ローレルコート上本町石ヶ辻公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ローレルコート上本町石ヶ辻公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi26/index....

所在地：大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
交通：近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：91.19平米・100.47平米
売主・事業主：近鉄不動産
施工会社：三和建設
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: ご近所さん]

同じ五条校区の真法院町は住宅地価西日本一ですので
不思議ではないですよ
又
同じ石ヶ辻町のグラメと比べても地価は1.5～2倍くらい違うのでは？

[142: 匿名さん]

ネガ厨のイライラ理由が理解出来ない。仮に価格が高いにも関わらず、仕様が低いとしても、購入者がいるから販売するだけ。
まぁ価格も適正で仕様も全く悪くないので、天王寺区の中でも最優秀組の購入者様は相手にする必要はない。

[143: マンション検討中さん]

ディスポーザーがあるのはありがたい反面この規模だと今後の維持費が心配ですね。
今でも管理費と修繕積立金その他入れて約３万５千円。
駐車場の３万５千円も入れると約７万円。
１０年後には駐車場入れて早くも月１０万円オーバーでしょうか？
２０年後・３０年後は？

[144: 匿名]

>>143 マンション検討中さん

いいのではないですか？

月収200万、500万の 小金持ちは
都会に星の数ほど、沢山いますから。
高くても、節税対策の一環です。

[145: マンション検討中さん]

>>144

節税対策なら上本町にこだわる必要はないから北浜のタワマンの方が良いでしょうね。

あなたは買ってもないのにいやにこのマンションおしますよね？
何者ですか？

[146: 名無しさん]

年収1,000万足らずで、現在は戸建てに住んでいますが、いずれはマンションに移りたいと思うてます。でもここは環境は良くても高すぎ。とても手が出ない。

これほどの価格になると、ローン組むとかではなく、即金で買える人ばかりなんでしょうか。

[147: 通りがかりさん]

高い高いと書かれてるけど、何年後かにはあの頃は安かったと言われてるかも。

[148: 匿名さん]

恐らく売り値の半分ぐらいは現金投入する方が多いのではないでしょうか。
ほかには節税対策での検討者もいるでしょうし、医師も半数ぐらい購入するのではないでしょうか。

[149: マンコミュファンさん]

上本町近辺は高級感はあるとはいえ、商業地としての魅力は天王寺・あべのの方が断然上ですよね。上本町の近鉄百貨店は昔からあるけど、昔からショボいし、そもそもここにデパートがあるのも不思議なくらい。近鉄の発祥の地だから頑張ってるんでしょうけどね。

[150: 匿名さん]

近隣マンションの住民からすると、日常使いには上六近鉄のデパ地下ぐらいのスケールが程よい。
また昨今の上本町ブームのあと押しによって、デパ地下は以前に比べて相当レベルが上がっています。

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 匿名さん

デパ地下のレベルが上がったって具体的に何がよくなったんですか？
ちょくちょく行きますがお店はたいして変わってないと思いますが。

[152: 通りがかりさん]

上六の近鉄、今は高級スーパーの北野エースが入ってますよね。成城石井も近くにあります。

[153: マンション検討中さん]

>>149

そりゃ上本町と天王寺駅じゃ格が違うでしょ。
天王寺は近鉄百貨店の本店に日本一のハルカスもあるしQ'sモールには大きなイトーヨーカドーもあるからね。
一番違うのは地下鉄は御堂筋線あるし環状線も併設のターミナル駅ですから。
上本町は言うても近鉄のローカル駅の一つですわ。

誰かが上本町と四天王寺夕陽ヶ丘じゃ格が違うとか言うてたけど天王寺と比べたら上本町も格が違うよ。

近鉄で通勤する人以外は上本町は意外に不便。

[154: ケーキ職人さん]

天王寺とは違うビッグターミナルのメインではなくセカンドと呼ばれる街　上本町には

上本町には、高級食パン屋があるでしょ。
シェラトンホテルもある。
新歌舞伎座のコンサートホールもある。
大きな結婚式もできるビジネスホテルもある。
大きな２０席以上の美容院もある。

