年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[11581: 匿名さん]

うちは奥さんが産休育休ありの職場で、保育園も中々入れませんが、給料の50%くらいが2歳までもらえたので、休みなのに毎月10万以上もらえて助かりました。
また、年収が夫婦で半々なので奥さんの収入もあてにしてローン組みます(^^;;

育休もない職場で収入も100万も下がるくらいであれば奥様は転職した方が良さそうですね。今後は奥様の収入をあてにしない生活設計を考えてみてください。皆さんがおっしゃるようにFPさんへの相談もいいと思います！

[11582: 匿名さん]

>>11581 匿名さん

残念ながら、妊娠していてすぐに産休・育休に入るのが目に見えている方を雇う企業はほとんどないでしょう…

とりあえず今は産休だけとって、そのあと退職したいのであれば退職するのが無難な気がします。

[11583: 通りがかりさん]

>>11574です
皆さん多くのアドバイスありがとうございます
ハウスメーカーに先程電話し、庭の施工やキッチンのグレードなど削れないか再確認中です
FP相談も、すぐ検討してみます
いろいろ本当にありがとうございました

[11584: 匿名さん]

>>11576 通りがかりさん

旦那さん側で育休は無理ですか？
父の育休は大手だけでしょうか？
コロナで業務量が減ってるのであれば、会社もウェルカムだったりしないですかね？

[11585: 入居予定さん]

たぶん不安で色々手がつかなくなってるでしょうから。
私ならこう考えます。
# これまでの他の方のアドバイスも含んでいます。

■短期(今すぐ)
・物件費用の低減をメーカーに相談する。
・FP相談などで、放っておくといくらぐらい赤になるかを数字で把握する。
教育費用とかは地方差もあるのでここでいくら会話しても精度が出ない。

■中期
・家計の切り詰めでどこまでいけるかを整理する。FP相談活用もあり。
・奥さんが早く職場復帰できる方法を考える。親族の手を借りる等も。
家計破綻するよりはマシのはず。
・固定費削減、自動車、通信費、etcetc。目標がわかれば覚悟決められるはず。

■長期
・奥さんの直近の収入増、定年後の雇用継続が期待できる仕事を探す。
・いずれにしろある程度綱渡りが続くはずなので、(FP同等とまではいかなくても)
家計見通し立てられるだけのスキルを身につける。

[11586: 匿名さん]

>>11582 匿名さん
もちろん出産後、落ち着いてからという意味でした！わかりづらくすみません(^^;;

[11587: 名無しさん]

居住する前に新築状態で売却、という手段は？

[11588: 通りがかりさん]

■世帯年収（できれば手取り月33～35万円、ボーナス年40万円）
　本人　　税込350万円　正社員
　夫　　　税込500万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　夫　39歳
　子供 6歳、0歳双子の3人
■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4400万円　新築戸建て諸費用込み

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）

■住宅ローン
　・頭金　400万円
　・借入　4000万円
　・固定・変動半々　35年 固定1.5 変動0.8

■貯蓄　(購入後の残貯金)
1100万（児童手当、財形貯蓄含む）

■昇給見込み
　私　あり（ごくわずか、50代で500万台）
　夫　ほぼなし

■定年・退職金
　私　60歳、退職金800万、再雇用年収200万
夫　60歳、退職金1200万、再雇用なし

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）

■その他事情
・夫の仕事がかなり特殊で、昇給がほぼない代わりにリストラや年収が下がるリスクは少ないです。
・私は旅行業なので、上の方と同じくコロナで今後の見通しが立ちません。今は育休中です。
・子ども2人でライフプランシミュレーションをして、建ててしまいました。地方なので中学受験はないはずですが、定年まで増える見込みのない年収で、子ども3人奨学金なしは無謀でしょうか。子ども部屋も2部屋しかなく、今更ブルーです。

[11589: 匿名さん]

>>11587 名無しさん

そう、それも有りだと思ったのですが、
運良く買い手が出てこないと結局解にならないと思ったのですよね。
有る程度田舎のようにも見えるし、上手く行ったらラッキーレベル、
これに依存せずに身の丈に押さえる方優先した方が、精神の安定に近づくかと思いました。

