パークホームズ落合南長崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ落合南長崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1417/

所在地：東京都豊島区南長崎二丁目2128番7（地番）
交通：都営大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩9分
西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.32平米～78.69平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ファミリーで住むにはいい所ですね。
気取らないし、それでいて品も悪くない土地柄。

定期借地権とのことでお値段に期待します。

[2: 匿名さん]

このエリアの山手線ユーザーはバスで目白駅利用が多いよ。
朝は3～4分おきに来るしバスレーンのおかげで5分ちょっとで駅に着く。
椎名町まで歩いて西武1駅乗ってJR乗り換えは面倒すぎる。
まあ大江戸線で代々木乗り換えする人もいるけど。

[3: 匿名さん]

>>2
有益な情報、ありがとうございます！
目白が使えるとかなり助かりそうです。朝、3～4分に1本ってかなり頻度が高いですね。

椎名町利用よりも目白利用が便利になりそうです。

物件エントリーは資料請求と違いますか？どのくらいの購入意欲で申込むべきなのか迷います。資料請求感覚で申込めば優先的に紹介してくれるんでしょうか。

[4: 匿名さん]

三井の場合は物件エントリーしないと話が始まらないですよ。
そこそこ人気物件の場合は乗り遅れるケースもあります。
（もちろん不人気物件は別ですが）

私の経験ではしつこいセールスもなく、
他の物件と迷ったときも変なプッシュもありませんでした。
なので興味あればエントリーをお勧めします。

[5: 匿名さん]

このへんは目白と結びつきが強いよ。昔から。この辺の商店も目白のお屋敷に御用聞きで出入りしてた。いまでも目白の名をつけたビルやマンションも多い。
大正時代から敗戦までは目白駅からここの近くの二又交番を通って豊島園まで当時珍しい乗合自動車が走ってた。
営業してたのはダット自動車（改進社）という長崎5丁目にあった会社でダットサン、その後の日産自動車。

[6: 匿名さん]

なにげに交通便利だし、目白の傘下でいいとこだね。
大江戸線に池袋線に山手線、新宿線や東西線も2km圏内だから、帰宅困難になることはまずないな。
終電逃しても目白、池袋、高田馬場、東中野から30分以内で帰ってこられる。
スーパーや商店街も東長崎と椎名町の両方使えるしね。

[7: 匿名さん]

ここの掲示板を見たわけではないでしょうが、公式サイトにバス便情報が追加されましたね。

目白からのバスは平日は夜11時前、休日は10時前が最終なので要注意です。

うちは都営よりも関東バスで新宿駅西口や池袋、中野へ行くことが多いです。
あまり混まないし乗り換え不要なので便利ですよ。

池袋へは都営を使えば東口、関東バスなら西口に着くので、行先によって使い分けています。

[8: 匿名さん]

普通にしていればバスのおしまいの時間も大丈夫かなと思いますが、かなり遅くなる残業だったり、飲み会があったりなどすると微妙かもしれないですね
ここの場合はとにかくバスが便利であるということはわかりました。

３LDKで７０㎡あるタイプは、リビングがとても使いやすそうだなぁと思います。
横長のリビングが何だかんだで一番家具配置がし易いんですよ。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん

そのタイプは南側が保育園だから音と日当たりは要確認ですよ。

[10: 匿名さん]

敷地の出っ張りの部分がHタイプってことになるんですかね。
地図を見るとマンションの敷地と保育園の間に空いた部分があるようですが
ここには何があるんでしょうか。
定期借地権ってどうなんでしょうか。70年というかなり長い期間ではありますが。
三井のマンションですし、設備仕様もある程度のレベルのものが付くとして
お安くなる気配というのはあまり感じないかなあ…。立地も良いことですしね。

[11: 匿名さん]

Lタイプって家の形自体が逆L字型なんですね。リビングインの住戸が、バルコニー側にスライドして飛び出しているような形をしているので、少しだけですが独立している感があるなという印象です。
完全に横並び！という感じだとスライドドアを開けきってリビングと一体化扠せちゃったりするので、個室感があまりないんですよ。

[12: 匿名さん]

販売が9月ということですが、9月に一気に全戸販売に踏み切るようです。
反響、大きいんですかね？
戸数も41戸ということなので
期で分けるよりは一期にやってしまってもということになってくるのか。

まだ物件をエントリーしている状態なので、モデルルームもなく、
お値段の話もわからない状態。
もう年末には入居という段階なんで、始まったらはやいのだろうなぁ。

[13: 匿名さん]

