ローレルコート上本町石ヶ辻公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ローレルコート上本町石ヶ辻公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi26/index....

所在地：大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
交通：近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：91.19平米・100.47平米
売主・事業主：近鉄不動産
施工会社：三和建設
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 通りがかりさん]

>>77 通りがかりさん
ルネグラン四天王寺前夕陽ヶ丘も最上階（14階）の105平米は1億3000万円で坪単価400万超えでした。

[82: 通りがかりさん]

>>81

ですね。ルネグランも坪単価は最高430万くらいだったと思います。
ただルネグランの方は大阪でも最大規模？のルーバルと平面駐車場付きでしたからね。
もちろん立地が違うのでなんとも言えませんが、インパクトはこちらの方が大きかったです。
南面が公園で良い立地とは思うけど駅直結とかでもないし、そこまでかなーと現地見ると思うんですけど。

[83: 匿名さん]

上本町駅徒歩圏内は、他の天王寺区物件と比較して@100万up効果。

[84: 購入者]

>>82 通りがかりさん
ルネグランはディスポーザー無しで、決定的な違いはお墓の真ん前なので比較対象外だと思います。土地の価値が全然違いますよ。

[85: なるほど]

>>82 通りがかりさん


ルネグランとは 比較できないと思います。
土地は そこそこありますが、ルネグランは
設備がそこまで よくありません。

上本町の駅近立地は、土地自体 今は高いですし、比較にならないと思います。

[86: なるほど]

>>80 匿名さん

ディスポーザーの浄化槽作るだけで 5000万円かかりますから。
毎月の点検保守料も発生します。

[87: マンション検討中]

>>85 なるほどさん

そりゃルネグランより２割以上高いんだからこっちの方が断然良くないとおかしいでしょ。
天井高も270センチくらいはあるんですよね？
この金額で柱とか食い込んで下り天井とかさすがにないですよね？

[88: 匿名さん]

たとえ天井高や下がり天井があったとしても、上本町と四天王寺では比較になりません。
上本町駅徒歩圏、五条小、南向きで圧倒的に優勢です。デパ地下、複数スーパー、外食環境に恵まれ、ライフだけでは相手になりません。
狂信的ルネ信者は、sickpuppyと言わざるを得ない。

[89: マンション検討中]

>>88 匿名さん

いやいや値段が違いすぎるから比較にならないって言ってるんじゃないですか。
単純にこの値段で天井高250センチとか下り天井とかあったらびっくりしますよって話ですよ。
その前に二重床でないことに驚いてますけど。

あの南面にある食い込んでるみたいな戸建も買収したら土地もきれいだったのにね。
なんか一体化して気の毒やわ。

[90: 匿名さん]

>>88 匿名さん

熱いねー。

[91: 通りがかりさん]

>>88

sickpuppyってどんな意味ですか？

[92: 匿名さん]

>>89 マンション検討中さん

狭い方には結構下り天井ありますよ。狭い方って言っても91平米の8600万からなのにね…
100平米の方は下り天井もあまりなく、キレイな感じでしたけど。
天井高も低層階はそこまで高くなかったです。2550とかだったかな。

隣接してる戸建も、築浅っぽいし、なかなか買収できなかったんじゃないですか。私があの戸建のオーナーなら手放したくない…あの立地ですもん。

[93: マンション検討中さん]

>>87

さすがに、それは　セキスイ　グランドメゾンです。

柱が食い込んで、生ゴミ処理機なし、自転車置き場はセキュリティなしでも
専有部が悪くても、セキスイブランドで　モデルルーム見れなくてもパンフレットで抽選ありきの
メクラ買い、ブランド力で青田買いのセキスイ信者ですから。

グランドメゾン大手前タワーのイメージで即完売、売れます。

今は、スチール製　非常階段でコストダウンをしています。

[94: マンション検討中さん]

積水ハウスのマンション「グランドメゾン松ヶ枝町」1期は即日完売
投稿日: 2016年8月20日
北区松ヶ枝町では久しぶりとなる新築分譲マンション、積水ハウスの「グランドメゾン松ヶ枝町」第1期販売は、31戸（総戸数38戸）即日完売と好調なスタートとなりました。
平均5,500万円台の高価格帯マンションで7月初旬に販売開始し、販促面も大きな露出は無かったにもかかわらず、小規模とはいえすでに全体の80%超が売れたというのは驚きです。最近の南森町の新築マンションとしては、プラウド大阪同心に次いで速い売れ行きだと思います。

松ヶ枝町の角地という魅力的な立地で、グランドメゾンというブランドのマンションであれば「価格はともかく買う」という需要があるということだと思います。紅梅町や与力町、同心1丁目も同じで、この地に地縁・血縁があり、このエリア限定でマンションを買いたいという層が一定数存在しているようです。

[95: 通りがかりさん]

総合するとここは高層階と低中層階ならびに９１㎡と１００㎡のタイプは同じマンションでありながら別物と
言うくらい設備仕様に差があるということですかね。

近くをよく通りますが公園前ってだけでそんな絶賛するほど良い立地ですかね？
男子高校生の野太い声はよく聞こえてきますし、敷地は狭くてなぜか戸建ても食い込んでるし、誰が見ても最高１億５千万もするマンションには見えないでしょ。

