年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[3185: 匿名さん]

>>3183 マンコミュファンさん

具体的にどうしろと？
ハッキリする10〜30年後まで、賃貸で様子を見ましょうと言いたいのか？

[3186: マンコミュファンさん]

>>3184 匿名さん

何度も書かないと分からないのかな？
将来どうなっているか分からないのだから損得も予想出来ない
各々がリスク許容度勘案して購入か賃貸か選択
すればいい
少なくとも購入が絶対得みたいな考えは危険

[3187: マンコミュファンさん]

>>3185 匿名さん

そんなこと言ってません
購入が絶対的に得という考えは止めるべき
賃貸という選択肢もあっていいということ

[3188: 匿名さん]

>>3186 マンコミュファンさん

だからどうしろと？
いま買ったらだめなのか？
10〜30年後まで賃貸で様子を見るのかどっちなの？

[3189: 匿名さん]

>>3187 マンコミュファンさん

>>いくらで売れるとかいくらで借りれるとか全部今時点の話であって10年後、20年後、30年後は人口が3割減って景色が変わってる可能性高いよ 賃料と物件価格は少なくとも下落圧力が高まるし、不動産の負動産化が進む 経済的には単純に買った方が良いという計算にならない

これを見る限り、オタクの持論はいま買わずに賃貸で様子を見ましょうという話だよね？

[3190: 匿名さん]

>>3183
はあ。
下落圧力が高まる資料として、不動産の経年価値の低下の当たり前の資料を出して何がしたかったのかは、あなたを含めて誰もわからなさそうですね。

[3191: 匿名さん]

>>3187 マンコミュファンさん

3163：匿名さん [2017-08-29 23:24:29]
子供のこと考えるならあと10年貯蓄したら？

これも貴方の持論？

[3192: マンコミュファンさん]

>>3189 匿名さん

違います
購入した方が得って考えは危険ってこと
リスクを承知で買うのならそれは構わないし、賃貸がいいというならそれで良い

[3193: マンコミュファンさん]

>>3191 匿名さん

違います
ハンドルネームは変えてません

[3194: マンコミュファンさん]

>>3190 匿名さん

下落圧力が高まる資料？
それなら日本の人口ピラミッドで充分でしょう
需要と供給で下落圧力が高まります

[3195: 匿名さん]

売る気が無い人にとって例えば土地の評価が下がれば払う税も下がるので好都合。

[3196: 匿名さん]

>>3192 マンコミュファンさん

だから、色んな選択肢があるのは当たり前なんだよ。
その色んな選択肢の中から購入すると決めた人に文句をいうなら代替案を用意しなよ。

で、いま購入するのは得じゃないから賃貸にしろと言うのかい？
ズルズル待ってて結論が出ないのは最悪でしょ？賃貸か購入かいまハッキリしなきゃいけないので、オタクのポジションもハッキリしてくださいな。

[3197: 匿名さん]

そうそう。

>>3176の
>都心の中古マンション物件価格8,000万、貸した場合の想定賃料25万

が、本当だとしたら、
何故、こんな買い物しちゃったんでしょうかね。
本当だとしたら、こんな人がアドバイスする内容なんて一切参考になりませんね、、、

[3198: 匿名さん]

損得のみで考えるなら賃貸の方が良い。

購入ＶＳ賃貸　どっちが得か？ ( https://allabout.co.jp/gm/gc/29413/ )
という記事に対する考察 http://www.gcd.org/blog/2008/04/154/

他にも
橘玲、「マイホームと賃貸、どちらが得か」に決着をつける
http://1manken.hatenablog.com/entry/20140628

[3199: 匿名さん]

マンションの比較のようだからなんだけど注文住宅の場合は満足度なので損得では無いな。

[3200: マンコミュファンさん]

>>3197 匿名さん
今の都心の新築マンションの表面利回りはそんなもんですよ
だからこそバブルと言う人がいるわけで

[3201: マンコミュファンさん]

