パークホームズ落合南長崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ落合南長崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1417/

所在地：東京都豊島区南長崎二丁目2128番7（地番）
交通：都営大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩9分
西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.32平米～78.69平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: ご近所さん]

ここ、エントランス前のお宅が建築中に
文言をハッキリ覚えてないけど、たしか「日照権を侵害するな」的な
ノボリを建ててたけど、最近になり外したよ。
もう完成するので諦めたのか？多少のお金を貰ったのか？どうなんだろう
入居者にとっては、近所と揉めてないことはいいことだけどね。

[22: 匿名さん]

>>21
もうノボリを下ろしたということは解決したのでしょうから、
今さら蒸し返す必要ないのでは？
入居後はご近所さんですから、無用な波風は立てないでくださいよ。

[23: 匿名さん]

９月９日より　「建物内」事前案内会　開催決定！
ということですので、
9月に入れば建物の中を実際に見ることが出来るということなんですね。
音とか日当たりとかそういうのが見ることができれば
とてもわかり易いし判断もしやすくて良いんじゃないかなぁと思いまして。
その段階になると、
お値段の交渉って出来るのでしょうか

[24: 匿名さん]

>>23

発売前だから交渉なんて無理でしょう。
年内はいまの値段でいくと思いますよ。

[25: 匿名さん]

販売予定価格が4700万円台から8300万円台ということ。
思っていたよりは上限が低めに設定されているなというふうに感じられました。
最近の傾向だと、
こういう低層タイプのところはものすごくお高すぎるところが多い。
とは言え、
別に安いわけではなくて、高級感は出してきているのかなということだけれど。

[26: 匿名さん]

今サイトを見ると～7300万台となってました。値下げがあったんでしょうか。
定借・駅から距離があるという条件とはいえ、最多価格帯は5500万とのことですから
マンションバブルも多少は落ち着いたってことなのですかね。。
事前案内会ももう始まってるようで。日当りについてのレスがありますが、そのあたり
どうなのでしょうか。実際見てきた方が感想とかあると良いんですけどね。

[27: 匿名さん]

>>26
あ、ホントだ！
下限は変わってないのに最高値が1千万下がってる。
西向き最上階の部屋ですよね。
さすがにこの場所で8千万超えは厳しかったのでしょう。

それでもメインの70㎡前後は6千万円。
うーん、どうなのかなぁ
あと500万安ければ検討したいけど…。

[28: マンション検討中さん]

定借じゃない価格みたい

[29: マンション検討中さん]

みてきましたよ。外観は好きですが、周囲が保育園と住宅に囲まれて窮屈です。

三階以上じゃないと無理かなぁ。

内装はチョッと残念でした。
全体的に狭く、天井2.4で余計狭く感じました。あと、ディスポーザーもないので検討外に。

西向き五階の広い部屋はまぁまぁだけど、西日キツかったし・・

端にある7000万台のお部屋は値付けがざっくりなのか、異様に適正価格の感想を求められました。価格次第で調整します的な雰囲気だった。でも、営業のおばちゃんくたびれててやる気なさそうだから、その時点で購買意欲が失せたのも正直なところ。


エリアは違いますが、プライド清澄白河ガーデンと比較しての主観です。

[30: 匿名さん]

ディスポーザーは良し悪しがあって、処理施設のにおいとか、ディスポーザー自体の故障とか有ったりする上に、ランニングコストも修繕コストもかかりやすい。
そう思うと長い目で見た場合には無理して設置しなくてもとは思います。ただ夏場とかあるととてもいいですよね。生ごみ処理機は結構音がするって言うらしいですし、面倒な感じはしてしまいます。

[31: 匿名さん]

んん？ここはディスポーザーがないってことでいいんですよね？
あったら嬉しいけれどないならまあそれなりに。自分でつけたいからといってつけることができるものじゃないから。
食洗機は最初っから付いているみたいです。
あったら嬉しいというものは大体押さえられているということになっています。

