ローレルコート上本町石ヶ辻公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi26/index....
所在地：大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
交通：近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：91.19平米・100.47平米
売主・事業主：近鉄不動産
施工会社：三和建設
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-05-03 20:00:46
ローレルコート上本町石ヶ辻公園ってどうですか？
| No.101 |
by 検討者さん 2017-12-14 23:09:30
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削除依頼
駐車場１１台しかないっていうのがねー。 ここは平面駐車場ですか？ |
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| No.102 |
ローレルは立地でしょう。細かい事は許容できるお金出せる人が買うマンションでしょう。
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| No.103 |
この立地で戸あたりの面積が贅沢ですね。そういう物件でしょう。
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| No.104 |
間取りのわりにバルコニー面積が狭くないですか？
せっかくの南面公園なのに。 もしかしてワイドスパンのハイサッシじゃないんですかね？ |
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| No.105 |
機密性重視でしょう。 戸建をこの辺で買おうと思っても１億以上はする。 であればマンションも選択肢の一つとして、防犯性も増し、間取りは戸建より狭いけど 安住の地として 窓を閉めていれば 廃品回収車が真下でスピーカーで鳴らさない限り 学校の音はうるさくないでしょう。 |
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| No.106 |
上本町駅徒歩圏内で五条小区かつ南向きで狭小じゃない戸建を建てるとなると、2億は用意しないとね。
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| No.107 |
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| No.108 |
特定出来る侮辱は駄目でしょう。失礼を超えてますよ。商品じゃないんですから。
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| No.109 |
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| No.110 |
うちの家の噂しているのかい？
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| No.111 |
この書き込みはひどいね。
最上階より高額ですよ。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
>>95 通りがかりさん
御意‼️ 私も期待して現地を見に行きましたが、緑の少ないしょぼいチープな公園で、周りの雰囲気も期待はずれでした。 公園、公園と騒ぐからにはせめて靱公園位の雰囲気がないとね。 まあ、カタツムリ不動産の域を出てませんね。期待したのに残念。 |
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| No.117 |
＞＞１１６
グランドメゾン上之宮町も周りは古い？戸建の住宅街 ツインで建つローレル夕陽ヶ丘も市営住宅が隣にあるし、タワーと言いつつ団地系タワー？ しょぼい公園だったら 太古歴史ある四天王寺さんの広大な敷地の方がいいとも？ 桜の咲く 上汐公園の方がいいのかな？ 千に３つで 不動産は 三拍子はないよね。 靭公園は、森だらかね。 グラメは筋向いで 賃貸デザイナーズかジオタワー 靭公園しか選択肢がないよね。 |
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| No.118 |
こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。
柱が食い込む確率が格段に上がるしそれに伴って下り天井もきつくなります。 バルコニーも狭くなる傾向にあるし、小規模物件ならではの修繕費問題も後々出てきます。 閑静な住宅地にある低層の高額マンションならありでしょうが、商業地に建つペンシルマンションでの高額物件はしっかり吟味する必要がありますね。 |
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| No.119 |
>>118
>>こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。 等価交換で地元の地主と交渉して狭い土地に小規模マンションを建設する積水グランドメゾンの小規模戸数は 典型的な例です。 グラメ信者さまがおられるので 完売はします。 どうしても各部屋強烈な柱の食い込みでバルコニーの出幅も1.5m以下で。 間取りをホームページに記載すると すぐに見抜かれるため、グランドメゾンは間取りの公開を止めました。 評論家からの批判が多いので絶対に公開しません。 各部屋の下り天井はハリを隠すため、天井高が1.85m-2m前後と低く抑えられ、バルコニーにも出られない 腰高窓と制限されます。 ハウス系メーカーさんなので、グランドメゾンに続けと ハウスの強みは出しますが おっしゃるように、 敷地面積は制限されますので 建蔽率による建物制限 インポール仕様の下り天井は 出てきますね。 カタログ上では、９０とか１００平米とか記載しますが そこまで恩恵を受けているのか モデルルームへ訪問された方のみ知るところです。 
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| No.120 |
>>116 通りがかりさん
