年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[5521: 匿名さん]

5504も酷いけど5510は慇懃無礼って感じ

[5522: マンション検討中さん]

>>5521 匿名さん
難しい漢字使わないで！
インキンタムシ？

[5523: マンション検討中さん]

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込820万円　正社員（手取月40万円・賞与150万円）
　配偶者　税込550万円（時短勤務）　公務員（手取月28万円・賞与110万円）

■家族構成　※要年齢
　本人　31歳
　配偶者　37歳
　子供１　2歳
　子供２　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　7,500万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　計約3万円（駐車場利用なし）／月

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途350万円用意有）
　・借入　7,500万円
　・ペアローン変動固定ミックス　35年・加重平均約1.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1,500万円（株式・為替・投資信託込み）

■昇給見込み
　本人　　40歳1,000万円　以降横ばい～微増
　配偶者　フルタイム復帰で+70～100万円+10万円/年増

■定年・退職金
　夫婦ともに60歳（数年内にいずれも65歳に制度変更可能性高）
　夫婦ともに2,000万程度見込み
　夫婦ともに定年後、5年間の再雇用制度有り（年収不明）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変更なし

■その他事情
　・車なし（余裕がでれば購入希望）
　・購入後の年間貯蓄金額は住居費以外を現状支出ﾍﾞｰｽとして約250万円（購入前比約100万円減）を想定
　・15年前後で住み替え（売却）を希望


オリンピック後まで待つ予定でしたが、新築価格が下がるのは金利が上昇する時という気がしており、結局支払い金額が一緒なら早く購入したほうが良いかなという考えに至ったこと、少なからずインフレ可能性があること、近隣で購入可能価格帯？の物件がでたこと、第2子の保育園（激戦区のため、入園後の転園困難）入園等を考慮し、購入に舵をきる予定です。
ご意見お待ちしております。

[5524: マンション検討中さん]

ご意見よろしくお願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込880万円　正社員
　配偶者　税込380万円　正社員
※配偶者は産休取得中で復帰後は550万円

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者　31歳
　子供１　2歳
子供２ 初夏に誕生予定

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　8800万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　25000円・9000円・なし
（駐車場は使う予定なし）

■住宅ローン
　・頭金　2500万円（諸経費別途350万円用意有）
　・借入　6300万円
　・固定　35年 フラット35S

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　700万円

■昇給見込み
　本人 毎年10万円 5年以内に昇進して＋150万程度を見込む
配偶者 毎年8万円 MAX700万円程度

■定年・退職金
　本人60歳 退職金2500万円
配偶者60歳 退職金2000万円
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　現状のままの予定

■その他事情
・車購入予定なし
・基本的に永住のつもりで購入、買い替え予定なし

[5525: 匿名さん]

>>5524 マンション検討中さん
意見などない。
言うとすればスレチ。

[5526: 匿名さん]

久しぶりにみたら、賃貸様の症状が悪化しちゃってますね、、、

資産もないのに50過ぎて賃貸様だと、定年が近くなるにつれ、自暴自棄さが加速していくんでしょうかね、、、

[5527: 匿名さん]

屋根と壁があれば良し！という家に住み続け、浮かせた住居費で日々を豊かに暮らす。
平行して定年後数十年分の家賃も貯蓄出来るやりくり上手さんなのでしょう。

[5528: 匿名さん]

>>5523 マンション検討中さん

15年後売却とのことですが年100万は値が下がることを覚悟した方がいいですよ
そう考えると転居のための貯蓄もある程度必要で2人分の養育費も考えると今のローンでは厳しいかと思います
500〜1000万は予算を下げましょう

[5529: 匿名さん]

>>5523

15年前後で住み替え（売却）を希望

少子化で空き家が確実に増えるので築15年の物件では良い値では売れないと思いますよ
立地条件がよほど良くないと、地価は格段に下がると思います

[5530: 匿名さん]

>>5523 マンション検討中さん
夫婦ともに属性良好で、奥さんは公務員ということで出産にともなう退職リスクも低いということで返済面に懸念少ないですので、気に入った物件であればいいと思います。
ただ、少しアドバイスすると↓

・15年前後の住替えは確定的なものでしょうか？子供が高校生でお互いまだ働いている状況というのはタイミングとしては中途半端。そして、もし確定的であれば、金利ミックスで1％というのは高すぎです。変動か当初10年・15年の方がいいでしょう。
・近隣の築15年の似た間取りの中古価格は確認しておくべきです。そして保守的にその価格の八掛位で見積もって、15年後の予定残債とのバランスをイメージしておくといいです。

