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【物件の概要について】
本物件はA～Dタイプの4つのタイプに分類されるところ，３LDKはDタイプのみであり，南東角部屋のため一番人気が高いものの，物件価格としても上乗せ分がかなりあるとのことでした。 一方で，中住戸であるCタイプや，南西角部屋のBタイプは，Dタイプと比較すると割安な価格設定のため，総合的に勘案した上でDタイプを希望していた顧客についても，BやCタイプに流れるケースがまま見られ，全体的な販売状況としては全タイプバランスよく販売できている状況とのことでした。 主要採光面が西側のAタイプについてはあまり力を入れていないようで，B～Dタイプが好調な売れ行きであれば，自然と選択肢がAタイプに限られることから，まずはB～Dタイプの販売に注力する販売戦略との説明を受けました。 本物件の特色としては，分譲とはいえ単身者向けの供給が多い堀江エリアにあって，中規模ファミリー向けの物件であること，堀江エリアの中でも，難波・心斎橋両駅が徒歩圏内となる，南・北堀江１～２丁目に位置していること，住戸前にプラウドシリーズでは初となるサイクルポートを採用したことです。 また，市内物件としては比較的隣地までの幅が確保できたこと，角住戸率７５％である点もセールスポイントであり，想定よりも反響・問い合わせが多い状況であると，担当者はおっしゃていました。 学校区については，日吉小学校→堀江中学校ですが，調整区域であるため，堀江小学校を選択することができるようです。顧客の中に大阪市立小学校の教員がおられたようで，その方によれば堀江小学校は市内トップ5内，日吉小学校でも市内トップ10に入る学力の高さとのことで，学校区については問題ない印象を受けました。ただ，周りが繁華街というか商業地域のため，それが子供にどう影響するかの判断が難しいところです。 とはいうものの，堀江エリアは市内中心部にあってもずば抜けて公園が多く，植樹も多いため，心斎橋や松屋町と比較しても，よい意味で「人が住める」エリアであると強調されていました。確かに買い物をしていても周辺は緑も多く，どこか落ち着いた環境のため，説得力のある営業トークであると思います。 買い物についてですが，現地徒歩1分の距離にコンビニがあり便利です。スーパーについては，とても近いかといわれると微妙な距離ですが，ほぼOCATに直結する形で比較的大きなライフがあるので，このライフと，もう一か所西長堀駅近くにあるライフに買い物をされる方が多いとのことでした。 |
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周辺環境を示す大きなパネルが設置されていました。パネルのとおり，堀江エリアに植樹や公園が多いことが分かります。
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【ジオラマ見学】
物件のアピールポイントについて説明を受けたのち，ジオラマ及びモデルルームの見学となりました。 マンション外壁は全てタイル張りであり高級感を感じさせます。2階部分まで単なるタイルではなく岩っぽい感じでアクセントになっていることや，飾り壁（マリオン）を配し，マリオンを境にガラスパネルの色味を変えるなどして，立体的かつデザイン性を高めている部分にこだわりを感じました。とはいえ，そのこだわりが嫌味になることなく，堀江エリアの雰囲気に見合ったデザインのため，周辺にもうまく調和する建物になりそうです。 
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一方で残念だったのが，隣地に接していることから見えないとはいえ，安価な鉄骨造の外階段であることと，共用廊下についてもこれに合わせて柵方式を採用しており，安っぽい印象を与えている点がもったいなかったです。
プラウドであれば，少々建築費がかさんで販売価格が上がったとしても，見えにくいところまでこだわってほしかった…。 
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なお，このジオラマは100万円するそうです。これが大規模物件だとさらに価格は上がるらしく，現在野村不動産が手掛けている，大規模案件のプラウドシティ塚口マークスカイでは300万円ほどかかっているとのことでした。
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【モデルルーム見学】
モデルルームは一番広いDタイプ７２．１０㎡の部屋を，LDを拡大する形で２LDK仕様にしたものでした。過剰なオプションは追加されていないことから，比較的イメージしやすいモデルルームではないかと考えます。 ・玄関前 やはり目を引くのはサイクルポートです。写真では分かりにくいですが，四隅にリベット（鋲）が打ち込んであり，それを１区画として整備されるようです。写真では自転車置き場様の木組みが設置されていますが，これはレンタルした自転車に駐機機能（跳ね上げる片足や両足上のもの）がなく（誤って足がないものをレンタルしてしまったそうです。）がなく，急きょ設置したものであるため，実際に供給する際は，ポート内に工作物はない状態とのことでした。 大きな箱のように見えるものはメーターボックスのため使用できません。トランクルームならよかったのですが…。 廊下部分の塗装については，当初吹き付け案が出ていたそうですが，それでは汚れやひび割れが目立つため，ジョリパットという，塗り壁仕様のものを採用したそうです。これは非常に良かったと思います。単なる吹付だとがっかり感がありましたが，塗り壁のため建築費を抑えつつ高級感が出ていました。 
