NPO法人 住管センターは、どんなコンサルですか？

[匿名さん]

NPO法人 住管センターの評判について教えて下さい。実績はあるのでしょうか？

[1: マンション住民さん]

県内唯一の知事認可団体と書いてあるが、本当に唯一？
実績の業務内容は、アドバイスの様な細かい仕事が多いが、実績の場所も名称も曖昧に伏せてある。
実際に契約をした住民（理事会と委員会と管理組合）の声が聴いてみたいです。

[2: マンション住民さん]

千葉県の老朽化をしてしまった分譲団地が専門の様です。

[3: 匿名]

去年、修繕委員会として話を何度か聞きましたが、劣化診断（初回なので外壁と防水とペンキ）、基本設計（必然性必要性のある修繕計画）、修繕計画（推移表による修繕費ストック）のお話より、
議案として成立する要件（住民の人間関係対策）に興味があるように感じました。皿管業者なので、管理会社を引き離す感触はありました。
こちらは伏せてはおりましたが、専門家（資格所持者と実務現役勤務者）住民に参加お願いし、専門的質問もしましたが、代表者の建築等専門資格所持が曖昧で、その都度列席する建築士が返答しました。

[4: 検討板ユーザーさん]

去年皿管の検討対象には入れ、饒舌に経験を喋る代表自身は、建築資格（建築士、管理士、宅建士等）の所持は一切無し。
ＨＰ記載の経験現場は個人情報の保持とかで、曖昧で紹介は不可、兎に角、役員に皿管の業務委託契約締結臨時総会議案の提出段取りと議決に向けて（10年ちょいでも劣化が酷い）と急がす。
素人集団の初回住民には、まずはこなした現場の紹介と住民説明会（最低二回）ではないか？
当然、当管理組合はお断りしたが、アドバイスとして、これから話を聞く組合さんにはこのＮＰＯのＨＰの経験精査と質問（有資格は提携者のみ）の回答は必須。
かなり詳しい住民（暇な知ったかぶり老人ではない現役有資格者や現役実務経験者）のアドバイザー列席は、必ず実行すべき。

[5: 評判気になるさん]

この非営利団体は、業務委託契約を管理組合と直接に結びます。
発行する1.劣化診断書も2.基本設計（特記仕様書）も内容の実務は外注し、表紙はこの団体代表です。
又、3.業者公募もこの法人名義で募集し、その中で業者選考し、相対で言説をします。
成果物は、ＮＰＯ法人として請求し、入金させる務委託契約を結ばせます。
因みに、契約には住民説明会の開催の頻度も記載しません＝一切やらなくても違約ではないという事。
ここは、既に非営利団体ではありません。
ＨＰ記載で、手掛けた実績の名称・場所を伏せていますので、その確認をお勧めします。
（ＮＰＯでなくとも、これを嫌がるコンサル会社は既に優良と言いません。）

[6: 評判気になるさん]

19日22：00放送ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
は、大規模修繕工事を控えた管理組合役員は勿論、住民の方は録画でも見るべきです。
番組内容は、悪質コンサルの注意点で、
当初廉価なコンサル業務委託契約締結、その管理組合の修繕積立金残金ピタリの見積工事代金、公募の形で応募業者の条件付け、選定はコンサルが行い、現説は、相対で金入数量表を配布し、結果は金額は右上り直接工事費％は実は同比率の似非公募入札結果。竣工後のクレームは一切関わらない契約内容。戸＠150万を初回で超えるのはオカシイと番組内で指摘されてました。
上記と真逆な優良コンサルならば、ＨＰマンション実績から同エリアで直近具体例で説明が当然です。

※通常管理会社の元請が無くなっている状態なので、このままコンサル契約を進め、竣工後ゼロになった修繕積立金が何倍徴収となるのか？（長期修繕計画の大幅な変化に依る）の確認は必須です。

[7: 匿名さん]

管理会社＝コンサル、である。

[8: 評判気になるさん]

いえ、上記放送は、「大規模修繕工事のコンサル」の件で、通常の管理会社が元請では無く、皿管のケースです。放送の中で、皿管もアイミツをとるべきとありました。
又、直接営繕施工会社に見積もりを取ると、約一億円程安かったので、住民がその皿管コンサルを外し、直接施工契約を望み、内容証明が来た場面がありましたが、その場合には竹管となります。
（施工会社も下請工事のみの竹管は請けない会社もあります）

因みに通常（日常）管理の業務委託契約では、他の設計事務所、営繕会社に依る大規模修繕工事については別契約記載ですが、通常（日常）管理契約がそのままなら、大規模修繕工事には出来る範囲で協力をはする。
が、大手一般的契約です。

[9: 匿名さん]

コンサルの裏。有名コンサルやテレビに出てるコンサルにも裏があるから気をつけろ。

[10: 周辺住民さん]

