プラウド南堀江に行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション検討中さん]

　野村不動産のプラウドシリーズとしては久しぶりの供給となる本物件に行ってきました。
　堀江エリアの供給としても珍しく，東急不動産のブランズ北堀江と並んで注目度の高い物件です。
　御参考になれば幸いです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　★写真は建築現地です★

・カラーセレクト
　現在であればカラーセレクト可能ということです，3色選ぶことができ，標準仕様は一番左側の明るい色味とのことです。

・その他特記事項
　コンクリート強度やかぶり厚さ，天井や床面の構造といった建物自体の仕様部分については，現在説明用資料を作成中とのことであり資料の提供がありませんでした。グランドオープンまでに配備する予定であるとのことです。
　壁面についてはプラスターボードも用いた二重壁構造だろうなとは図面から見てわかるのですが，戸境壁の厚さや，戸境壁の中でも実質的なコンクリートの厚さなど，詳細が判然としません。

【購入価格・管理費及び共用施設について】
　これらについては，画像のとおりです。いずれも予定価格であり，現在最終調整中との説明を受けました。
　管理会社は野村不動産パートナーズが入ります。施工は大鉄建設です。管理費はやはり高めですが，その分上質な管理を提供するのがプラウドの方針ですということでした。
　共用施設については，エントランスしかありません。集会所すらありません。ここをばっさり削って管理費を安くできるようにしたそうです。
　本物件についてはサイクルポートが住戸前に存在するため，エレベーターに当然自転車が乗ってくることが予想されます。この点について確認したところ，同時に自転車2台と子供用自転車であればさらにもう1台入れるサイズであるとのことでした。具体的には奥行きを広くとって，自転車をぐりんと曲げなくても直進的に入れるサイズにしたということでした。エレベーターは１基しかありませんから，混雑する可能性は否定できないと思います。

　管理費です。ネット使用料金が込みです。WIFIも飛ばし放題，使い放題でこの値段なら安いような気がします。

　購入価格については，B・Cタイプでおおむね坪単価２６５万円ほどであり，当初予想より安いのではないかと感じました。というのも，元々は賃貸マンションが建っていたのですが，オーナーが大阪ガスと懇意にしており，その関係で入札せずに用地を取得できたそうです。そのため意外と販売価格が安価に抑えられたのではないかと思われます。
　また，こうした経緯から本物件は大阪ガスとタイアップしているわけですが，野村不動産としては大阪ガスと組むのは初めてとのことです。大阪ガスのため，給湯器はかなり良いものが設置されるとのことでした。
　モデルルームでの説明自体は次に今後の流れを説明されて終了となりました。現在のところ，ほぼ先着順という形で住戸の購入申し込みを受け付けているそうです。もっとも，それで競合すれば抽選になるとおっしゃっていましたが…。
　第一期としての販売住戸は価格が出ているもののみですが，要望があればそれ以外の住戸も購入申し込みできるとのことで，第一期だけで最大４０戸供給する予定ということでした。価格についてもどんな住戸でもお教えしますとのことでしたので簡単に聞いてみたところ，低層階から中層階にかけては高層階プレミアムがあまり乗らずに２０～３０万円程度の上り幅です。もっとも，低層階と中層階の分かれ目で１００万円程度どんと上がります，これは中層階から高層階でも同じです。
　高層階になると，高層階プレミアムがかなり乗り，１階上がるにつれて１００万円価格が上昇するイメージでした。

【建築現地と日照・眺望について】
　モデルルームから帰り際に，建築現地へ立ち寄りました。
　まず，北側はこちゃこちゃした低層の建物が密集していますが，廊下側なので無視できます。東側隣地はマンションです。間隔は２ｍも空けられたら上等でしょう。高層階を除いて東側の眺望は死んでいます。続いて西側ですが，道路を挟んでこれもマンションです。ほぼほぼ眺望は期待できないでしょう。最後に南側ですが…大野記念病院が建っています。南西側（Bタイプ）はほぼ病院がかかってきます。眺望はやはり期待できません。一方で，南東側（Dタイプ）は道路のため眺望が抜けます。日当たりもよいです。
　ここが思案のしどころで，よっぽど高層階でないと眺望が死んでいる以上低層階でもいいんじゃないのと思ったのですが，病院がかかるので日当たりがよくありません。その意味で，少しでも高層階にすれば病院の陰に入る時間が少なくなる＝日照時間が増えるため，高層階を選択する意味はやはり存在するところです。
　ちなみに，完全に眺望が抜けるのが（同時に１日中日当たりを享受できるのが），Bタイプであれば１２階から１３階以上，Cタイプで１０階から１１階以上です。Bタイプは電線がかかるくらいで低層階から抜けます。電線も移築するそうで，ちょうど階の間に電線が来るようにするため，眺望を遮ることはないとのことでした。
　季節による日当たりの違いですが，夏は陽が高いため全タイプで１日中陰にかかることはありません。春秋はBタイプを中心に陰に入ります。冬場はもっとも影が深く，Cタイプでもあまり日は射さないかもしれません。
　冬場は犠牲にしてでも低層階でBタイプを選ぶのか，やっぱり日当たりは大事なので高くてもDタイプを選ぶのか，顧客によるそうで様々だとのことでした。
　写真左手が病院，右手が建築現地です。左手奥側が病院の高層棟のため，Bタイプにかかるのがわかるかと思います。中央やや右手寄りがBタイプ西側にかかるマンションです。意外にAタイプは中層階から眺望が抜けるかもしれません。

【総評】
　さすがプラウド。建物外観及び内装と設備仕様についてはほぼケチのつけようがありません。販売価格もかなり検討しており，日当たり等の問題はあるものの，Bタイプ及びCタイプの割安感は特筆に値すると感じます。
　眺望や日当たりに難はありますが，市内物件のためある程度は仕方ない面もありますし，市内にしては周辺環境も落ち着いています。
　素人判断でしかありませんが，これは買い物件ではないかと考えます。あっという間に完売するのではないでしょうか。購入を考えている方は，少しでも早くモデルルームに訪問されることをおすすめしたいと思います。

　最後に，間取り図を掲載して見学記を終えることとします。最後までご覧いただき本当にありがとうございました。何とぞよろしくお願いいたします。