ル・サンク宮の森センターテラス

[マンション検討中さん]

ル・サンク宮の森センターテラスについての情報交換したいです。
4年ぶりの宮の森プロジェクトですね。住環境の良い場所で、のびのび暮らせるといいな。
どうでしょうか。

所在地：北海道札幌市中央区宮の森3条6丁目46
交通：地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩12分
売主：株式会社NIPPO
施工会社：株式会社ピーエス三菱
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ
総戸数：29戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　11階
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：73.54㎡～94.16㎡

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式サイトURLを削除しました。2020.9.3 管理担当】

[1: 匿名さん]

宮の森に住みたいけど一戸建てには手がでない、ファミリー向けですね。

[2: 物件比較中さん [男性 40代]]

「4年ぶり！宮の森プロジェクト始動」とサイトで大々的に謳ってます。これは2013年の1月にNIPPOさんがル・サンク宮の森イーストガーデン／ウエストガーデンを発売しており、それ以来という意味でしょう。
宮の森の物件としては同年5月に発売されたブランズ宮の森が最新で、この2物件の前は、なんと2007年のダイワさんのＤ'グランセ宮の森クラシックハウス／フォリオハウスまで飛びます。
つまりこの10年で宮の森を住所にする物件というのは3件5棟しか出ていないわけで、これは21世紀になって札幌のマンションニーズが極端に利便性重視にシフトし、アクセスについても地下鉄（と一部のＪＲ）駅が求められるようになった結果です。例えば昨年の地下鉄＆ＪＲ駅立地率は、戸数ベースで95％（市電が5％、バスはゼロ）なのですが、20世紀末の頃には8割前後だったのです。
要するに、宮の森物件が4年も無かったのは故のないことではなく、一部エリアで土地が高騰したという問題はあるにしても、ぶっちゃけて言えば「宮の森ニーズ」が薄かったことがひとつあるのではないかと思うわけです。
ではこの2017年に宮の森で1フロア3戸・全29戸（地権者住戸があるのかな？）の小さ目物件がどうなるでしょうか。最寄り駅は西28丁目ですが、山の手通をてくてく歩いて1キロあります。徒歩12分くらいですね。坂道ですから、冬の帰り道は歩くと辛いでしょう。で、バス停がまた「宮の森３条６丁目」と「西高校前」の真ん中あたりで、どちらにも3分以上かかります。
では自家用車必須の物件かというと、駐車場は9割しかありませんし、その半分以上は三段の機械式です。
買物・飲食や教育等は高いスコアになる立地だと思いますが、このアクセスを果たしてお客様がどう見るか。価格的には甘く見て坪180万というところでしょうから準富裕層狙いだと思いますが、どうなるでしょうね。

[3: マンション検討中さん]

>>2 物件比較中さん [男性 40代]さん

確かに信号渡って隣りは宮の森小学校、斜め向かいは西高、徒歩2分に山の手ラッキーとそれなりに環境は整っていますね〜。

ただ宮の森地区は久々ですが西28丁目の地下鉄付近には現在4棟のマンションが分譲中ですね。それらは坪200万越え。
おっしゃる通り準富裕層ですね。

[4: マンション検討中さん]

実際に駅まで歩いたら11分30秒でした。冬だったら何分かかるかな、、、

[5: 匿名さん]

問題は吹雪の日の帰り道だな。

[6: 名無しさん]

ここ買うような人は、地下鉄出て吹雪いてたらタクシー使うだろ

[7: 物件比較中さん [男性 40代]]