公園って言っても普通の児童公園ですからね。 周りも行ったらわかりますが、裏寂れた雰囲気のする小さい商店がある程度の商業地ですよ。 これで坪単価最高480万以上？ ご冗談でしょ？って笑っちゃいますよ。 坪単価500万近くって大阪でも最高値の部類ですよ。大阪のマンションどこでも買えるのにあえてここにする理由を見つけられませんね。 |
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| No.121 |
アンチが多いのは、良質な物件の証左ですね。上本町駅の五条エリアは、大阪市内屈指の都市的、文化的な生活を享受できる環境を保持します。歴史的、地歴としも恵まれ、大阪市内で暮らす富裕層には最も適しています。
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| No.122 |
>>120
どんな豪華マンションになるか楽しみです。 エントランス外壁、１階ロビー通路は、風合いが良い天然自然石で覆われることになると思います。 もちろん梅田リッツカールトンホテルと同等の風合いです。 木目シールはありえません。 突き板から無垢素材の木材になることでしょう。 玄関周りやバルコニーはもちろんタイル貼りです。 注目度抜群の物件ですから、外壁や玄関周りは１００％吹き付け塗装はありえないですから。 
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| No.123 |
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| No.124 |
>>121: 匿名さん
新歌舞伎座も移転してきました。 上本町駅は、駅直で名古屋、伊勢志摩、伊丹空港、神戸三宮、難波、天王寺、梅田 タクシーでも心斎橋周辺、難波 縦横無尽に短距離で行ける立地です。 この場所を批判されても、便利な立地には変えられないです。 |
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| No.125 |
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| No.126 |
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| No.127 |
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| No.128 |
>>126
ここって 第1期 何戸販売なのだろう？ 次回は2期抽選なので 買いたい人がいるようですよ。確実に売れています。 鉄筋コンクリート造 地上14階建 なので 天井高も２５５ー２６０cm ありそうです。 敷地面積 637.62㎡ 建築面積 317.53㎡ 建物にゆとりありますよね？ |
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| No.129 |
以前話を聞きに行きました。
結論から言うと見送りました。 上本町から徒歩圏内の広い間取りで良いなと思いましたが、間取りも設備仕様も特筆するものがないのに価格だけが高くて金額には見合わないと判断しました。 低層階でも坪単価320万ほど高層階で500万近くの物件となると大阪でも最高値圏と思われるのですが、それでもここにしたいと思わせてくれる要素は見当たりませんした。 どうしても上本町に住みたい富裕層以外には積極的に選ぶ理由はないかな感じた次第です。 |
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| No.130 |
どうしても上本町駅徒歩圏内、五条小エリア、南向きに住みたい富裕層ファミリーが26組いますので、心配はご無用。
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| No.131 |
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| No.132 |
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| No.133 |
>>130 匿名さん
本当に良いものなら26戸くらいとっくに完売しています。 実際これで100平米が1億5000万なんてどうかしてるなと思いましたから。 シークレットで売り切ろうとしたけど思ったほど売れなかったので広告を出し始めたんでしょうね。 あなたはマンションサロン行かれてお買い得だなと感じましたか？ |
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| No.134 |
ようするに
五条校区の地価の高さを理解できない人がたくさんいるということ 間違いなくすぐに完売しますよ。 分からない人は分からないままで良いと思います |
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| No.135 | ||
| No.136 |
ネガレスはクレヴィアやプラウド関係者でしょうか。買い替えあるいは購入したかったけど無惨に散った検討者でしょうか。
上記の方以外に、物件の販売状況や価格に対して難癖つける理由がありません。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
>>134
>>五条校区の地価の高さを理解できない人がたくさんいる 五条校区 毎日いるが、値段を上乗せするのはいいとしても 特に、普段生活の中では 五条区 何も感じない。 日中子供たちが元気良く騒いでいる、夜も子供たちが塾通い、男臭い男子高生が行き交うぐらいだ！ そんな感じの日常。 |
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| No.139 |
>>135 マンション比較中さん
共用施設はなにもありません。 エントランスもいたって普通です。 外観が高級仕様ですごくハイセンスなのかといえばそうでもありません。 かといって部屋が高級仕様なのかといえばそうでもありません。 それでいて直床で天井高が高いわけではなく柱が完全アウトポールになってるわけでもありません。 これで大阪最高値物件と言われて買いましょうとはなりませんでした。 土地の仕入れにお金がかかったらしいですが、それで仕様を下げて大阪最高値価格で売ろうなんてバカにしたもんだなと思いました。 |
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| No.140 |
＞＞139
さすがそれでは ため息のみで買う気がうせますね。 価格に見合うものがなければ、見る目をもった購入検討者は離れていくというのが一つの答えなのでしょうか。 価格面で西日本一が先走り、関西物件の恥ですね。 まともな値付であればですが、不動産に詳しくないユーザーが購入されるのでしょうね。 |