小洒落たカフェバーもある。
少し安いラーメン屋だってある。

[155: マンション検討中さん]

>>154

そのセカンドの駅上本町から徒歩５分のちょっと寂しい裏路地に大阪で一番高額のマンション建てちゃうローレルって・・・。
１００㎡のルーバルなしで１億５０００万ってよ。
ちょっとやんちゃしすぎやろ。
グランドメゾン上之宮の高層階９０㎡２邸買えるやん。

[156: マンション比較中さん]

>>155

なぜ　価格設定が高いか　　関東に触手を置いた　積水グランドメゾン

明らかに、近鉄ローレルは　セキスイを意識して　ブランドで肩を並べようと思って　社長の方針で　
ハウスメーカー同士横のライバルを意識した価格設定で打って出たということですよ。

セキスイにはまだまだこの小規模物件のカテゴリーではセールにしても共通仕様のコストカットセキスイですが
まだまだ及ばないのは事実なのです。

[157: 通りがかりさん]

>>154 ケーキ職人さん

上六にはちょっとレトロなハイハイタウンもおまっせ。

[158: 匿名さん]

規約見ました？
恥ずかしい人は無視ですよ。
捲ったら、嘘！？って人かも知れませんね。

[159: マンション検討中さん]

天王寺は、高級店はないけど遊びに行く街。住むには・・・と思います。
ややこしい場所とも隣合わせですし。

このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして
最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。

建具も最高級の物を導入し高級感を最大限に出さないと価格に似合わない

[160: 匿名さん]

そんな設備や仕様にすれば、今の価格の1.25〜1.5倍になります。

[161: 匿名さん]

大阪都心の最高級マンションは、東京都心の最下級マンションと同レベルなのです。ちなみにグラフロは大したマンションではありません。
メジャー7はじめ大手は、大阪のマーケットなんて眼中になく購入層に資金力がないことを承知して、価格を抑えるために賃貸に毛が生えた物件をつくるしかないのです。
すなわち舐められているということです。

[162: 匿名さん]

>>134 匿名さん
五条、五条って何を崇めてるの。
普通の公立の小学校でしょ。

[163: 匿名さん]

>>141 ご近所さん
それは昨年までのお話。
今年から、住宅価格西日本一は夕陽ヶ丘の上汐エリアです。
ご参考まで。

[164: マンション検討中さん]

>163

まだ真法院町が西日本一ですよ。

https://mainichi.jp/articles/20170920/ddl/k27/020/313000c

[165: マンション検討中さん]

>>159


>>このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして
最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。


ここの間取りは、壁につけた　キッチンが付いているということですか？

[166: マンション検討中さん]

アイランド、ペニンシュラみたいなオープン型のカウンターキッチンより

壁につけたキッチンがいいということでしょうか？

[167: マンション検討中さん]

>>166

ここみたいに90-100㎡くらいやとオープンキッチンにしてリビングと一体化させた方が高級感出るやろね。
130㎡以上とかの超高級の部類になるとオープンキッチンはカッコ悪いから、７畳くらいの広いキッチンがリビングとは別室で作られるね。

[168: マンション検討中さん]

>>167

早々ありがとうございます。

広さによる見せ方のバランスがあるのですね。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>161 匿名さん

なるほど。
と言うことはここは東京に比べたら賃貸に毛が生えた程度の最下級マンションと言うことですね。
やめといてよかったです。
情報ありがとうございました。

[170: 評判気になるさん]

価格を極端に大阪一の坪単価？
高くしなくても良かったのでは？

[171: 匿名さん]

>>159 マンション検討中

私も、繁華街と住宅地は違うと思います。


天王寺がターミナルとして上六より大きいのは事実ですが、ターミナルとして大きいというのであれば、大阪駅周辺が一番なわけで。
大きいターミナル駅徒歩5分の立地で子育てしたいですか、っていう話なんじゃないですか。五条校区を気にするということは子育て世代なわけですし。逆に、子育てを終えた世帯や、子供がいない世帯はここより大きいターミナル駅近くの方がいいでしょうね。