買物・飲食は、ラッキー山の手店という市内でも屈指のハイソ系（笑）スーパーがほど近く、ホーマックやツルハや北海市場もあります。コンビニも複数。お洒落なグリーンショップやフレンチレストランやブーランジェリーやなぜかスイートポテトの専門店、札幌では稀少なロッテリアの路面店、ロードレースのチームもやっている自転車屋さん、超老舗衣料品店のマルタカ…は閉めちゃったんでしたっけ？などなど、面白そうなお店がかなりあり、山の上の方の宮の森みたいに店は少ないが超高級という雰囲気は無いものの、ちょっと住んでみたい気にはなります。お金はかかりそうですけど。
駅からの道も、歩く気になるなら、いい感じのケーキ屋さんとか夜遅くまでやっているトレーニングジムとか年季の入ったダイニングバーとかあって、寄り道したくなる感じはありますね。

[8: マンション検討中さん]

4年ぶりの宮の森の新築マンションなのに、あまり盛り上がっていないですね。やはり、駅から遠いからでしょうか。

[9: マンション検討中さん]

>>6 名無しさん
そういう層は28丁目付近買うんじゃない？

[10: 匿名さん]

マンションなら徒歩7分が限界じゃない？

[11: 匿名さん]

その7分っていうハンパな数字はどこから？
5分じゃないの？

[12: マンション比較中さん]

正式名称「ル・サンク宮の森センターテラス」のちらしが入っていました。しかし、ちらしには、価格は未定と記載。いくらぐらいになるでしょうかね。駅から距離がある分、安くなるのか？

[13: 匿名さん]

>>12
駅周辺の物件よりは下げてくるでしょうけど、それでも坪200万前後だと思います。
札幌のル・サンクとしては最高値になるでしょうね。

>>11
No.10の方がいま住んでるのが、駅徒歩7分の物件なのでは（笑）。

[14: 匿名さん]

信号待ち入れて7分限度っていみ

[15: マンション比較中さん]

>13

坪200万前後だと高すぎだと思います。西28丁目の駅周辺で坪220万ぐらいのところは、軒並み販売に苦戦しているようですし、その後にできた駅徒歩４分のブランズは、坪単価150～160万円からスタートする値付けになっています。

まあ、駅近物件とは、購買層が変わるでしょうから、高くても買う人がいるかもしれませんが、坪200万ならば販売は苦労するでしょうね。

[16: 匿名さん]

>>15
「スタートする」ってのの意味が分かりませんが、ブランズ円山北6条の平均坪単価は190万円くらいでしょう。こことそう変わらない値付けだと思いまよ。

[17: マンション比較中さん]

>16

「スタート」するというのは、坪単価の最安値のことで、3540万円〜の「〜」のような意味で書きました。わかりにくくてすみませんでした。

[18: マンション検討中さん]

一番安い部屋と平均で比べんなよ

[19: マンション比較中さん]

ルサンクの方は何の価格の情報も出てなくて、予想してるだけなので、ブランズと比べて、平均も最安値もまだ比較できないですね。価格が出ているブランズの価格をベースに予想していて、ブランズの最安値は150〜160万円で、平均だと190万円を切るぐらいとのこと。さて、ルサンクはどうなるか。

2の方は甘めに見て180万円ぐらい、13の方は200万円前後と予想されています。わたしは、もし200万になったら販売が厳しいのではないかと書いています。いずれの価格も、最安値か平均か、何も書いてないです。つまり、どんな基準で議論しているのか、特に合意はないと思います。

まあ、掲示板での予想なので、あまり、目くじら立てないで頂けると嬉しいです。

[20: マンション検討中さん]

いや、「比較できないですね」もナニも、勝手に比較してんのはあんたやないの(笑)
「ブランズは最安の住戸で坪単価150万円台だからル・サンクの平均が坪200万円前後なら販売は苦労するだろう」ってのは比べ方がおかしいぞって話だよ。

[21: 匿名さん]

まだ検討中の段階で喧嘩はやめて

[22: マンション比較中さん]

>>21 匿名さん

19です。

これ以上わたしが何かを書くと、さらに掲示板が荒れると思い、あえて何も書きませんでした。

議論が荒れてしまい申し訳ありませんでした。

[23: 匿名さん]

台無しですね(笑)

[24: 匿名さん]

