年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[3865: 匿名さん]

>>6859
子供に迷惑がかかるので、老後の賃料分も差し引いた額を賃料にあててくださいね！

[3866: 匿名さん]

リセールバリューがあまり下がらないもしくは上がるような物件なら
10年住んでも管理費と修繕積立金と固定資産税しかかからないんだから、
毎月賃貸で払い続けるより確実に得。
買う場所しだいだよ。

[3867: 匿名さん]

転勤の可能性があるなら買うな。
そうでないから趣味と主義の問題。

[3868: 匿名さん]

>>3860
例え後からローンの支払いが困難と気づいて家を売ったとしても中古というだけで築浅でも
数百万は損をすることになる（住んだ年月のローン換算が家賃だとしてもマイナス）。
"以上"だから場合によっては1千万を超える損失。

なぜ八王子なのかは知らんが、住む場所なんていくらでもあるでしょ。

[3869: 匿名さん]

>>3867 匿名さん
転勤あっても社宅制度しっかりしてたら買ってもいいんじゃない？全国転勤の銀行員なんか結構買ってるで。

[3870: マンション掲示板さん]

>>3868 匿名さん
そりゃ、半年でギブアップしたらアウトだわなw
それはわかってるって。
てか、貴方もしかして、新築は買った途端に2割価値下がる論者？笑

この前親戚が20年弱住んでたマンションを
商売の関係で手放したけど、
一応、お釣りが結構残ったみたい。
勿論、ローンは負債だけど、
家があったからこそ(ローンを頑張って払ってた)のやり直しが効くケースもあるから何とも言えないな(少なくとも言い切る自信はない)。
今の坪500万の中古タワマンを買うのはリスキーだけだし、立地、物件は重要だけど。
それなりの物件を買って、転がす訳ではなく、長期的に住むという条件なら、計算ばっかりでは何も生まれんなーと思う。

[3871: 匿名さん]

>新築は買った途端に2割価値下がる論者？
そんな事は言ってないし、独り言で笑うタイプ？

土地代、建物価格、築年数でだいたい相場が決まるでしょ。
分かりやすい例としてフルローンの場合、一般的には売却額はローン残額に満たないでしょうね。

無謀ローンで不幸になる人のおかげで、築浅の中古をお買い得で買える人もいる。
不幸になったあげくに、他人の肥やしになりたくないならちゃんと計画をたててローンを
組むことですね。
計算するのは当たり前。

[3872: 匿名さん]

>>3871
>分かりやすい例としてフルローンの場合、一般的には売却額はローン残額に満たないでしょうね。

一般的と言い切るのですから、何故、売却額がローン残高に満たないのか、その仕組みを説明してくださいな。

[3873: 匿名さん]

>>3872 匿名さん
別にそこにかみつかなくてよくない？
新築当初は
元本返済スピード＜経年劣化・実勢価格下落スピードが速いのは多くの物件で観察されること。

・ただ、ポイントは余程田舎の変な物件でない限り不動産価格は０にはならない。価格下落スピード逓減していく。
・つまり、上記不等式が途中で逆転する。
・そして、その逆転のタイミングは不動産によって1年後のものから20年後のものまで大きく差がある。

元金均等の元本返済スピード＝年率100/35％として平均的な市場価格下落スピードを年限別に出せばある程度分かるんじゃね？

[3874: 匿名さん]

まあ、買ってすぐ売るのは損するね。諸経費も払ってるし。
戸建の場合は土地の時価ぐらいまでのローンに抑えておけば、いつ売っても残債が残ることはないかなと、ざっくり考えてます。
マンションは相場の波があるから分からないですね。2006〜09年に買った人は高値掴みしているという記事を見たことがありますが、それでも今よりはマシだったのかなと個人的には思ってます。

[3875: マンション掲示板さん]

>>3872 匿名さん
例えば今の低金利で10年も払ってたら、残債は終わった上で、
多少は残ると思いますけどね…
何をこだわってるんですかね…

[3876: 匿名さん]

>>3875 マンション掲示板さん
自分日本語不自由すぎやしないか？

[3877: マンコミュファンさん]

>>3875 マンション掲示板さん

立地が良くないマンションなんて今ですら10年で半額になるのは珍しくない
その場合、残債割れしていることは当然あり得る
ましてや10年後は更に人口急減がきつくなっている

[3878: 匿名さん]

