イニシア池上ってどうですか？

[評判気になるさん]

全戸南向きのイニシア池上について情報が欲しいです。

物件URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10072/index.html
概要URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/outline/A10072.html

所在地：東京都大田区池上四丁目292番2（地番）
交通：池上線「池上」駅徒歩7分
売主：コスモスイニシア
施工会社：木内建設
管理会社：大和ライフネクスト
総戸数 31戸、他に管理事務室1戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上6階建
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 71.00m2～91.23m2

【物件URLを追記しました。2017.5.30　管理担当】

[51: マンション検討中さん]

小規模マンションですからね。数百戸あるマンションと比べると少なるなりますよ。まだＭＲも価格もわからない状況では書き込む事もあまりないのでは。

[52: マンション検討中さん]

300は高すぎると思います。
個人的には250が妥当だと思いますよ。

[53: 検討板ユーザーさん]

>>52 マンション検討中さん
建て方の構造から見ても、そうですね、やはり@250万が妥当ですね。
南側の景色が気になりますね。

[54: 検討板ユーザーさん]

>>53 検討板ユーザーさん
何か、地盤が心配ですね？
1990年建てたマンション跡に建ててる事(何か地震の影響かな？数年前から空き家？)北側が川？気になりますね。

[55: マンション検討中さん]

他のマンション営業マンは、イニシア池上に関しては@300程度だろうとは言っていましたが、、、
今週末の事前説明会で、ある程度の価格とマンション前のゴミの話は聞きたいものです。

※それ以外にも、同じ池上で建設中のレジデンシャルも気になります。。。

[56: マンション検討中さん]

同じ池上で建設中のレジデンスなんてありますか？
差支えなければ教えて頂きたいです。

[57: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

レジデンシャル池上(仮)
というマンションなのですが、ネット上には情報がまだなかったです。
他営業マンさんに教えてもらって知りました。
池上6-19にあるアパートを壊して建設中の場所だと思います。
(現地を一応確認済)

ディベロッパーにも確認はとりましたが、まだ詳細等何も決まっていないようです。。。

駅近くなので、イニシアよりは高そうですが。。。

ファミリーがあるなら、比較対象として検討したいものです。

[58: 匿名さん]

場所が良いですね。都心へのアクセスがしやすく、非常に便利な立地にあると思います。
一瞬、ホームページを見たときはホームシアターがついていると思ったのですが、
洋室とつなげるとそういう形に出来るという話なんですね。
ちなみになんですが、ホームシアターを取り付けるとなるとどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>49 検討板ユーザーさん
現地、見てきました、車が4台位あって、古いアパートもゴミ屋敷でした。
古い建物が多くて、数年後はマンションが建つのかな？

[60: マンション検討中さん]

アパートについては、何れ解体されると思うので
個人的にはあまり気にしてません。
池上秀久コートが解体された理由は知りたいです。
事前説明会に行かれる方、聞いて頂けないでしょうか。

宜しくお願い致します。

[61: マンション検討中さん]

池上秀久コートの解体費用はイニシアが負担したのでしょうかね？
だとすると価格に上乗せされますね。気になります。
連投失礼いたしました。

[62: マンション検討中さん]

問い合わせたら、事前説明会である程度の価格感は教えてくれるということだったので、今週末には検討するに値するマンションかどうかわかりそうです。

[63: 匿名さん]

池上秀久コートって分譲マンションだったのだろうか？
分譲マンションだと区分所有者全員から買い取ってから解体したって事だよね。

[64: マンション比較中さん]

suumo記載です
第一期一次　６棟
77㎡~83㎡　販売価格6400万~7900万
でてました、どの様に思いますか？

池上秀久ｺｰﾄが気掛かりですが？。

[65: マンション検討中さん]

池上駅　徒歩7分
坪単価＠280万円～320万円
素直に高いと思います。

恐らく１戸あたりの土地所有面積が広いのが
影響しましたかね～。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65 マンション検討中さん
そうでね、やっぱり高いですね。
もし、前の古いアパート跡に6階建のマンションが建ったら最悪ですね？

[67: マンション検討中さん]

1000万円くらい高いです。

[68: 匿名さん]

戸建ての地元住人が、家を売って管理のちゃんとしたマンションに住むには、静かで良い場所だと思うよ。

[69: マンション検討中さん]

説明会参加してみました。
ざっくりですが、坪300〜で考えると価格が出る感じです。
総㎡数が広いので、価格もそれ相応ですかね。

前マンションについては、隣の土地をイニシアがすでに持っていたらしく、オーナーと交渉して追加土地として譲ってもらったそうです。
価格の上乗せはたぶんないと言っていましたが、詳細は見えないところです。

