つくば市の都市計画について語り合いましょう

[マンコミュファンさん]

つくば駅前の開発、TXの延伸や常磐線との連絡手段の開発、大通りや住宅地の開発、新規学校の開設など、つくば市の未来について議論しましょう。

[7051: 匿名さん]

ウェルネスパーク問題ありすぎだな

[7052: 匿名さん]

何をしても、クレームとなる状況下というのも、辛いでしょうね。

つくばウェルネスパークは高エネ研のさらに北、クリーンセンター隣地にがあります。
つくば駅から車で２０分と少しくらいの距離。市内最北の公共施設ではないですかね。

・温浴施設（風呂）・プール・トレーニングルーム・研修室
・セキショウチャレンジスタジアム
（人工芝・クラブハウス・夜間照明・観客席完備された本格的なサッカースタジアム）
・芝生広場・ランニング走路
・フリースペース・ドックラン

こんな立派なスポーツ施設が出来た経緯は知りませんが、
もしこの施設の利用者が増え、施設拡充の見通しが立つならば、
さらに北部の周辺市街地と中心市街地を中継する拠点にもなりそうに思えます。
少ない公共バスの運行継続の一助となるかもしれない。

ただの妄想の類かもしれないが、市内過疎地対策に貢献できる可能性がある施設の
運営を担う、自覚は必要でしょう。

市議の方々も目先の運営費の問題だけではない可能性を考慮して欲しいものです。

[7053: 名無しさん]

仮に南1立体がどこかに売られて駐車場がなくなってしまったら、エスコンは駐車場無しの商業施設を運営していくことになるんでしょうかね？
普通そんなことになるのは絶対に避けたいですよね。でも自分たちの駐車場じゃないわけだし、
料金設定も勝手に弄られる可能性あるし、
できれば駐車場も自分たちのものにしたいって
思わないんですかね？

[7054: 口コミ知りたいさん]

>>7053 名無しさん
思わないでしょう。
公共駐車場なんで。

[7055: 匿名さん]

三井ビルははじめっから駐車場は地下にちょこっとあるだけ。公共駐車場作ってもらった。

[7056: 通りがかりさん]

>>7055 匿名さん さん

駐車場なんて、固定資産税と維持管理費がバカにならない。これを上回るメリットがあれば良いが、エスコンにあまりメリットがあるように思えない。だって、ほっといても駐車場準備してくれてるんだから。

むしろ、駅やセンタービルを含めた駅周辺の施設利用者のことを考えたら、今のままの形態の方が望ましい。

[7057: デベにお勤めさん]

駐車場を整備する気が無いというのは商業施設もそれなりという事でしょう。
どのみち駅周辺の駐車場の使い勝手の悪さは一企業が頑張ってどうにかなる問題じゃないですし。

[7058: 名無しさん]

準備してくれてるって
無料駐車場じゃないからね。

今後は、常に、ここの財団法人にペコペコしながら、協力関係を維持していく必要がありますね。

ということは、エスコンは、
ある程度、つくば市などの公的機関のコントロール下に置かれていると言えるかもしれませんね。

[7059: 名無しさん]

ある意味、
駐車施設を牛耳られているわけですから、
エスコンも下手なことは出来ないですね。

[7060: デベにお勤めさん]

ペコペコする必要も無いし、つくば市のコントロール下にもならないでしょう。

利用者があっての駐車場だし、閑古鳥なら商業施設はやめるという事も出来る。

[7061: 口コミ知りたいさん]

7053からの名無しさんが全部同一人物だとすると、かなり感覚がズレていると思いますね。
駅前のように、いろいろな施設が集まっているところは、自前で駐車場を持つよりこの仕組みの方が合理的です。
自前で持っているライトオンの駐車場の入りが悪いことで理解ができると思います。

[7062: 名無しさん]

あの駐車場は、
駅利用者の月極め駐車場とすれば、
利用者獲得にはまったく困らない

[7063: 名無しさん]

>>7061 口コミ知りたいさん
土浦駅前の二つの立体駐車場は繁盛してますか？

[7064: 匿名さん]

>>7061 口コミ知りたいさん
ライトオンはお客が少ないから駐車場の入りが悪かっただけです。
あの駐車場自体は文句のつけようがないものでした。

[7065: 口コミ知りたいさん]

>>7062
駅近であれば、普通は時間貸しの方が収益が上がります。
時間貸しより月極が良いのは利用者獲得に困っている証拠ですよ。

>>7063
繁盛していないのであれば、それは単に土浦駅前全体が没落しているってことでしょう。
つくば駅前もだんだんとそれに近づいていますが。
誤解があるようですが、公共駐車場は繁盛して個別の駐車場は繁盛しないと言っているわけではありませんよ。
金をかけてバラバラに駐車場を整備するより、共通の公共駐車場を整備した方が合理的だと説明しただけです。
そうではないと反論をしたいならば、個々の施設で持つ方が合理的だという反論をしないと意味が無いですよ。

[7066: 口コミ知りたいさん]

>>7064

だから共通の駐車場の方が合理的だと思うのですが？
自分で金を出してリスクを負って駐車場を整備したのに、店のお客が少なければ駐車場もペイしないのですから。
共通の駐車場なら、お客さんが利用した分を負担すればよいわけで。

[7067: 名無しさん]

南1は耐用年数31中、すでに25年経過してますが、あの駐車場に頼るしかないクレオスクエアを莫大な金額で手に入れたエスコンはそれをどう見てるんですかね？
何か話しがついてるんでしょうかね？
やはりつくば都市交通とは、
当然接触はしてるんでしょうね。