10年で売却を前提にした話が多いけど、それは払えなくなってしまって売らざるを得ない状況だよね？それを前提にして一般化するからややこしくなる。
築10年と築20年では価格差あるけど、築20年築40年では価格差がほぼない統計結果もあるし、
長期で考える住宅購入では価格減価に歯止めがかかる分購入した方が得の可能性が高く、
20年未満の短中期では損する可能性が高いって感じじゃない？

[3879: 匿名さん]

年収に対するローンの倍率にこだわるより、倍率が高くなっても資産価値が落ちにくい物件を買ったほうが良いケースが結構ありそう。
5倍にこだわって駅遠物件を買ってしまったために、何らかの理由で売却する際に負債が膨らむとか。
多少無理してでも駅近物件を買っておけば、住んでいる時もハッピーだったし売却時も価値毀損が小さかったとか。

[3880: 匿名さん]

>>3877
立地良くないところ買ったらね。
だから
立地いいところ→購入が得
立地悪いところ→賃貸が得
ってことでしょ

賃貸の人はどうぞ永久に立地が
悪いところに住み続けてお得感でも味わってください。

[3881: マンコミュファンさん]

>>3880 匿名さん

なんで賃貸の話なんかしてないのに賃貸賃貸って噛み付くのかな？
ヒステリックな人だこと

[3882: 通りがかりさん]

タラレバの話だから多方向に散らかるのでは？

[3883: 匿名さん]

>>3881
不動産関係の金融業者にとって賃貸は天敵ですから。

[3884: 匿名さん]

>>3879
それで教育費や老後資金が確保できるかね？
一般的な収入、家族構成で年収（手取りでも）の7,8倍も
借りたら教育費にしわ寄せがいったり、老後に破綻する。

ローンは低金利だろうと借金に変わりない。
給料前借りして家に費やしたら、他に回せる金が無くなることが
理解出来ないのかな。
人生で家が家族より何よりも最も大事なものというならそれも
良いかもしれないけどね。

[3885: マンション掲示板さん]

家は立地だから、
倍率は多少無理してでも、いい物件を選ぶべきだと思う。
バス路線の2500万のマンションよりも、同じ年数で駅徒歩圏の3000万なら、多少無理をしてもリセルを考えると後者が断然賢い選択かと思うけど。

[3886: マンション検討中さん]

30年も将来のリセールや立地の良し悪しを当てられると考えるのは傲慢無知
駅近や再開発物件は既に割高という説もあるし

[3887: 匿名さん]

昨日でしたか新聞に地価の基準額が載ってましたが我が家周辺は平米70万ぐらいでプラス１０万ぐらいUPになってましたよ。
先代から住んで居るので前の価格でも元々買えませんが。

[3888: 匿名さん]

>倍率は多少無理してでも、いい物件を選ぶべきだと思う。

人口が急速に減少するのに何十年も先の資産価値が判るのかね。

[3889: 匿名さん]

保証はないけどこれまでの分析で下がらない確率の高い場所は判断できるよね。
それすらどうなるかわからないって言うなら
明日死ぬかもしれないから考えてもしょうがないよねって言ってるのと同じ。

[3890: 匿名さん]

人口人口言ってるのは何なんだろうね。
人口動態はかなり正確でこんなズブの素人でも分かる情報なんて既に価格に織り込まれてる。
そんな下がることが分かってるのならリートの空売りでも仕込んでみろよって話。

[3891: 匿名さん]

>>3889 匿名さん
そういったエリアは人気が集中して既に価格が高騰している可能性があり、それが今後下がる可能性がないとはいえないので、やはり無理して買うのはお勧めしない。

[3892: 匿名さん]

>>3891 匿名さん
下がる可能性ゼロを求めたら話にならなくない？？

[3893: 通りがかりさん]

無理して買うなってこと

[3894: 匿名さん]

>>3893 通りがかりさん
それって年収倍率5倍でも同じじゃない？

[3895: 匿名さん]

>>3893
はあ。

で、誰かさんみたいに資産もないのに50過ぎの、、、

[3896: マンション検討中さん]

>>3895 匿名さん

はあ、じゃないよ
気持ち悪いんだけど

[3897: 匿名さん]

>>3896 マンション検討中さん

はあ、もそうだけど
文末にご愁傷様とか書くやつも
気持ち悪い。

[3898: 匿名さん]

築年数別マンション価格（一つの物件を観察ものではなく近似したもの、三井住友トラスト不動産出展）と元利均等返済の元本返済スピードを比較してみました。
前提：東京、マンション、価格5，000万円、借入金額5，000万円、金利1％、元利均等返済

22年が損益分岐点、22年以上の長期保有でやっと購入による利益がでる。
都心の賃貸マンションの利回りは約4％（＝損益分岐点25年）と近しいから大きく間違ってはいないかな。

