年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[4545: 匿名さん]

>>4544 匿名さん
先の金利はわかりませんが繰越返済できない変動金利35年はとても怖いですね。
金利変動で返済目立つかないと取り立てきますね、

[4546: 匿名さん]

変動でいいよ
金利なんて上がらないから
固定で組んでた人たちが今泣いてる状況

[4547: 匿名さん]

サラリーマンなら変動でも固定でも定年を超えるローン期間は無謀。
定年前に繰上げ返済するつもりでも、実際は出来ずに老後もローンで苦しむことに。

[4548: 匿名さん]

>変動でいいよ
>金利なんて上がらないから

今の金利水準では今後変動するとしたら上がる方向だろう。
金融機関も長引く日銀のマイナス金利で、従来の低金利競争より早晩利益確保に動くだろう。
http://career-information.com/4034

[4549: 匿名さん]

変動しない(上がりも下がりもしない)という説が濃厚ですな。

[4550: マンコミュファンさん]

>>4548 匿名さん

ネット銀行等のフィンテックの進歩により従来の銀行が淘汰されるだけで、金利が下がる流れは変わらない

[4551: 匿名さん]

銀行の収益源として、個人の住宅ローンに魅力がなくなりつつあるからね。

[4552: 匿名さん]

>>4539
>>4529です。頭1000として僕だったら5000の借り入れを10年ですかね
根拠は今までの経験ですけど。


固定資産税とか言ってる人もいますが自分の家の固定資産税なんで鼻くそみたいなもんなので考える迄もないと思います。
私の家で年20万位ですよ。駅徒歩1分10階以上140㎡です。
分譲を2部屋中で繋げてるので修繕積立が月7万、自分でやった修繕はエアコンと浴室の換気扇を交換した位です。


市況的に当時の買値で売れそうなので私は売ってこれから二世帯住宅を建てるので、そういうのもありなんじゃないでしょうか。




金利の話題もありますが今後がどうあれ無担保で借りても固定で0.8とかの時代に担保入れて変動とかありえない。

いつもは投資用に買ったマンションのスレッドしか見ていませんでしたが
直近お2人のご相談を見ても頭金が少なすぎますし、なんだか言いたいことが色々あるスレッドです。

[4553: 戸建て検討中さん]

ご返信ありがとうございます
確かに頭金は少ないです
自分も短い期間で借りることを考えていたのですが
出入りしている税理士さんに
できるだけ長く借りて繰り上げで返しなさい
と言われました
4552様のお考えは非常に現実的で参考になりました
あと1000万円頭金に入れることを検討して
借入額を下げる現実的なプランを模索します

[4554: 匿名さん]

>>4552 匿名さん
ごもっともなご意見ですね。
まともな方がこられてうれしいです。

[4555: マンション検討中さん]

>>4552 匿名さん


こちらは、すでに マンション2戸買った
経験者ですが まだまだです。


うんちく含めて 辛口でご指導ください。

[4556: 匿名さん]

>できるだけ長く借りて繰り上げで返しなさい
と言われました

ローンってこれが基本と思ってましたが、あえて最初から短い期間で借りる理由ってあります？

[4557: 匿名さん]

>>4556 匿名さん
預金利子を考えたら実弾が弾薬庫にあるなら、有り得るよ。
年齢や土地はそもそも相続しているとか性格で抵当権を己の物に早目にしたいとか。

[4558: 匿名さん]

>>4556 匿名さん

35年で借りて15年目に繰り上げして完済するのと、鼻っから15年ローンとで負担する経費額は違います。勿論、固定で。変動を固定の如く長期計算するのは無意味だからね。

[4559: 匿名さん]

>>4558 匿名さん

15年ローンの方が安くなるのは当たり前だけど、月支払いが倍以上でしょ
だったら払い少なくして残金を資産運用した方がよくね？
今の金利以上に利益出すのなんて簡単だし

[4560: 匿名さん]

>>4559 匿名さん

話の流れというか軸が違うでしょ。

[4561: 匿名さん]

>>4559 匿名さん

>>4559 匿名さん
資産運用って、知識ないと難しいのでは？
10年という期間でローリスクローリターン
ってそうないだろ

[4562: 匿名さん]

住宅ローン金利以上の資産運用というのもあるけど、若い内の毎月の数万のキャッシュフローは老後の数万円より価値があるってのもいえるね。

[4563: 匿名さん]

