※A2出口/利用可能時間 5：30～終電まで
　※終日利用可能なA4出口までは徒歩7分
　JR山手線「神田」駅 徒歩6分
　JR東海道本線「東京」駅 徒歩14分
総戸数：57戸（うち非分譲住戸1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上13階建/地下1階建
竣工時期：平成31年1月下旬（予定）
入居時期：平成31年2月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主：阪急不動産株式会社、京急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：木内建設株式会社
駐車場 8台（平面6台、機械式2台）

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週間報告 その31＆お便り返し その64(プラウド銀座東レジデンスorジオ千代田大手町)【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8298/

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました｡2019.3.22　管理担当】

[951: 匿名さん]

問題は有名ブロガー三名が三名とも厳しい評価をくだしているということでは。

三井だけじゃない。

[952: 匿名さん]

パークホームズの儲かる確率は借地権の際に評価されたもの。
一瞬で100戸以上売れて、こことは全く比較にならない。

[953: 匿名さん]

>>950 匿名さん

で、ここの低層の1LDKはまだ販売してるのでしょうか？
ブロガーも唯一そこなら買ってもいいかもとの論評でしたね。

[954: 匿名さん]

小規模だから低評価、という三井さんの単純な判定ですね。
三井さんの過去20件（Vol.1～20）の評価レポートは、計算したところ平均456戸。
ほぼ100戸以上の規模、最低でも88戸です。大規模な物件に高評価をつけています。
規模に応じた評価をしているのですから、50戸台が低くなるのは普通のことでしょうね。

規模重視の人は最初からこの物件は検討しないと思いますし、
販売が終盤にさしかかった状況で、いまさら何かが変わるわけではないかと。

[955: 匿名さん]

>>954 匿名さん

酷評してるのは三井先生だけではないから
必死に調べて分析お疲れ様でした

[956: 匿名さん]

＜住まいサーフィンの評価＞
・ジオ千代田大手町　　　　　…単価@135万円、確率54%、利回り 0.9%、人気122位。
・パークホームズ千代田淡路町…単価@ 97万円、確率49%、利回り-1.0%、人気215位。

さて、どっちの方が良い物件でしょうか？

[957: 匿名さん]

>>954 匿名さん
確かに今さら手付金捨てるのはちょっとしんどいかな。気に入って買ったんだから損しようが得しようがいいんじゃないですかね、気持ち良く住めば。

[958: 匿名さん]

>>956 匿名さん

パークホームズの方が良い

[959: 匿名さん]

>>957: 匿名さん

その通りですね。投資目的での購入なら話は別ですが、気に入ったマンションに住んで毎日気持ち良く過ごすことの方が、売却時に儲かるかより、よほど重要だと思います。

[960: 匿名さん]

買っちゃった人は仕方ないが、まだの人は良く考えた方が良いかもしれない

[961: 匿名さん]

そもそもここは大手町に近い事に価値を見出だす人が買う物件だと思うんで、大手町に価値を見出だせなくてブロガーのリセール評価を気にする貧乏人ならアルファグランデでも買っておけば良かったでしょ。


そもそもブロガーを引き合いに出してくる時点で失笑もので、リセールだのを予測してるブロガーくんは資産いくらなんですか？って話

[962: 匿名さん]

>>961 匿名さん
あえて言うならブロガーさん達が評価低く書いてるってことは大手町に近い事に価値を見出す人が思った以上に少なかったってことですかね。でも、見出せて気に入って買ったんだったら周りが色々言っても気にせず住めばいいと思います！

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
少ないですが一定数いるでしょうからそれでいいと思いますよ。

淡路町は近辺の中古物件と競合するんじゃないですかね。
数が多いし既に中古でしばらく売れ残ってる物件いくつかありますし。

ま、実需にしても両方囲まれてるんだからねぇ笑

[964: 匿名さん]

なんか必死だね

[965: 匿名さん]