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| No.141 |
同じ五条校区の真法院町は住宅地価西日本一ですので
不思議ではないですよ 又 同じ石ヶ辻町のグラメと比べても地価は1.5～2倍くらい違うのでは？ |
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| No.142 |
ネガ厨のイライラ理由が理解出来ない。仮に価格が高いにも関わらず、仕様が低いとしても、購入者がいるから販売するだけ。
まぁ価格も適正で仕様も全く悪くないので、天王寺区の中でも最優秀組の購入者様は相手にする必要はない。 |
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| No.143 |
ディスポーザーがあるのはありがたい反面この規模だと今後の維持費が心配ですね。
今でも管理費と修繕積立金その他入れて約３万５千円。 駐車場の３万５千円も入れると約７万円。 １０年後には駐車場入れて早くも月１０万円オーバーでしょうか？ ２０年後・３０年後は？ |
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| No.144 |
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| No.145 |
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| No.146 |
年収1,000万足らずで、現在は戸建てに住んでいますが、いずれはマンションに移りたいと思うてます。でもここは環境は良くても高すぎ。とても手が出ない。
これほどの価格になると、ローン組むとかではなく、即金で買える人ばかりなんでしょうか。 |
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| No.147 |
高い高いと書かれてるけど、何年後かにはあの頃は安かったと言われてるかも。
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| No.148 |
恐らく売り値の半分ぐらいは現金投入する方が多いのではないでしょうか。
ほかには節税対策での検討者もいるでしょうし、医師も半数ぐらい購入するのではないでしょうか。 |
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| No.149 |
上本町近辺は高級感はあるとはいえ、商業地としての魅力は天王寺・あべのの方が断然上ですよね。上本町の近鉄百貨店は昔からあるけど、昔からショボいし、そもそもここにデパートがあるのも不思議なくらい。近鉄の発祥の地だから頑張ってるんでしょうけどね。
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| No.150 |
近隣マンションの住民からすると、日常使いには上六近鉄のデパ地下ぐらいのスケールが程よい。
また昨今の上本町ブームのあと押しによって、デパ地下は以前に比べて相当レベルが上がっています。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
上六の近鉄、今は高級スーパーの北野エースが入ってますよね。成城石井も近くにあります。
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| No.153 |
>>149
そりゃ上本町と天王寺駅じゃ格が違うでしょ。 天王寺は近鉄百貨店の本店に日本一のハルカスもあるしQ'sモールには大きなイトーヨーカドーもあるからね。 一番違うのは地下鉄は御堂筋線あるし環状線も併設のターミナル駅ですから。 上本町は言うても近鉄のローカル駅の一つですわ。 誰かが上本町と四天王寺夕陽ヶ丘じゃ格が違うとか言うてたけど天王寺と比べたら上本町も格が違うよ。 近鉄で通勤する人以外は上本町は意外に不便。 |
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| No.154 |
天王寺とは違うビッグターミナルのメインではなくセカンドと呼ばれる街 上本町には
上本町には、高級食パン屋があるでしょ。 シェラトンホテルもある。 新歌舞伎座のコンサートホールもある。 大きな結婚式もできるビジネスホテルもある。 大きな２０席以上の美容院もある。 小洒落たカフェバーもある。 少し安いラーメン屋だってある。 |
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| No.155 |
>>154
そのセカンドの駅上本町から徒歩５分のちょっと寂しい裏路地に大阪で一番高額のマンション建てちゃうローレルって・・・。 １００㎡のルーバルなしで１億５０００万ってよ。 ちょっとやんちゃしすぎやろ。 グランドメゾン上之宮の高層階９０㎡２邸買えるやん。 |
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| No.156 |
>>155
なぜ 価格設定が高いか 関東に触手を置いた 積水グランドメゾン 明らかに、近鉄ローレルは セキスイを意識して ブランドで肩を並べようと思って 社長の方針で ハウスメーカー同士横のライバルを意識した価格設定で打って出たということですよ。 セキスイにはまだまだこの小規模物件のカテゴリーではセールにしても共通仕様のコストカットセキスイですが まだまだ及ばないのは事実なのです。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
規約見ました？
恥ずかしい人は無視ですよ。 捲ったら、嘘！？って人かも知れませんね。 |
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| No.159 |
天王寺は、高級店はないけど遊びに行く街。住むには・・・と思います。
ややこしい場所とも隣合わせですし。 このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして 最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。 建具も最高級の物を導入し高級感を最大限に出さないと価格に似合わない |
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| No.160 |