>>4561 匿名さん

極力ローリスクの投信にぶん投げても利回り3%はとってくるでしょ

[4564: マンコミュファンさん]

投信や株買うの危ないって言う人が年収の何倍もの住宅ローンを平気で組むのが日本のお粗末な金融リテラシー

[4565: 匿名さん]

借金とギャンブルは別物。

[4566: 匿名さん]

最近、銀行とかも為替リスクがある投信などで手数料稼ぐため勧誘してるが、100、200万なら遊び半分で出来るが千万単位はしたくないわ。

[4567: 匿名さん]

今、リスク有って3%ね～、
貯金がわりにリスク無いお宝保険加入しといて善かった。

[4568: マンコミュファンさん]

>>4565 匿名さん

投信や株はギャンブルといいつつ、年収の何倍もの住宅ローンを平気で組むのがお粗末な日本人の金融リテラシー
学校でちゃんとお金について教えないといけないね

[4569: 匿名さん]

ギャンブルと住宅ローンは丸で違う。時間先取り。また、社会的信用がないと融資も受けれない。

[4570: マンコミュファンさん]

>>4569 匿名さん

家は自分で住むからと無理やり正当化したところで経済的な本質はレバレッジを効かせた住宅投資でしかない

[4571: 匿名さん]

リスクのレベルぐらい理解してるのだろうから、株なり投信なりするのはご自由に。
ただ、このスレタイからは外れている。自助貯蓄や老後資金云々のスレでも立てそっちでやれや。

[4572: 匿名さん]

ローンと投資は関係あるぞ
こんなに低金利で大金借りられるのは住宅ローンだけ
全力ローンでキャッシュは全て資産運用
出来るならこれが1番良い

[4573: 匿名さん]

運用？
大言壮語してないで早く借金返しなさい。

[4574: 匿名さん]

無謀スレでファンド推進しても効果無し。推進するなら老後安心スレ向き。ターゲットぐらい見定めろ。

[4575: 匿名さん]

所得が増えない時期は有利子負債の削減が最優先

[4576: マンコミュファンさん]

>>4575 匿名さん

それは合理的でもなんでもないね
低金利のローン返さないでドルコストでインデックス投資が合理的
ローン金利削減という確実なリターン捨ててリスク資産に投資するのは心理的に怖いと言うのは分かるが、それは合理的ではない

[4577: 匿名さん]

リスクを嫌ってひと昔固定でローン組んだ人たちが今の低金利をみて泣いている
借り換えコストも安くはない
ノーリスクが正義は間違い

[4578: 匿名さん]

売る金融機関はノーリスクで手数料が得られ、買い手はリスクが有ることを忘れずに後は自己責任でね。

[4579: 匿名さん]

住宅ローンは借りれるだけ借りるが正解

文句言ってる奴は金借りることの大変さと信用の大切さを知らない
馬鹿でもチョンでも貸してくれるのはサラ金と住宅ローンだけ
そのなかで住宅ローンは条件最高

[4580: 匿名さん]

>>4578 匿名さん

山ほどある金融商品の中で顧客に対して利益出していかないと金融機関も生き残れないですよ
人件費はただじゃない

[4581: 匿名さん]

>>4577 匿名さん

昨年夏に借り換えたけど、費用はそんなに掛からなかったよ。手数料は43800円で、登記が25万円、あとは印紙代かな。保証料の還付もあったので殆ど持ち出しはなかったです。

[4582: 匿名さん]

>>4579 匿名さん

ガラ悪いおっさんやな

[4583: 坪単価比較中さん]

＞＞昨年夏に借り換えたけど、費用はそんなに掛からなかったよ。手数料は43800円で、登記が25万円、あとは印紙代かな。保証料の還付もあったので殆ど持ち出しはなかったです。


登記２５万円以上は、発生するということですよね。

[4584: 匿名さん]

>>4581 匿名さん
保証料は？？

[4585: 匿名さん]

>ガラ悪いおっさんやな

不動産営業やローン関連業者がよく使うセールストークだよ。

[4586: 匿名さん]

>>4581


>>殆ど持ち出しはなかったです。

[4587: マンコミュファンさん]

借り換えまでに払った金利は、、、

[4588: 匿名さん]