飽くまで参考にどうぞ。

[3899: 匿名さん]

>>3898
言わずもがなですが、「諸費用・固都税・管理費等」は入れていないので実質22年＋3～4年位が損益分岐点でしょう。

[3900: 匿名さん]

もっと早く返したら直線の角度変わって
損益分岐点早くなるよね？

[3901: 匿名さん]

今マンションを買うと高値掴みになるのは確実だね。
人口減少と20年オリンピック後の景気後退をどう見るか。

[3902: 匿名さん]

>>3900 匿名さん
もちろん繰上返済やそもそもの期間を35年未満にするこもにより角度がより鋭角になり左ズレます。
あと、厳密には直線ではなく曲線ですね。元利均等なので。

[3903: 匿名さん]

>>3898 匿名さん

老後を考えるならやはり購入した方がいいという事でしょうか。

[3904: 匿名さん]

>>3880 匿名さん
将来の立地の良し悪し判断するのは難しいよ。
20年後だとリニア新幹線と駅周辺の再開発で品川駅周辺が東京駅周辺に匹敵するオフィス街になっていて新宿はオフィス街としての存在感が大きく低下しているだろうと予想はできるが当たる保証はない。

[3905: 匿名さん]

品川再開発周辺か山手線の内側駅近は
下がらない可能性が高いからものが高くても
資産価値ある程度保てる可能性が高い。
逆にここが劇的に落ちるなら日本の経済そのものがダメになってるときだから諦めがつく。

[3906: マンション検討中さん]

自分の財産増やしたいというなら、駅近だの山手線内側の不動産なんか買わないで、もっと安い所に買って余ったお金でインデックス投資でもした方がよほど金持ちになれるよ
身の程知らずな家を買うのは貧乏への近道

[3907: 匿名さん]

本末転倒だから指摘しとくけど
別に投資で家買いたい人じゃないから
ここ来てる人は。
住み続けて満足ならそれが一番。
賃貸がどうとかどうでもいい話題が盛り上がってうざいから
比較のためにリセールバリューがいいとこ
買った方がリスクヘッジだよねってだけ。

[3908: 匿名さん]

あなたはインデックスでもやって
郊外の広い賃貸でも借りれば
一番儲かると思うのでそうして下さい。

[3909: 匿名さん]

ずっと住み継いでいく家なら多少の無謀ローンでお金をかけて問題無しです。耐久性、耐震性、メンテナンス性に特化した家にすればむしろ経済的になります。

[3910: 匿名さん]

>>3909 匿名さん さん

多少の無謀ってのがこれまた曖昧だねw

[3911: 匿名さん]

家族が無謀なローンをするなら反対するが赤の他人がするなら一向にかまわないというか面白いからむしろ大賛成だな
なんでみんなそんなに真剣にああだこうだいうの？
どうなろうと知ったこっちゃないよね

[3912: 匿名さん]

>>3911 匿名さん
自分がローン組めないから他人を妬んでるからだよ！

[3913: 匿名さん]

>>3912 匿名さん さん
いや、発言内容から察するにローン組めないってことはないからそれは違うと思う。
というより、他人を無謀だとか破綻すると攻撃したいんだと思う。現に年収の5倍を超える相談はレスが延伸びるから。そして、実際には5倍を超える借入をして問題なく快適に生活している人が多数いることを知っているんだよね。
あとは、自分より年収が低い人が自分と同価格帯の家を買っていることが面白くないと思っているとかかな。

[3914: 匿名さん]

No3911がローン組んでいるか否かは不明だが、どちらにせよ他人事に余りにも皆が色々とよく言うよな。と文字通りどうなろうが自分の人生と関わりがないでしょと言う事でしょ。因に自分もそう思う部分はある。

[3915: 匿名さん]

みんな知らないもん同士だから好きにすりゃあ良いんだよ。

[3916: 匿名さん]

カモが逃げるから余計な事は言うなということ

[3917: 匿名さん]

どうせ2馬力、35年ローンを前提にするような属性での相談だからね。

[3918: 匿名さん]

かっこつけちゃってまあ、、、はずかし

[3919: 匿名さん]

ローンは1馬力定年前完済。

[3920: マンション掲示板さん]

匿名さんが出してるグラフって
購入後、一年でしっかり2割下がる様になってるけど、
そんなマンション、ここ10年位は見たことないけどな。
地方都市のそれなりの利便性のところに住んでるけど、築20年弱のマンションが分譲時とほぼ変わらないor多少乗っけた値段で出てるが。
今は特殊なタイミングなのかもしれないけど、どう一般化したデータの例も示せよ、って話で。
むしろ1年でそこまで下がってる物件あれば買いたいので是非教えて頂きたいわ。