クローズアップ現代冒頭
格安のコンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別会社で二億五千万円。　そのコンサル介さず直接工事業者（竹管の営繕業者）と話を進めると、弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。番組で初回180世帯なら戸＠200万円ですよ、、、、

キックバックを仕込んだこのマンションから降りる気なんざ、コンサルはさらさら在りません。
で、コンサルが提示したフル金額と指定業者（証拠は、自白だけですから、データ並べ談合が濃厚なら✖です。）で、施工契約しなければコンサル降りると弁護士から内容証明ですよ、、、脅しですよ。
もし解約すれば、契約違反で、済莫大工費の違約金を臭わせて来ますが、業務委託契約は、違約金は無く、最大で格安業務委託費の支払いで終了です。

業務委託解約は、成果物（完了した業務）のやったとこまで代金で解約です。
通常で1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（選択業務なので施工金額大小は無関係でしかも請負契約は未決です）住民が納得出来ない2.基本設計（特記仕様と数量表）、3.その一億安い所が見つかる業者選定は、
成果物とは到底言えません。必然的に1.劣化診断も疑問を持ちます。
業務委託契約は、成果物に納得出来なければやり直し、
又は、信頼関係が失われれば、やったとこまで解約可能です。

相手は、その決定に臨時総会議決が必要であると十分に知っていて、
理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
さっさと臨時総会を招集し、半数議決後、「信頼関係が失われたので白紙解約又は成果物とは言えませんので、現在支払い済みの半金で解約」の通知で手を切るべきです。（その弁護士はもう出て来ませんから、、、）

番組内では悪質大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、
コンサルは、建築資格すらも不要なので、当然に非営利団体もコンサルは名乗れます。
そのコンサルの直近の現場実績確認と現実の顧客にお会いし、戸＠200万か？と聞けば、素人である住民代表（理事会や修繕委員会）でもコンサルの優劣は必ず判ります。

[11: 匿名さん]

ここは又、ホームペイジの形式を変更し、実績は、以前は名称を伏せ、戸数を曖昧にし、マンション対象を不明だったが、実績年度だけは、年度別記載だった。
ここにきて、更に、工事名称別に分け、年度を不記載にした。

※一番上の大規模修繕工事コンサルティング業務は、年度を書かず沢山記載し、更に（一部です）と書いてあるが、半年前のホームペイジでは、27年度は二件だけだよね。

[12: 周辺住民さん]

↑正に、hpは入口ですね。
今時は、営繕業者も、下請け施工であっても自社が手掛けた大規模修繕工事マンション名称、世帯数、施工年度、大まかな予算は、HPで具体的に公開しております。
コンサルを標榜する以上、大規模修繕工事を手がけたマンションの見学会の段取り程度は当たり前。

千葉県内でマンション専門の防水業者ですら、施工マンションで、施工前画像と施工後画像と工法と大まか予算は、当たり前に実績現場としてHPで公開しております。

[13: 口コミ知りたいさん]

いよいよ初回大規模修繕工事が近づき、役員達が手分けし、管理会社紹介コンサルや一級建築士事務所など情報を収集しています。
非営利団体（NPO）も情報収集範囲に入れており、このNPO住管センターのＨＰを見ますと、トップに
「千葉県知事認証唯一のマンション管理組合支援NPO団体」とあり、一般住民がそのまま読めば、ここは
　千葉県知事で認められた千葉県で唯一のマンション支援の非営利団体なんだなと理解します。
しかし、HP実績に、具体的なコンサル名称実績は無く、僅に戸数と所在しか記載が無く、年度すらも記載ありません。

ここで、確認すべきは、ＨＰで強調する、本当に千葉県知事に唯一認められた、千葉県で唯一のコンサル会社なのかどうかでした。そうであれば、千葉県内の実績は凄いモノでしょう。非営利団体ですし、、
そこで、千葉県担当部署(県民生活・文化課)にこのＮＰＯ法人HPの上記文言について書面で質問をしたところ、返答は以下の通りでした。（原文ママ抜粋）

1.
「認証」ですが、法令で定められた要件を備えていれば、所轄庁が確認し証明することで、千葉県知事の認可ではありません。
2.
「マンション管理組合支援業務のＮＰＯ団体」ですが、同様な事業を行う団体が県内で何件届けらているかは　　　県は、把握をしておりません。従って、県としては何故この記載があるかも返答は出来ません。

つまり、千葉県では、申請がなされ、用件が整えば認証し、県内の同業の団体法人数、活動実績は把握すらもしないという結論です。トップペイジの標榜がこれでは、、、、
やはり、「業者」の言う事を一方的に信じる事無く、マンション直近実績（階数、世帯数、築年が近似のモノ）の現場を見て当時の役員委員会に「NPOに頼んで良かったですか？」と聞き、納得してから、初めて依頼の検討をする事がとても大切と思います。
私どもの様に、初めての大規模修繕工事を控え、良いコンサルを求め、悩む住民役員は多いと思います。
良いコンサル選定の参考になればと思います。