>>3196 匿名さん

代替案？3162の相談者に対しては3165で書いている
一方でリスクを抑えて賃貸を選ぶならそれはそれであり
一方的に購入した方が得というのは誤り

[3202: 匿名さん]

>>3200
例の方は中古ですよ？

流石に、もしそんな買い物したとしたら、無知すぎとおもいませんか？

[3203: 匿名]

無謀なローン組む人なんて放っておけばいい
金に無頓着で自ら破綻していくだけ
自業自得

[3204: マンコミュファンさん]

>>3202 匿名さん

家賃25万は管理費引いた後で額面は28万だった、訂正する
港区の表面利回り4%弱くらいは普通
だいたい私の個人資質疑ったところで、購入が絶対有利みたいな考えがデタラメであることには変わりない

[3205: 匿名さん]

ここのマンコミファンって人、所謂「つり」ってやつでしょ。
構ってもらって喜んでいるだけとしか思えない。

[3206: 匿名さん]

事前審査申請した段階で諸々進行してるから（特に注文住宅施主は）無謀でしょうかと聞く段階じゃ無いし。
なんとなくマイホームを考えてる世帯の相談スレでしょ。

[3207: 匿名さん]

>>3199 匿名さん

だね。
マンションは住む前から
売る事考えて購入する人多いみたい
だけど、注文は希望通りの家を
作ってくれるから満足度高い。
ただし売る場合は人によって間取りが
使いにくい、また好みが出るから
資産価値としては低いね。
土地は残るから子供が売ろうが
建て替えようが好きにすればいいんだし。
マンションは永住のイメージではないな。

[3208: 匿名さん]

固定資産／都市計画税でもわかるように建物は償却期間で納税額が減っていく。不動産資産といえば建物除く土地の値段というイメージ。

[3209: 匿名さん]

>>3201 マンコミュファンさん

まあ、45まで賃貸で行くならずーっと賃貸の方がいいと思います。賃貸料を払いながら購入に向けて頭金を貯めるのは、余程安いエリアに住み続けて我慢しないとムリと思いますから。というよりそれだけ貯金できるなら気に入った物件を買って住んだ方が、今から10年間の満足度は高いと思うけど。

[3210: 匿名さん]

3000万で買って20万で貸せる家があったら買えばいい。
うちは2500万で買って15万で貸してる。
5年目。おいしい。

[3211: 匿名さん]

>>3210 匿名さん

住む家じゃないってこと？

[3212: 匿名さん]

買ったけど…転勤してしまったんだよ…

[3213: 匿名さん]

>>3212 匿名さん

そうなのか。。。
綺麗に使ってくれるといいな。

[3214: 匿名さん]

一度賃貸に出したら終了

[3215: 匿名さん]

ローン返済中は賃貸に出すと優遇金利が取り消されて金利が上がったりするから必ずしもおすすめではないな。

親が金持ちなら借金して加速返済するという手がある。返済期間が長いローンほど強力に負担を軽減できる。さらに親子の借金は相続時点でチャラになる。

[3216: 匿名さん]

キレイに使ってくれるといいな。
まぁ今のところローン返せるし経費で旅行がてらに交通費、リフォーム代おとせるし悪いばかりではないかな。

[3217: 匿名さん]

マンコミュファンさん へ

以下の流れからすると、名前を切り替え忘れちゃったのですかね(^^)

>>3197
>>3200
>>3202
>>3204

あぁ。偶然同じ名前を別の方が選択した可能性もありますね(^^)

ところで、管理費だけ修正されましたが、修繕積立金は大丈夫ですか？(^^)

[3218: 匿名さん]

気持ち悪い、、、ストーカーですか？

[3219: 匿名さん]

ホント変な人いますね

[3220: 匿名さん]

