年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[4925: 通りがかりさん]

4922:清水さん

物件は6500万で頭金4500万だとローン2000万となるかと思いますが、返済12.2万×12×13年＝1903万で計算があいませんが、ローンとしては問題はなく全く無謀だとは思いません。しかし、現在の年収が高いので、老後に収入源がなくなった場合ギャップが大きいではないかと思います。


　

[4926: マンション比較中さん]

産経デジタル引用

引用先

http://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/170729/ecn17072916210013-n1.htm...

人生でもっとも高い買い物といえば、昔も今もマイホームだろう。購入者のほとんどは最長35年という長期返済型の住宅ローンを組み、万が一ローンが返せなくなったら「売ればいいだけ」と安易に考えている人も多いのではないか。しかし、長きにわたり住宅の資産価値が保てる“土地神話”はとっくに通用しない時代だ。

　近著に『2025年　東京不動産大暴落』（イースト新書）がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、35年ローン廃止論を唱える。

　＊　＊　＊

　まもなく、「平成」の世が終わるという。もはや「昭和」は遠くなってしまった。昭和の半ばに生まれた身としては、何とも寂しいものがある。

　昭和を記憶や思い出として大切に扱うのは悪くないだろう。しかし、あの時代に生み出された住宅購入に関する時代遅れなシステムは、なるべく早く改めるべきだ。もはや、昭和のように日本経済は成長しない。人口も雇用も、ましてや給料さえ増えない。

　早急に改めるべき筆頭は、「35年返済の住宅ローン」（以下、35年ローン）だ。これはいち早く禁止にすべきだ。なぜなら今の時代に35年ローンを組む、ということはかなりの確率で自己破産へと導かれるからだ。

[4927: マンション比較中さん]

この35年ローンは、そもそも「35年の間、継続して今以上の収入がある」ということを前提にしている。なんという危うい前提だろう。

　今の時代、35年間もの安定収入を見通せる職業が、公務員以外にどれほどあるというのか。東芝のような大企業でも、倒産の危機にさらされているのである。民間企業で35年の雇用が盤石と言えるようなところは、数えるほどしかないはずだ。

　それなのに、多くの人が35年返済で住宅ローンの融資を受けている。これは、ある意味で狂気の沙汰と言っていい。しかし、誰もそのことに異を唱えない。どう考えてもおかしいではないか！

　私のところには多くの人が住宅購入の相談が訪れる。40歳くらいの方に「ローンは何年で想定なさいましたか？」と聞くと、平気で「35年です」とお答えになる。返し終わるのは75歳になる。

　たいていの企業は60歳が定年だと理解している。嘱託で2年から5年くらい席を置いてもらえるかもしれない。しかし、給料は半分以下に減らされるのが普通だ。では、その間の住宅ローン返済はどうするつもりなのだろう。

　多くの人は「退職金もあるから何とかなるだろう」くらいに考えている。きちんと自分が60歳になった時のローン残高を計算してからローンの契約書にハンコを押した人は、全体の何％くらいだろう。

[4928: マンション比較中さん]

仮に40歳の時に5000万円の住宅ローンを35年返済で組んだとする。定年になった60歳の時の残高は約2300万円と推定される。毎月の支払いは14万5000円ほど。退職金で一括返済しないと、あと15年はその額を払い続けなければならない。さて、定年になって2300万円以上の退職金がもらえる企業はどれくらいあるのだろう。

　経団連の調査によれば退職金の平均額は、60歳の大卒者が卒業後38年間勤務した場合で「2357万円」となっている。今時22歳で大学を出てから同じ会社に38年間勤務する人は、全体の何％いるのだろう。

　今は昭和の時代のように終身雇用制度は機能していない。大卒の3割以上が3年以内に転職する時代だ。さらに同じ会社に38年も勤めるケースは極めて稀。また「2357万円」は経団連の会員企業の社員という、全体の中でもかなり恵まれたサラリーマンのケース。

　つまり、昭和も遠くなった今、60歳の退職時に2300万円の退職金をもらえる方はほとんどいないはずだ。なのに、40歳で5000万円を35年ローンで借りていれば、定年時のローン残高は2300万円。このあと、激減した収入で返済が続けられるのか。

　昭和の時代は、こういうことになっても大きな問題はなかった。なぜなら「じゃあ、このマンションを売ってしまおう」という選択肢があったからである。

[4929: マンション比較中さん]

あの時代なら、20年前に5500万円で購入したマンションは軽く6000万円くらいでは売れた。うまくいけば1億円になっていたかもしれない。少なくとも買値を下回ることは、あまり想像をしなくてもよかった。「土地神話」という、とうに崩壊した経済の法則があって「不動産は決して値下がりしない」時代が続いていたのだ。

　今は、20年前に5500万円で購入したマンションが半額の2750万円で売れればかなりラッキー。物件によっては2000万円を下回るかもしれない。特にこれからの時代は住宅の余剰感が強まるから、さらに下落することも十分に考えられる。「返せなくなったら売る」という選択肢は、よほどの都心人気エリアでなければ想定できない。

