年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[3005: 匿名さん]

住宅ローン融資は1億までが多い、2億迄の銀行はあるにはあるが。
投資目的のはまた違うし審査が自己資金何%以上とか縛りが厳しくなってます。

[3006: 匿名さん]

>>3000 匿名さん
昔の金利が高い時代の時も5倍って言ってなかった？？

[3007: 匿名さん]

>2999
自分（50歳）の場合
・完済年齢79歳
・子供3人、たぶん3人とも私立大学だが教育用の蓄えはあまりない
・55歳時にもらう退職金で、その時点でのローン残（約4000万）の半額を繰り上げ返済予定
・妻は去年からパート開始

55歳で子会社に転籍、年俸400万ダウン。
子供が全員独立した段階で自宅売却して安いマンションあたりに転居予定。
（子供が就職失敗したり引きこもりになったら完全に破綻か）

まあ人生何とかなるでしょう。

[3008: 匿名さん]

>>3007
中古不動産は売れるまで時間がかかるし、早く売るためには相当安くしないと駄目。
売れるまでの期間の自己資金がないと足元見られて二束三文で叩き売ることになるから、残債払ったら安いマンションに買い換える余裕なんか無いでしょ。

[3009: 匿名さん]

各自それぞれ属性異なるから終活までの試算すればそれで良し。

[3010: 匿名さん]

>3008
仲介で高値売却目指して頑張るのではなく、多少安くても不動産屋に買い取ってもらえば時間はかからないかなあと。
売却時にはローン残も2000万を下回っている計算なので、次に住む安いマンションを買っても結構残るはず。
子供がちゃんと独立して夫婦ともにある程度の健康を維持できれば、年金もあるし少しは余裕のある老後を送れそう。
前提が崩れた時は仕方がない。

[3011: 匿名さん]

>売却時にはローン残も2000万を下回っている計算なので、次に住む安いマンションを買っても結構残るはず。

ローン残債がある物件は足元を見られる。
買い取り業者はリフォーム費や在庫リスクを考えるから、実際の買取価格は相場よりかなり安い。
中古家屋は査定や相場が高くても買い手がつかなければただの古家。
売らずに住み続けるのが一番損失が少ない。

[3012: 匿名さん]

>>3006 匿名さん
その時代は金利も高いが収入も右肩上がりだからね。いまは金利は低いが収入の上昇もそれなりだから、結果はトントンでしょう。

[3013: マンコミュファンさん]

10年くらい前と比べて社会保険料率は3%くらい上がり、消費税率も3%くらい上がり、教育費も高騰、平均年収も右肩下がり
何が怖いって、上記の負担増はまだ続くということ
一方で不動産は人口減で、、、

[3014: 匿名さん]

社会保障は所得から全額控除されている。

[3015: 匿名さん]

>>3014 匿名さん
所得から控除されても、手取りは減少するだろ

[3016: 匿名さん]

>3011
>売らずに住み続けるのが一番損失が少ない。

そうなんだけどねえ。
老夫婦二人で住むには建坪60坪（３LDK×２の完全2世帯）の家はあまりにデカい。
新築時には7千万以上したらしい上物（私は中古で購入）も、売却時には無価値と想定しています。

[3017: 匿名さん]

額面イコール手取なんてのは無いから、社会保障未加入と仮定しても課税所得が上がり所得税だけじゃなく、住民税もup。税の知識少しは得たはうがいいぞ。

[3018: 匿名さん]

>>3017 匿名さん
誰に言ってんの？
的外れ

[3019: 匿名さん]

無能なあなたはＭＲで働きなさい！

[3020: 匿名さん]

そうかもしれんが、なぜ社会保険未加入者を想定してるのか、全く意味が分からん。

[3021: マンション検討中さん]

こんな記事もあるけど、借入額平均が5倍超えてるんだねー

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/M0mss24...

[3022: 匿名さん]

>>3021 マンション検討中さん

世帯年収800〜1000で借り入れは3000強ですね。やはり、手取り５倍説が立証されました。

[3023: 匿名さん]

>>3016 匿名さん
無駄に広い不動産は一番売りにくい。
建売り業者が土地として買って安い建売りを何棟か建てて売るとかできなければ、面積に関係なく庶民が買える価格にしかならないのが不動産。

[3024: 匿名さん]

年数が経つと上物はダダみたいなものになる。

[3025: 匿名さん]

中古物件の建物は、あまり評価は期待しないほうがいいのでは

それよりも、立地ですよね。大きな土地があっても駅までバス利用
だと厳しいかも。

やはり、駅・スーパー・総合病院が遠くても徒歩10分圏内（できれば5分）
であれば、リセールは見込めると思います。

ウェッジの雑誌で出ていたようにこれからは立地の悪いところは厳しいかも

[3026: マンコミュファンさん]

35年後の立地の良し悪しなんて誰にも分からないしなあ

[3027: 匿名さん]

>年数が経つと上物はダダみたいなものになる。

上物だけのマンションは最悪ですね。

[3028: 匿名さん]

>>3027 匿名さん
山手線内側の都心マンション除く

[3029: 匿名さん]

戸建てなら23区内でOK

[3030: 匿名さん]

>>3029 匿名さん
どうだかね。世田谷あたりはこれから生産緑地解除に伴って大量の売り地が出るから23区なら安心とは言えないな。

[3031: マンコミュファンさん]

資産価値気にしたり、より金持ちになりたいなら家に金かけないのが一番
35年ローン組んで8,000万の家買って4,000万の家が残るより、35年ローン組んで4,000万の家買って4,000万を投資に回した方が家0円になっても前者より金持ちになれる
人口減である以上、そういう時代

[3032: 匿名さん]