保証料還付あっても組み替えのローンでまた保証料発生するんでないの

[4589: 匿名さん]

普通さっさと返すなら
保証料は金利上乗せに充てるだろ

[4590: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
10年で完済する人は少数派

[4591: 匿名さん]

そうか？いっぱいいるぞ
平均でも１３年ぐらいだろ
私は9年で返して住宅ローン2周目
今度はもっと早く終えたい
賃料収入とか増えるから段々加速できるのよね

[4592: 匿名さん]

平均13年のソースは？

[4593: 匿名さん]

おたふく

[4594: 匿名さん]

運用ギャンブル好き以外、10年以上かけて有利子のローンを返済するメリットはない。

[4595: 匿名さん]

>>4588 匿名さん

ネット系はコミだから別途差し入れは不用でした。

[4596: 匿名さん]

>>4587 マンコミュファンさん

その時の金利で借りたんだから仕方ないよね？

[4597: 匿名さん]

>>4591 匿名さん

それ、借り換えも含まれてるよ。自分は一年で完済（ホントは借り換え）したことになってる。
昨今のような低金利じゃあ長く返す人も増えてくるはず。ムリに繰り上げして早死にしたらアホだし。

[4598: 匿名さん]

>>4591 匿名さん
ま、短い自慢ということで。

[4599: 匿名さん]

>>4583 坪単価比較中さん

借り換えの金利低減効果を比較したら、25万なんか大したことない人が多いと思う。
私の場合は持ち出しゼロでミックス1.35%から固定1.004%に借り換えました。
元から変動で借りてる人には余り恩恵がないかも知れないですね。

[4600: 匿名さん]

>>4595 匿名さん
保証料なしで金利がいいネット銀行ってなくないですか？
住信sbiなんかは保証料なしでも手数料が2％だし、保証料なし、手数料低額のとこは総じて金利高い。

[4601: 匿名さん]

>>4599 匿名さん
もちろんそうだけど、、、元の論点は「借り換えが得かどうか」ではないからね。。。
もっとレス読もうぜ。

[4602: 匿名さん]

>>4596 匿名さん
だから論点ちゃうって。
動物びゃないんだから脊髄反射する前にちゃんと読んでから口出しせぇよ。

[4603: 匿名さん]

>4597
なるほどね
まあ最長期間、最大借入を推奨するのは変わりない
手元のキャッシュは最強なのです(ハイパーインフレ除く)
最大限利用するスキルを磨いた方がよい

[4604: 匿名さん]

>>4602 匿名さん
借り換えまでに払った金利はしゃーないよ。

[4605: 匿名さん]

>>4603 匿名さん
ローンは手取りの５倍までがまあ安心。

[4606: 匿名さん]

>>4601 匿名さん
去年夏ごろに借り換えできた人は良かったですね。

[4607: 匿名さん]

>>4600 匿名さん

2年前に固定1.75%だったのが昨年夏は1.004%まで行ったから結構得した人もいるいると思いますね。今は1.4%ぐらいまで戻っちゃいましたけど。

[4608: 匿名さん]

>>4607 匿名さん
タイミングによって金利の上げ下げがあるのは当たり前で、今言っているのは銀行間の話ですよ？？

[4609: 匿名さん]

>>4604 匿名さん
>>4577やで。

[4610: 匿名さん]

>最大限利用するスキルを磨いた方がよい

そんなスキルのある人は無謀なローンなんか借りない。

[4611: 匿名さん]

スキルがある人は無謀になるローンなんか組まないだろうし、稼いでいるから、成らない。

[4612: 匿名さん]

>>4610 匿名さん
スキルがないから磨くんじゃね？？
まぁ、どうでもいいけど(笑)

[4613: 匿名さん]

重要なスキルはリスクの予知とコントロール。
無謀なローンなんか論外。

[4614: 匿名さん]

逆に言えば、リスク管理ができてあたり計画性があれば、年収の7倍超のローン組んでも何ら問題ない。

一番ダメなのは良く考えないで、この位のローンなら大丈夫だろう、と根拠なく考えて将来設計をしないこと。

[4615: 匿名さん]

年収の７倍も借りたら普通は破綻。
DINKSとか、将来それまでの給与所得を大きく上回る相続
があるとか特殊な条件でも無い限り無理だわな。
可能というなら家族構成や老後までのキャッシュフローを
見てみたいね。