＞＞3162です。

＞＞3165さんをはじめ，ご意見をありがとうございました。

将来の人口減や賃貸との比較については気になるところではあります。
そこも考慮したうえで，立地の良さを重視し，土地にお金をかけようという方向性で考えております。
子供の将来の教育プランを今一度見直し，１年ほどかけてじっくりと腰を据えて検討したいと思います。

[3221: 匿名さん]

子供は家やおカネと違いナマモノだから
予測通りにはいかないよ

[3222: 匿名さん]

そうですね。
だからこそ，最もお金が掛かる場合を想定し，それでも無理なローンを決断すべきかの判断材料にしたいですね。

[3223: 匿名さん]

>>3221 匿名さん
本当それな。

[3224: 匿名さん]

一生賃貸を考えている方は、以下を参考に

https://style.nikkei.com/article/DGXNMSFK1400C_U4A610C1000000?channel=...

また、以下のキーワードで検索し、子供に迷惑をかけない対策をかんがえましょう。
ちゃんと手を打たないと子供に恨まれますよ
｢親 賃貸 老後 結婚｣

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/9074223.html

[3225: 匿名さん]

私は分譲派だけど分譲でも賃貸でも一長一短。どれだけ蓄えれるかだと思うよ。分譲マンションや戸建ても一生何かしらの管理は必要だし老後の３階建て戸建てなんて３階はゲストルーム状態になるんじゃない？
身の丈に合った住み方をして老後は子供に残しはしないけど普通の迷惑かからない生活をするために個人年金や貯蓄は必須だね。
どれだけ貯めればいいのか分からないけど。

[3226: 通りがかりさん]

20代のうちから老後資金貯めないとダメって、悲しい世の中ですね。

[3227: 匿名さん]

>>3221 匿名さん
本当にそう。

我が家も子供2人産んで、嫁が育休明けてから家を建てた。
子供の人数で必要な家の広さって変わってくるからね。

[3228: 匿名さん]

子は散々手間ひま掛り育て上げ、次は子に迷惑を掛けないようにとか、そんなんじゃ避妊した方が良いな。

[3229: 匿名さん]

>>3227
難しい判断が必要ですよね

うちは、2人産まれた時点で家を建てました

1人でも周りに迷惑をかけていたのに、2人が騒ぎだしたら申し訳ないし。子供にはのびのび過ごして欲しいし、会社の家賃補助も打ちきりになっているし、ずるずる年齢を重ね家賃を浪費するのも無駄だとおもったので。35と、これ以上するずる行くのが微妙な年齢だったこともあります。

もう一人増えた場合を考え、間取りは3LDKてすが、寝室を広くして、仕切るリフォームで4LDKにできるようにしたり、固定階段の小屋裏収納を造り、最悪、天井を抜けば部屋として利用できるよな屋根断熱にしたり、、抜いたら違法になっちゃいますがね

結局は同性2人で打ち止めだったため、小屋裏部屋の違法リフォームはしないでよさそうですが、当時はかなり悩みました。

寝室を広くしたので今も家族4人で寝てます。広くしてよかった。
小屋裏収納もどんどん増えていく荷物の収納に役立っています。
将来的には寝室を区切りそれぞれに部屋を与える予定です。

[3230: 匿名さん]

>>3228
当たり前のことです。

あなたは親にならないるほうが良いですね。
もし既に子供がいるなら悔い改めてください。
子供が可愛そうです

[3231: 匿名さん]

>>3230 匿名さん

迷惑って言葉が不適切って事だろ。
子が大病や大怪我し五体不満足に成ったら親は迷惑に思うのか、逆に子は迷惑に思うのか。感じるのか？

[3232: 匿名さん]

子供に迷惑かけたくないなんて当たり前。
家計はリスクを自分でコントロール出来るので予期せぬ
病気や怪我とは全く別問題。
分かってないね。

[3233: 匿名さん]

まあ、ちゃんと計画たてられる人は7倍でも問題なし。行き当たりばったりの人はそもそもローン組んではダメ。

[3234: 匿名さん]