あと、キッチンはフルオープンにできますよ。オプションですが。無償オプション範囲でも、キッチン形態は3種類から選べます。フルじゃなくて、コンロの前だけ壁があるオープン型が無償オプションであります。実用性ではそっちの方がいいと思いますけど。

それでも、価格面ではやはりちょっと高すぎると思いました。特に多少仕様が違うといえど、高層階の価格は…誰が買うんだろう、と純粋に思います。
by モデルルームに行った者

[172: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん

公示地価
住宅地では、上汐4丁目が真法院町を抜き、トップになりました。

https://tochidai.info/osaka/osaka-tennoji/

[173: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん

64万0000円/m2 +7.02％
大阪府大阪市天王寺区上汐4-4-25
2017年［平成29年］ 公示地価
坪単価 211万5702円/坪　最寄り 四天王寺前夕陽ヶ丘駅より410m　用途 住宅地　利用現況 住宅・その他　地積 1,493m2（451坪）　建物構造 鉄筋コンクリート14階建　供給施設 水道・ガス・下水　法規制 第二種住居地域・準防火地域　建蔽率 80％　容積率 400％　前面道路 西・幅員11m

57万9000円/m2 +0.70％
大阪府大阪市天王寺区真法院町10-6
2017年［平成29年］ 基準地価
坪単価 191万4049円/坪　最寄り 桃谷駅より750m　用途 住宅地　利用現況 住宅　地積 119m2（35坪）　建物構造 木造2階建　供給施設 水道・ガス・下水　法規制 2中専、準防、市街化　建蔽率 60％　容積率 300％　前面道路 南東・幅員8m

[174: 評判気になるさん]

>>171

上本町は、住める商業地にある住宅街ということでよろしいでしょうか？

雑居感は、難波や天王寺と比較して少ないという印象でいいでしょうか？

[175: 匿名さん]

>>172 匿名さん
164さんが出している基準地価の方が最新でしょ。

[176: 匿名さん]

>>173 匿名さん
地積が全然違いますね。

[177: 匿名さん]

>>173 匿名さん
それに上汐は容積率400%でマンション用地として鑑定してるんでしょう。真法院町は戸建を想定した鑑定ですね。住宅地といっても一種あたりの単価が真法院町の方が高いので値打ちありますよ。

[178: 匿名さん]

>>176 匿名さん

地籍？

[179: 匿名さん]

上汐も真法院町も閑静な都市型住宅地でいいところです。
当該地は駅近く商業地にありながらも公園前という憩いもありますので、商業と住居系のバランスがいいですよね

[180: 匿名さん]

>>179


住所で比較すると
北区中之島と同じぐらいということですね！

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん

ここは上町台地、あちらは盛り土ですからね…

[182: 匿名さん]

マンション購入者です。
公募が始まりましたが、残っている部屋だけですよ。
高層階と最低層階が対象になるそうです。
一次は結局、ほぼ近隣住民のみの販売になったみたいです。
抽選になった住戸もあるらしく、うちは無抽選でラッキーでした！

[183: マンション検討中さん]

２６邸のうち１０邸くらいしか売れてなかったと思いますけどね。
２６邸で抽選になるくらいなら早々完売してもおかしくないと思いますけど。
設備・仕様・立地から考えてあまりに割高と判断しましたが、これで購入出来てラッキーと考える人がいるのが驚きましたね。

[184: 匿名さん]

所在地： 大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
交通： 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
価格：8,800万円・1億2,800万円
間取：3LDK・4LDK
専有面積：91.19m2・100.47m2
販売戸数/総戸数： 2戸 / 26戸

[185: 匿名さん]