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塗り壁の質感については，インターホンを接写した写真が分かりよいかと思います。インターホンもスタイリッシュな仕様です。
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・リビング
バルコニーは１．８ｍ少しとのことでしたが，十分な広さを感じます。モデルルームではオプション仕様でタイルがおかれていましたが，標準仕様ではフローリング長のシートがバルコニーには貼られるそうです。最近のプラウドシリーズに見られる傾向ですが，こうしてリビングとバルコニーを視覚的に一体感を持たせて実物以上に開放感や広さを出そうという取組みが感じられました。 カーテンレールは全居室にて上付き（カーテンボックス採用）で高級感があります。 天井高については，３～７階で250ｃｍ，８階～１５階で245ｃｍです。Dタイプは下がり天井が205ｃｍなので，そこまできつさは感じず，居室内の空間が全般的に広い印象を受けましたが，B・Cタイプは下がり天井が190ｃｍのためややキツイかもしれません。 LDには床暖房が設置されており，オプションで拡幅も可能ということでした。 また，本物件の特徴としては，スマート家電の採用が挙げられ，自動お湯はり，床暖房オンオフ，クーラーオンオフの3種類の採用は市内で初とのことでした。営業の方がおっしゃるには，意外と室内で立ち上がってお湯はりが面倒な時にスマート家電を使用するほうが頻度としては高いかもしれないと思いますと笑っておられました。確かにそうかもしれませんね。 
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バルコニー側の窓については複層ガラスを採用しています。前面道路については交通量が多くありませんので，かなり静かな居室が維持されるのではないかと思われます。
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・キッチン
プラウドらしく，キッチンについても高級感のあるしつらえです。キッチン天板については，フィオレストーン（人造大理石）を採用しています。横の部分まで天板が拡張していますが，これはオプションとのことです。 手もと隠し（キッチン部分の立ち上がり）はなく，フラットが標準仕様です。手もと隠しには賛否が分かれるところですが，本物件については見栄え重視ということでしょう。写真後方の食器棚についてはオプションとなっています。 
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シンクについても，最新の機能は一通り備えられていますが，ディスポーザーがありません。ディスポーザーの設置可否については野村不動産内部でも意見が分かれるところだそうですが，本物件については中規模であり管理費の上昇が避けられないと判断したため，ランニングコストを優先して採用を見送ったとのことでした。
大規模物件であればスケールメリットにより管理費も案分できるのでしょうが，中規模では賄いきれないとの判断は妥当と考えます。24時間ゴミ捨ては可能なので，最低限の基準はクリアしていますとお話しされていました。 
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コンロについてもグレードの高いものを採用しています。リンナイの【ベイズ】という品種だそうです。当然のことながらグリルは水無し両面焼きです。
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キッチン収納についてですが，食洗器が標準装備されています。また，スパイスラックの部分までソフトクローズ仕様です。これはなかなか珍しいとのことで，営業の方もクオリティの高さに自信ありげでした。
吊戸棚については採用しないものの，システムウォール収納を取り入れ，キッチンの開放感と収納をうまく両立しています。 コンロ周りはホーロー加工されているため，マグネットの取り付けができるとともに，普段のお手入れにも配慮されております。基本的にプラウドの「ラクモア」仕様になっているので，キッチンや洗面について使いにくいと感じることはあまりないと思われます。この辺りが居住者目線で作られているのはやはりプラウドのよいところです。 驚いたのは，カトラリー収納の上部にさらに引き出しがあり，これが耐熱加工されたおき棚になるとのことでした。出来上がった味噌汁みたいな鍋物を一時的に置いたりすることができるので，キッチン周りのスペース確保としては便利だと感じました。この仕様を取り入れるのはプラウドでも最近始まったばかりとのことです。 
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・洗面
最新機能はひととおりそろっており，一体型のボウルになっているとか三面鏡仕様で後ろに収納があるとかは標準で搭載されています。 特筆すべきは，一般的には照明が洗面上部にしかないところ，三面鏡部分に照明が設置されており，顔全体を正面から照らすことができます。これは，芸能人等が化粧をする楽屋などでは普通のことのようですが，一般の住居で導入するのはなかなか珍しいとのことです。このように正面から照らすことで，顔に影がかからず，化粧ムラが少なくなる効果があるそうです。 
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・バスルーム