[5531: 匿名さん]

>>5523　

１５年後の住み替えは何故？

売却額＜残債（５０００切る位？）リスクは少ないと思いますが、
購入時・売却時の諸費用等考えたら６５００位で売れないと勿体なくないですか？


駅近・DINKS向け以外の物件、特に中途半端な広さのファミリータイプは売却が難しいですよ。


それと世帯１５００以下・子供２人で実質６０００のローンだと
教育費にあまりかけれらないと思いますがその辺は問題ないのですか？


都内（その近辺）だと、今時習い事２つ３つは普通だし、
塾など行くようになったら２人で月１０～２０万位かかりますよ。


６０００～６５００程が無難かなと個人的には思いますが、
無謀とまでは思わないので、購入されるのであれば頑張って下さい。


ただ、現状では車は諦めた方がよろしいかと。

[5532: 匿名さん]

中古マンションは現在すでに大幅に在庫過剰になってるから、都心以外は将来有利な売却は期待できません。
長期間売れない場合も考えてライフプランを考えておくほうがいいでしょう。

[5533: 匿名さん]

五倫後も価格は落ちる無い。とTVの特集で言ってました。

[5534: 匿名さん]

東京オリンピック後、ゼネコンに仕事がなくなり大社会問題になることはあまりに有名

[5535: 5523]

5523です。皆さまご意見ありがとうございます。

15年後の住み替えは確定的ではありません。当然その時の相場やローン減税制度の継続次第ではありますが、10年から15年後、すなわち子供が大きくなったらもう少し広い家（出来れば戸建）に住みたいなと思っています。
中古の成約事例はレインズで10年分ほど確認しましたが、これも相場次第ですね。相場が下がっているときは、買い替え物件も安いと思うのですが、そう上手くはいかないのでしょうね。

ご意見を参考にさせていただき、もう少し考えてみます。

[5536: 通りがかりさん]

買い替え物件は安くなるだろうけど、そもそも家を買う人自体が少なくなるから条件が良い場所にして差別化しないと
中古物件を買ってくれる人を探すのが大変

[5537: 匿名さん]

>>5535：5523
>中古の成約事例はレインズで10年分ほど確認しましたが、これも相場次第ですね。相場が下がっているときは、買い替え物件も安いと思うのですが、そう上手くはいかないのでしょうね。

レインズを時系列でご覧になったのなら、首都圏で2016年に売れない中古マンションの在庫が急増したことがわかると思います。
それ以後東京だけでも約2万6000件の未成約在庫が停滞していて、成約ベースでは2年分に相当します。
今後ますます人口が減少していくので、在庫が大幅に減らない限り中古マンションの売却は厳しいでしょうね。

[5538: 匿名さん]

よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込1300万円　正社員
　配偶者　税込0万円　専業主婦

■家族構成
　本人　35歳
　配偶者　35歳
　子供１　7歳
　子供2 5歳

■物件価格・種類
　6200万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金
　33000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　300万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　5900万円
　・変動　35年・0.625%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　保険などもあわせて1000万円
もともと貯金は殆どなく、上記頭金、諸費用と併せて、ここ5年くらいで貯めた金額になります。

■昇給見込み
　後述の出向直前で1600位

■定年・退職金
　51歳で出向 給料は幾分下がる
55歳で転籍 給料は7割から最悪半分程度に。
　退職金は不明

■将来の家族構成の予定
　変更なし

■その他事情
　・車は持っていません
　・親からの援助はありません。
せいぜい引越時に購入する家具代位。
　・妻は子供が小学校高学年になればパートに出る。

[5539: 匿名さん]

>>5538 匿名さん
倹約していけば何ら問題ありません。
変動35年には反対です。
全期間固定が良いと思います。
三井住友信託やみずほあたりなら金利もかなり安く全期間固定でいけます。お子様もいる事ですし無駄なリスクを犯す必要性を感じません。

倹約を心掛け10年間の住宅ローン控除の恩恵を受けた直後に出来るだけ繰り上げ返済するのが１番賢いし堅実です。守る家族がいるなら全期間固定一択だと私は考えます。

[5540: 匿名さん]

>>5538
55歳までに繰り上げ完済するシミュレーションをしてみたらよろしいかと。
お子さん二人の学費がかさむ50歳前後の資金繰りがポイントです。