[4616: 匿名さん]

たぶん、賃貸マンションになれると、年収の7、8倍のローンは軽く見えると思う。
今払っている賃料よりは月々の支払いが安くなるはずだから。
なので、「普通は破綻」ということにはならない。
既にそれだけ払っているし、今後も払えるのだろう。
ただ、「普通でない事態」が生じたら破綻する可能性もある。
そのための対策を立てておくことは必要だ。
例えば、売却額がローン残高を下回らないよう、十分な頭金を入れておくことが考えられる。

[4617: 匿名さん]

不動産営業おきまりのセールストーク。
賃借料とローン返済額は別物と考えるのがリスク管理。

[4618: 匿名さん]

そうなんだよね。
賃料は引っ越せば払わなくてよいけど、ローンは全額返済するまでは払い続けなければならない。
だから、賃貸と同じように、引っ越したら払わなくていいように、
売却時しさえすれば全額返済できるように、十分な頭金（又はそれに代わる貯金）が必要となる。
それさえできていれば、むしろ賃貸よりもリスクが低くなる。
まさにリスク管理次第だね。

[4619: 匿名さん]

>>4615 匿名さん
何が普通なの？
ダメだというなら理由もセットに言わないと。
もっと現実をみようぜ。
百年に一度言われるリーマンショックでもみんな普通に払い続けて、住宅ローンは大きな問題になってないんだぜ？

[4620: 匿名さん]

>>4119
子供の教育費、老後の資金などを考えると現実は厳しいよ。
もっと現実を見ようね。

[4621: 匿名さん]

どう厳しいのか教えてあげたら？
本当に厳しいのだったら。

それに、若いうちは厳しい環境を乗り越えたほうがよいと思うよ。
リスクを取らずに安易な道に進むと、無駄遣いもするだろうし、堕落すると思う。

[4622: 匿名さん]

>>4621
そんなものは自分で定年までの収入の予測、生活費、教育費や
家の維持費、必要な老後の資金などをまとめて死ぬまでの
キャッシュフローを立てなければ理解できない。

>それに、若いうちは厳しい環境を乗り越えたほうがよいと思うよ。
>リスクを取らずに安易な道に進むと、無駄遣いもするだろうし、堕落すると思う。
馬鹿としか言えない。

[4623: 匿名さん]

いや、だから、生涯のキャッシュフローを立てた上で、払えるという計算なのだろうから、
ならば問題ないじゃない。
銀行だってそう判断するから貸すんですよ。
返済してもらえないのに貸すわけないでしょう？

[4624: 匿名さん]

>リスクを取らずに安易な道に進むと、無駄遣いもするだろうし、堕落すると思う。

リスクをコントロールするスキルが重要なのに、無駄遣いとか堕落とかレベルの低い話になったね。

[4625: 匿名さん]

>>4623
銀行は人の人生なんて微塵も考えてない。
担保と収入を評価して利益が確保出来れば良いだけ。

子供が十分な教育を受けられないのも老後に困窮するのも
返済が滞った借り主の家を競売にかけて住む場所を失うの
も借り主の責任で銀行にとっては知ったこっちゃない問題。

[4626: 匿名さん]

>銀行だってそう判断するから貸すんですよ。

昔のローン審査は属性と担保評価のウェイトが同じぐらいだったが、今は担保優先で属性は二の次。
まして債務者の将来の生活などまったく気にしない。

[4627: 匿名さん]

>>4626 匿名さん
地銀は知らないけど、都銀は担保の審査はほぼ一切せず、ほぼ属性だけで審査してますよ？
担保なんてみてる暇ない。そのかわり勤務先属性は良くみてるよ。

[4628: 匿名さん]

>>4625 匿名さん
それは当たり前のはなしでは？

[4629: 匿名さん]

属性の低い人が地銀やフラットを利用するわけだ。
どの金融機関の審査が通ったかが重要ということか。

[4630: 匿名さん]

信託銀行はどちらのタイプ？

[4631: 匿名さん]

>>4630 匿名さん
信託は都銀。
そして、都銀の中でも審査は厳しい方。

[4632: 匿名さん]

>>4629 匿名さん
その側面もあるけど、フラットは高属性の保守的な人も多い。

[4633: 匿名さん]