>>962 匿名さん

素人ブロガーが評価して物件が売れるなら誰も苦労しない

[966: 匿名さん]

>>963 匿名さん
ここにしろ淡路町にしろ極論言えばたった1組に選ばれればいいんですから。
それよりもお互いが必要以上に貶し合って結果両方のリセールに響くという方が微妙かと。綺麗事ですかね。

[967: 匿名さん]

セミプロブロガー達の酷評が相当痛手だったようで負け惜しみの投稿が続いております

[968: 匿名さん]

>>965 匿名さん
購入者の大半はもっと素人ですから

[969: マンコミュファンさん]

>>956 匿名さん
ジオの方が評価が高いですね。坪単価の評価で圧倒してます。このよう評価はみんな違う事がわかりました。
ありがとうございます、

[970: 匿名さん]

住まいサーフィンのパークホームズの沖式地価はおそらく借地権ということで低かったんだろう。
所有権になったから沖さんも変更したほうがいい。さすがにおかしすぎな数字。

[971: 匿名さん]

きれいに整備された大手町川端緑道へ散歩に行けるのが良いですね。

[972: 匿名さん]

>>970 匿名さん

パークホームズの方が評価が低いなんてありえませんものね！

[973: 通りがかりさん]

大手町中通りからそのまま橋を架ける計画がありマンション近くまで繋がりますね。

[974: 匿名さん]

>>970 匿名さん

おかしい気はするが、一部借地権の経済的な影響は軽微という評価だったはず。仮に所有数で再評価されても、ここと同じくらいじゃない？仲間同士、仲良くしたらいいのに。

[975: 検討板ユーザーさん]

千代田淡路町ら1Kが70近くあるので評価が下がったのでしょう。規模があっても逆に心配です。

[976: 匿名さん]

>>973 通りがかりさん

どこからどこまで橋で繋がるのですか？
教えて下さい〜

[977: 通りがかりさん]

囲まれ物件同士仲良くすりゃいいのに。ドングリの背比べなんだから

[978: 評判気になるさん]

このままだとリセール時、共倒れしますよ！けなしあうのはやめましょう。

[979: 匿名さん]

パークホームズを巻き込まないで下さい。
こちらはリセール厳しい評価が下ってますけど、パークホームズはセミプロの評価が高いですから問題ありません。
エリアが近いものの、ブランドも規模も全く異なる物件です。

[980: 検討板ユーザーさん]

>>979 匿名さん
遠征お疲れ様です。いい加減仲良くしましょうよ。両方良いマンションです。

[981: 口コミ知りたいさん]

>>976 匿名さん
こんな資料ですが参考になりますか。
人道橋がジオのそばに大手町仲通りから繋がります。
http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/250313/84808/88028624

[982: 匿名さん]

大手町仲通りは夜のライトアップが綺麗ですね。家に帰るときに楽しめそうです。

[983: 匿名さん]

3LDKについては間取りが今一つですね。カウンターも邪魔ですし、家具配置に相当苦労しそう。

[984: マンション検討中さん]

>>979 匿名さん

プロの目で見ると相当リセール厳しいとのこと。勝負あったという感じですね。

【ジオ千代田大手町】三井健太レポート抜粋版 Vol.21
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=289

[985: 匿名さん]

プロ(笑)は資産いくらなんでしょうね。

[986: マンション掲示板さん]

>>984 マンション検討中さん
事実をしっかり調査してない酷い内容です。
賃貸に出す人がほとんどいないのに想像だけでアドバイス。
大規模マンションを評価する傾向がはっきりしている人。

[987: 匿名さん]

櫻井さんのダイヤモンドでの評価とは正反対。所詮はセミプロだから。

[988: 匿名さん]

川端緑道公園の東側は、鎌倉橋からJR線路側が塞がってますが、そのうち通れるようになるのでしょうか？

[989: マンション検討中さん]

三井健太さんのレポートは永久にネットに残りますから、リセールへの影響も必至ですね。中古の検討者は間違いなくマンション名で検索しますから。

[990: 通りがかりさん]

