年収に対して無謀なローン その35

[マンション検討中さん]

その35です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。

[3485: マンコミュファンさん]

>>3482 匿名さん

家賃と同じだから買うというのは本当カモだな
まともな頭なら今の賃貸10万の物件は35年後には半額くらいの賃料になるし10万のより築浅の物件に住めるのに対し、購入した場合のローンは35年間どんなにボロくても新築の時の返済額と同じというカラクリに気がつきそうなものだが
おまけにローン初期費用や税金、マンションの場合上がり続ける修繕積立金はスルーされてたりするし

いや、別に賃貸の方が有利と言いたいわけではないよ
単に月賃料と同じローン月額返済額のローン組むとたいてい厳しいローンになる

[3486: 匿名さん]

>>3485 マンコミュファンさん
>>いや、別に賃貸の方が有利と言いたいわけではないよ 単に月賃料と同じローン月額返済額のローン組むとたいてい厳しいローンになる

この指摘では厳しいローンになる理由になってなくない？
築年数が古くなることによる満足度の低下があるってだけでしょ？でも、最終手元に不動産が残ることの効用の足し算やろ？それはもう価値観ってもんだ。

[3487: マンコミュファンさん]

>>3486 匿名さん

ローンの返済額には管理費、修繕積立金、固定資産税は入ってない
だから賃料と同じローン返済額のローン組むと結局月の支払いは増える
単純な話だよ

[3488: 匿名さん]

>>3487 マンコミュファンさん
そういうことね。まあでもほとんどの人が管理費返済額考慮した月々のCFみてるし、不動産屋も考慮して説明してるよ。
つまり、管理費固都税考慮して比較して問題なければいいってことね。

[3489: 匿名さん]

庶民が手に入れる上物と土地の年の固定資産／都市計画税は大した額じゃない。

[3490: 匿名さん]

>3283
定収入なら預金額も年金額も低い。
定年後、２０～３０年家賃を払い続けられるの？

[3491: 匿名さん]

↑　低収入の間違いです。

[3492: 匿名さん]

定年後は一定の収入は年金だけになるのだが、老後は年金と自助預貯金で生活することになる。
また、定年後に賃貸契約できるのか？出来たとして家賃を払いながら生活できるのか？

[3493: 匿名さん]

一号被保険者か二号かでも蓄えるべき額が変わってくる。

[3494: 戸建て検討中さん]

年収600だといくらローン組むのが住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けれるのだろうか？

[3495: 匿名さん]

賃貸との比較は物件価格次第。
フルローンの人は知らないが、頭金で自己資金が大幅に減る。
自分は頭金に2000万入れて、ローンで6000万借りて返済したから、ずっと賃貸のほうが安かったかもしれない。

[3496: 匿名さん]

8000万円の物件を借りると、家賃は最低でも月25万円はするでしょう。
ローン金利を考慮しても30年住めば元が取れますね。

しかも、30年後にも資産価値は残っていますし。

[3497: マンコミュファンさん]

>>3496 匿名さん

その計算おかしいよ
買った場合は管理費等で月4、5万はかかるし、借りた場合は35年間同じ賃料ということはあり得ないから

[3498: 匿名さん]

賃貸計算なら更新料の他に引越しを考え、引越し代、新契約料、歳を取ると高齢者に易しい住まいかのチェックや契約してくれるか？の確認、保証人確保も必要。そういう手間も出来るか否か。

[3499: 匿名さん]

スレチだが、老後夫婦の生活費、月27万位とかは現在の平均で持家派の数字。賃貸なら其以上掛かりますよ。

[3500: 匿名さん]

>頭金に2000万入れて、ローンで6000万借りて返済したから、ずっと賃貸のほうが安かったかもしれない。

これは面白い考察だね。
横軸が時間、縦軸が住居費用総額というグラフをイメージすると、まず縦軸2000万からはじまって、右肩上がりの直線（おそらく5年ごとぐらいにちょっとずつ勾配が上がる）という感じ。ローン完済後は勾配が低くなる。
かたや賃貸は0点からはじまる直線で、賃料が変わらなければ勾配は一定（賃料に依存）。
さてどこで交差するでしょう、という話だね。
賃貸の場合は、子離れしたら小さい部屋に住み替えるというのも容易で賃料はかなり下げられそう。そう考えると賃貸も悪くないかもね。特に人口減少、空き家が増えそうな今後は。

[3501: マンコミュファンさん]

>>3498 匿名さん

購入した場合は築古による修繕費の増加、隣人トラブル、地震噴火ミサイル放射能等の災害リスク、金利上昇リスク、マンションの場合は管理組合不全によるスラム化、立地が悪い場合は電車、バス便、スーパーの撤退のリスク、都心の場合は医療介護の崩壊のリスクを考慮にいれなければいけない

[3502: 匿名さん]

>>3497
普通、管理費は借主負担でしょ。

これは武蔵小杉のタワマンの52階3LDK70m2の物件だけど、買うと9280万円、借りると家賃34万円（管理費2万円は別途負担）。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1150330000721/
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1206850038928/

[3503: 匿名さん]

あと、今時、頭金なんて入れる人がいるんだろうか・・・
金利が低い上に住宅ローン減税があるから、たとえ手持ちの資金があってもフルローンが常識だと思うが。

[3504: マンコミュファンさん]

>>3502 匿名さん

管理費含めて賃料設定することもあるからそれは賃料36万とみなすでしょう
武蔵小杉みたいに郊外の方が賃料の表面利回りが高い
都心の表面利回りは4%程度
これは郊外の方が築古になるほど資産価値や賃料が下がりやすいことの裏返しだから単純に損得言えない