固定だとフラットより金利の低い銀行無かったしな。
どのみち審査が通るかどうかなんて無謀な額は借りないだろう。

[4634: 匿名希望]

自分　４０歳　年収９００万円　妻　パート　６０万円
子供　６歳　４歳
ローン残高　４、０００万円
預貯金　１５００万円

会社業績が不安定でローンが心配になってきて不安でたまりません。
安定した会社への転職も考えていますが８５０万ほどに年収は減りそうです。

どちらにしてもみなさんから見てやはり無謀な只中でしょうか

[4635: 匿名さん]

>>4634 匿名希望
なんで不安なんですか？
返せると考えて借りたんでしょ。

[4636: 経験者さん]

>>4634 匿名希望さん

40歳ですと、貯蓄は1000万程度が全国平均的なところかと思います。+500万をローンに当てられると考えた場合のローン残高は3500万。年収850万の手取りは0.8掛けして680万、妥当な上限と言われる手取り年収の5倍は3400万。

既に40歳とのことで、老後に不安を残さないのであれ、残り20年で払い切るべきで、借入金利や種別が不明ですが、0.7%固定でも金利分を含めて、20年で3800万近く払う必要があるでしょうから、3800万/20年=190万/年を平均して返す予定になっているのでは？

手取り年収680万の0.25掛けである170万/年が通常生活に支障のない支払額とされるので、ややオーバーペースかもしれません。

あとは、教育面では国公立で通す、習い事や塾も一般的なものだけにすれば、破綻するほどではない気がします。

退職金は2000万くらい出そうですか？老後資金は少なくとも貯蓄2000万必要です。

[4637: 匿名さん]

子供を大学までいかせるなら、国公立も私立も数百万の違いで大差ないでしょう。
家のローン借入額に比べればわずかの違いです。
家と教育費のどちらを重視するか、親の価値観次第ですね。

[4638: 匿名さん]

どうかご意見お願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込600万円　公務員
　配偶者　税込550万円　公務員

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　36歳
　子供 3歳と0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　6000万円　マンション
　管理費・修繕費・駐車場5.5万/月

■住宅ローン
　・頭金　3000万円（諸経費別途500万円用意有）
　・借入　3000万円（本人2000万円、嫁1000万円）
　・全期間固定 20年 1.5

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
微増？

■定年・退職金
　60歳 1500万

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　現在から変わる予定なし
　

[4639: 購入経験者さん]

>>4634

失業とかないのですかね？　　会社が倒産するとかです。

転職により、年収が４００万になるとかです。

[4640: 匿名希望]

＞＞４６３４

＞＞４６３５さん、
不動産屋の営業トークと自分の知人たちのトレンドに流されてしまった気がします。
ただ数年はマンション価格も下がらなそうなので購入に踏み切りました。
早まったかもしれないという不安ですね。。。

追記；
変動　０．６２５％金利
管理費　２万円
車　なし

＞＞４６４３　経験者さん、
＞＞４６３９さん、

ありがとうございます。
退職金は２，０００万は難しいですが現在の会社でも昇給は見込めます。

会社の倒産は見込める範囲ではありませんが、少々ハイリスクハイリターンな社風です。
来年年収１，００００万になるかもしれませんが、3年後くらいから先が読めません。

現在転職活動をしてみたところ８５０万円を保証してくれる会社はあります。

ただこの年収がまったく見込めなくなったり不測の事態が起きた場合は売却することは想定しています。
都内で駅徒歩７分なので買い手はつくと考えています。

[4641: 匿名さん]

収入源の安定が見込めるように成ってからで良いのでは？
最悪の場合、土坪にはまり抜け出せないですよ。

[4642: taxさん]

メガバンクが住宅ローンから撤退、縮小だそうです。

[4643: 匿名さん]

マイナス金利政策で銀行再編が水面下で始まっている様子。三菱UFJは年明け住宅ローン審査の受付を終了、みずほBKも地方から順次住宅ローンを廃止、相続、資産運用にシフトする模様で他行もこの流れに準ずるでしょう。手間ばかりかかり利ざやないからな。

[4644: 匿名さん]

個人住宅ローンの獲得競争も終焉。
資金の貸出し先を血眼になって探すような状況じゃない。
ローン審査や金利の設定にも慎重になるだろうね。