[32: 匿名さん]

明日から第1期のようですね。

概要を見てみたら、
販売価格　4490万円（1戸）～6990万円（1戸）
最多販売価格帯　5200万円台（5戸）
専有面積　55.32平米（1戸）～78.69平米（1戸）
・・・と変わってました。

>>25 さんの投稿と見比べると、だいぶ下がってますね。
とくに一番広い部屋は1300万円くらい安くなってます。
メインの価格帯が5200万なら妥当に思えてきました。

[33: 匿名さん]

>>26 さんとか >>29 さんの投稿を見ると三井も値段決定に迷った感じですね。
少しずつ下げて正式な価格に落ち着いたのがわかります。

[34: 匿名さん]

HPのインフォメーションが1期2次に変わってる。
最初の25戸は即日完売だった？
手頃な値段になったので検討を始めたけど出遅れた感が・・・

[35: 匿名さん]

下げたら販売が動き始めた感があるということなんでしょうか。最初から見守っていないので価格の動きがよくわからなかったんですが、こちらのスレッドを見てわかったような気がしました。
手頃な値段になって、みんなが手を出しやすくなったのはあるのかな。ひところは大体高すぎたような気がします。

[36: 匿名さん]

そうですね。最初の値段は定期借地にしては高すぎたかと。
メインの価格帯が5千万前半に調整されて一気に売れた感じですね。

[37: マンション検討中さん]

住みやすそうな場所でもあるし、地元需要もありそうということであれば、将来的な資産価値は落ちにくい物件とみてよいのでしょうかね？

[38: 匿名さん]

資産価値が落ちるかどうか…というのは、ここの場合はどうなんだろう。
定期借地権の物件だとあまり資産価値を見込んで、という人は多くないのではないかなと思います。
もういずれ返すことはわかっているのですから、
年数が経つに連れそこまで気合を入れて修繕をしないかもしれない。
そうなると資産価値は落ちやすい。

[39: 匿名さん]

残り3戸。いつの間にか売れてたんですね。
お値段的にも目に優しい感じ。借地権だから当然といえば当然ですが。

[40: 匿名さん]

売れ行きがとても良い様子ですね。
駅からはやや離れてはいますが、逆に住みやすそうな地域で良いと思います。
値下げを機に売れ始めたのでしょうが、それでも元から気になっていた人が多いって事ですよね。

[41: マンション検討中さん]

先日訪問しましたが価格の平均は坪単価２６０前後だったと思います。
定期借地権のメリットの一つは安さにあると思いますが、周辺相場価格からどれぐらい割安なのかは判断できませんでした。

結構人気のようで既に部屋のタイプを選べる状況ではありませんね。
定期借地権として相場の２割安であれば、残り物には福があるの気持ちで積極的に購入したいのですが・・・

２割安までとはいかない物件ですかね？

[42: 匿名]

定借なのと、裏の保育園が気になって検討から外しました。立地的には魅力的だったのですが、裏の保育園以外に、斜め裏にも保育園ができるそうで。。。中学が徒歩15分以上かかりそうなのも、子連れの我が家には辛かったです。建物や室内はとっても良かったのですが、この価格ならば定借じゃない江古田の杜が買えちゃいますね。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

中学が徒歩15分って遠いですか？
最近は少子化で統廃合が進んで、23区内でもそれくらい普通ですよ。

[44: マンション検討中さん]

１５分はそれほど遠くないと私も思います。

ただ、定期借地権にしては価格が高すぎると物件であると私も思います。５６００万もだせば、この周辺で所有権のマンションが買えるの感覚なんですよね。一応リサーチをしているんですから、価格は抑えられているとは思うのですが。