ホントだ。
1期の戸数が41戸になってる！
ここの書き込みは少ないけど、地元需要で売れてしまいそうですね。
掲示板が変に荒れないほうが今後のためにもいいと思います。

[14: 匿名さん]

価格自体は普通に分譲で買うよりはこのあたりということと、最近の相場から考えると安くはなっているということになってくるのでしょうか。
70年の定借というのはどうなのかというのが難しいですね…
後半、建物の維持などについてどうなっていくのか
計画は現段階でどうなっているかの確認も必要になってくるかと思います。
ただ、ここは地元需要があるという書き込みもありますし、
地元からの住み替えなどの人にはいいのかもです。

[15: 匿名さん]

近隣スーパーについて。

椎名町駅南側のマルマンストアは、小ぶりで値段も特別安くないものの、肉やデリカ商品の質が良い。火曜は全品１割引になる。

椎名町駅北側のサミットは、品揃えは普通だが、日によって２割引きとか商品ごとに安くなる日があるのが魅力的。一方通行が多い場所で車ではあまり行き易くないが駐車場はある。

落合南長崎北側のライフは、品揃え・価格は普通だが、駅直結で店も広く綺麗。スーパー以外にもファミレスやカルディ、ダイソー等々があるショッピングセンターになっていて便利。屋根付きの駐車場は広く雨の日でも便利。

落合南長崎駅南側のミニコープは、店は小さめだが、価格は比較的安めで、他のスーパーの補助手段として使う分には悪くない。

東長崎駅北側の東急ストアは、価格はあまり安くないが、催事などで他のスーパーで売られていないものがあったりするのは良い。デリカ商品の質はマルマンストアに次いで良い。

[16: 匿名さん]

>>14

定借マンションは制度自体の歴史が浅いですからね。
先が読みにくい部分があると思います。

最も初期の物件ですと、荒川区に東京建物が作ったプランヴェールＥＸがあります。
50年の定借で間もなく20年、残り30年です。
中古がどれくらいの値段か調べてみてください。

需要の多い立地であれば、残り10年になったとしても、
「そこに賃貸で10年住む」場合の賃料と比較して妥当な値段なら購入する方もいると思います。

微妙な立地だとそういう需要は期待薄でしょうね。
ここはどうでしょう。
50年後の東京なんて誰も想像できませんよね。

[17: 匿名さん]

定借の話が出いていますが、マンション自体の寿命はどのくらいなのでしょうか。はたして50年は持つのでしょうか。

自分自身もも50年後どうなっているのか考えると、更新がなかった場合どうしたらいいのか想像できません。
例えば、30歳で購入した場合、50年後は80歳ですよね。
定借マンションに住んでいたとして、そのマンションを手放さなければならなかったとき、80歳でまた引っ越しをするという事を考えた場合、なかなか大変だと思います。

[18: 匿名さん]

ここの定借は70年。
70年後まで建物が残ってる可能性低いんじゃない？
その前に購入者が生きている確率が…（以下自粛

[19: 匿名さん]

９月上旬　＜建物内＞事前案内会　開催（予定）
ということなんですが、ここってまだ売り出していないということなんですか？
完成後の販売だと買う側としては良心的といえば良心的ですが…スタンダードな感じでは無いのかなという印象です。
定借というのも…どうなんでしょう。
技術の革新やロボット化も進むでしょうから、もしかしたら建物の維持自体は今よりも楽になっている可能性もありますが、あくまで可能性のはなしですからね。

[20: 匿名さん]

＞＜お詫びと訂正＞
＞第一期販売概要に誤りがございました。
＞（正）販売戸数／未定（誤）販売戸数／４１戸。
＞謹んでお詫び申し上げるとともに訂正させていただきます。

なんだ、全部一気に売るんじゃないのか。
超人気物件かと勘違いしちゃったよ。

[21: ご近所さん]

ここ、エントランス前のお宅が建築中に
文言をハッキリ覚えてないけど、たしか「日照権を侵害するな」的な
ノボリを建ててたけど、最近になり外したよ。
もう完成するので諦めたのか？多少のお金を貰ったのか？どうなんだろう
入居者にとっては、近所と揉めてないことはいいことだけどね。

[22: 匿名さん]

>>21
もうノボリを下ろしたということは解決したのでしょうから、
今さら蒸し返す必要ないのでは？
入居後はご近所さんですから、無用な波風は立てないでくださいよ。

[23: 匿名さん]

９月９日より　「建物内」事前案内会　開催決定！
ということですので、
9月に入れば建物の中を実際に見ることが出来るということなんですね。
音とか日当たりとかそういうのが見ることができれば
とてもわかり易いし判断もしやすくて良いんじゃないかなぁと思いまして。
その段階になると、
お値段の交渉って出来るのでしょうか