今のところ公式サイトには価格も間取りの情報も出て来てませんね。資料請求した人だけ情報を提供するというスタンスみたいですね。資料請求してみるかな？

[25: 物件比較中さん [男性 40代]]

通常、坪単価がウン万円で高いね安いねって話をするときは、特になにも言わなくとも、物件全体の平均坪単価、あるいはその期に発売された分の住戸の平均坪単価を指しています。
最安値の住戸というのは戦略的に大きく価格を下げてくる場合もあり、その住戸のみを狙うという条件でもない限り、最安値の数字で比べることにあまり意味は無いでしょう。ましてや、物件Ａの最安値と物件Ｂの平均を比べても、まともな比較にはなりません。
と、まあそれくらいの常識を共有いただければ、無闇と喧嘩になることもないのではないでしょうか。

[26: 通りがかりさん]

ここは盛り上がらないですね。もう売り出し始めたのでしょうか。

[27: 匿名さん]

まだ売り出していないようです。いつ売り出すのかということも物件概要に書かれていませんでした。
ここまでなってくると冬が超えるまでは売り出さなかったりなんてこと・・・あるのかしら。
どうなんでしょう。
なんだか設備とかそういうのも全然出さないですものねぇ。

[28: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん

もうすぐ売り出すらしいですよ。でも、本格的な売り出しは、棟内モデルルームが出来てからで、それは年があけてかららしいです。

> なんだか設備とかそういうのも全然出さないですものねぇ。

二十四軒公園と合同になっているマンションルームにいけば、情報を教えてもらえますよ。

おおむねですが、二十四軒公園と設備はほとんど同じみたいです。

[29: マンション検討中さん]

売り出し始まりましたね。

https://www.lc-miyanomori.com

[30: 匿名さん]

駅から徒歩１２分は少し遠いところだけはマイナスですが、
どのプランも、各部屋に窓があり、
家の中すべてに光が入って明るい感じがいいなと思います。
収納箇所も広く、各部屋も広いので、使い勝手が良さそうです。
子供たちが通う、小学校が目の前というのもいいですね!!

[31: 検討板ユーザーさん]

眺望がよく、低い階からでも三角山がきれいに見えそうです。

前の営林局の建物も高くないし、交差点の角にマンションが立つ分、南西方面にかなりの距離のクリアランスが空いています。さらに交差点の奥には、川沿いに細長いコインパーキングがあり、そのさらなる奥に西高がある配置です。

つまり、高い建物がなく、広く平らな西高の奥に三角山が見える場所配置になっています。

気になるのは、コインパーキングが他の土地とくっついて、将来高い建物が立つことですが、コインパーキングは向かいの病院の駐車場としても使われているので、簡単には建物は立たないのではないかと勝手に思っています。

残念なのは車寄せがないので、雨や雪の日に車から人や荷物を降ろすのが大変そうなことです。

全体的には、西28丁目駅近くの新築マンションに比べると、駅からの距離が遠い分かなり価格が抑えられていますので、

1)駅から少し遠くてもいい
2)学区にこだわりがある
3)環境、眺望にこだわる
4)できれば広いところに住みたい

方に向いていると思います。

[32: 匿名さん]

お風呂場が高断熱浴室という風に書かれていました。
あまりお風呂で断熱性って考えたことがなかったですが
出入り口のドアとかも断熱性があったりするのでしょうか？
冬場とかお風呂の暖かいのが来たらすごく良いじゃんって思ったけど
逆に夏場とかはチョット嫌ですよね（汗）
結構細かいところも手をかけているんだな

[33: 通りがかりさん]

浴室の断熱はほぼどのマンションにもついているものだと思います。そうでないと浴室の温度を維持できないし、浴室の外に結露が出ます。

ただし、ドアには断熱材は入れられないでしょう。だからと言って脱衣所が何度か暖かくなるわけではなく、脱衣所の温度管理は脱衣所の方の断熱材でやるのだと思います。

[34: 匿名さん]