[11590: 匿名さん]

>>11588 通りがかりさん

上の子産まれてから、我が家も二人予想で家買いました。
次が双子だったら、夫婦の寝室を双子にあげて、私たちは子供部屋で寝ようかと思ってます。
寝室は寝れたら十分なので。

[11591: 匿名さん]

>>11588 通りがかりさん
奥さんが今後も働く前提で考えてるのであれば問題ないと思いますよ。

[11592: 通りがかりさん]

>>11591 匿名さん

安心しました。ありがとうございました。

[11593: 通りがかりさん]

11574です
>>11585 入居予定さん他、皆さんありがとうございます
もっと手厳しいのを想像していたので、こんなにも親身になっていただき有り難い限りです
あれから妻と相談し、今週中にハウスメーカーとFP相談に行く予定です
私側は育休取得可能ですが、やはり給与が半減します
妻には申し訳ないのですが、託児所つきか在宅可の仕事を検討することになりました
ご推測の通り田舎のため売れるか分かりませんが、あらゆる可能性を考えたいです（一応市街化区域ではあります）
夢のマイホームではありましたが、家族の幸せを最優先し、今出来ることをやりたいと思います
重ね重ね、皆さん本当にありがとうございました
お世話になりました

[11594: 匿名さん]

年収700万程度あっても、4000万くらいのローンで子ども2、3人いるとやっぱりキツイのかな
同じくらいのローンでまだ子なしだから実感が沸かない

[11595: 匿名さん]

子供が小学校の高学年あたりになると塾や習い事にまとまった金がかかるようになる。
大学受験の前後には模試や講習会、入学金や授業料(私立だと施設整備費なども)で教育費が膨れ上がる。
教育費だけはずっとインフレがとまらずに高騰するばかり。

[11596: 名無しさん]

>>11574
大丈夫。頑張って。

[11597: 通りがかり]

>>11594 匿名さん
年収700万・子供二人で、戸建ローン4000万弱を返済30年。
外食するし年数回のドライブ旅行も行くから、3人は厳しい。2人でも将来を考えるともう少し少し余力がほしいと感じる。

[11598: 匿名さん]

>>11573 匿名さん
修繕費は15年後に倍になってます。
管理費は不明
10年?15年後には出る予定ですが、資産価値次第ですね。

[11599: 追記]

>>11597 通りがかりさん
（子供）3人は厳しい。（子供）2人でも将来を考えるともう少し少し余力がほしいと感じる。

[11600: 匿名さん]

年齢45歳
子供三人　12/9/7歳
年収1400万　妻は専業
ローン残3500万円　あと25年

毎月教育費や習い事で10万円以上飛んでいきます。
財形や学資保険等での天引き後の手取り55万円は全く残りません。
子供三人はとにかくお金かかりますよ。
一人違えば高級車余裕で買えると思いながら、国産車10年以上乗ってます。

[11601: 匿名さん]

>>11600 匿名さん
都内の方ですか？
子供の人数同じ、私の世帯年収の倍で焦りました

[11602: 職人さん]

■世帯年収
　本人　　税込 2300万円　正社員
　配偶者　主婦

■家族構成
　本人　49歳
　配偶者　49歳
　子供１　20歳　公立大　自宅通学
　子供2　 16歳　私立高　自宅通学

■物件価格・種類
　5500万円　戸建て

■住宅ローン
　・頭金　4000万円
　・借入　1500万円
　・変動　10年・0.72%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　2500万円

■昇給見込み
　Unstable

■定年・退職金
　65歳
　2000万？
　65-74歳　個人年金　合計2500万　

■その他事情
　・車2台　5年以内に1台更新（現在7年使用）

もう50歳なので、ローンは無謀でしょうか…

[11603: 匿名さん]

11601さん

私は第二位の地方都市です。
坪110万円の土地です。購入後上がり続けていますが固定資産税の負担が増して何の得もありません。

[11604: 匿名さん]

>>11603 匿名さん
ありがとうございました
やはり私たちは分不相応な買い物をしてしまったようです…

[11605: 匿名さん]