[24: 匿名さん]

>>23

発売前だから交渉なんて無理でしょう。
年内はいまの値段でいくと思いますよ。

[25: 匿名さん]

販売予定価格が4700万円台から8300万円台ということ。
思っていたよりは上限が低めに設定されているなというふうに感じられました。
最近の傾向だと、
こういう低層タイプのところはものすごくお高すぎるところが多い。
とは言え、
別に安いわけではなくて、高級感は出してきているのかなということだけれど。

[26: 匿名さん]

今サイトを見ると～7300万台となってました。値下げがあったんでしょうか。
定借・駅から距離があるという条件とはいえ、最多価格帯は5500万とのことですから
マンションバブルも多少は落ち着いたってことなのですかね。。
事前案内会ももう始まってるようで。日当りについてのレスがありますが、そのあたり
どうなのでしょうか。実際見てきた方が感想とかあると良いんですけどね。

[27: 匿名さん]

>>26
あ、ホントだ！
下限は変わってないのに最高値が1千万下がってる。
西向き最上階の部屋ですよね。
さすがにこの場所で8千万超えは厳しかったのでしょう。

それでもメインの70㎡前後は6千万円。
うーん、どうなのかなぁ
あと500万安ければ検討したいけど…。

[28: マンション検討中さん]

定借じゃない価格みたい

[29: マンション検討中さん]

みてきましたよ。外観は好きですが、周囲が保育園と住宅に囲まれて窮屈です。

三階以上じゃないと無理かなぁ。

内装はチョッと残念でした。
全体的に狭く、天井2.4で余計狭く感じました。あと、ディスポーザーもないので検討外に。

西向き五階の広い部屋はまぁまぁだけど、西日キツかったし・・

端にある7000万台のお部屋は値付けがざっくりなのか、異様に適正価格の感想を求められました。価格次第で調整します的な雰囲気だった。でも、営業のおばちゃんくたびれててやる気なさそうだから、その時点で購買意欲が失せたのも正直なところ。


エリアは違いますが、プライド清澄白河ガーデンと比較しての主観です。

[30: 匿名さん]

ディスポーザーは良し悪しがあって、処理施設のにおいとか、ディスポーザー自体の故障とか有ったりする上に、ランニングコストも修繕コストもかかりやすい。
そう思うと長い目で見た場合には無理して設置しなくてもとは思います。ただ夏場とかあるととてもいいですよね。生ごみ処理機は結構音がするって言うらしいですし、面倒な感じはしてしまいます。

[31: 匿名さん]

んん？ここはディスポーザーがないってことでいいんですよね？
あったら嬉しいけれどないならまあそれなりに。自分でつけたいからといってつけることができるものじゃないから。
食洗機は最初っから付いているみたいです。
あったら嬉しいというものは大体押さえられているということになっています。

[32: 匿名さん]

明日から第1期のようですね。

概要を見てみたら、
販売価格　4490万円（1戸）～6990万円（1戸）
最多販売価格帯　5200万円台（5戸）
専有面積　55.32平米（1戸）～78.69平米（1戸）
・・・と変わってました。

>>25 さんの投稿と見比べると、だいぶ下がってますね。
とくに一番広い部屋は1300万円くらい安くなってます。
メインの価格帯が5200万なら妥当に思えてきました。

[33: 匿名さん]

>>26 さんとか >>29 さんの投稿を見ると三井も値段決定に迷った感じですね。
少しずつ下げて正式な価格に落ち着いたのがわかります。

[34: 匿名さん]

HPのインフォメーションが1期2次に変わってる。
最初の25戸は即日完売だった？
手頃な値段になったので検討を始めたけど出遅れた感が・・・

[35: 匿名さん]

下げたら販売が動き始めた感があるということなんでしょうか。最初から見守っていないので価格の動きがよくわからなかったんですが、こちらのスレッドを見てわかったような気がしました。
手頃な値段になって、みんなが手を出しやすくなったのはあるのかな。ひところは大体高すぎたような気がします。

[36: 匿名さん]

そうですね。最初の値段は定期借地にしては高すぎたかと。
メインの価格帯が5千万前半に調整されて一気に売れた感じですね。

[37: マンション検討中さん]

住みやすそうな場所でもあるし、地元需要もありそうということであれば、将来的な資産価値は落ちにくい物件とみてよいのでしょうかね？

[38: 匿名さん]