[14: 匿名さん]

当マンションも、初回の大規模修繕工事に備え、千葉県Aランク・ゼネコン出身の一級建築士所持の修繕委員がHPをジックリと読み込んだ。確かに、トップに千葉県知事の「認可」と千葉県「唯一」とある。
しかし、設立経緯には「認証」とあり、千葉県文化課の問い合わせでは、「唯一」かどうかは同業法人の総数を把握をしてないとの事だし、試しにネット検索すれば、千葉県内で驚くほど、正に星の数だけ、大規模修繕工事コンサルを生業とする非営利団体のNPOがヒットする。

更に、HPで実績と紹介されているマンションも、営繕年度は不明で、名称は勿論、所在は市まで、約戸数と団地型か単棟型しか書かれてない。
理事長挨拶でも、多数の専門家を擁しとあるが、本人の一級建築士や施工管理士等の建築資格の記載は無い。
「どう判断するかは、まぁ、、貴方のマンション次第という事でしょうね、、、」
が、当方の修繕委員の判断でした。

[15: 通りがかりさん]

各種施行のメーカー保証年数も知らない人しか居ない所ですね。
理事会の決定と全く違う事を施行業者に平気でやらせたりもするのであまりオススメは出来ない所だと思います。

[16: 周辺住民さん]

最終的には、勉強もせず、コンサルｈｐ覆面実績記載の「竣工現場はどこか？」の確認すらせず、業務委託契約を議決し、締結する住民達（理事会・修繕委員）の責任です。

まずは、コンサルより「貴方達マンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！」とカマサレ、この旨を「理事会のお知らせ」で理事会が、そのまま各戸に投函し不安を煽る愚かさもマズイ。

大規模修繕支援業務委託契約（皿管）締結前、役員ひとりでもその「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐよりダウンロードし、不明点は、末尾記載の国交省担当部署に電話すれば、誰でも以下の事が判る。

担当部署曰く、「平均値サンプル収集は、場所は言えませんが、関東甲信越、関西圏、85件程度、世帯数は下は30未満上は500世帯、階数は低層～超高層まで、築年数は1970年代から2000年代まで。」と、いう事は、、、
大規模修繕工事が初回前、初回後、二回前、二回後、三回前のマンションが混在サンプル。

以上より、大規模修繕の為の徴収額平均値ではない。これより、当然に導かれるのは、
修繕積立金残金の国交省平均残額なんぞはそもそも存在しようがも無く、国交省ガイドラインにはそんな記載は無い。

[17: 周辺住民さん]

例）外装、防水等のメーカー保証期間内でありながら、言われるママにアイミツ称した団体手配他業者に同施行をさせたら、着工即！そのアフターサービス・保証期間を住民は失います。

多少は詳しい一般住民（役員・委員会でない住民）が、その疑問を言い出してもこの団体は、
「ご安心下さい！新規に保証があります！それに、、これは住民の皆さんの議案で可決した範囲内で、理事長サマの裁量で出来る工事です！」

で、、、理事会に「理事長、住民の〇〇さんが、理事会に大変不満があるようですね～理事会の皆さんが、少しナメられてませんか～」で、住民間を揉ませる手を使われました。
私も、この団体は決してオススメ致しません。

[18: 匿名]

大規模修繕工事を控え、何をすれば？と現在悩む管理組合（輪番で当たった素人住民さん達）は、　言われるままに議決で着工まで進められる「コンサルの言いなり住民」決してならず、管理組合（住民）がそのコンサルを「選択して良いのか？」の勉強をしないと、大損をします。

そもそもNPO法人資格は、千葉県の担当部署（県民生活・文化課）が、要件さえ揃えば、そのNPO法人資格を「認証」をする事で、「認可」千葉県知事が認めたとは違います。
それまで、大規模修繕工事コンサル（設計監理方式）としての業務実績やその技量も、
代表の一級建築士資格すらも無くても認証をされる事実を知る事です。

千葉県は、同県で同業（ここではコンサル）のNPO法人が何社有るかも、その後のその非営利の活動状況すらも全く関知はいたしません。

大規模修繕コンサル・皿管・設計監理方式と、呼び名は様々ですが、大規模修繕支援業務委託契約を締結する事は、要は仲介業です。
NPOは、発注者（今後の長期修繕計画の残金）にも受注者（施工の善し悪しとアフター）には全く責任は負わない契約です。
営繕業者を選択する支援しただけで、決定は住民の議決。施工は週一の監理のみで、
竣工後不具合は発注者と受注者で相対でお話して解決下さい、の契約です。

[19: 匿名]