まだ大学生なら７倍でも問題ないな。
ちゃんと計画たてたら７倍のローンがどれだけ馬鹿なのかは理解できる。

[3235: 匿名さん]

>>3234 匿名さん
うん、ちゃんと将来計画と収支計算ができていればいいと思うよ。逆になんで大学生だと問題だと思うの？
そして、その前に大学生でも借りられる銀行を教えて。

[3236: 匿名さん]

仕事柄18歳から個人年金入ったけど今思えば本当によかった。老後準備は早けりゃ早い方がいい。どんな時代になるか分からないけど子どもにも18歳から個人年金には入らせようと思う。

[3237: 匿名さん]

7倍が大丈夫というなら平均的なケースで項目ごとの支出を
まとめてキャッシュ・フローを出してみてよ。
平均なので
・35歳の平均的なサラリーマンで年収500万、妻はパートで年収200万
・子供二人
・ローン3500万
・車１台
あたりかね。

それと７倍ものローンとその資金を低リスクの資産運用に回した
場合では相当な差がつく。

[3238: 匿名さん]

>>3237 匿名さん
>>それと７倍ものローンとその資金を低リスクの資産運用に回した 場合では相当な差がつく

たまにこういうこと言う人いるけど、「その資金」ってなんの資金？？低リスクの資産運用にまわすってことは家を買わないってこと？？どういう意味かイマイチ分からん。

[3239: taxさん]

>3236
お宝保険があった時代なら自助としては強い味方でしたが、
マイナス金利の現在は必ずしも個人年金をすることが良いかは微妙な処。

[3240: 匿名さん]

経済的には家の予算を抑えて積立NISAやiDECOで先進国株式インデックス投資するのが賢いのは明らか

[3241: 匿名さん]

>3228
確かに全く意味不明ですね。
住むための住宅購入と不動産投資を同列に考えているということかな？

[3242: 名無しさん]

約１名がideco、idecoと最近行っているようだけど
要は個人型確定拠出年金、月々拠出する掛金をどのように運用して老後資金を増やすか（減らすか）は、あくまで自分次第。また６０歳まで下ろせない。
住宅ローンの話と老後生活の自助とは切り離さないと。住宅ローン借りる借りないに関係なく自助は若い時からコツコツやるもの。

[3243: 匿名さん]

ニーサは何となく分かるんだけどイデコって何なの？簡単に説明できる人いたら教えてー

[3244: 匿名さん]

>>3243 匿名さん
所得から一部投資信託等で積立て運用する制度。
メリットは掛金分所得控除されるから所得税圧縮、60歳以降受け取る時に譲渡税非課税されるというメリットがある。
要は預金ではなく投資に金回せやつていう国の意向

[3245: 匿名さん]

ニーサの給与引き落とし版？みたいな？
さっとは見たけど、ちゃんと調べてみよう

[3246: 匿名さん]

>>3245 匿名さん
てか、会社で制度ないんか？
余裕あるなら上限目一杯やって構わないよ。

[3247: 匿名さん]

>>3245 匿名さん
給与天引き（金額は自分で設定）
↓
自分が手続きした証券会社や銀行に積立
↓
運用先（投資信託など）を自分で指定
↓
60歳まで積立て&運用して、自分の年金として受け取る

メリットは拠出した（天引きされて積み立てた）額を所得控除で引ける点ですね。月1万積み立てて、税率3割の人だと、税金が年3.6万円安くなります。元本割れのリスクはありますが、投資としては破格の条件だと思います。

[3248: 匿名さん]

なるほど。会社に聞いたことない。というか主人に聞いた事ない。なんだろ。男の人って聞いてもめんどくさいって動かないよね。
主人はお金に全く興味ないから運用先とか考えるのめんどくさがりそう。こんなとこでグチってすみません。

[3249: 匿名さん]