年収600万、40代、4500万の借り入れをしてしまいました…頭金は120万、貯金500万
子ども2人です
最初3800万の見積もりで、諸費用などあれよあれよと釣り上がってしまった

[11606: 匿名さん]

>>11605 匿名さん
買わないほうがいい。

[11607: 匿名さん]

>>11605 匿名さん

40代のどの辺か、子供が後何年で独立するかにもよるけど、債務整理コースに見えます。戸建てですよね。
3800でも無謀。
退職金が有ったり親の相続有りとか積み立て年金やってたりとか、そういうのが有れば少しはましなのかもしれませんが、ウルトラC必要レベルかと。

[11608: 匿名さん]

11604さん

額面給料1000万円を超えると、殆どの控除が受けれなくなります。子供の教育費の補助がないのはほんと辛いの一言。その控除や引かれる税金なんか考えると手取り額は2倍は離れていませんよ。
子沢山の悩みは学費、それが解消されるのであれば全く3500万円のローンなんて怖くないと思います。うちの愚息は国立縛りの受験ですが小さい頃から自分で調べ確認したり、本を読む習慣があると中学受験なしでもあまり心配要らない気がします。結局私学は環境と刺激を受ける仲間を見つけるだけのものですから。
お互い頑張りましょう！

[11609: 名無しさん]

>>11605とほぼ同じ状況だから焦る
夫41年収530万、私29年収120万、3歳と1歳の4人家族
戸建て総費用4480万円、頭金280万、4200万ローン35年払い変動
テンプレなしでいけないけど、夫退職時には700万超えで退職金1200万、私フリーランスなので年収一定、最悪私がパートかけもちすればいけるかなーと考えてた
ここ見ると厳しそう、手付け金110万失ってもキャンセルすべきかな
正直土地が高い地域で、これでもローコストメーカーでオプション削りまくったんだけど、戸建て自体諦めるべきか

[11610: 匿名さん]

>>11602 職人さん
50歳でも健康なら買えますが、頭金を入れ過ぎです
言い方は悪いですが、ローンを組んでから亡くなった場合、4000万のお金が無駄になります。
また、将来の外装や内装の修繕費、毎月かかるセキュリティ費用は折り込み済みですか？
年収2300万で返済比率15%になるのは毎月の返済額が30万の場合(返済比率15%はかなり余裕のある数字)
10年で完済、毎月の返済額が30万となると私なら頭金は2000万くらいにします

[11611: 匿名さん]

>>11609 名無しさん
退職金はあてにしないほうがいい
それとその年収は残業代やボーナス込み？
もし残業代やボーナスの比率が高いなら危険

毎月の返済額は12万くらい？旦那の年収のみで計算すると返済比率は27%とかなり高い、世帯年収で計算すると22%なので少し高い(返済比率の理想は20%以下
子供は高校まで公立、大学は自宅から通学可能ならギリギリかもしれない。仕送りが必要、理系大学だと厳しいので奨学金が必要になるかも？

11609さんの家庭状況なら私も戸建てを選ぶけど、土地が高いなら固定資産税も高いんじゃない？見込み額は出してもらった？
ローンを払いながら将来のリフォーム費用や家電家具の買い替え費用、固定資産税を貯められるかを考えた方がいいと思う
自分でやるか、難しいならFPに依頼してキャッシュフローを作ることをお勧めします

[11612: 匿名さん]

>>11611 匿名さん
以下訂正します。失礼しました

毎月の返済額は10万、旦那の年収のみで計算すると返済比率は22%と少し高い、世帯年収で計算すると18%なので少し余裕がある
なんとか大丈夫そう

[11613: 匿名さん]

>>11609 名無しさん

どの程度貯金体質によるのかなと。月の支出が1万円違うと人生80歳として50年で600万円の差。家計体質の差は大きいです。退職金当てにするなら、セットで老後資金も考えるべきです。
現在の貯蓄で、貯められる体質かどうかは分かるはずなので少し計算してみては。

[11614: 戸建て検討中さん]

