パークホームズ夕陽丘に行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション検討中さん]

大阪市内でも人気の天王寺区に建設されると聞いて，モデルルームへ行ってきました。

・リビング
　Dタイプは珍しく壁付けキッチンです。残るA～Cタイプについては，通常のカウンターキッチンを採用しています。壁付けのため，後方にカウンターを設置していますが，このせいでリビング形状が正方形となり，家具配置が難しいかもしれないと担当営業の方はおっしゃっていました。

ディスポーザーとビルトインタイプの食器洗浄機は標準装備です。ビルトインコンロは三ツ口コンロであり，グリルは水無し両面焼きと設備面は充実している印象を受けました。
　窓ガラスについては全居室ペアガラスを採用しており，バルコニーの窓のみLow-Eガラスを採用しています。しかし，何より残念だったのがサッシの防音性能がT1であることです。本物件は全戸南向き・道路幅員２５ｍをうたっていますが，裏返せば前の道路がうるさいということです（勝山通に面しています。上町筋や谷町筋と比べれば交通量は少ないですが，幹線道路であることは事実です。）。そうであれば防音には気を配ってほしかったのですが…せめてT2のサッシを採用してほしかったです。
　本物件については防音が一番ネックだと考えていたため，さらに質問したところ，ガラス厚は通常よりも多くとっているため全体的な防音性能はT2相当という説明を受けました。また，１～８階までは換気口にもサイレントスリーブを施し，さらに騒音が予想される箇所（主に１か～４階の低層階）には追加で防音フードを施しているため騒音対策はぬかりないとの説明を受けましたが，万難を排してサッシ自体の防音性能も高めるべきだと感じました。この点が非常に残念です。

　バルコニーは１ｍ９０ｃｍ確保しているため合格点と言えます。バルコニーの壁は半透明の強化ガラスのため，採光がかなり期待できます。シミュレーションでも全戸朝から日当たりが望めるとのことで，採光面は文句なしと思われます。
　カーテンレールは全居室で上付き，天井高は１階を除いて２ｍ４５ｃｍなので最低限はクリアしています（１階のみ２ｍ８０ｃｍ）。
　リビングと廊下の間のドアについては鏡面仕上げのドアを採用しており，ワンポイントでのこだわりを感じました。
・浴室/洗面/トイレ
　浴室は全タイプ１４１８です。ダウンライト４つを配し，可能な限りの開放感を演出したとのことです。具体的な仕様は写真に譲ります。
　洗面は，人造大理石の天板を採用しています。ボウルは一体型で掃除がしやすそうです。偏面のため，片側にスペースがあり，最近はやりのタイプと言えます。鏡は三面鏡になる裏側が収納のタイプです。

　トイレについては，タンクレスを採用しています。また，手洗いをトイレ内に設置しており高級感があります。これは非常に良かったです。

仕様のリーフレットです。

・その他の特記事項
　共用廊下に面した居室では，ルーバーを採用しているので好印象です。その分アルコーブはほとんど確保していないので，最低限ルーバーぐらいは…ということでしょうか。

もっとも，共用廊下側の窓側はかなりの下がり天井であり，天井高が１９７５ｃｍです。長谷工クオリティというか，この辺りにコスト縮減が見えます。

ドアについては，使用できる部分については引き戸を採用しています。全て上釣りタイプで下部にレールがないため好感が持てました。室内は玄関の上がり框やバルコニーとリビングの間を除いてフルフラットになっています。
　天井は二重天井ですが，床は直床です。これは太鼓減少を嫌ったため直床にしたとのことでした。戸境壁については，コンクリート厚１８０ｍｍ以上を確保しており，そこから木軸+プラスターボードで９５ｍｍです。最低限のラインはクリアしているといえるでしょう。

鏡面仕上げのドアサンプルです。

カラータイプは３種類から選択できます。標準採用は中間色です。シルキーホワイトが最も薄い色。こちらの写真がもっとも濃いものです。

モデルルームのキッチンはオプション仕様でしたので，こちらが標準仕様のものとなります。

キッチン収納については，スパイスラックを除いて全てソフトクローズ機能が登載されています。吊戸棚については，一番左手のこちらに降りてくるタイプのものだけつけて，写真真ん中から右手の吊戸棚（開いても可変しないもの）については標準設置しないということで調整中のようです。確かに収納力と開放感を天秤にかけるとそうなるので妥当な選択と言えるでしょう。

キッチン天板等のセレクトです。

【現地及び周辺環境】
　現地はまだまだ基礎工事が終わった段階で建物自体にはそこまで取り掛かっていなさそうな感じでした。なお，元々はシャディサラダ館が建っていたそうです。
　隣接地については，西側に高さ7階建ての賃貸マンションがあり，東側は旧天王寺商業高等学校です。西側賃貸マンションとの幅は２ｍほどとのことでした。また，道路を挟んで南側対面に雑居ビル？とグランドメゾン四天王寺夕陽ヶ丘が建っており，これが邪魔して西側の居室については夕方ごろから日が差しません。眺望もよくないです。一方で，東側は高校で眺望は保証されていますが，都市型の高校なので7階建てくらいの高さがあります。南東側の高層階であれば眺望は望めそうです。

　南側については，第二種住居地域です（本物件は大半が商業地域，北側のごく一部が２住。）。今は２～３階建ての個人宅が多く開けていますが，今後マンションが建たない保証はありません。そう考えると道路幅員２５ｍはメリットになりうるでしょう。
　小学校は聖和小学校で徒歩５分程度。スーパーは阪急オアシスが近く徒歩３分程度でしょうか。基本的に住宅地のため落ち着いた印象を受けました。小学校の近くに寺田町公園という広めの公園があります。
　駅についてはやや遠い感があります。JR桃谷駅まで徒歩１０分，四天王寺前夕陽ヶ丘駅へは１５分程度かかると思います。自転車を使って天王寺か上本町に出た方がよいでしょう。

【価格帯・管理費】
　予定価格となりますが，画像のとおり，やはり南東側が最も高いです。南西角部屋は賃貸マンションと近接するためか角部屋の割には安いと言えます。もっとも眺望はいまいちなのでそれなら中住戸の方がよいのかもしれません。

　管理費はこちらのとおりです。

【マンション自体の防災対策】
　耐久性の高いコンクリートを採用しているなど，鉄筋もしっかりしてそうですしよさそうです。
　マンション傾き問題の売主は三井不動産レジデンシャルでしたが，杭についてはかなり気を使っているそうです。現場で杭自体を作り，地中約２３～２４ｍほどの支持層に12本埋設したということでした。
　杭自体も接地面が広くなっているタイプで安心できそうです。