バスサイズは１４１８とマンション標準サイズです。ミストサウナや乾燥機能など，こちらについても最新設備がひととおり搭載されているとのことでした。床面は乾きやすいタイプです。 バスルームでの特色は，調光ライトを採用したことだそうです。一般的には暖色系の照明を使用することが多いバスルームですが，この場合汚れが目立たず掃除する際に視認性がよくない弊害が存在します。そこで，この調光ライトにより寒色系の白色照明に切り替えることで，掃除する際の視認性が向上するという説明を受けました（写真は寒色系の照明にて撮影しています。）。もっとも，掃除に限らず気分で変えられるので，バスタイムがより快適になるともおっしゃていました。この取組は言われてみればなるほどという感じで，コロンブスの卵みたいな新鮮な発見がありました。 
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・各居室と収納について
共用廊下に面した居室では，ルーバーが設置されているのでプライバシー面での配慮がなされています。どのタイプでもアルコーブをしっかり確保していますから，プライバシー性は高いと考えます。 写真は主寝室の収納です，一般的なクローゼットですが，棚は可変できるため，収納物に応じて高さを変化させることができます。壁一面が収納になっていることから，限られたスペースの中でもかなり収納は確保しているのではないでしょうか。 
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廊下にも共用収納が設置されており，掃除機などがしっかり収納できるようになっています。洗面にはリネン庫が全タイプで用意されているため，タオルなどの収納は困らず済みそうです。
リビングの収納については，押入れ型収納を採用しています。本物件については，ウォークインクローゼットは採用されていません。WICの代わりが押入れ型収納ということです。 WICは見かけのわりに収納力が乏しいですから，居室内の空間を有効利用する意味で，本物件の通常型クローゼットと押入れ型収納の組み合わせは考えられたプランニングだと感じ，好感を持ちました。写真は押入れ型収納です。 
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・トイレ
トイレは特記すべき事項がありません。節水タイプとはいえタンクレスではないトイレですし，そのためか手洗いもトイレ内にありません。この部分についてはコストダウンしたなという印象を受けました。 トイレ上部の収納は通常で備え付けられており，めちゃくちゃトイレットペーパー入ります！と力説されましたが，だからと言ってここの収納そんなに使わんしなあ…と，やや白けました。 
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・玄関
玄関はかなりこだわりを感じました。まず，玄関部の天井が折り上げ天井となっており，高級感があります。こういう部分にこだわっているマンションは少ないですから，やはりプラウドだなと感心しました。 玄関自体も広く，シューズボックスの収納も十分です。さりげなくスリッパの収納や印鑑置きなどが備え付けられている部分もグッドポイントです。ラクモア仕様がしっかり反映されています。 また，シューズボックス下部に照明を配し間接照明となっている点でも上質な住まいという印象を与えます。いわゆる田の字型のプランニングでは玄関を開けるとリビングへのドア，という感じですが，しっかりと廊下が折れ曲がっているため，玄関から入ったときにワンクッション置くことができます。プランニングがしっかりしているなと感じました。 
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・カラーセレクト
現在であればカラーセレクト可能ということです，3色選ぶことができ，標準仕様は一番左側の明るい色味とのことです。 
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・その他特記事項
コンクリート強度やかぶり厚さ，天井や床面の構造といった建物自体の仕様部分については，現在説明用資料を作成中とのことであり資料の提供がありませんでした。グランドオープンまでに配備する予定であるとのことです。 壁面についてはプラスターボードも用いた二重壁構造だろうなとは図面から見てわかるのですが，戸境壁の厚さや，戸境壁の中でも実質的なコンクリートの厚さなど，詳細が判然としません。 |
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【購入価格・管理費及び共用施設について】
これらについては，画像のとおりです。いずれも予定価格であり，現在最終調整中との説明を受けました。 管理会社は野村不動産パートナーズが入ります。施工は大鉄建設です。管理費はやはり高めですが，その分上質な管理を提供するのがプラウドの方針ですということでした。 共用施設については，エントランスしかありません。集会所すらありません。ここをばっさり削って管理費を安くできるようにしたそうです。 本物件についてはサイクルポートが住戸前に存在するため，エレベーターに当然自転車が乗ってくることが予想されます。この点について確認したところ，同時に自転車2台と子供用自転車であればさらにもう1台入れるサイズであるとのことでした。具体的には奥行きを広くとって，自転車をぐりんと曲げなくても直進的に入れるサイズにしたということでした。エレベーターは１基しかありませんから，混雑する可能性は否定できないと思います。 
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管理費です。ネット使用料金が込みです。WIFIも飛ばし放題，使い放題でこの値段なら安いような気がします。