>>11609 名無しさん

世帯年収が700+120=820万円として、
旦那さんが60歳までに残り19年間、
820 x 19 x 0.8 = 12464万円の手取り収入。
さらに現在の貯蓄が500万(仮)、退職金1200万、子供手当320万(適当)、住宅ローン減税還付金400万(適当)も合わせて、
12464 + 500 + 1200 + 320 + 400 = 14884万円。

一方、ローンは金利含んで4700万(適当)、こども2人の教育費3000万、老後資金3000万とすると、
4700 + 3000 + 3000 = 10700万円。

19年間の総収入と上記3大支出の差分
14884 - 10700 = 4184万円。
このお金が今後19年間の住宅・教育・老後貯金を除く生活費となる。
１年あたり220万、1ヶ月あたり18万ちょっと。
食費、光熱費、保険、通信費、雑費、固定資産税、お小遣いとか。
かなり厳しくないですか？

[11615: 匿名さん]

>>11614 戸建て検討中さん

年の差夫婦なので、旦那さんが60歳越えて奥さんが60歳になるまでも考慮した方がいいのでは？
120×12×18＝1,152万円
これを老後資金の支出3,000万円から引いてあげると19年で使えるお金は5,336万円

１ヶ月辺り23万円

うーん、住宅ローン返済が10万円ですもんね。
考慮しても厳しいか…
今の家計と比べてどうでしょう？

[11616: 名無しさん]

皆様詳しくありがとう
>>11611や>>11614を読むと、うーん厳しそう
奨学金前提というのもかわいそうだしなぁ
固定資産税は高そうです、たしかに
地目が雑種地だった所を買ったので、正確なのはまだ出してもらってなかった
月の返済は12万台（ボーナス払いなし）の予定
貯蓄は今の時点で500万＋子どもの児童手当丸々貯金なので、貯金が苦手な方かも
夫の年収が700万台になるのはあと10年くらい先の見込みなので、やはり一度プロに相談してみます
ありがとう

[11617: マンション掲示板さん]

>>11616 名無しさん
多くのFPは変動金利は悪！固定金利で！とか、頭金を多めに！など知識が古いのであまり流されないように
一回キャッシュフローを作ってもらうだけにして、そこに児童手当やローン控除などを自分で計算してから組み込んで自分で考えると良いよ

[11618: 名無しさん]

>>11612 匿名さん
土地が高い地域なのに毎月の10万が払えないの？

[11619: 匿名さん]

今って固定金利じゃダメ？

[11620: 匿名さん]

固定は金利が高くて無駄、と言われますが
経済にうとくて金利の動向を予想するなんてできそうにないので、銀行に金利変動のリスクを負ってもらう35年固定にしました。
低金利と言われてる時代なのでいいかな、と…。
よくわからないけど、住宅ローンがマイナス金利になるようなことがあったら変動に借り替えようかな？

[11621: マンション掲示板さん]

>>11619 匿名さん
固定でもいいですが、約20年金利が上がっていない、むしろ下がっている、今後上がる見込みもないので変動にしました。上がったとしても1%程度でしょうから。不安なら固定でいいと思います
私が言いたかったのは絶対に固定！しか言わないFPのことです。それぞれのメリットデメリット、過去の推移を説明せずに「何がなんでも固定一択」と決めつけるFPが多いので

[11622: 職人さん]

>>11610さん

コメントありがとうございます。
頭金は再考してみます！！

[11623: 匿名さん]