[96: 匿名さん]

土地の価格が全然ルネとは違いますよ。ルネは行き止まりの細い路地に入った土地ですからね。辛うじて検討できるマンション以外の商業系などとの競合が無いですから。容積率も幅員制限含めて違うでしょう。お墓を気にしない需要キャパにはまったのでうまく売却出来たのでしょう。ここはマンション前以外も活用も出来る値打ちのある土地ですよ。

[97: マンション検討中さん]

買える財力があるなら低層階でも欲しいのが本音ですが・・・・

近鉄は、近鉄沿線のお金持ちの顧客を持っているので売れると思います。

タワ－は、あちこち建設されていて珍しくなくなったのでこういうマンションが
今後売れるのではないでしょうか？
価格帯が高いと属性も良い方が多いでしょうし、それも含めての価値があると思います。

[98: 買い替え検討中さん]

ルネグランは、離合はできますが　車１台がやっと通れる細い住宅街の路地の奥にあります。

四天王寺への地元の方々の抜け道として繋がっています。


夏には、お盆でろうそく祭りや七夕や盆踊りの河内屋菊水丸の河内音頭が聴こえます。


近鉄が、地元上本町にはなった最高立地の小規模マンションのリーダー格となるフラッグシップ？物件です。

[99: 匿名さん]

ルネ信者はいくつもの板に発言されますけど、私はあの立地はあり得ないと思いますけどね。駅から近いだけでしょ。総合地所もそこを分かってそこそこの建物にしたんでしょう。

[100: 戸建て検討中さん]

敷地面積600㎡そこそこのペンシルマンションに最低８６００万～とか出すやつおるん？
しかも隣は高校のグラウンドで放課後や土日まで騒がしいのに。
２６戸で将来の修繕どうすんの？
最初は１万円そこそこやけどいくらまで上がるんよ。

で１期はあまりの金額にたいして売れずで広告だしてやりだしたわけね。

[101: 検討者さん]

駐車場１１台しかないっていうのがねー。
ここは平面駐車場ですか？

[102: 匿名さん]

ローレルは立地でしょう。細かい事は許容できるお金出せる人が買うマンションでしょう。

[103: 匿名さん]

この立地で戸あたりの面積が贅沢ですね。そういう物件でしょう。

[104: 検討者さん]

間取りのわりにバルコニー面積が狭くないですか？
せっかくの南面公園なのに。
もしかしてワイドスパンのハイサッシじゃないんですかね？

[105: 買い替え検討中さん]

機密性重視でしょう。　

戸建をこの辺で買おうと思っても１億以上はする。

であればマンションも選択肢の一つとして、防犯性も増し、間取りは戸建より狭いけど

安住の地として　窓を閉めていれば　廃品回収車が真下でスピーカーで鳴らさない限り　学校の音はうるさくないでしょう。

[106: 匿名さん]

上本町駅徒歩圏内で五条小区かつ南向きで狭小じゃない戸建を建てるとなると、2億は用意しないとね。

[107: 検討者さん]

>>106

あの食い込んでる戸建ても２億ですかね？
なんか周りを完全に固められた上に毎日すごい騒音だろうし見ててかわいそうでね。
なんか地上げに反対して取り残された家みたいでしょ？

[108: 匿名さん]

特定出来る侮辱は駄目でしょう。失礼を超えてますよ。商品じゃないんですから。

[109: 検討者さん]

>>108

侮辱じゃないです。
同情してるんです。
そもそもあなたも他のマンション事をどうのこうのさっきから侮辱してますけどね。

[110: ご近所さん]

うちの家の噂しているのかい？

[111: 通りがかりさん]

この書き込みはひどいね。
最上階より高額ですよ。

[112: 通りがかりさん]

>>88 匿名さん

ラブホ街やパチンコ店が近くにあり、鶴橋に近い上本町か良いって⁉️❓⁇？⁇

[113: あかんよね]

>>111 通りがかりさん

戸建を買い取ろうとか

戸建の主人の気持ちを考えてみてください。

[114: だめだよ]

>>112 通りがかりさん

近くないよ

玉造近くにある 真田山公園はどうなる？

道路が境界だから。

[115: だめだよ]

>>112 通りがかりさん

上本町は一等地ですよ。
谷町9丁目、鶴橋の商業地とは違い
住める エリアです。

[116: 通りがかりさん]

>>95 通りがかりさん

御意‼️
私も期待して現地を見に行きましたが、緑の少ないしょぼいチープな公園で、周りの雰囲気も期待はずれでした。
公園、公園と騒ぐからにはせめて靱公園位の雰囲気がないとね。
まあ、カタツムリ不動産の域を出てませんね。期待したのに残念。

[117: マンション比較中さん]

＞＞１１６

グランドメゾン上之宮町も周りは古い？戸建の住宅街

ツインで建つローレル夕陽ヶ丘も市営住宅が隣にあるし、タワーと言いつつ団地系タワー？

しょぼい公園だったら　　　太古歴史ある四天王寺さんの広大な敷地の方がいいとも？


桜の咲く　上汐公園の方がいいのかな？


千に３つで　不動産は　三拍子はないよね。


靭公園は、森だらかね。

グラメは筋向いで　賃貸デザイナーズかジオタワー　靭公園しか選択肢がないよね。

[118: 口コミ知りたいさん]

こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。
柱が食い込む確率が格段に上がるしそれに伴って下り天井もきつくなります。
バルコニーも狭くなる傾向にあるし、小規模物件ならではの修繕費問題も後々出てきます。
閑静な住宅地にある低層の高額マンションならありでしょうが、商業地に建つペンシルマンションでの高額物件はしっかり吟味する必要がありますね。

[119: 買い替え検討中さん]

>>118

>>こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。


等価交換で地元の地主と交渉して狭い土地に小規模マンションを建設する積水グランドメゾンの小規模戸数は
典型的な例です。
グラメ信者さまがおられるので　完売はします。

どうしても各部屋強烈な柱の食い込みでバルコニーの出幅も1.5m以下で。　

間取りをホームページに記載すると　すぐに見抜かれるため、グランドメゾンは間取りの公開を止めました。
評論家からの批判が多いので絶対に公開しません。

各部屋の下り天井はハリを隠すため、天井高が1.85m-2m前後と低く抑えられ、バルコニーにも出られない
腰高窓と制限されます。

ハウス系メーカーさんなので、グランドメゾンに続けと　ハウスの強みは出しますが

おっしゃるように、　敷地面積は制限されますので

建蔽率による建物制限　インポール仕様の下り天井は　出てきますね。

カタログ上では、９０とか１００平米とか記載しますが　そこまで恩恵を受けているのか

モデルルームへ訪問された方のみ知るところです。

[120: マンション検討中]

>>116 通りがかりさん

公園って言っても普通の児童公園ですからね。
周りも行ったらわかりますが、裏寂れた雰囲気のする小さい商店がある程度の商業地ですよ。
これで坪単価最高480万以上？
ご冗談でしょ？って笑っちゃいますよ。

坪単価500万近くって大阪でも最高値の部類ですよ。大阪のマンションどこでも買えるのにあえてここにする理由を見つけられませんね。

[121: 匿名さん]

アンチが多いのは、良質な物件の証左ですね。上本町駅の五条エリアは、大阪市内屈指の都市的、文化的な生活を享受できる環境を保持します。歴史的、地歴としも恵まれ、大阪市内で暮らす富裕層には最も適しています。

[122: マンション検討中さん]

>>120

どんな豪華マンションになるか楽しみです。

エントランス外壁、１階ロビー通路は、風合いが良い天然自然石で覆われることになると思います。
もちろん梅田リッツカールトンホテルと同等の風合いです。
木目シールはありえません。
突き板から無垢素材の木材になることでしょう。

玄関周りやバルコニーはもちろんタイル貼りです。
注目度抜群の物件ですから、外壁や玄関周りは１００％吹き付け塗装はありえないですから。

[123: マンション検討中]

>>121 匿名さん

ってことは購入されたんですよね？
このエリアでもマンションは色々あるのに、この激高なマンション選んだ理由はなんですか？

[124: 購入思案中さん]

>>121: 匿名さん

新歌舞伎座も移転してきました。
上本町駅は、駅直で名古屋、伊勢志摩、伊丹空港、神戸三宮、難波、天王寺、梅田
タクシーでも心斎橋周辺、難波　縦横無尽に短距離で行ける立地です。

この場所を批判されても、便利な立地には変えられないです。

[125: 匿名さん]

＞＞１２３

キャッシュがあれば高額でも視野に入るのよ。
金持ちは金があるから買うんですよ。

[126: マンション検討中]

>>125 匿名さん

あなたは買ったのか？って聞いてるんです。
金があるから高いマンション買うなんて理由になってませんね。
高くても買ったのはなぜか？
って聞いてるんです。

[127: 匿名さん]

>>123

上本町の良さわかりませんか？
大阪の人でもわからないから一度居住なさってください。

[128: 坪単価比較中さん]

>>126

ここって　第1期　何戸販売なのだろう？
次回は2期抽選なので　買いたい人がいるようですよ。確実に売れています。

鉄筋コンクリート造 地上14階建 なので　天井高も２５５ー２６０cm ありそうです。

敷地面積 637.62㎡
建築面積 317.53㎡

建物にゆとりありますよね？

[129: 検討板ユーザーさん]

以前話を聞きに行きました。
結論から言うと見送りました。
上本町から徒歩圏内の広い間取りで良いなと思いましたが、間取りも設備仕様も特筆するものがないのに価格だけが高くて金額には見合わないと判断しました。

低層階でも坪単価320万ほど高層階で500万近くの物件となると大阪でも最高値圏と思われるのですが、それでもここにしたいと思わせてくれる要素は見当たりませんした。
どうしても上本町に住みたい富裕層以外には積極的に選ぶ理由はないかな感じた次第です。

[130: 匿名さん]

どうしても上本町駅徒歩圏内、五条小エリア、南向きに住みたい富裕層ファミリーが26組いますので、心配はご無用。