総戸数が２９戸と少ないのは、ちょっと気になるところですが、
キッチンなど設備内容は、充実している感じがします。
キッチンの掃除しやすそうなレンジフードは、初めてみました。
これなら年末の大掃除も楽そうで良いと思います。
価格的にも妥当な感じで普通のサラリーマンでも十分購入出来そう。

[35: マンション検討中さん]

> 総戸数が２９戸と少ないのは、ちょっと気になるところですが、

規模が小さいことのデメリットは、修繕積立金の金額が上昇しやすいこと、共用の施設等にお金をかけづらいことです。修繕積立金の中長期計画はマンションギャラリーにいけばもらえると思います。

共用の施設に関しては、必要なものはほぼそろっているので、特に困ることはないと思います。ただ、管理人さんが平日の朝から夕方までいるのではなく、半日勤務になるようです。相談したいときにいつでも相談できないのは不便ですが、建物が小さいので半日で掃除は終わるでしょうし、１日勤務にするために管理費があがるのも考え物なので、よい落としどころではないでしょうか。

[36: 匿名さん]

>>規模が小さいことのデメリットは、
>>修繕積立金の金額が上昇しやすいこと、共用の施設等にお金をかけづらいことです。

それはすごくマイナスなことなのかなと思います。
いつまでも仕事が出来るわけではないし、
どんどん修繕積立が上がっていくのか・・というのは不安です。
ただ、それは購入前にしっかりと聞いておいて納得できれば問題ないかもしれません。
それよりは、最寄り駅が10分以上の距離に永住を考えるのは難しいかも。

[37: 通りがかりさん]

建物内モデルルームがオープンになったようです。

[38: マンション検討中さん]

建物内モデルルームを見てきました。

２階のＡタイプ４ＬＤＫを見ることができます。また、２階のＣタイプ３ＬＤＫは打ち合わせ場所になっているので、ここもみせてもらえます。

各部屋の詳細な寸法、設備などを現地で確認できます。ただ、ベランダには出てはいけないとのことで、鍵がかかっていて部屋の中しかみることができなかったこと、それと外が見えなかったので、眺望の確認ができなかったことは残念でした。

[39: 匿名さん]

駐車場は屋内、屋外機械式と平置きとバリエーション豊富。やはり、販売価格の高い住戸が優先して決める感じでしょうか。屋内平置き駐車場いいですね。
エントランス部分が高さがあり開放的デザインになっているのはいいと思いました。
住戸数が少ないのでエレベーターで鉢合わせすることも少ないかも。

[40: マンション検討中さん]

はい、屋内駐車場は金額の高い上層階のひと（９、１０、１１階のＡタイプ、Ｃタイプ）に優先権があると書かれています。ただし、優先の人が優先権を放棄した場合は、非優先の人も手を挙げることができるそうです。

値段ですが、機械式駐車場が月額6,500円、8,000円、8,500円なのに、屋内駐車場は月額16,500円と、2倍以上だそうです。あと屋外平置駐車場もあるようです。これは、機械式と屋内駐車場の間の価格設定になっています。

[41: 匿名さん]

屋根が付いてると積雪地の札幌では冬の利便性が桁違いですから、まあ高くなるのは仕方ないですね。倍額というのはさすがにどうかとも思いますが。
ところで機械昇降式の中段や下段は、雪を避けられるんでしょうか？

[42: マンション検討中さん]

>>41
> ところで機械昇降式の中段や下段は、雪を避けられるんでしょうか？

私は機械式駐車場をつかったことがないので、構造を見る限りの想像ですが、上段（とその上に駐車されている車）に雪がつもって、下に雪が積もるということはないと思います。ただ、雪解け水、雨水は下におちてくるでしょうけどね。

上段は、機械式駐車場を操作することなく車の出し入れができるけれど車両の除雪が必要で、中断、下段は、除雪は不要だけれど、車を出し入れするために、機械が上がったり下がったりするのを待たないといけない、ということだと思います。