>>11620

別に否定するつもりもないですがご自身でも書かれてるとおりで経済に疎いようなので一応。
>銀行に金利変動のリスクを負ってもらう35年固定にしました。
金利＊上昇時＊のリスクを銀行に負ってもらう、ってことだと思いますが、正しくご理解されてないようです。
そもそも金利って何に対してかかってるかわかってます？そう、元本に対してかかってます。そしてその元本ってのは
月々の支払いで徐々に減っていくものです。
したがって住宅ローン開始した時が最も元本が多く、その後元本が減っていくわけです。その元本が一番残ってる状態から
固定金利っていうところで、具体的にどれぐらいの利息になるかってシミュレーションしてみました？
してないなら、その辺にシミュレーションサイトは山ほどありますから自分自身で計算された方がいいと思いますよ。
10年ごとに1%上がっていく、というシミュレーションを組んだとしても最初から固定金利の利息よりも遥かに少ないです。
それは元本が減っていくために金利上昇したことによる利息の増え方が違うからです。
また、これは繰上げ返済をすればさらに開いていきます。
繰上げ返済と聞くと、一生懸命100万円単位とかで支払うイメージがあるかもしれませんが、そんなことはしなくても良い。
繰上げ返済はその金額の100%が元本の返済のみに当てられる。
ってことは、最初から固定金利で払うぐらいの気概があるのであれば、変動金利で返済し、その差額分を毎月繰上げ返済すればいいです。
（繰上げ返済が1万円とか少額からでも可能＋手数料０のところ）
そうすればその金額が全て元本に当てられます。毎月僅かづつですが元本の減りがさらに減るため保証料の戻し（保証料型を選んだ場合）があり、返済額が減ります。（=元本に対する返済割合が増える）。これを繰り返していけば固定金利を借りるよりもさらに利息も減りますし、無理もありません。

>住宅ローンがマイナス金利になるようなことがあったら変動に借り替えようかな？
政策金利ではすでにマイナス金利ですよ。それに借り換えと新規は話が別です。もともと今の固定金利も変動金利も新規の場合は大幅な優遇金利によってそうなってますので。それに借り換えには手数料などの無視できないお金がかかります。あなたの借入金がいくらかは存じませんが、いまの超低金利時代ではこれから借りる人が借り換えでメリットが出せる人はかなり少ないかなと思いますよ。

ご自身のことなので、もう少し現実的なことを考えながら借り入れをすることを勧めします。ちょっと漠然とこわいから固定、後から条件良くなったら変動に切り替え！みたいな、何もわかってない感じがします。
支払い総額や利息の多寡だけではなく、ご自身のライフプランとキャッシュフローを考えながら返済計画を考えてみた方が良いと思いますよ。借り入れ金額が1000万円程度、10年返済、とかでしたらあまり大差もないでしょうが、その場合だったらきっと変動一択で借りられてると思いますのでそうじゃないと思いますし。
家を買う時って大きな金額が動くの100万円とか50万円とかの金額って軽視される人多いですが実際小さな金額じゃないと思いますよ

[11624: 匿名さん]

>>11623 匿名さん

とても詳しくありがとうございます！
仰られている、変動の差額を繰上げ返済していくっていうのがなかなか難しいと思い…仕事は安定してるけど給料が低く、子供も小さいので見通しも立てやすいかと思い、固定にしました(ノ_＜)
3800万借りるので少額ではないですね。。
つなぎ融資も必要なので金利の低いネット銀行は候補に入れることができず。

あとマイナスっていうのは政策金利の話ではなく本当に借りる金利がマイナスになったらっていう意味でした笑
借り換える場合は手数料と金利のトータルなコストが低くなるわかった時にから変えようと思っていますよ(^^)
変動にした方もよく金利上がったら固定にしようかなと話してますし…。

[11625: 検討者さん]

3000万35年
地方銀行で団信あり固定10年間0.61％、11年目以降0.95％
なんですがどうでしょうか？

[11626: 匿名さん]

>11625: 検討者さん
ただのような金利、そこでも他でもいいのでは？銀行は団信は借り入れの条件だからみんなあります。
団信の審査で落ちるとフラットしかないよ。　

[11627: 匿名さん]

借り入れの金利も大事だけど其の前に自分のクレヒスに傷がついていないか、
直近３ヶ月、および過去３年以内の健康状態で引っかからないかのチェックが先決。いろんな準備が無駄に成っちゃう。

[11628: 匿名さん]

2022年以降の住宅ローン控除の見直しが検討されていますが、改悪されると思いますか？

[11629: マンション掲示板さん]

>>11625 検討者さん
10年固定は10年以内に完済できる人が使うことでメリットがあります。10年以上になるなら変動か、20年固定、または全期間固定金利

[11630: 匿名さん]

住宅ローン控除、今と同じか良くなるんじゃないかと思いますよ！

11年目以降も店頭金利マイナス◯%とかではないんですか？
0.95なら実質35年固定ですね！