[3921: マンション掲示板さん]

あ、2年で2割ちょっとか。

[3922: マンコミュファンさん]

マンションの表面利回り4%なら25年はキャッシュフローの面で賃貸に比べて元とれないのは簡単に計算はできる
初期費用や管理費等入れたら当然35年くらいにそれは伸びる
その代わりローン終わったら資産として何割か残る

[3923: 匿名さん]

表面利回りって関係ありますか？

[3924: 匿名さん]

>>3922マンコミュファンさん
3898グラフに、「諸費費用300万円、管理費等400円（㎡当たり）、固都税年間12万円」分をマンション価格に減算した所、
その分下落して22年→25年となりました。管理費等は逓増していくことを加味していないので実際は26年とか27年位でしょうか。

[3925: 匿名さん]

>>3917匿名さん
2馬力、35年ローンを前提にするかどうかは属性の問題ではなく選択の問題。
変なイデオロギーを入れるから明後日の方向の議論になるんやで？

[3926: 匿名さん]

>>3924
都心駅近はこんな角度で資産価値下がらないよ

[3927: 匿名さん]

>>3926 匿名さん
はい、都心駅近であればそうだと思います。個別の話をするとあっちこっちに話が飛ぶのでまあ参考程度に。
ただ可能性は低いと個人的には思っていますが都心駅近であっても外部環境（特に金利上昇）の変化でこの位の下落はあってもおかしくないでしょう（ここ数年の上昇を考えれば逆も然りという意味で）。
まあ、その意味でも参考程度に。

[3928: 匿名さん]

>>3927
都心駅近が暴落するときは
日本経済そのものがだめになってるから
そんときはそんとき

[3929: 匿名さん]

>>3925 匿名さん
給与所得者なら定年前のローン完済は必須。

[3930: 匿名さん]

>>3929匿名さん
定年前の完済が望ましいというのはそう思いますが、
必須というのは言い過ぎでしょう。

[3931: 匿名さん]

>>3930
定年後の人生設計や所有物件の資産価値とか人それぞれの事情があるからね。

[3932: 匿名さん]

3898グラフからもわかるようにマンションの築年数と価格って下方硬直性があるんだよね。
今だってどんなに古いマンションでも都心駅近で1000万円台の物件探すのって大変なわけで
2000万円位で下げ止まるケースが多いね。
長期的視野で考えるとやはり賃貸より買った方が断然お得だわ。

[3933: 匿名さん]

>>3930
>定年前の完済が望ましいというのはそう思いますが、必須というのは言い過ぎでしょう。

定年後に現役並みの所得が保証される人は少ない。
35年ローンで定年を超えるような人は、真剣に繰り上げ返済しないと退職したら返済できない。

[3934: 匿名さん]

>>3933匿名さん
繰上返済前提であれば必須ではないということですね。
であればまま同意見です。

[3935: 匿名さん]

繰り上げ返済が必須なら、定年前に完済する期間で相談すればいいのに判で押したように35年ローン。

[3936: 匿名さん]

>>3935 匿名さん
何も考えずに35年ローンを組むのは危険だと私も思います。
ただ、必要経費ってライフステージに応じて大きく変動するじゃないですか。
若い内は支出が多い（教育費等）から、利息を犠牲にしてでも毎月のCFを優先して、
落ち着いてきた（子供独立等）ら手元資金の拡充よりもトータルの利息圧縮を優先していく（＝繰上返済）。

↑これって凄い合理的だと思いませんか？

[3937: 匿名さん]

自分は定年後残債が500万位の見込みですが2ndlife30年間の試算して問題ないな。

[3938: 匿名さん]

>>3936 匿名さん
それは定年までの期間でローン設定しても十分返せるという事が分かった後の工夫かな。先に35年で計算しちゃダメ。借入額を増やしたら、最後は足りなくなるでしょう。総収入は変わらないんだから。

[3939: 匿名さん]

>>3938 匿名さん
それは「35年で設定してはダメ」ではなくて、「何も考えずに35年に設定してはダメ」ってことね。
仰るとおりです。ご利用は計画的にですね。

[3940: 匿名さん]

雇用延長は生涯の所得が増えるのではなく、従来60歳までにもらえた所得が65歳まで働かないともらえなくなっただけ。
定年までの累計所得が増えるわけではない。

[3941: 匿名さん]