リセールの影響が必死と言うよりもネガが必死過ぎ。
素人ブロガ曰く、リセールは晴海がオススメらしいが(笑)

[991: 835&PLT183]

>>988
本スレ初期にも薄く流してますが、「商業地界隈は付加価値」浮上することがありますよ。
詳細場所等割愛しますがインフラ系も計画されてます。

当方も近年、重量系上層居宅型を耐用十分だったがデベ系引き合いで協力しました。
要因は、「商業地故の付加価値」によるもので、土地最大で位置核評価で、当方が
心変わりすると全体ポシャる･･・というものでした。

[992: 匿名さん]

現地も見てないブロガーの、しかも新築販売時点の予想でもって、中古の購入判断に影響？　面白いですね。

[993: 匿名さん]

ここは生活しやすさという点からはどうでしょうか？

[994: 匿名さん]

>>993
歩いて1～2分の距離に、スーパーが2件あります。
店舗は小さめですが、大通りや信号をわたる必要がなく、近いので便利だと思います。

[995: 匿名さん]

>>992 匿名さん

それが現実です

[996: マンション検討中さん]

調べてみるとパークホームズ淡路町よりジオ千代田の方が全体的に価格が高いんですねー

[997: 匿名さん]

>>994 匿名さん
その言い方気を付けた方がいいかもしれません。せっかく掲示板落ち着いてきたので。某物件を視野に入れての発言に感じてしまいました。あちらも大通りや信号渡る必要ない近隣に小規模スーパーや業務スーパーありますし。。。

[998: 匿名さん]

>>996
立地条件が価格に表れますね

[999: 名無しさん]

残ってるの3LDKだけ？

[1000: 匿名さん]

>>999 名無しさん
公式サイトの販売価格から最後の2LDKは売れてしまった可能性がありますね。

[1001: 匿名さん]

1000投稿超え、おめでとうございます。

[1002: 匿名さん]

千桜の16階 2LDKが新しく転売出てますね。
買わないですけど。

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

基本的に定借の中古は地雷

[1004: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます！
検討します！

[1005: 匿名さん]

有名ブロガーの記事で少し不安になっています。冷静に見て千桜、淡路町よりも資産価値ありますか？

[1006: 匿名さん]

>>1005 匿名さん
ブロガーの言うことをいちいち気にしてたらキリがないですよ。当たってたらとっくに大富豪ですよ。実際はそんなことないですよね。

[1007: 匿名さん]

>>1005 匿名さん

リセール時に高値で売れるという意味でしょうか。正直、居住地としての汎用性が高い場所ではないと思います。まだ淡路町の方が生活感あるエリアなので居住という観点からは暮らしやすく需要がある気がします。更地やビル1棟の所有者ならここのが資産価値はありそうですが。

[1008: 匿名さん]

>>1005 匿名さん

千桜は定借なのでよっぽど格安とかでなければ別時限の気がしますが、淡路町とは好みと住戸によるんじゃないですかね。大手町駅徒歩5分に生活価値をどの程度感じるかなど。職場近すぎて嫌だって人もいるでしょうし。高級住宅街のステータスあるブランドエリアではないので、この価格だったら他の場所でいいやとなる可能性は否めません。個人的には悩ましい間取りだったので早い段階で候補から外れました。あえて挙げるとしたら新築と違って中古は実物見れますから立派な方に魅かれる可能性はなきにしもあらず。

[1009: 匿名さん]

私もブロガーの辛辣な批評が気になり土壇場で申し込み保留にしました。中古の検討者も私と同様に批評を目にすると考え背筋が凍りました。一方で何をもってブロガーが資産価値低いと断じているのか読む限り判然とせず、皆様にもご意見もらえると嬉しいです。ペンシルだと言われればそうなのですが、彼の批評の他の部分はコピペばかりの無責任なものに見えました。

[1010: 匿名さん]