１０年前に会社がＤＣ導入。
毎月の金額はたいしたことないから、何も考えずに１００％国内株式での運用にしたら初めの2年は暴落。
しかしその後株価が上がって、現時点で累計の年利は９％程度で運用益が200万円近くになった。
嫁にもやらせようと思っている。

[3250: 匿名さん]

>>3238
ここでも読んでみたら
http://www.gcd.org/blog/2008/06/158/

[3251: 匿名さん]

主旨逸脱話はやめてね。
無謀ローン組む人の
愚かさについて考察してください。

[3252: 匿名さん]

>>3249 匿名さん
年率9％ってことは累計90％？
日経平均1万以下のそこで全額投資したってなら分かるけど、10年の分散投資で累計90％とかありえないだろ。そんな高リスク投資信託ある？

[3253: 匿名さん]

年収の７倍という無謀ローンを計画でどう乗り切るのかぜひ例を
示してほしいね。

[3254: 匿名さん]

>>3253 匿名さん
年収500万で家賃12万位の家庭なんてごまんとあるじゃない。過大な安心・贅沢しなければ普通の生活が送れる。無謀だというのならどう無謀なのかを教えてよ。ここはそらを教えてくれるんじゃないのかな？

[3255: 匿名さん]

>>3253 匿名さん

破綻した人のスレってあるんかな？
探してみようかな。

[3256: 匿名さん]

住宅ローン破綻とかでググると関係記事がいくつも出てくる。

[3257: 匿名さん]

家賃程度のローンで破綻した場合、どこに住むんだろう・・
どちらかの実家に転がり込むのか、公営住宅って直ぐに入れるの？
無謀なスタートをきって幸せを感じられるのかな

[3258: 匿名さん]

>3257
昭和の頃に建てた古いアパートぐらいしかないのでは？

[3259: 匿名さん]

>3252
単純にＴＯＰＩＸをインデックスにした商品だよ。
2007年8月から毎月定額。
2017年7月時点で累計掛け金250万円、資産評価434万円、運用利回り9%

[3260: 匿名さん]

｢年収の７倍｣ に拘っている方がいるので、単純な例で年収倍率がいかに意味がないかを説明してみたいと思います。

計算を簡単にするため
年収500万の人の例で

(1)30歳で、年収の7倍の3500万のローン(実質返済期間30年)
(2)40歳で、年収の5倍の2500万のローン(実質返済期間20年)

さて、どちらがリスクが高いでしょうか？

今の金利であれば、(2)のほうが高リスクで、(1)のほうがリスクが低くなります。

計算してみれば、倍率のみで語っている方が、いかに意味がないかがわかります。

[3261: 匿名さん]

賃貸と住宅購入が異なるのは固定資産税と維持費がかかることと、
簡単に住み替えが出来ないこと。

ローンが払えなくなる人も一定の割合でいる様で、築浅の中古物件
に流れますね。最悪は競売。

それに破綻というのは何もローンを返せないってだけじゃなくて
子供に十分な教育の機会を与えられなかったり、老後に資産が
マイナスになるのも破綻。
どちらも家族の人生に大きく影響する。


平均的な子供が二人の設定で支出をある程度多めに評価して、退職前
に十分な資産が残る様にプランを組めば、年収の５倍や７倍のローン
がどれだけ大変か分かる。

DINKSと準１馬力の子持ち、相続の有無など条件によって当然異なるが、
７倍というのは一般的に破綻する額ですよ。

[3262: 匿名さん]

ここの業者系の書き込みは、子供の進学先を全て国公立にすることや、定年過ぎてもローン返済すること、老後資金の過少などは実質的な破綻としていません。

[3263: 匿名さん]

>>3261
はあ。

一般的に破綻する額なら、>>3260(1)も破綻する額ということで良いかな？

[3264: 匿名さん]

「破綻」はローンの返済が出来ないだけではありません。

[3265: 匿名さん]