>>3940 匿名さん
それはつまり、実質今の給与テーブルが下がるってこと？

[3942: 匿名さん]

>>3941 匿名さん
そういう事です。
企業側は雇用延長してやったという態度ですが、実質は雇用延長分タダ働きを得ている訳です。実は酷い話。

[3943: 匿名さん]

>3942
それは会社による
うちの会社は60歳までは従来通り
それ以降は賃金3割カット
企業サイドの総支給は増えるが年金が減るので、年金まで含めた個人としての総所得が雇用延長分増えるわけではないということ

[3944: 匿名さん]

>>3942 匿名さん
あーあ、言い切っちゃったよ。サラリーマンの給与水準を下げることがどれだけ大変なことか、どういった手続きが必要かとか分かってないんだろうな。

[3945: マンション掲示板さん]

言い切れる自信が凄いわ

[3946: 匿名さん]

昇給カーブを下方修正すればいいだけ。
住宅購入を考える若年から中年層が割りをくう。

[3947: 匿名さん]

>>3946 匿名さん
いや、同じことwwそのテーブルを下げることが大変なんだよな。

[3948: 匿名さん]

生涯年収の調整が出来なかった定年が近い世代は、役職定年や60歳以降の年収で調整される。
60歳までいくら高い年収でも、雇用延長後の年収は300万円以下というパターンが多い。
5年間毎日仕事をしながら退職後の年金生活を体験できる制度。
住宅ローンの返済など無理だよ。

[3949: 匿名さん]

＞いや、同じことwwそのテーブルを下げることが大変なんだよな。

フレキシブルな賞与でも調整可能。
方法はあるよ。

[3950: 匿名さん]

公的年金の平均受給額は今の水準で、サラリーマン＋専業主婦(2号+3号)世帯で年260万程度。
今後受給年齢の繰り下げや額の削減もあるだろうね。

[3951: マンション掲示板さん]

上場企業勤務ですが、定年後も流石に300万の倍はもらえます…。
決めつけはよくないよ。
一般論なら一般論で、前提条件をはっきりさせないと。

勿論、年金受給までにはローンはきちんと終えておくべきと思っていますけどね。

[3952: 匿名さん]

老後、ローンが短い期間で返済含め金銭的に可能なら無理に繰り上げしなくても良いんだよ。団信も有ることだから。

[3953: 匿名さん]

>>3951 匿名さん
不特定多数の掲示板は一般論

[3954: 匿名さん]

>老後、ローンが短い期間で返済含め金銭的に可能なら無理に繰り上げしなくても良いんだよ。団信も有ることだから。

健康と引き換えに団信でローン返済するの？
仕事を辞めてもローン返済が可能ならとっくに繰上げ返済してる。
だらだら金利を払うのは無駄。

[3955: 匿名さん]

繰上は期間短縮、返済減額二種あるが、短縮だろうけど例えば3年、5年分とかするなら早い段階でした方がメリットが大きい。

[3956: 匿名さん]

メリットの大きさは金利にもよるね。
繰上返済はキャッシュフローとの兼ね合いだね。

[3957: 匿名さん]

ググると諸々シミュレーションするサイトがあるから。

[3958: 匿名さん]

定年後に借金の残債があると生活破綻の元凶

[3959: 通りがかりさん]

それなら賃貸住まいなんて論外ということで良いですか？

[3960: 匿名さん]

>>3959
無謀なローンを避ければ定年後も破産せず、安心なのと同じで
無謀な家賃の物件に住まなければ良いだけでしょう。
住居費にいくら使うというだけの問題ですよ。

退職金をあてにしたローンは無謀に入るでしょうね。

[3961: 匿名さん]

老後も資金的に数年間ローン返済しても問題がないなら選択肢は自由。

[3962: 匿名さん]

老後住宅ローン金利で借り入れは出来無い。（老後は借り入れ自体難ある。）
もしもの時の団信、３大疾病などついて居る。
少しでもまとまったお金は手元に置きたい。
老後もローン返済の支払いが苦になら無い。こういうことであれば定年近くで繰り上げしなくても良い。

[3963: 匿名さん]

＞＞3962
＞少しでもまとまったお金は手元に置きたい。
＞老後もローン返済の支払いが苦になら無い。こういうことであれば定年近くで繰り上げしなくても良い。

生活資金にローン返済が重なってもキャッシュフローがマイナスにならないほどの収入があるの？

[3964: 匿名さん]

>>3963 匿名さん

キャッシュフローがマイナスになっても大丈夫ってことじゃない？