そんな設備や仕様にすれば、今の価格の1.25〜1.5倍になります。
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| No.161 |
大阪都心の最高級マンションは、東京都心の最下級マンションと同レベルなのです。ちなみにグラフロは大したマンションではありません。
メジャー7はじめ大手は、大阪のマーケットなんて眼中になく購入層に資金力がないことを承知して、価格を抑えるために賃貸に毛が生えた物件をつくるしかないのです。 すなわち舐められているということです。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>159
>>このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして 最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。 ここの間取りは、壁につけた キッチンが付いているということですか？ |
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| No.166 |
アイランド、ペニンシュラみたいなオープン型のカウンターキッチンより
壁につけたキッチンがいいということでしょうか？ |
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| No.167 |
>>166
ここみたいに90-100㎡くらいやとオープンキッチンにしてリビングと一体化させた方が高級感出るやろね。 130㎡以上とかの超高級の部類になるとオープンキッチンはカッコ悪いから、７畳くらいの広いキッチンがリビングとは別室で作られるね。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
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| No.170 |
価格を極端に大阪一の坪単価？
高くしなくても良かったのでは？ |
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| No.171 |
>>159 マンション検討中
私も、繁華街と住宅地は違うと思います。 天王寺がターミナルとして上六より大きいのは事実ですが、ターミナルとして大きいというのであれば、大阪駅周辺が一番なわけで。 大きいターミナル駅徒歩5分の立地で子育てしたいですか、っていう話なんじゃないですか。五条校区を気にするということは子育て世代なわけですし。逆に、子育てを終えた世帯や、子供がいない世帯はここより大きいターミナル駅近くの方がいいでしょうね。 あと、キッチンはフルオープンにできますよ。オプションですが。無償オプション範囲でも、キッチン形態は3種類から選べます。フルじゃなくて、コンロの前だけ壁があるオープン型が無償オプションであります。実用性ではそっちの方がいいと思いますけど。 それでも、価格面ではやはりちょっと高すぎると思いました。特に多少仕様が違うといえど、高層階の価格は…誰が買うんだろう、と純粋に思います。 by モデルルームに行った者 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>>164 マンション検討中さん
64万0000円/m2 +7.02％ 大阪府大阪市天王寺区上汐4-4-25 2017年［平成29年］ 公示地価 坪単価 211万5702円/坪 最寄り 四天王寺前夕陽ヶ丘駅より410m 用途 住宅地 利用現況 住宅・その他 地積 1,493m2（451坪） 建物構造 鉄筋コンクリート14階建 供給施設 水道・ガス・下水 法規制 第二種住居地域・準防火地域 建蔽率 80％ 容積率 400％ 前面道路 西・幅員11m 57万9000円/m2 +0.70％ 大阪府大阪市天王寺区真法院町10-6 2017年［平成29年］ 基準地価 坪単価 191万4049円/坪 最寄り 桃谷駅より750m 用途 住宅地 利用現況 住宅 地積 119m2（35坪） 建物構造 木造2階建 供給施設 水道・ガス・下水 法規制 2中専、準防、市街化 建蔽率 60％ 容積率 300％ 前面道路 南東・幅員8m |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
>>173 匿名さん
それに上汐は容積率400%でマンション用地として鑑定してるんでしょう。真法院町は戸建を想定した鑑定ですね。住宅地といっても一種あたりの単価が真法院町の方が高いので値打ちありますよ。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
上汐も真法院町も閑静な都市型住宅地でいいところです。
当該地は駅近く商業地にありながらも公園前という憩いもありますので、商業と住居系のバランスがいいですよね |
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| No.180 |
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| No.181 |
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| No.182 |
マンション購入者です。
公募が始まりましたが、残っている部屋だけですよ。 高層階と最低層階が対象になるそうです。 一次は結局、ほぼ近隣住民のみの販売になったみたいです。 抽選になった住戸もあるらしく、うちは無抽選でラッキーでした！ |
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| No.183 |
２６邸のうち１０邸くらいしか売れてなかったと思いますけどね。 ２６邸で抽選になるくらいなら早々完売してもおかしくないと思いますけど。 設備・仕様・立地から考えてあまりに割高と判断しましたが、これで購入出来てラッキーと考える人がいるのが驚きましたね。 |
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| No.184 |
所在地： 大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
交通： 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分 価格：8,800万円・1億2,800万円 間取：3LDK・4LDK 専有面積：91.19m2・100.47m2 販売戸数/総戸数： 2戸 / 26戸 |