資産価値が落ちるかどうか…というのは、ここの場合はどうなんだろう。
定期借地権の物件だとあまり資産価値を見込んで、という人は多くないのではないかなと思います。
もういずれ返すことはわかっているのですから、
年数が経つに連れそこまで気合を入れて修繕をしないかもしれない。
そうなると資産価値は落ちやすい。

[39: 匿名さん]

残り3戸。いつの間にか売れてたんですね。
お値段的にも目に優しい感じ。借地権だから当然といえば当然ですが。

[40: 匿名さん]

売れ行きがとても良い様子ですね。
駅からはやや離れてはいますが、逆に住みやすそうな地域で良いと思います。
値下げを機に売れ始めたのでしょうが、それでも元から気になっていた人が多いって事ですよね。

[41: マンション検討中さん]

先日訪問しましたが価格の平均は坪単価２６０前後だったと思います。
定期借地権のメリットの一つは安さにあると思いますが、周辺相場価格からどれぐらい割安なのかは判断できませんでした。

結構人気のようで既に部屋のタイプを選べる状況ではありませんね。
定期借地権として相場の２割安であれば、残り物には福があるの気持ちで積極的に購入したいのですが・・・

２割安までとはいかない物件ですかね？

[42: 匿名]

定借なのと、裏の保育園が気になって検討から外しました。立地的には魅力的だったのですが、裏の保育園以外に、斜め裏にも保育園ができるそうで。。。中学が徒歩15分以上かかりそうなのも、子連れの我が家には辛かったです。建物や室内はとっても良かったのですが、この価格ならば定借じゃない江古田の杜が買えちゃいますね。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

中学が徒歩15分って遠いですか？
最近は少子化で統廃合が進んで、23区内でもそれくらい普通ですよ。

[44: マンション検討中さん]

１５分はそれほど遠くないと私も思います。

ただ、定期借地権にしては価格が高すぎると物件であると私も思います。５６００万もだせば、この周辺で所有権のマンションが買えるの感覚なんですよね。一応リサーチをしているんですから、価格は抑えられているとは思うのですが。

定借はゴールが決まっていますから管理しやすいと思います。経年に合わせた適切な修繕を行っていくはずですから、無駄なランニングコストは抑えられます。適切な修繕をしていけば、売却も賃貸も所有権となんらかわらないでしょう。
所有権は終わりが見えないから、ランニングコストを抑えるわけには行かないですからね。終わりとその次を決めるまでが大変だと思います。

駅からは若干遠いですが立地条件や希少性から考えると妥当な価格といったところになるんでしょうね。

[45: 匿名さん]

中学校の徒歩15分は、割とよくある距離ですね。
それ以上遠いという場合も少なからずありますので、許容範囲かと思います。

残り戸数がわずかのようですが、この勢いでいけばすぐに売れてしまいそうですね。

[46: 匿名さん]

確認したら、一番広い部屋を含めて、まだ10戸以上売れてないよ
次期販売で全部を公開するらしいが、やはり借地としては高いのかな？

[47: マンション検討中さん]

中学校が西池袋なのでGoogleで徒歩17分です。完成しているので、色々お部屋を見せていただきましたが、アウトフレームではなくがっつり柱が食い込んでいるのと、下がり天井で窮屈な印象を受けました。土曜に見学に行きましたが、上層階は保育園の園庭で遊ぶ園児の声が室内でも聞こえました。低層は保育園の建物のおかげで、音は聞こえませんでしたが日当たりはイマイチでした。

[48: 匿名さん]

バルコニーがほとんどないに等しいのが気になりますね。
この広さだと室外機用に作られたようなものなのかな
窓は大きくなっていますが、開けられるようになっているのでしょうか？
バルコニーがないので、窓を開けるのも子供がいると怖いですね。
その他アウトフレーム設計になっていないということから、部屋に凹凸ができてしまっているので邪魔になるということもあり得そうだなと思いました。

[49: 匿名さん]

どの間取りもバルコニーがすごく狭いですね。今時、家の中で洗濯物を干す人が多いということなので、バルコニーに面積を使うよりは、部屋の広さに転換してしまったほうが好む人が多いということなのかもしれないですね。
バルコニーは避難路の設置のために、みたいな事になっているのでしょうか。
ある程度割り切っている人向けかもしれません。

[50: 匿名さん]

パントリーが付いている住戸は、全体の2/3くらいなのかな？
そこまで大きな収納じゃないけれど
高さがあるので収納力はまあまああるのかなと感じました。
収納は細かくちょこちょこある。
好みによるかもしれないですが、
大型収納もいいけれど、ここみたいにあちこちチョコチョコもそれはそれで使い勝手はいいかも。