電線は四階までは景観に入りそうでしたね。

前の土地は調査中で、今後の利用含めて後ほど調査結果を回答してくれるらしいです。

ちょっとふっかけてきたかな？という気持ちがありますが、㎡が広いので妥当といえば妥当ですかね、、、？
70㎡台は手が届きそうですが、80㎡台の部屋は諸費用等含めて8500は軽く超えそうなので、個人的にはキツイ感じです。。。

モデルルームが今月末から見学可能らしいので、それ待ちですかね。

参考になれば幸いです。

[70: SUMMO]

以前各物件の坪単価を記載しましたが、
イニシアはやはり平均坪単価300万で間違いないそうです。
ヴィーク南馬込も坪単価350万から340万に変更になりましたので、お知らせ致します。

また8月から池上で新築マンションが販売致します。
事業主は一建設でプレシス池上の多分第2弾が
普通借地権で出て来ます。
坪単価は290万で地代が2万円です。

参考にどうぞ。
なにか情報があれば記載致します。

[71: 検討板ユーザーさん]

>>69 マンション検討中さん

とても参考になりました。
情報ありがとうございます。
とても参考になりました。
やはり価格も高そうですね！
前の古いアパートが気がかりですね？

[72: 匿名さん]

徒歩10分以内の距離に銀行や病院があるのは、なんだかんだで便利ですよね。
駅も徒歩7分の距離なので、それほど遠いという感じはしないと思いました。
とてもシンプルな間取りですが、リビングが広めに作られているからか、とても広そうに思います。

[73: 匿名さん]

現地見てきましたが、前のゴミの家(会社)は10年以内には売地になりそうな位古いです。
隣のアパートや民家と含めると、小さめなマンションが立ってもおかしくないので
東側半部は景観要注意ですね。何れにしても、先の投稿の方がおっしゃる調査待ちかと思います。
あと、呑川側が非常階段とかややオープンで、侵入が簡単にできそうで、全体的にセキュリティが
弱そうです。駐車場も少ないですね。
管理人が常駐パターンになってしまう場合、特に管理費も高くなりそうです。
耐震でもないし、デザイン的にも普通だし、池上と言っても1丁目の気品や、7.8丁目の区画整備感は
ないので、ちょっと高すぎる感がありました。オリンピック後の資産価値は結構落ちるのでは？

[74: 検討板ユーザーさん]

>>73 匿名さん

>>73 匿名さん
大変参考になりました。
価格高いですね(*≧∀≦*)
取り壊した、マンション秀久コートの費用が大きいと思います
近郊の管理をし池上の？屋不動産に近々伺って聞いてみますが。
やはり景観が心配ですね。

[75: 評判気になるさん]

確かに、４丁目で坪300万越えの物件なんて今まで売り出されてないので微妙なところです。
共有施設もないし。80㎡中心と言っても、同じ値段を出したら、共有施設とか充実している
ところはいっぱいありますよね。どうして強気なんでしょうか？
もちろん、地縁があって、予算に余裕のある方はいいのでしょうけど。

[76: マンション検討中さん]

管理人は平日勤務だって言っていました。
毎平日だったかは覚えていませんが。。。
マンションのサイズによって決まるらしいですね。

付加価値としては、池上駅の再開発があるので、それで強気なのかな・・・という予想ですが。。。

[77: マンション検討中さん]

ここが強気という訳ではないと思う。
もうどこもかしこも高くなって、これが今の相場なりの価格だと思う。
もっと安くて良い所があったら教えてほしい。
本当に予算足らなくて困る

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 マンション検討中さん
イニシアの他の地区の販売価格をイニシア池上と比べると高いですね(*≧∀≦*)
まあ、最終の先行の説明会、終了後でどう出るか楽しみですよ。
だいたいの結果が出ると思います。

[79: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん

安くて良い場所はあると思いますが、
利便性の良い場所(都内)でとなるとどうでしょうか。。。

40~50台で狭くても良ければ池上でも価格は手頃だと思いますし、
広さを求めるなら千葉ニュータウン方面とか遠くまで行く必要があるかと。

色々見る限りでは、
比較的グランイーグルのマンションは都内でも安めな気はしますが。

それか、中古マンションだと、
新築▲1000~で購入できるのでそれも有りだとは思います。

とにかく、やはり都内は高い・・・ですよね。。。

[80: マンション検討中さん]

安く売る理由がないと思います。

そもそも2011年～2016年の5年間でディベは相当儲かっていると思います。
なので、ゆっくり売っても会社が厳しい状況になる事はないでしょうからね。

会社のお金に余裕があれば早く売る必要はないです。、

[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 マンション検討中さん
商売はそんなに甘くないですよ(*≧∀≦*)
在庫は早く完売しないと大変なんです。
経費と固定費が増えるばかりです。

[82: 匿名さん]