>>3031
4000万の投資が0にもマイナスにもなることなんか考えない。35年ローン信者。

[3033: 匿名さん]

投資で金融資産増やしていればここに無謀か否かなど第３者になんか聞かないでしょ。

[3034: 匿名さん]

あらためて
・2馬力が必須
・60歳超えても債務が残る約定期間
・子供がいるのに学費1人最低1000万円を工面する計画がない(全て国公立で大学までいかせる場合)
・退職金で完済する予定
・老後資金最低3000万(現在の65歳受給開始と給付水準ベース)の目処がたたない。

こんな住宅ローンは無謀

[3035: 匿名さん]

>>3034 匿名さん
・夫婦共働きで、その収入に見合った家を買う分にはなにが問題あるのか意味が分からん。
・60歳を超える約定期間、ほとんどの人が60歳こえて組んでるけど？

ちょっと現実離れしすぎかな。やり直し

[3036: 匿名さん]

>>3034 匿名さん
持論を他人に押し付けないように。

[3037: 匿名さん]

60歳で定年ならローン返済できない。
継続雇用の給与は年収300万あればいいほう。
役職定年があれば50歳代でも返済に困る。

[3038: 匿名さん]

>>3034 匿名さん
こういう変な基準が一番危ないんだよな。
これを満たしても安全でもなんでもない。
それよりもちゃんと自分の将来収入と支出を自身でしっかりと計画たてて判断することが重要。
5倍だから大丈夫とか思考停止するのが一番危険

[3039: マンコミュファンさん]

原則は原則だから3034は正しい
奥さんは悪阻や子育てで仕事継続、維持出来るかやってみないと分からないし
定年後続くローン組むなら当然繰上返済等のため普通より貯金する必要がある

そういう問題抱える可能性ない人だけ原則から外れる

[3040: 匿名さん]

「これからの下流老人とは、定年後も延々住宅ローンが残る人」
http://diamond.jp/articles/-/80281

[3041: マンコミュファンさん]

>>3038 匿名さん

3034だったら無謀って言ってるだけだから該当しなかったら安全なんて言ってないでしょ
自分の将来の収入と支出なんて誰も分かりませんよ
一番重要な将来のインフレ率ですら誰にも当てられない
リスクが嫌なら予算抑えるか、賃貸にした方がいい

[3042: 匿名さん]

>・60歳を超える約定期間、ほとんどの人が60歳こえて組んでるけど？

こんな無知が老後破綻の元凶

[3043: 匿名さん]

>>3041 マンコミュファンさん
将来の収入と支出は誰にも分からない。じゃあ何も考えなくていいの？？
違うでしょ。そして、自分の会社の給料テーブル見れば日経企業はかなりの精度で予測できるし、公務員なら尚更分かる。大切なのは分からないからといって思考停止するのではなく、自分の家庭と人生観に照らし合わせて将来設計をしっかりと行うこと。
反論ある？

[3044: 匿名さん]

>>3042 匿名さん
無知というのならちゃんと反論する根拠を示すべき

[3045: マンコミュファンさん]

>>3043 匿名さん

グローバル化した時代に終身雇用型の給与制度あてにするのは危険だし、そういう企業こそ淘汰される可能性高い
財政赤字が巨額の日本で公務員の給与制度が維持出来るかもこれまた不透明
どんな職業もAI革命で変化を強いられる

世界的に変化の大きい時代で、かつ、右肩下がりの日本で昭和の時代の発想は残念だね

[3046: 匿名さん]

>>3045 マンコミュファンさん
それは論点ずらし。それは別の話で自己投資や稼ぐ力をどう身につけていくかのはなし。
そしてその話をするのならば年収とローンの借入額の比較なんてなんの意味もなく、そもそもローンなんて2倍ですら怖くて借りられない。

完璧に予想はできなくても、シミュレーションはできるし、そういった将来計画をちゃんとたてることが一番重要。

[3047: 匿名さん]

>>3045 マンコミュファンさん
財政赤字が～、AI革命が～とか、ほんと分かってるかのようなことを言う人は本当に胡散臭い。多分何も分かってないだろう。

[3048: マンコミュファンさん]

>>3046 匿名さん

5年くらいだったら計画可能だけど10年とか20年とかましてや30年後のことなど計画するだけ無駄
机上の空論

[3049: マンコミュファンさん]

>>3047 匿名さん

論理的に反論できない人に言われたくない

[3050: 匿名さん]

>無知というのならちゃんと反論する根拠を示すべき

無知じゃないという人は、定年後に住宅ローンを返済する方法を具体的に示すべし。

[3051: 匿名さん]

>>3048 マンコミュファンさん
そうではない。まずは計画を立てる。もちろん時代の変化に応じてズレは発生する。問題はそのズレがどういう要因なのか、いいことなのか悪いことなのかを判断して修正していくことが重要。そうでなければ行き当たりばったりの人生を送ることになるだけ。
将来は分からないからといって思考停止するのが一番やってはいけないこと。

[3052: 匿名さん]

>>3050 匿名さん
借入期間を長くとり若い内の返済額を抑え、自己投資・教育投資に資金をふりわける。
資金に余裕のでてきた所で繰上返済を行っていく。
こういう考えが多いから30半ば以降でも35年ローンを組むことが多い。
もう少し現実に目をむけるべき。それこそ机上の空論

[3053: 匿名さん]

>借入期間を長くとり若い内の返済額を抑え、自己投資・教育投資に資金をふりわける。

定年後のローン返済方法を示さず、抽象的な自己投資や教育投資で繰り上げ返済するだけか。
能力不足や社会の変化で所得が増えないとどうなる？

[3054: 匿名さん]

>>3053 匿名さん
もっと現実を見るべき。現状35年で組んでいる人が多い中それが無謀というのならその理由を示すべき。