GREEN PARK 東日本橋一丁目について

[マンション比較中さん]

GREEN PARK 東日本橋一丁目についての情報を希望しています。
南東・南西向き中心の住戸になっているようですが、生活しやすいプランでしょうか。
昔ながらの路地もあって、落ち着いた雰囲気で暮らせるといいですね。
生活の利便性や周辺の治安についても知りたいです。

公式URL:http://www.ssk-greenpark.jp/mansion/hn-ichome/

所在地：東京都中央区東日本橋1-3-1・2、6-1・8（地番）、東京都中央区東日本橋1-6（住居表示）
交通：都営浅草線「東日本橋」徒歩3分、都営新宿線「馬喰横山」徒歩4分
　　　東京メトロ日比谷線「人形町」徒歩10分
入居時期：2018年6月予定
間取：1LDK～3LDK
専有面積：40.14m2～75.08m2

売主：坂入産業
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：Human Care


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

今の中央区の価格は土地も含めて完全なバブル価格。
まだしばらくは続きそうだけどいつかどこかではじけます。

[52: マンション比較中さん]

去年の年末、この周辺の財閥系の分譲賃貸を内覧しましたが、
クオリティは期待外れ、日照も駄目、選択肢に入りませんでした

が、しばらくするとその物件は埋まっていた
春の引っ越しシーズンには、この周辺の割高な新築物件はすべて捌けてしまった
湾岸などに比べたら、この界隈の需給バランスはまだ維持されていると思います

[53: マンション比較中さん]

>>50さんの相場観にほぼ同意

中央区の世帯収入の平均が700万ちょっとのようですが、この辺には昔から住む高齢者世帯も結構いて
マンション購入層の平均はもっと上で、1000万には届かない程度かなと思います

仮に世帯収入900万と想定すると、無理なく住居費に回せる上限は月20万弱
これを35年住宅ローンに照らして計算すると、今の金利で7000万弱の物件まではいける

70平米の物件として、坪単価330万ぐらいが実質的にみて妥当な水準、それ以上は割高と考えられます
立地とかブランドとか相応のプレミアムが付くことはありますので、一概にバブルとは言い切れませんが
皆さんおっしゃる通り、現状、中央区の新築物件の多くが、実需でみたら割高になっていると思われます

もし将来金利が上昇した場合、上記の計算が成り立たなくなり、
アベノミクス前の水準まで値下がりすることがあるかもしれない

しかし、日本橋では再開発計画が、あと10年は続くことになっています
都の予測だと、都心3区の人口増は今後20年以上続く見込みです

結局、今後のマンション価格はそのエリアの人口動向によって決まっていきます
都心の人口増は、あのリーマンショックの時に平成年間のピークを記録しています
都心の中でも、交通の利便性が屈指であるこの周囲のマンション需要は、今後そう落ちることはないと考えられ
景気の波はあるでしょうが、結局は収入ベースでみた妥当水準に均衡していくと思われます

[54: マンション検討中さん]

東日本橋、馬喰町というエリアはすこし博打感もあるんだけど楽しみなエリアでもある。人形町に10年住んでるけど、人形町なんて10年前誰も見向きもしない町でしたよ。
上で言及されてる坪単価は大体感覚近いけど、むしろ人形町界隈が坪単価500オーバーとかであがりすぎなので下がるリスクありとみてるので売り時は今。東日本橋は350近辺で買っておけば5年後10年後は化ける可能性は0ではない。何も起きずに下がる可能性も否めないけど(笑) でも人形町がここまで上がるとは全く思ってなくて10年前にたまたま買っておいてラッキーという感じなので、日本橋界隈の盛り上がりをみると少しだけ期待してしまう。
オシャレなカフェとかベンチャー起業アピールとかし不動産業界が盛り上げようとしてるのがいっときの清澄白河の雰囲気にもにてる。清澄もバカあがりしてるからなぁ。

[55: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[56: 55]

>>55 検討板ユーザーさん

すみませんスレッド間違えました。ここはまだ完成してませんでしたね

[57: マンション比較中さん]

>>54
人形町、浜町はリガーレ、トルナーレが出来て、イメージ一新されましたね
ランドマーク的なものがあると全然違ってくる

東日本橋、馬喰町、横山町の卸問屋は、どう考えてもこれから変わらざるを得ないと思います

ここら辺は、既にマンションの供給量が多いし、かなりマイナーな感じなので、人形町ほど高騰しないと思いますが、リーズナブルな価格であれば確実に売れる立地でしょうね

東日本橋3丁目、馬喰町のあたりは、まとまった土地に大きな古いビルが立ってますけど、ここにランドマーク的な商業施設やタワマンが立つ可能性あるかもですね

公示価格みたら、人形町と馬喰町は同じぐらいか馬喰町の方がやや高いぐらい
エ○ワール海○とか、土地の使い方もったいない（笑

[58: マンション検討中さん]

都心の人気エリアから同心円状に価格は上がってる。
日本橋⇒人形町⇒浜町・東日本橋⇒清澄・森下⇒住吉⇒東陽町

みたいな感じ。笑
東陽町が坪300とかで出始めているから、東日本橋350だったら正直買いではないかと思っている。

この界隈でのアスコットパーク、グリーンパークの存在は、正直財閥系とか大手のディベロッパーとしては嫌がっている印象。グリーンパークの悪口を引き出そうとすると「弱小だから」の一点ばりで、具体的な悪口が出てこない。笑