設計監理でコンサルティングを売り文句とする（大規模修繕支援業務委託契約）で注意すべき事。
顧客の住民（管理組合・修繕委員会）は、偶々輪番で当たってしまった素人の住民で、基本設計も見積書も数量表もほとんど理解できないが普通。（その為にコンサルを雇うのだが、、）

自分のマンションが例えば戸数１００世帯で委託料（劣化診断、基本設計、見積公募～監理）なら、合計２５０万～３００万円弱で、一見良心的に思い込まされる。

しかしながら、大規模修繕の営繕施工費は、※戸平均１００万円程度、それでも、営繕業者にとっては、一億円越えの大型の営繕案件。

もし、競争入札の結果、戸当たり＠１５０万円×１００戸で一億五千万円以上の各社見積書しか出なければ、戸５０万×100戸＝五千万円はコンサルへのキックバックと疑うべき。
（発注者は管理組合、受注者は営繕業者でボッタくり単価でも、公募入札した仲介者の責任は無しで、キックバックの金額なんぞは住民は調べようもありません。）

二年前のNHKクローズアップ現代プラス（題：狙われる修繕積立金）での例は、戸単価＠２００万円の驚愕のモノだった。
番組での管理組合の場合は、優秀な管理組合役員がまず疑いを持ち、入札業者以外へ基本設計再アイミツ出し一億円高いことが発覚。
その後その理事会自身が議案の提起で臨時総会招集、支援業務委託契約を解除可決し、このマンションは難を逃れた。
（因みに他営繕業者は、管理組合直接依頼でなければ決して、入札済再見積は受けません。
もし詳しい一般住民だけの意見なら、このコンサルは理事会に命じ、この住民を徹底的に潰します。住民の人間関係がどうなろうとキックバックが大切と思えます。）

※そのマンションで地震・水害等で特別な事情が無く、初回である事、超高層で無い１４F以下、管理棟・集会室ゴミ置場の最低限で特別なコミュニティ施設が無い事、初回で地下ピット、エレベター取替は無い事で、１００万円を大幅に超える事はありません。
「建物の話」なので、都心であろうと田舎であろうと、立地の違いは仮設だけです。

[20: 匿名]

ＮＰＯ法人の設計監理業務は、少ない利益で公正中立な立場のコンサル（基本設計→競争入札で談合排除）を標榜（ウリに）してますが、取捨選択はすべきです。もし選択を誤れば、完工後の長期修繕計画表は大幅に狂い、徴収額の大幅アップは中古売却にも賃貸ランニングコスト（管理費＋修繕費＋固都税）にも大きく影響します。

例）営繕受注額で積立残金を全てゼロにされ、更に追加工事やタイル工事目視と実数清算の差でショート。
で、積立金が少なすぎで金融支援機構で借入検討を全戸ニュース配布などでは、正に本末転倒です。

初回大規模から次回大規模までは長期ですが、その間にも〇千万円のピット更新、EV交換が出ます。
輪番でも理事会・修繕委員会が真剣に勉強しコンサルの優劣比較が出来ねば結局、全住民が後悔します。

1.さて、この団体ＨＰを拝見しますと「千葉県知事認証 唯一のマンション管理組合支援 NPO団体です」
と記載があり、この旨をNPO管轄する千葉県環境生活部・県民生活・文化課に質問した回答が以下ABでした。

A「千葉県知事認証」について：当該法人は、特定非営利活動促進法に基づいて、千葉県が設立認証し、NPO（特定非営利活動法人）としては成立しております。尚「認証」とは、法令NPO設立要件さえ備えていれば、所轄庁が確認し、証明をすることで、千葉県知事が認可したわけではありません。
B「千葉県で唯一」かどうかについて：県で認証したＮＰＯ法人の内、同様な事業（集合住宅等に関わるコンサル業務約款）を行う団体の存在数、認証後活動ついては県は把握をしておりませんので、千葉県としてはこれには回答が出来ません。以上

2.昨今、県下数多の設計監理コンサルは、非営利団体、民間営繕社を問わず自社HPで施工年度、物件名称、規模の実績の公開しております。この団体HPでも「管理組合様の声」バーナーで5現場、元理事長の掲載ありますが、物件は外観画像一枚と年度不明、所在市まで、名称非公開、約戸数、型が掲載で、親戚友人ママ友等ご近所でなければ、インスタ等で他マンション住民と修繕情報交換が無ければ場所の特定は、到底出来ません。

実はこの乏しいデータでも偶々、大規模修繕完工した友人所有の某マンションが特定（所在市、戸数近似、外観画像で現場と一致）出来ました。しかし、設計監理はこの団体と全く違う民間の他社で完工はつい最近だったと伺いました。大変不思議ですが、やはり最低限ＨＰ記載実績はその実現場と住民に直ヒアリングすべきです。