パークホームズ落合南長崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ落合南長崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1417/

所在地：東京都豊島区南長崎二丁目2128番7（地番）
交通：都営大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩9分
西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.32平米～78.69平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション検討中さん]

先日訪問しましたが価格の平均は坪単価２６０前後だったと思います。
定期借地権のメリットの一つは安さにあると思いますが、周辺相場価格からどれぐらい割安なのかは判断できませんでした。

結構人気のようで既に部屋のタイプを選べる状況ではありませんね。
定期借地権として相場の２割安であれば、残り物には福があるの気持ちで積極的に購入したいのですが・・・

２割安までとはいかない物件ですかね？

[42: 匿名]

定借なのと、裏の保育園が気になって検討から外しました。立地的には魅力的だったのですが、裏の保育園以外に、斜め裏にも保育園ができるそうで。。。中学が徒歩15分以上かかりそうなのも、子連れの我が家には辛かったです。建物や室内はとっても良かったのですが、この価格ならば定借じゃない江古田の杜が買えちゃいますね。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

中学が徒歩15分って遠いですか？
最近は少子化で統廃合が進んで、23区内でもそれくらい普通ですよ。

[44: マンション検討中さん]

１５分はそれほど遠くないと私も思います。

ただ、定期借地権にしては価格が高すぎると物件であると私も思います。５６００万もだせば、この周辺で所有権のマンションが買えるの感覚なんですよね。一応リサーチをしているんですから、価格は抑えられているとは思うのですが。

定借はゴールが決まっていますから管理しやすいと思います。経年に合わせた適切な修繕を行っていくはずですから、無駄なランニングコストは抑えられます。適切な修繕をしていけば、売却も賃貸も所有権となんらかわらないでしょう。
所有権は終わりが見えないから、ランニングコストを抑えるわけには行かないですからね。終わりとその次を決めるまでが大変だと思います。

駅からは若干遠いですが立地条件や希少性から考えると妥当な価格といったところになるんでしょうね。

[45: 匿名さん]

中学校の徒歩15分は、割とよくある距離ですね。
それ以上遠いという場合も少なからずありますので、許容範囲かと思います。

残り戸数がわずかのようですが、この勢いでいけばすぐに売れてしまいそうですね。

[46: 匿名さん]

確認したら、一番広い部屋を含めて、まだ10戸以上売れてないよ
次期販売で全部を公開するらしいが、やはり借地としては高いのかな？

[47: マンション検討中さん]

中学校が西池袋なのでGoogleで徒歩17分です。完成しているので、色々お部屋を見せていただきましたが、アウトフレームではなくがっつり柱が食い込んでいるのと、下がり天井で窮屈な印象を受けました。土曜に見学に行きましたが、上層階は保育園の園庭で遊ぶ園児の声が室内でも聞こえました。低層は保育園の建物のおかげで、音は聞こえませんでしたが日当たりはイマイチでした。

[48: 匿名さん]

バルコニーがほとんどないに等しいのが気になりますね。
この広さだと室外機用に作られたようなものなのかな
窓は大きくなっていますが、開けられるようになっているのでしょうか？
バルコニーがないので、窓を開けるのも子供がいると怖いですね。
その他アウトフレーム設計になっていないということから、部屋に凹凸ができてしまっているので邪魔になるということもあり得そうだなと思いました。

[49: 匿名さん]

どの間取りもバルコニーがすごく狭いですね。今時、家の中で洗濯物を干す人が多いということなので、バルコニーに面積を使うよりは、部屋の広さに転換してしまったほうが好む人が多いということなのかもしれないですね。
バルコニーは避難路の設置のために、みたいな事になっているのでしょうか。
ある程度割り切っている人向けかもしれません。

[50: 匿名さん]

パントリーが付いている住戸は、全体の2/3くらいなのかな？
そこまで大きな収納じゃないけれど
高さがあるので収納力はまあまああるのかなと感じました。
収納は細かくちょこちょこある。
好みによるかもしれないですが、
大型収納もいいけれど、ここみたいにあちこちチョコチョコもそれはそれで使い勝手はいいかも。

[51: 匿名さん]

本当に住宅街っていうかんじの街なので、暮らしやすさはものすごくあるのではないか、と思いました。　多くの人が住んでいるということは、それだけ暮らしやすく、そうなるとそういうお店や施設などもできやすくなってくるということなのですから。
椎名町と落合南長崎の間のエリアなので、どちらの駅も生活圏にすることができるところは、大きなメリットじゃないかな？

[52: 匿名さん]

>51
悪く言えば中途半端ですね。
普段の買い物はまいばすけっと、まとめ買いはアイテラス？
目白方面にはスーパーが続々できてますが、自転車の距離だし。

[53: 匿名さん]

本当に捉え方次第ですが、「落合南長崎駅」エリアも「椎名町駅」エリアもどちらも使えるといえば使えるし、確かに距離的には中途半端な感じは否めない。自転車を使えばどちらもらくらく生活圏だとは思いますが、自転車を使わない、徒歩のみで生活している人だと特に後者に感じてしまうのではないかなと思います。
別に不便ではないとは思いますが…

[54: 匿名さん]

公式サイトに、竣工写真ギャラリーが出来ていました。何時くらいに撮影されたのかまではわからなかったのですが、
とても日当たりが良いのが感じられました。
全体的に明るい雰囲気を感じられます。
開口部は南向きが多いですが、一部東向きもあるのですね。

[55: マンション検討中さん]

練馬駅前のブランズやら東池袋のプラウドがあれだけ高いですから、この物件のパフォーマンスの良さは傑出してますね。もちろん仕様は劣りますが、共有部分の意匠や恐れずに言えば立地もいい勝負できるのに、これだけの価格差は正当化できません。後からバブルを振り返ったときでも、この物件は数少ないお値打ちだったねと評価されるでしょうね。これも地方ご出身の方々が牽引する行き過ぎた駅力、駅近信仰のおかげかと思います。

[56: 匿名さん]

それでも5戸残っているのは定借が理由でしょうか。
暮らしやすい立地ですけどねぇ・・・

[57: 匿名さん]

立地は悪くないですが、裏の保育園のせいで住環境が良くないです。あと自転車が必要な割に駐輪場の台数が少ない。

[58: 匿名さん]

>>57
裏じゃなくて南側ですよ。
住環境というならこのマンションが建つ前、NTTの時のほうが冴えない印象でした。
今はずいぶん整った感じになりました。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
失礼しました。ベランダ側の保育園ですね。これが廊下側だったら騒音も気にならなかったでしょうね。残念です。
もう一軒、並びに保育園が出来るようなのでさらに賑やかになりそうですね。

[60: 匿名さん]

>>59

物は考えようで、早朝夜間と休日は完全無人＆静寂ですからね。
びっしり3階建てのミニ戸建てが並んでたり、他のマンションの外廊下があるより快適かも知れませんよ。