当然何か瑕疵が起きた際は、補償などの問題で、弱小であることはデメリットになるんでしょうけど。

50さんが言ってるけど、間取りはグリーンパークはめっちゃきれいだし、収納が多くて内装のレベルも低くない。

低価格高品質とは言わないけど、低価格中品質ではあると思う。
その視点でみると、この界隈では、財閥系でも高価格低品質のドボン物件がいくつかあると思うけど、みんなブランドの名前に騙されちゃうんですよね。

東日本橋という立地については、disっている人も多いんですが、永住物件としては需要がすごくありますよ。久松小学校エリア（浜町は半分は有馬小エリア）、かつサピックスがあり、それ目的で引っ越してくる人がいるくらい、ファミリー向けには人気。

このあたりに住む層は、ファミリー層で、超富裕層ではなくアッパーサラリーマン。つまり永住目的で買うから、多少高くてもローン組めるし、投資とか考えてないから買っちゃうんですよね。プレミストは一応浜町ではありますが、浜町のはじっこであの高価格でなんで売れるんだろうと考えると、アッパーサラリーマンの永住ニーズだと思う。

そういう意味では、浜町よりもさらに割安な東日本橋は、投資対効果も加味できるのでナシではないかと。

という、検討状況なうです。笑

[59: マンコミュファンさん]

弱小デベでブランド力はないものの、価格の割りに立地は悪くなく、仕様、間取りもそこそこ良いのはポイント高いですよね。
中古での売却を考えるとブランドマンションのネームバリューは生かせないためこの点は若干影響があるかもしれませんが、長く住む目的ならこのご時世お買い得だな～と思いました。すぐ隣道路一本挟んだ人形町、浜町では坪単価400万越えが当たり前ですから。。

[60: 匿名さん]

立地も駅までの距離を考えれば悪くないし、マンションそのものも特に間取りに関しては考えられていると思います。
居室になるべく窓が来るように配慮がされているように感じます。
あとはやはり指摘されている方がとても多いですが、
あまり有名ではないデベロッパーというところが気になるところですね。
何かが有ったときの保証体制とか、
会社のそういう場合の耐力などはどうなのかなって。

[61: 匿名さん]

学区に惹かれるのは30代の夫婦ですよね。永住？？中学校受験したらもうメリットはないですよ、まだ40代なのに永住ですか笑

[62: 匿名さん]

マンションの立地は大事ですね。環境はもちろん、生活のなかでのアクセスが便利かなど。購入後の環境が変わることもあるので、少し汎用性があるよう考えておかないといけないかもしれません。こちらは収納たっぷりプランが充実していますね

[63: 匿名さん]

永住型のレジデンスと銘打っているので、賃貸用にという風にする人は少なめになってくるのかなと思いました。
最寄り駅の駅力が若干弱めかなぁというふうに思うところはあるんですが。
毎日の生活がし易いかというところはチェックポイントです。
なんて言ったって永住型ということなんで、生活が不便な周辺環境では困ってしまいますから。

[64: 匿名さん]

あと7戸だそうです。それが多いのかどうなのかっていうのはわからないけれど…
もう来週はモデルルームお休みに入っちゃうみたいです。まあ、年末年始に見に来ることができる人自体、そんなに居ないですものね。バタバタしちゃっていますから…。
だからこのまま7戸という状態で年を越すということになってくるのかな、と感じました次第です。

[65: 匿名さん]

間取り図を見ていると、サービスルームが3.9畳のところがあったりしました。
サービスルームは居室として使うマンションも多い中、
3.9畳だと、本当にサービスルームっていうかんじですね^^;
書斎として使っていくんだったら、ちょうどよい広さになるかと思います。
居室としてと考えていた人だと、すこし違うかなぁという感じかな。

[66: 通りがかりさん]

人形町は夜中に飲み屋出てきた酔っ払いが騒ぐ声で低層階は結構逃げ出したり賃貸に回す例が多いけど、東日本橋はいい意味で夜間静かなオフィス街。昼間在宅しない層には向いてると個人的には思う。
坂入はデザイン性とか間取り工夫はいい線だが、系列管理会社の不祥事で既存住民には人気無く、工事騒音とかが中小だから対策甘くて評判下がる傾向あり。地元住民には評判悪い。それに解体作業で古井戸とか地下水出てきた物件は、やっぱり地盤が心配。
隣の物件は完全賃貸マンションだけど、坂入物件は本人が居住パターン率高いのはコンパクト物件では利点。裏側も坂入物件でメンテや管理会社が滅茶苦茶だった件で揉めたから買値よりその後の管理系が相当不安。

[67: 匿名さん]

人形町が酔っ払いで煩いなんて聞いたことないな。
火の用心が回っていることぐらいしか知らん。

[68: 匿名さん]

管理に関しては、管理会社を変更する等すればいいとは思いますが、住民みなさんがその必要性を感じないと、総会で賛成多数にはなりにくいのかな。

東日本橋って、派手さはない、というか割りと静かな街だから、
普通に暮らすんだったら、落ち着いて暮らしていけるのではないか、とは思います。
昼間だってそこまでうるさくない印象。

[69: 匿名さん]

最近契約された方で値引きってありました？あった場合、どのくらい下がりました？

[70: 匿名さん]

東日本橋は都心なのに静かで庶民的なのが良いところですね。
最近マンション乱立しすぎて13棟くらい建ってる影響か竣工後も販売している物件も多いから、実物見れたり値下げチャンスあったりと検討者には優しいエリアかも。

[71: マンション検討中さん]

残り1戸になりましたね

[72: 通りがかりさん]

1000万は、値引きして貰いますかね。

[73: 匿名さん]

>>72 通りがかりさん

とっくに完売してますよw

[74: 匿名さん]

ここは中古価格からもあまり解離がないのが良いですね。