モデルルーム見に行ってきました。
価格の高さに大変驚きました。
予定価格ですが、1番小さい71平米でも、4階で7300万でした。
今時はこのくらいの価格が普通なのでしょうか…

全体的に高級感を出しているようですが、
南側の眺望は4階あたりまで電線がかかりそうですし、ゴミ車もありますし…。

エントランスは北側からのようですが、確かに北側はセキュリティが甘そうな感じがしました。
川沿いは夜人気がなさそうなので…

[83: 検討板ユーザーさん]

>>82 匿名さん
え！
そんなに高いんですか？
セキュリティの甘さ、気になりますね？

[84: 匿名さん]

>>83 検討板ユーザーさん

価格びっくりですよね！
坪300万どころではありませんでした…
71平米の3階は6800万だったかな？
眺望が抜けるか抜けないかの違いだそうです。

その上管理人も平日常勤のようで、管理費もきっと高くなると思います。

セキュリティの甘さ気になります！
裏手が川と学校とお寺しかないので、
夜のセキュリティが心配です。
朝は気持ちがいいかもしれませんが。

なんで北側エントランスにしたんだろう…

[85: 検討板ユーザーさん]

>>84 匿名さん
やはり、解体した秀久コートの価格が上乗せになってますね‼️
それと、免震でも無いのに高すぎです(*≧∀≦*)

[86: 匿名さん]

どひゃービックリな価格です。これはやっぱり、年配とかの住み替えの方や
資産家ターゲットで、高くても31戸位は売れるだろうという想定ですね。
池上でファミリータイプなかなか出ないから、需要はあると踏んでるのね。
でも、そんなにいい環境・条件でもないから、ここ買う理由が見つからない。
世田谷とかの物件の方がコスパも資産価値もありそう。

[87: マンション検討中さん]

皆さん色々悪く言われてますが、今まで何十軒も見てきて完全アウトフレームに南面ワイドスパンで広々80㎡以上の物件なんて、なかなかありません。希少ですね。
価格も鵜の木物件とそう変わらないし、南面が狭く細長く70㎡そこそこの物件より、断然惹かれますね！大通りに面してないのもいい。

[88: 匿名さん]

管理人は午前だけとかでは。
そうでないとこの戸数だとすごい管理費になるよ

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん

平日昼間と言っていたような気がします。
8時間勤務とかですかね…？
戸数少ないから高くなりそうですよね。
大田区が厳しいようで、そうなってしまうようです。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

それだと利益も含めて25～30万/月ってとこだと思うので、それだけで一人あたり平均一万払うってことだから。そのぶん管理費はバカ高くなるよね。だから、高い管理費を気にせずグレード高いサービスを求めるよほどの高級物件でない限り、この戸数でフルタイムの管理員やコンシュルジュは雇えないんだよねえ。

[91: マンション検討中さん]

前にブランズシティ久が原でこちらの話題になった際、こちらはハザードマップで2〜5mの浸水地域だと書いてあったのですが、どうなんでしょう？確かに小学校周りは青くなってましたが、実際川が氾濫した事があるんでしょうか？

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 マンション検討中さん

あったと聞いてます

[93: マンション検討中さん]

>>92 検討板ユーザーさん

どの位浸水したんですかね？気になります。

[94: 匿名さん]

解体したマンション、ストリートビューに写ってるけど、予想以上にちゃんとしたマンションでビックリした。「池上秀久コート」って名前から勝手にコーポ的アパートを想像してた。
この大きなきれいなマンションを解体するって凄いね。区分所有者から全戸買い取ったのだろうか？気になってしょうがない。

[95: 匿名さん]

そうなんだよね。気になってしまう。
いったい、一戸あたりいくら上乗せされているんだろう？

[96: 匿名さん]

その話を営業にふったら、知らないふりされた。
聞かれたくない位の内容だったのは間違いない。
広くて仕様はそこそこいいけど、田園調布隣接の鵜の木と同じ位の価格とは解せない。
第二京浜下ったら価格違わないとおかしい。高台ではないから。

[97: 匿名さん]

池上秀久コートのマンションノートを読み解くと、どうやら賃貸マンションだったようですよ。
マンション隣の方が地主で管理人もやっていた？ようだったけど、途中で管理人が変わってしまったと書いてあったような気がします。
住んでいた方は解体が決まって出て行かなくてはならなくなったことを残念だと書いてました。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>97 匿名さん
なんか？
やばい事情があったんですね‼️

買うのやめようかと！

[99: 匿名さん]

>>97
イエシルの査定額だと、2,348万円〜3,453万円って出てるよ。
分譲じゃないのか？

[100: 匿名さん]

今イエシルというサイトを見ましたが、私が過去に住んでいた賃貸専用マンションも査定が出ました。
なので、このサイトに載っているマンション全てが分譲マンションって言うわけでもなさそうですね。