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購入価格については，B・Cタイプでおおむね坪単価２６５万円ほどであり，当初予想より安いのではないかと感じました。というのも，元々は賃貸マンションが建っていたのですが，オーナーが大阪ガスと懇意にしており，その関係で入札せずに用地を取得できたそうです。そのため意外と販売価格が安価に抑えられたのではないかと思われます。
また，こうした経緯から本物件は大阪ガスとタイアップしているわけですが，野村不動産としては大阪ガスと組むのは初めてとのことです。大阪ガスのため，給湯器はかなり良いものが設置されるとのことでした。 モデルルームでの説明自体は次に今後の流れを説明されて終了となりました。現在のところ，ほぼ先着順という形で住戸の購入申し込みを受け付けているそうです。もっとも，それで競合すれば抽選になるとおっしゃっていましたが…。 第一期としての販売住戸は価格が出ているもののみですが，要望があればそれ以外の住戸も購入申し込みできるとのことで，第一期だけで最大４０戸供給する予定ということでした。価格についてもどんな住戸でもお教えしますとのことでしたので簡単に聞いてみたところ，低層階から中層階にかけては高層階プレミアムがあまり乗らずに２０～３０万円程度の上り幅です。もっとも，低層階と中層階の分かれ目で１００万円程度どんと上がります，これは中層階から高層階でも同じです。 高層階になると，高層階プレミアムがかなり乗り，１階上がるにつれて１００万円価格が上昇するイメージでした。 
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【建築現地と日照・眺望について】
モデルルームから帰り際に，建築現地へ立ち寄りました。 まず，北側はこちゃこちゃした低層の建物が密集していますが，廊下側なので無視できます。東側隣地はマンションです。間隔は２ｍも空けられたら上等でしょう。高層階を除いて東側の眺望は死んでいます。続いて西側ですが，道路を挟んでこれもマンションです。ほぼほぼ眺望は期待できないでしょう。最後に南側ですが…大野記念病院が建っています。南西側（Bタイプ）はほぼ病院がかかってきます。眺望はやはり期待できません。一方で，南東側（Dタイプ）は道路のため眺望が抜けます。日当たりもよいです。 ここが思案のしどころで，よっぽど高層階でないと眺望が死んでいる以上低層階でもいいんじゃないのと思ったのですが，病院がかかるので日当たりがよくありません。その意味で，少しでも高層階にすれば病院の陰に入る時間が少なくなる＝日照時間が増えるため，高層階を選択する意味はやはり存在するところです。 ちなみに，完全に眺望が抜けるのが（同時に１日中日当たりを享受できるのが），Bタイプであれば１２階から１３階以上，Cタイプで１０階から１１階以上です。Bタイプは電線がかかるくらいで低層階から抜けます。電線も移築するそうで，ちょうど階の間に電線が来るようにするため，眺望を遮ることはないとのことでした。 季節による日当たりの違いですが，夏は陽が高いため全タイプで１日中陰にかかることはありません。春秋はBタイプを中心に陰に入ります。冬場はもっとも影が深く，Cタイプでもあまり日は射さないかもしれません。 冬場は犠牲にしてでも低層階でBタイプを選ぶのか，やっぱり日当たりは大事なので高くてもDタイプを選ぶのか，顧客によるそうで様々だとのことでした。 写真左手が病院，右手が建築現地です。左手奥側が病院の高層棟のため，Bタイプにかかるのがわかるかと思います。中央やや右手寄りがBタイプ西側にかかるマンションです。意外にAタイプは中層階から眺望が抜けるかもしれません。 
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【総評】
さすがプラウド。建物外観及び内装と設備仕様についてはほぼケチのつけようがありません。販売価格もかなり検討しており，日当たり等の問題はあるものの，Bタイプ及びCタイプの割安感は特筆に値すると感じます。 眺望や日当たりに難はありますが，市内物件のためある程度は仕方ない面もありますし，市内にしては周辺環境も落ち着いています。 素人判断でしかありませんが，これは買い物件ではないかと考えます。あっという間に完売するのではないでしょうか。購入を考えている方は，少しでも早くモデルルームに訪問されることをおすすめしたいと思います。 
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最後に，間取り図を掲載して見学記を終えることとします。最後までご覧いただき本当にありがとうございました。何とぞよろしくお願いいたします。
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by 管理担当
こちらのスレッドは閉鎖されました。モデルルームに行って見たことや感じたことを「モデルルーム見学記」に書き込みしてみませんか？ |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
【当日の流れについて】
モデルルームはなんばHatchから道頓堀川を北上した場所に存在しています。地下鉄四つ橋線なんば駅から歩いて10分もあれば到着できるでしょうか。
駐車場も1台分は確保されています。駐車場に警備員さんが1名いらっしゃり，当日は雨の中自転車で来場したのですが，帰り際に自転車を拭いてくださって大変親切な方でした。この時点でさすがプラウドは違うと感じました。
見学時間はおおむね3時間見ていれば十分かと思われます。ヒアリングをしっかり行ったうえで，ジオラマ見学→モデルルーム見学→質疑応答→資金計画→今後の流れというスケジューリングで進行しました。