資産価値が低いというよりかは新築販売価格と比較して中古時はプラスになる可能性が低いという意味だと捉えてます。デベが仕入れた時期も物件販売時期も不動産バブルと言われて都心は特に過去最高と言われる高値取引が行われてるタイミングです。不動産市況が悪化したら必然的に高値取引が行われてた場所は価格がガクッと下がるリスクは高いでしょう。電鉄系は財務力生かし、大手デベでも高値掴みだから手を出さない用地を躊躇なく仕入れているようです。不動産バブルの影響の他にもオリンピックや再開発の影響による建築費や人件費の高騰も相俟って価格がかなり高騰してることが大きな要因かと思います。今の時期じゃなきゃ少なくとも普通以上の評価になっていた気がします。

[1011: 匿名さん]

追記>>1010 匿名さん
この街が好きになれて暮らすイメージが湧く方なら後悔することは少ないのではないでしょうか。逆に資産価値やリセールバリューに拘りすぎて限度額までローンを組んだり生活苦しくなるくらいだったらリスク高いので避けた方が無難かと考えます。

[1012: 匿名さん]

>>1009：匿名さん
中古の検討者は、竣工前のリセール予想クチコミは参考にしないと思います。
価格はそのときの相場で決まってきますし、竣工後は生の物件を見ての判断になりますから、過度な心配は無用でしょう。
実際に住まわれるなら、>>1011さんの仰る通り、暮らすイメージがわくかなどで考えてみられてはいかがでしょうか。

[1013: 匿名さん]

高い部屋ばかりが売れ残りましたね。ブロガーの中で唯一参考になるモモレジさんも指摘してましたが、階差による値段差が激しいので、なんでこんな値付けにしたのか不思議で仕方ない。二億も払ってゴミ袋を持ってエレベーターにのることが我慢できる方が現れるのですかね～

[1014: 匿名さん]

神田駅西口の再開発が進めば、JR神田駅の行き帰りで街の変貌が楽しめますね。

[1015: 匿名さん]

>>1014 匿名さん

再開発の時期はいつですか？

[1016: 匿名さん]

>>1015 匿名さん

まだまだ構想段階です。10年スパンで待ってないと動かないでしょうね、地権者が多すぎるので。立地的ポテンシャルはあるので伸び代は凄そうですけど

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん

ではここに住んでから、住み替えるのが良いかもですね

[1018: 匿名さん]

大手町から神田まで、再開発が繋がりそうですね。
日本橋の上の首都高の地下化もあり神田川沿が綺麗に整備される可能性が高いですね。
三菱の東京駅再開発めあり大きく変貌するでしょう。

[1019: 匿名さん]

ここだけ再開発から取り残されたエリアになる可能性ってありますか？また、近隣の再開発の影響で居住者が減り、生活しづらくなるのは困るのですが。

[1020: 匿名さん]

>>1019 匿名さん
再開発で良くなることはあっても悪くはならないのでは？？工事がやかましいてのは大いにあるとはおもうけど。
今後、金が投じられる場所は伸び代大と思います。

[1021: 匿名さん]

東京駅周辺は何だかんだ東京の中心です。
大手町はオフィス街が素晴らしく再開発されました。
そこに文化的でソフトな面の企画が色々されていくでしょう。

[1022: 匿名さん]

ソフト面というのは、大型スーパー、衣料品店、病院、家電量販店、クリーニング屋など街にあったら便利だなと思うものが出来始めるという意味でしょうか。綺麗になるのは喜ばしいことですが、オフィスビル、レストラン、カフェは当方あまり必要としておらず。

[1023: マンション検討中さん]

>>1004 匿名さん
千桜ってそもそも5年間は転売禁止じゃなかったっけ？

[1024: 名無しさん]

>>1023 マンション検討中さん
無視しましょう。誘導ですよ。

[1025: 匿名さん]