>>183 マンション検討中さん

10邸しか売れてないということはないと思います。
中層階はほぼ埋まってた気がするので、上層階と低中層階の数戸で残りが10戸ほどなんじゃないでしょうか。
でも、あの値付けだと上層階は苦戦しそう…と勝手に思ってます。
全体的に1000万とまでは言いませんが、あと500万安かったらもっと引き手はあっただろうな、と思いますが…。

[186: マンション検討中さん]

>>185

最終的には確認が出来ていませんが、私が知る限りは１０邸程度での売れ行きでした。
本来は公開でなくシークレットで売り切りたかったんだと思いますが、さすがに無理でしたね。
低層での91㎡で8600万～で最上階の100㎡で14600万くらいだったかなと思いますが、さすがに厳しい金額だと思いました。

しかも１０階までは２重床でもないし間取りも収納が少ないですし、バルコニーも小さくて金額に沿った設備仕様とは思えなかったです。
駐車場も１１台のみでしかも１０台は機械式なのでこの金額の層の住民の半分以上が車なしで納得できるとはとても思えません。
金持ちはやはり駅近でも車は持ちたいし、でかい車や高級スポーツカーを持ちたいもんですから。

[187: 匿名さん]

>>186 マンション検討中さん
バルコニー、あれで狭いんですね。出幅が2mあるので十分かという印象だったのですが、出幅ではなく幅が狭いということですよね。
なるほど、今図面を見ると、リビングの窓の幅いっぱいがバルコニーだったら良かったでしょうね。

収納も少なかったでしょうか。SICが大きくて、こんなにいらないなとは思いました。他にも無駄に広い所があって、(玄関とかトイレとか)90や100平米の物件なんだから、その分を他で使えばいいのに、とは思いました。150平米超えの物件ならありなんでしょうけど。

と言いつつ、私も買いました。仕様はどうせ古くなればリフォームして入れ替えるし、間取りも気になればその時にかえればいいかな、と。バルコニーの拡張は無理ですが。それよりも、やっぱり立地と小規模マンションなところが良かったです。不特定多数が出入りするよりもこれだけの戸数だと顔馴染みになって安心感があるかな、と。修繕費のことを言う人もいますが、私からするとタワーなんて大規模修繕の実績がほとんどないのに、なにを根拠に修繕費を計算してるんだろうと思います。足場組めない高層マンションはとても高くつくと思いますが。地震で停電して階段で上り下りもいやですし。修繕費の観点では中規模の板マンが負担も少なくていいんでしょうけど…住みたいかと言われると…っていうことで。
高いし、それに見合う設計ですか、と問われるとうーん…となりますが、うちにとっては南側開放と上本町徒歩5分が全てでした。やっぱり市内でお見合いにならないマンションって貴重だと思うので。長々と失礼しました。

[188: 戸建て検討中さん]

>>187

タワマンは修繕について色々言われていますが、なんやかんやで３０年ほど歴史があって大規模修繕を終えているタワマンもたくさんあるので、すぐに積立金が足りなくなるとかいう心配はないでしょう。
例え１０億円かかったとしても５００戸あれば各２００万円で済む話ですからね。
むしろ小規模マンションで機械式駐車場が入っている物件の方が危ない気はします。
ここだと２００万円でも２６戸で５２００万円しか集まらないわけで、それでどこまで大規模修繕が出来るのかということで。
まあここは大阪で一番高いマンションと言う事でお金は気にならない富裕層ばかりですのでまったく問題ないので例外でしょうか。

南面が開放されて日当たりが良いのは何物にも代えがたいですね。
目の前が公園なので、ほぼ永久に保証されるでしょうし。
大阪では珍しい小規模高額物件という事ですので、引き続き注目したいと思います。

[189: マンション比較中さん]

>>187


>>足場組めない高層マンションはとても高くつくと思いますが。


昨年、北浜のシテイタワー大阪は、足場組んでましたよ。

最上部５０階以上までです。

[190: マンション比較中さん]

＞＞１８８

居住者が積立金は１０年間で１０億は軽く集まるでしょう。

最低手取り年収１億円以上の方々、それだけの住人層なので心配するまでもないのかと。