関係者も必死感凄い

[3266: 匿名さん]

>>3263
子供の人数や妻の年収によって異なるが破綻する可能性は十分あるね。

[3267: マンコミュファンさん]

年収の5倍はあくまで原則
繰上返済も計画しないで定年後も続くようなローン組む人はそもそも例外の馬鹿だから原則は揺るがない

[3268: 匿名さん]

>>3266
なるほど。

となると、年収500万で、月に家賃を10万払っている方は、超絶的な確率で破綻するということですね。

[3269: 匿名さん]

家計が苦しいのは実質破綻に近い状態。

[3270: 匿名さん]

>>3269 匿名さん
多くの人がうちの家計は苦しいっていうんだよね。
だから苦しい＝破綻とするのは違和感あるし。
苦しいかどうかは主観なんだよね。。。

まぁ、主観で破綻とするのならそうなのかもしれないけど

[3271: 匿名さん]

現役中は払えるだろうけど、定年後～死ぬまで毎月１０万を払い続けられるの？

[3272: マンコミュファンさん]

>>3268 匿名さん

誰も賃貸の話してない

[3273: 匿名さん]

破綻の定義が曖昧だから噛み合わないんじゃない？
人によっては子供の望む進学（中高私立、私大医学部等）を叶えられない計画は破綻と考えるだろうし、人によっては大学卒業させることができる位の教育環境を整えられれば問題ないと思ってるだろうし、家計が苦しいのは破綻だと考える人もいるし、、
破綻の定義を客観的に示して議論してよ。

[3274: 名無しさん]

いわゆる老後の試算ってローン無しの持ち家が基本だから。

[3275: 匿名さん]

>>3260 匿名さん
いや、そんなことはみんな分かっていて、、、
じゃあ年齢だけで判断出来ないし、年数だけでも判断できないし、数ある属性変数の中でも年収の寄与する部分が大きいからそこから基準をだしてるだけだよ？

そして、テンプレにあるように年収だけでなくそれ以外の属性情報を下に相談に乗ってるんだよ。今更年収だけで判断しても意味ないとかドヤ顔で言われてもちょっと空気読めない人なんだなって思われるだけですよ？

[3276: 匿名さん]

退職金で残金を支払おうとしている人は破綻している。いるんだよね、60歳時ローン残高2000万とか言う人。1000万超えてるだけで恐いわ。

[3277: 匿名さん]

>>3275
え？
倍率だけに拘ってる人向けに、当たり前のこと書いただけなんだけど？

そもそも、倍率の割合が高いとおもっているあたり、
本当は、あなたも理解できてないでしょ？

[3278: 匿名さん]

老後のことを考えると、年金だけでは厳しいことは事実で、
残りの人生平均で80歳までの生活も考えておかないといけない
ですね、国はあてにはできないし自助努力しかない時代

医療の進歩で病気になっても死なない時代は本当に幸せ？？？

[3279: 匿名さん]

>>3260 匿名さん

なんで30才と40才で年収が同じ設定なんですか？素朴な疑問です。

[3280: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

40才なら年収800〜1000万で手取りは600万ぐらいだからローンはキホン3000万ぐらいに抑えておいた方がいいよって話だね。
そんなに噛み付く必要あるのかな？w

[3281: 匿名さん]

>3276
退職金で完済できればいいじゃない。
それなりの価値がある物件なら、状況によって売却することもできるし。
完済時点で資産価値が低い物件だと、その後の収入次第ではリスクがあるけどね。
あとは遺産の状況にもよるから、一概に退職金で返済を破綻というのは変な決めつけだね。

[3282: マンコミュファンさん]

年収の5倍って原則は原則
相続財産が入るとか、売却するとか例外的なこと持ち出しても原則は揺るがない

[3283: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

なんで30と40で年収が同じ設定なんですか？

[3284: 匿名さん]

>>3282 マンコミュファンさん

手取りの５倍まで、だよ。