定借はゴールが決まっていますから管理しやすいと思います。経年に合わせた適切な修繕を行っていくはずですから、無駄なランニングコストは抑えられます。適切な修繕をしていけば、売却も賃貸も所有権となんらかわらないでしょう。
所有権は終わりが見えないから、ランニングコストを抑えるわけには行かないですからね。終わりとその次を決めるまでが大変だと思います。

駅からは若干遠いですが立地条件や希少性から考えると妥当な価格といったところになるんでしょうね。

[45: 匿名さん]

中学校の徒歩15分は、割とよくある距離ですね。
それ以上遠いという場合も少なからずありますので、許容範囲かと思います。

残り戸数がわずかのようですが、この勢いでいけばすぐに売れてしまいそうですね。

[46: 匿名さん]

確認したら、一番広い部屋を含めて、まだ10戸以上売れてないよ
次期販売で全部を公開するらしいが、やはり借地としては高いのかな？

[47: マンション検討中さん]

中学校が西池袋なのでGoogleで徒歩17分です。完成しているので、色々お部屋を見せていただきましたが、アウトフレームではなくがっつり柱が食い込んでいるのと、下がり天井で窮屈な印象を受けました。土曜に見学に行きましたが、上層階は保育園の園庭で遊ぶ園児の声が室内でも聞こえました。低層は保育園の建物のおかげで、音は聞こえませんでしたが日当たりはイマイチでした。

[48: 匿名さん]

バルコニーがほとんどないに等しいのが気になりますね。
この広さだと室外機用に作られたようなものなのかな
窓は大きくなっていますが、開けられるようになっているのでしょうか？
バルコニーがないので、窓を開けるのも子供がいると怖いですね。
その他アウトフレーム設計になっていないということから、部屋に凹凸ができてしまっているので邪魔になるということもあり得そうだなと思いました。

[49: 匿名さん]

どの間取りもバルコニーがすごく狭いですね。今時、家の中で洗濯物を干す人が多いということなので、バルコニーに面積を使うよりは、部屋の広さに転換してしまったほうが好む人が多いということなのかもしれないですね。
バルコニーは避難路の設置のために、みたいな事になっているのでしょうか。
ある程度割り切っている人向けかもしれません。

[50: 匿名さん]

パントリーが付いている住戸は、全体の2/3くらいなのかな？
そこまで大きな収納じゃないけれど
高さがあるので収納力はまあまああるのかなと感じました。
収納は細かくちょこちょこある。
好みによるかもしれないですが、
大型収納もいいけれど、ここみたいにあちこちチョコチョコもそれはそれで使い勝手はいいかも。

[51: 匿名さん]

本当に住宅街っていうかんじの街なので、暮らしやすさはものすごくあるのではないか、と思いました。　多くの人が住んでいるということは、それだけ暮らしやすく、そうなるとそういうお店や施設などもできやすくなってくるということなのですから。
椎名町と落合南長崎の間のエリアなので、どちらの駅も生活圏にすることができるところは、大きなメリットじゃないかな？

[52: 匿名さん]

>51
悪く言えば中途半端ですね。
普段の買い物はまいばすけっと、まとめ買いはアイテラス？
目白方面にはスーパーが続々できてますが、自転車の距離だし。

[53: 匿名さん]

本当に捉え方次第ですが、「落合南長崎駅」エリアも「椎名町駅」エリアもどちらも使えるといえば使えるし、確かに距離的には中途半端な感じは否めない。自転車を使えばどちらもらくらく生活圏だとは思いますが、自転車を使わない、徒歩のみで生活している人だと特に後者に感じてしまうのではないかなと思います。
別に不便ではないとは思いますが…

[54: 匿名さん]

公式サイトに、竣工写真ギャラリーが出来ていました。何時くらいに撮影されたのかまではわからなかったのですが、
とても日当たりが良いのが感じられました。
全体的に明るい雰囲気を感じられます。
開口部は南向きが多いですが、一部東向きもあるのですね。

[55: マンション検討中さん]