>>1022
千代田区はこの物件界隈を、幅広い層に住まわせるとともに、住宅と商業との複合市街地にする計画を定めています。
この物件のように今後マンションが建って住民も増えていくはずなので、生活利便性が高まる商業施設も徐々に増えていくと思いますよ。

[1026: 匿名さん]

>>1025 匿名さん
ありがとうございます。
千代田区のこの資料ですね。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/toshi/chikukekaku/docu...
ジオはC地区の中心にありデザインもクラシックホテルのようにした理由がわかりました。

[1027: マンション検討中さん]

>>1026 匿名さん

こうやって見るとかなり立地いいですね～

[1028: 匿名さん]

メールとハガキ来ました
まだ2割売れ残ってるとのことでした

[1029: 通りがかりさん]

高額部屋ばかりが売れ残りですから、まだまだ先は長いですよ。高額部屋に関して言えば、立地と金額が釣り合わないので、リセールは厳しいでしょう。安い部屋はまあ、リセールでも大損することはないと思いますが。

[1030: 評判気になるさん]

>>1028 匿名さん
1割でしょ。

[1031: 匿名さん]

>>1030 評判気になるさん

いいえ、メールもハガキも8割が売れたとの記載です

[1032: 匿名さん]

竣工までまだ1年弱ありますし、急いで売る必要もないでしょうから、多少時間はかかりそうですね。
一方で、マンション内では日照などの条件がいい部屋が残っているようなので、その逆よりも、販売側にとっては好都合かもしれません。

[1033: 名無しさん]

>>1026 匿名さん
計画はあるものの全然進捗しない地区計画もありますよね。ここはどの程度進捗してるのでしょうか。

[1034: マンション検討中さん]

価格の高い部屋が残るのはマンション自体が割高だった時、価格の安い部屋が残るのはマンション自体が割安だった時。これだけは景気に左右されません。以上。

[1035: 通りがかりさん]

割安なら売れ残らんと思いますが

[1036: 匿名さん]

8割だと3LDKだけ全て売れてない事になるけどそれはないのでは。

[1037: 名無しさん]

>>1035 通りがかりさん
1034はきっと売れる順番のことを言ってるのでは。マンション自体が割安だった時は、その中で坪単価の高い住戸から順番に売れる、という意味？

[1038: 匿名さん]

ここといい代々木プロジェクトといい最近のジオやるね。

[1039: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
ジオ笑

[1040: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
土地を高値で仕入れてないといいですが。

[1041: 匿名さん]

>>1038 匿名さん

なにをやらかした？

[1042: 匿名さん]

マンション名で検索したら出てきたけどなんぞこれ？リセール価値が低いとか散々な言われよう。三井が自分の競合物件あるから酷評してるとしたら問題だろ。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=289

[1043: 匿名さん]

繰り返し三井某出すネガさん懲りないね

[1044: 匿名さん]

>>1042 匿名さん
てか、三井不動産と三井健太って関係あるの？

[1045: 匿名さん]

東京のジオってやたらと高級路線だな。４月から阪急阪神不動産に社名変更するようだが、
東京で成功するためのこの社名で大丈夫か？阪急読売不動産にしとけばいいのに。

[1046: 匿名さん]

首都圏では大量にさばく販売力がないからね。小さめの高級マンションを作って他社と組んで売っていく作戦なのかな。

[1047: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

阪急百貨店、宝塚歌劇団、沿線開発など関西では良いイメージなんだけどね。とうとう阪神の名前入れちゃうのか。

[1048: マンション検討中さん]

帝国劇場とか東宝も阪急なんですねー

[1049: 口コミ知りたいさん]

日経新聞にも載ってたけれど、今月２日にプレスリリースされた↓
http://www.hankyu-hanshin.co.jp/file_sys/news/5687.pdf

[1050: 匿名さん]

商号変更が発表されたのは昨年11月ですが、新しいロゴなどが今月リリースされたようですね。
阪急阪神HD直下にかわって、さらに存在感のある企業になることを願っています。