サンメゾン京橋エルドに行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション検討中さん]

大阪市城東区に定期借地権付きマンションで非常に価格面でのメリットが高い物件があることを宅配チラシで知り、既に竣工済みで青田買いをしなくていいことに魅力を感じこの度「サンメゾン京橋エルド」(以下、当物件と略します)の見学に行って参りました。

・「予約から来場までの流れ」
宅配チラシを見て電話で来場予約を行い、その電話で予約確定となりました。現地の物件内にモデルルームが用意されており、また当物件内空室にて商談を行うようで、インターホンで営業担当者を呼び出してロビーに迎えに来ていただきました。

・「見学の流れ」
　アンケートの記入、モデルルームの見学、資金シミュレーションの流れで進みました。モデルルームの他にもまだ売れていない部屋で希望の部屋があれば見学ができるようです。

・「物件の印象」
京橋駅徒歩12分、地下鉄長堀鶴見緑地線・今里筋線蒲生4丁目駅徒歩7分、京阪本線野江駅9分、また平成30年度末開業予定のおおさか東線野江駅徒歩8分の立地です。上記のとおり、利用できる線は多く利便性は高いのですが、どの駅にもまんべんなく遠いです。
周辺には古めのマンションが多いせいか、比較的当物件は新築らしくきれいで洗練された印象でいい意味で目立ちます。四方が道路に面していることで、隣接マンションとも一定の距離を保っていることで開放感があります。
線路に挟まれた立地に建設されていますが、室内見学時に窓を閉めた状態での騒音は特に気になりませんでした。

バルコニー側道路から撮影した画像です
①物件向かって左側の高架

バルコニー側道路から撮影した画像です
②物件向かって右側の高架

ロビーです。
ホテルライクと表現されており、シンプルで無駄がなく好印象です。

エントランスです。車寄せもあるので荷物の搬入など便利かと思われます。

・「モデルルーム」
見学したのは3LDK、68.2㎡の和室ありの部屋を見学しました。
子供部屋として想定されている部屋は4.5畳と狭いです。子供が大きくなると不便を感じるかもしれません。

主寝室は6畳です。

リビングダイニングは南向きバルコニーで過ごしやすそうです。当該モデルルームは6階の部屋で、目の前に古いマンションがちょうど視野に入ってきました。眺望が気になる方は8階以上を選んだほうが良いと感じます。

8階のお部屋見学の際に撮影した眺望です。

お部屋によっては食洗器がついていないお部屋があったり、キッチンカウンターがフラットであったりと設備にムラがありますが、その点は価格で差をつけたりしているようなので、ご自身の希望と照らし合わせながらどこに重きをおいてお部屋を選ばれるかを考えられていいのかなと思います。

写真はリビング画像です。

リビングは実際よりも広く感じました。

・「周辺環境」
まちの第一印象は、誤解を恐れずにいうと古びた住宅街です。よく言えば閑静ですが、気品を感じるような街並みではありません。ですが、担当の方もセールスポイントにしていた内容として、徒歩7分圏内にスーパーが７店舗、阪急オアシスから業務スーパーまで幅広くあります。一番近いのは業務スーパーですが、利用の駅によってスーパーの使い分けが可能です。また、城東区役所が近く、保育園や幼稚園も充実しており、城東区は大阪市内で犯罪発生率が一番低いとのことで過ごしやすく、子育て世代には申し分のない環境だと思います。中心部へのアクセスも良く、当物件周辺は京橋駅周辺の繁華街からは離れていることで環境も良く、価格面でもそこまで高いエリアではないことからファミリー層にとって良い物件だと感じました。

「価格・ランニングコスト」
現状販売されている部屋で一番高い部屋でも11階78.1㎡3290万円、一番安いお部屋で4階70.36㎡2560万円と破格です。営業担当者も現在販売中の大阪市内の新築マンションで一番安いのではとお話しされておりました。

気になるのが、当物件は定期借地権付きマンションであるということです。端的にいうと60年後に必ず更地にして、住民は出ていかなくてはいけないということです。即ち、土地が借り物であるということです。一定期間に渡って建物を保有し、土地そのものは購入せず、土地の利用権だけを買うという内容です。地代は当物件の場合は月々13000円、3年に一度物価に連動する形で見直しされます。そのため通常の分譲マンションよりも価格が抑えることができ、その結果顧客はワンランク上のすまいを選択肢に入れることができるというメリットがあります。また土地が借り物であることから、建物にしか税金がかからないので、固定資産税の節約にもなります。

また分譲マンションと同様に賃貸に出すことも売却することも可能であり、通常の分譲マンションでも50年ほどで建て替えが必要となるようですが、住民の高齢化や住民間の意見の不一致、採算があわないことから建て替えが難航するケースが多いことを考えると、当物件のように定期借地権付きのように60年とリミットがあることが大きなハンデにはならないと販売側は考えているようです。
さらに、当物件周辺のファミリー向け賃貸マンションの相場は13万円前後とのことで、いざ転勤などがあったときに賃貸として当物件を貸し出す際、住宅ローン支払い額を超えた金額で貸し出すことができる可能性についてもお話しされておりました。

・まとめ

地代と解体準備金の金額が13000円と仮定し、今後その金額が変わらない前提で払い続けることを加味すると、10年で156万、35年で546万の支払いが住宅価格と別に支払う必要があります。上記を踏まえると、マンション価格が破格としても地代と解体準備金のコストが嵩む為、いずれ住み替えることを前提としての購入がいいのではないかと思いました。定期借地権付が売却にあたって足かせになったとしても、周辺環境を考えると賃貸ﾆｰｽﾞは高く、物件のクオリティも高いので、定期借地権付だからといって敬遠するのではなく、今後のライフプランとしてマンションを「購入」ではなく「利用」するという時代になってきていると考えればお買い得な物件だと思いました。