練馬駅前のブランズやら東池袋のプラウドがあれだけ高いですから、この物件のパフォーマンスの良さは傑出してますね。もちろん仕様は劣りますが、共有部分の意匠や恐れずに言えば立地もいい勝負できるのに、これだけの価格差は正当化できません。後からバブルを振り返ったときでも、この物件は数少ないお値打ちだったねと評価されるでしょうね。これも地方ご出身の方々が牽引する行き過ぎた駅力、駅近信仰のおかげかと思います。

[56: 匿名さん]

それでも5戸残っているのは定借が理由でしょうか。
暮らしやすい立地ですけどねぇ・・・

[57: 匿名さん]

立地は悪くないですが、裏の保育園のせいで住環境が良くないです。あと自転車が必要な割に駐輪場の台数が少ない。

[58: 匿名さん]

>>57
裏じゃなくて南側ですよ。
住環境というならこのマンションが建つ前、NTTの時のほうが冴えない印象でした。
今はずいぶん整った感じになりました。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
失礼しました。ベランダ側の保育園ですね。これが廊下側だったら騒音も気にならなかったでしょうね。残念です。
もう一軒、並びに保育園が出来るようなのでさらに賑やかになりそうですね。

[60: 匿名さん]

>>59

物は考えようで、早朝夜間と休日は完全無人＆静寂ですからね。
びっしり3階建てのミニ戸建てが並んでたり、他のマンションの外廊下があるより快適かも知れませんよ。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
土曜日は保育園やってますよ。

[62: 匿名さん]

>61
「休日＝休みの日。業務・営業・授業などを休む日。」
大辞林より

[63: 匿名さん]

土曜日は、登園してくる子も少ない保育園が多いのではないかな…
だから、外遊びしていても平日よりはかなりボリュームダウンしていたりします。
ただ、今時はどうなんでしょう。
あとは、年に一度の運動会をもしも保育園で行うならば、少々音は気になるのかな。普段勤め人だったりすると、保育園が一番元気な時間帯は家にいないので、気にならないとは思います。

[64: 匿名さん]

建物内のモデルルームもありますから、実際の様子がわかるのはとてもいいのではないでしょうか。実際に家にいる曜日・時間で見ることができると、とてもいいと思います。

特に保育園に関しては、どの程度なのかってわからないですし、
人によって受け止め方も大きく異なりますから。子供の声が苦手な人もいるわけですからね。
土曜日などはお休みの人にとってはどういう感じなのかが分かり易いのは良いかも。

[65: 匿名さん]

いつの間にか「目白ライフ」というページがｗ
目白を売りにし始めましたね。

西池袋を「目白北」とか「目白」で売る三井さんなのだから、最初から「目白西」にしておけばよかったのに。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
今検討してる者ですが、情報ありがとうございます！
まあ考え方によっては池袋、目白までアクセスはしやすいですよね^_^

[67: 匿名さん]

あまりこのあたりだと目白感はないですが…
池袋や目白までは、バスで本当にすぐにアクセスすることができるので
満員電車に乗っている時間を減らすことができるという点では、まあいい提案なのかなぁとは思いました。
目白と言われると、山手線ダイレクトという意味合いで捉えられますものね。

[68: 匿名さん]

南長崎自体は住宅地として成熟しているし、住んでいる人も多いし
それだけお店も集まっているし、
暮らしやすさ、というのはあるのではないかと思われます。

一応、西武池袋線は使えますけれど、あまり通勤ではこのあたりの人だと使わないのかな？と思いました。

[69: 匿名さん]

テラスが付いているプランは、まだ販売されているのですね。
間取り図を見ていて気がついたのですが、
テラスの部分って外の水栓ってないのでしょうか？
あれば、プランターでガーデニングなどをする際に、水やりがとてもラクなのになぁなんて思いまして。
書いていないだけで、実際はあったりするのでしょうか？

[70: 匿名さん]

間取り図に記されていない設備は存在しないと考えたほうがいいです。