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| No.185 |
>>183 マンション検討中さん
10邸しか売れてないということはないと思います。 中層階はほぼ埋まってた気がするので、上層階と低中層階の数戸で残りが10戸ほどなんじゃないでしょうか。 でも、あの値付けだと上層階は苦戦しそう…と勝手に思ってます。 全体的に1000万とまでは言いませんが、あと500万安かったらもっと引き手はあっただろうな、と思いますが…。 |
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| No.186 |
>>185
最終的には確認が出来ていませんが、私が知る限りは１０邸程度での売れ行きでした。 本来は公開でなくシークレットで売り切りたかったんだと思いますが、さすがに無理でしたね。 低層での91㎡で8600万～で最上階の100㎡で14600万くらいだったかなと思いますが、さすがに厳しい金額だと思いました。 しかも１０階までは２重床でもないし間取りも収納が少ないですし、バルコニーも小さくて金額に沿った設備仕様とは思えなかったです。 駐車場も１１台のみでしかも１０台は機械式なのでこの金額の層の住民の半分以上が車なしで納得できるとはとても思えません。 金持ちはやはり駅近でも車は持ちたいし、でかい車や高級スポーツカーを持ちたいもんですから。 |
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| No.187 |
>>186 マンション検討中さん
バルコニー、あれで狭いんですね。出幅が2mあるので十分かという印象だったのですが、出幅ではなく幅が狭いということですよね。 なるほど、今図面を見ると、リビングの窓の幅いっぱいがバルコニーだったら良かったでしょうね。 収納も少なかったでしょうか。SICが大きくて、こんなにいらないなとは思いました。他にも無駄に広い所があって、(玄関とかトイレとか)90や100平米の物件なんだから、その分を他で使えばいいのに、とは思いました。150平米超えの物件ならありなんでしょうけど。 と言いつつ、私も買いました。仕様はどうせ古くなればリフォームして入れ替えるし、間取りも気になればその時にかえればいいかな、と。バルコニーの拡張は無理ですが。それよりも、やっぱり立地と小規模マンションなところが良かったです。不特定多数が出入りするよりもこれだけの戸数だと顔馴染みになって安心感があるかな、と。修繕費のことを言う人もいますが、私からするとタワーなんて大規模修繕の実績がほとんどないのに、なにを根拠に修繕費を計算してるんだろうと思います。足場組めない高層マンションはとても高くつくと思いますが。地震で停電して階段で上り下りもいやですし。修繕費の観点では中規模の板マンが負担も少なくていいんでしょうけど…住みたいかと言われると…っていうことで。 高いし、それに見合う設計ですか、と問われるとうーん…となりますが、うちにとっては南側開放と上本町徒歩5分が全てでした。やっぱり市内でお見合いにならないマンションって貴重だと思うので。長々と失礼しました。 |
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| No.188 |
>>187
タワマンは修繕について色々言われていますが、なんやかんやで３０年ほど歴史があって大規模修繕を終えているタワマンもたくさんあるので、すぐに積立金が足りなくなるとかいう心配はないでしょう。 例え１０億円かかったとしても５００戸あれば各２００万円で済む話ですからね。 むしろ小規模マンションで機械式駐車場が入っている物件の方が危ない気はします。 ここだと２００万円でも２６戸で５２００万円しか集まらないわけで、それでどこまで大規模修繕が出来るのかということで。 まあここは大阪で一番高いマンションと言う事でお金は気にならない富裕層ばかりですのでまったく問題ないので例外でしょうか。 南面が開放されて日当たりが良いのは何物にも代えがたいですね。 目の前が公園なので、ほぼ永久に保証されるでしょうし。 大阪では珍しい小規模高額物件という事ですので、引き続き注目したいと思います。 |
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| No.189 |
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| No.190 |
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
[No.191と本レスは、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.195 |
関西最高高値の物件ですがね。
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| No.196 |
お金持ちの方が買う物件なので、あまり外野がどうのこうの言う物件ではないのでしょう。マンションを買うお金は一般庶民の収入比とは違うと思いますし。羨ましい限りです。
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| No.197 |
タワ－マンション＝金持ちではないですね。
タワ－なら高層階部分のみ金持ちで、高層階は大概は法人名義で購入されていますし。 購入目的が、居住目的のマンションが今後資産価値が保たれるのだと思います。 堺筋本町近くの新築タワ－の賃貸が沢山出てる物件は、あまり好ましくないと思います。 |
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| No.198 |
中途半端な上六がそれほど魅力的とも思わないしね。
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| No.199 |
立地の価値は一人の判断では決まりませんからね。相場が示している通りでしょう。
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| No.200 |
上本町近辺のマンションもウェリスが出来るあたりまでは、そこまで高い地域じゃなかったのにね。 今や上本町から徒歩５分で大阪で一番坪単価の高いマンションですか。 まあ今後上本町のどこにマンションが出来ようがウェリスの立地を超える所は出てこないな。 |
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