雪の季節にどんなことが起こるかは、使ったことがある人に聞いてみるのが確実と思います。

過去の掲示板に
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45452/
こんなのがありました。

[43: マンション検討中さん]

>>13
> 駅周辺の物件よりは下げてくるでしょうけど、それでも坪200万
> 前後だと思います。

>>15
> 坪200万前後だと高すぎだと思います。西28丁目の駅周辺で坪220
> 万ぐらいのところは、軒並み販売に苦戦しているようですし、そ
> の後にできた駅徒歩４分のブランズは、坪単価150～160万円から
> スタートする値付けになっています。
>
> まあ、駅近物件とは、購買層が変わるでしょうから、高くても買
> う人がいるかもしれませんが、坪200万ならば販売は苦労するで
> しょうね。

>>16
> 「スタートする」ってのの意味が分かりませんが、ブランズ円山
> 北6条の平均坪単価は190万円くらいでしょう。こことそう変わら
> ない値付けだと思いまよ。

ホームページ上で、3LDKの一番安いところが3980万円で、4LDKのそれは4980万円とでています。それぞれの坪単価を計算すると174.86万円、178.96万円になります。

あと、公式ホームページ、物件概要の「第一期2次販売概要」によると、4LDKで5510万円というのがでています。これは坪単価では193.47万円に相当します。

ほかで入手した情報と合わせると、建物全体の平均坪単価は185～190万円ぐらいになるようです。

全体として、ブランズやディオヒルズとあまり変わらないようですが、4LDKは明らかにル・サンクがお買い得のようです。ブランズもデュオヒルズも4LDKは高いようなので。

[44: 匿名さん]

地下鉄から徒歩１２分って、戸建なら仕方ないけれど

[45: 通りがかりさん]

ここに住む人は吹雪の日はタクシーに乗るんじゃないですか。

ただ、そもそも駅に遠い代わりの価値を見出せないなら、ここはスルーして、駅近の物件に行ってください、だと思います。

[46: 匿名さん]

リタイア層などで、都心部へのアクセスをあまり重視せず、それよりも周辺環境の方が大事だと思う方もいるでしょうね。

[47: 匿名さん]

駅から徒歩１２分は、あまりにも遠いなという印象。
これからのように春の季節では良いですが、
冬になった途端、通勤や通学は大変な気がします。
アクセスを優先に考えるとしたら、他を検討してしまうかなと思いました。

[48: 匿名さん]

>>46 匿名さん
大きな勘違いでしょう。若い人はこの手の誤解をしているけれど、そんなことはない。
もちろん中にはわざわざ辺境の地を望む人もいるけれど、それは少数派。
多くのリタイヤ層は郊外の一軒家を売って都心、それも中心中の中心、のマンションに住み変えるのが東京でも一般的。
リタイヤして自由時間が増えるほど、都心部の様々な施設へのアクセスが便利な立地が好まれる。若年層より老年層の方がはるかに都心部にこだわっている。

[49: 匿名さん]

>>48
別に「都心アクセスより周辺環境を重視するシニア層」が、多数派だとも、それどころか多いとも書いてませんけど。
それが少数派であれ、そういったニーズに応える物件が非常に少ない現状で、その層にここが注目されることはあると思いますよ。
そもそも、大多数は都心物件を目指すってご意見も別に統計的な根拠のあるものでもないでしょうし。

[50: 匿名さん]

確かに大通や札駅近辺のマンションもリタイア層に売れてるようですね…モデルルームでよく見かけました。あのへんは保育園や小学校が微妙だったりするんですがリタイア層には買い物にも何処へ行くにも利便性高くいいのでしょうね。
こちらのマンションはむしろ、戸建ても検討してるような子持ちかつ車持ちの30代ファミリーてところでしょうか。週末は郊外のイオンに行くような。