　35年ローンが「発明」されたのは1960年代だと言われている。おそらく高度経済成長に沸いた昭和40年頃だろう。住宅の価格もうなぎ上りに上昇していた。「これでは誰も家が買えないじゃないか」という絶望感が庶民の間に広がっていた。

　そこへ救世主のように登場したのが35年ローンだ。35年という長期にならせば、毎月の返済額は家賃程度に抑えられる。これによって、多くのサラリーマンはマイホームの夢を諦めずに済んだわけだ。実際に、35年ローンによって家を買った人は多かった。

[4930: マンション比較中さん]

しかし、もはや35年ローンの役割は完全に終わった。というよりも、サラリーマンを破滅に追い込むシステムに変貌しつつある。その理由は、ここまで申し上げてきたとおり。

　（1）35年の安定収入を見込める者はごく少数

　（2）住宅価格は今後右肩下がりで下落していく

　この二つに尽きる。そして、この二つの条件が今後覆る見通しは少ない。

　2015年の労働者派遣法改悪に見られるように、今後正規雇用の割合が増えるとは思えない。人手不足と逆行するように、企業は派遣社員などの非正規雇用への労働力シフトを強めるはずだ。

　日本全体の人口が減る中、都心エリアなど一部を除き住宅への需要は萎みつつある。その証拠に5年ごとに調査される空家率は徐々に高まっている。それでも新築住宅は一定数供給されるので需給関係はますます悪化する。今の局地バブルが終了したのちは、住宅価格の下落傾向は都心近辺にまで及ぶはずだ。したがって35年ローンで住宅を購入した場合、支払いが不能となれば最終的には自己破産に追い込まれてしまう。

　35年ローンというシステムは直ちに廃止すべきだろう。それにはまず、銀行が「最終返済時75歳」という根拠不明のルールを改めるべきだ。サラリーマンに融資する場合は「最終返済時60歳」とすべきだ。40歳の人なら「20年返済」が限度となる。自営業者なら定年がないので「最終返済時65歳」でも構わない。

[4931: マンション比較中さん]

次に、日本もノンリコースを取り入れるべきだ。返済ができなくなれば、担保の住宅を差し出せば返済義務をすべて免除、というのがノンリコース。アメリカなどで多く採用されている。その代わり、金利負担は重くなる。当然だ。

　そもそも、何千万円ものお金を1％未満の低金利で借りられることが異常なのだ。それを35年もの長きにわたって「返せる」という幻想を抱く消費者も、抱かせる不動産業者や銀行も異状だ。今は高度成長期の昭和ではない。

　日本は平成の世から次の時代へと変わると同時に、この時代遅れも甚だしい35年ローンという無責任な住宅購入システムを破棄すべきだ。

　破棄できないのなら、せめて個々人が利用を避ければよいと思う。そして、自分の定年にあわせた返済期間でローンを組むべきだ。「家賃くらいの返済額になるから」などという理由で、安易に35年ローンを組んではいけない。そんなことをすれば、人生のどこかで自己破産の危機を迎えることになる。

[4932: 匿名さん]

低金利だからと安易に35年ローンを選択するような人は高リスク。

[4933: 坪単価比較中さん]

「返せなくなったら売る」という選択肢は、よほどの都心人気エリアでなければ想定できない。

[4934: 匿名さん]

あ、45歳の時に35年変動で組んじゃった

[4935: マンション掲示板さん]

>>4934 匿名さん
繰上げ返済を念頭にしていますが、まずいでしょうか？

[4936: マンション検討中さん]

家賃程度のローンで、って本当に詐欺同然
新築の時は得した気分になるけど20年もしたら割高に感じる可能性大だからただの効用の先取り
こういうのは学校で教えないといけない

[4937: 匿名さん]

>繰上げ返済を念頭にしていますが、まずいでしょうか？

念頭におくだけなら誰でも出来る。
実際に継続雇用で給料が下がる前に完済しないと意味がない。
相談するなら50代で完済する計画で相談したほうが現実的。

[4938: マンション掲示板さん]

>>4937 匿名さん
確かに仰るとおりです。
公務員ということで甘く考えていたかも知れません。

[4939: 購入経験者さん]

＞＞４９３８


今の職業以外に、リスク分散として収入を得る手段を身につけましょう！

[4940: 匿名さん]

下手なサイドビジネスは怪我の元。

[4941: 匿名さん]

そもそも住宅ローンは、銀行と不動産会社と建築会社、の連携ビジネス、さらに勤務先企業にとっては忠実な（返済するまでやめれない）社員の出来上がり。

[4942: 匿名さん]

>あ、45歳の時に35年変動で組んじゃった

定年前に完済すれば問題なし。

[4943: 匿名さん]

サラリーマンの65歳雇用延長も、従来の定年60歳までの給与を抑えて5年分を捻出してるのが実態。
以前は60歳までにもらえた生涯賃金が、65歳まで働かないともらえないようになっている。
老後の年金も怪しいから、老後資金もそれなりに必要。

まともなサラリーマンなら、定年後も住宅ローンが返済できるなんて考えない。

[4944: 匿名さん]

正月早々からカネに追われてるって借入額が無謀だったんですね。