[7068: 匿名さん]

>何か話しがついてるんでしょうかね？

何の話がつく必要があるんでしょうか？

[7069: 匿名さん]

耐用年数は減価償却上の話であって、そこで寿命が尽きるわけじゃないのですが。

エスコンは10年スパンくらいで商売を考えているでしょうから、別に南1駐車場が25年経っていたからといって、どうということはないと思います。

[7070: 通りがかりさん]

でも、あのブロック（クレオやロイネットホテルがある区画）内では南１駐車場の場所がマンション建てるのには最適だと思います。
最もおいしい場所が駐車場になっている。

[7071: 通りがかりさん]

>>7070 通りがかりさん

南1にマンション建てても、後からクレオ後に別のマンションが建ったら日当たり悪くなりますね。

[7072: 通りがかりさん]

それに、マンションが建ったとしても恩恵受けるのは一部の買った人だけ。買わない人にとっては全く歓迎しない。
マンションは今後払下げになる吾妻地区に建てれば良いのでは。

[7073: 匿名さん]

土地を高く売るので買ったマンション業者は敷地いっぱいのマンションを建てるので行政としても少しでもマンションが売れるようにマンションの敷地に隣接した公共地に手を加えて景色を広々と見せる等いろいろとお手伝いをしています。公園の樹木を伐採して芝生を植えることもしますし歩道の街路樹を伐採して街灯を整備しています。おいしい場所はそれなりに力を入れています。

[7074: 名無しさん]

南1と南3駐車場は立派な建物ですが、
後からできた北1は非常に安いつくりの駐車場ですね。
ですから、あの財団法人には、
おそらく南1の建て替えは体力的に無理なのでしょうね。

そんなところへ民間業者が
「ただで建て替えてあげますよ
その代わり…」
と言ってすり寄って来たら、

突っぱねる理由は無いような気がしますね。

[7075: 名無しさん]

ま、とにかく、ダイワハウスは北1、
エスコンは南1、両者とも、
これが将来にわたって、駐車施設として存続され続ける確証を得ない限り、商業施設運営は始められないということはハッキリしている。

つまり、エスコンがキュートとモグを買収した時点で、つくば都市交通との間で、なんらかの結論が出たとみて間違いないだろう。

個人的な憶測ですが、
南1も北1も、おそらくは買収されるでしょう。
ダイワロイネットやモグも取り壊されるでしょう。
そして、そこには駐車施設を含んだ一体的な複合ビルが建設されるでしょう。
駐車場は、容積率算定外の部分があるので、
北1の土地は延べ床3万m2強、南1の土地は4万m2強、二棟合計、8万m2（うち半分が駐車場）の
複合ビルが建てられる

ちなみに、北1は大和が
隣の土地と合わせて、
6万?7万m2の複合ビルとしてまとめる可能性があるので、

ダイワの土地と北1と南1周辺で、
約11万m2の複合ビル開発になると見ています。

[7076: 匿名さん]

>>7075
>>ダイワロイネットやモグも取り壊されるでしょう。そこには駐車施設を含んだ一体的な複合ビルが建設されるでしょう。

といことはこれから数年は駅周辺は破壊と建設で活気づくということですね。
BIVIやセンタービルのテナントは賑やかになる一方で小川マンション等は騒音に耐えないといけません。

[7077: 坪単価比較中さん]

車社会のつくばで地価が高くて駐車場へのアクセスが不便な駅前に駐車場一体の複合ビルを建てるメリットがありますか？

出入り口が少なくとも３面くらい異なる道路に接してないと使いづらい。

[7078: えいいち]

つくば都市交通センターの駐車場は、都市計画決定された都市計画駐車場なので、つくば市が都市計画変更しない限り、未来永劫、駐車場です。
駐車場以外にはなり得ません

[7079: 匿名さん]

>>7075

そうであれば良いのですが。

クレオ、Ｑｔ＋ＭＯＧにとって駐車場がネックであることは間違いなく
利便性の向上に加えて、土地柄、一定時間無料化はなんとか実現させたいところ。

一方で、ショッピングモールは同一商圏内に乱立気味。
加えて、実店舗自体がネット通販との棲み分けを模索中。

休日丸１日を過ごすことができる場の提供という
地道な目標の実現から初めて、段階的な拡張が現実的か。

幸い公共施設もあるわけで、１区画完結でなくとも
エリア一帯で機能すれば良いのではと考えます。

ともかく、Ｑｔ＋ＭＯＧの運営が安定することが優先ですかね。

[7080: 匿名さん]

商業施設は先行きが危ないです。
イオンモールもイーアスもかなりのコストをかけてセールやキャンペーン、リニューアルなどの企業努力をしています。それでも空き店舗が目立つのに、Q’tやBiViではあれ以上のことは無理だから存続できないと思います。

[7081: 通りがかりさん]

>>7080 匿名さん

クレオがオフィスとして機能し始めたとき。そのとき、QtやBiviがどうなるか。人通りが増え、活気を取り戻すかどうか。

[7082: 匿名さん]

広報つくば臨時号の「中心市街地で今後売却の可能性がある土地」は今見ても興味深い。
土地を「売却が決定」、「売却が想定」、「マンション建設中」の３つに分類して地図上に表記。
９月末時点でのつくば市の腹の内が現れています。

[7083: 名無しさん]

>>7078 えいいちさん

都市計画なんて市議会で議決さえすれば何時でも変更できる訳ですよね。
未来永劫と言うには程遠い様に思います。

[7084: 名無しさん]

北1駐車場が簡易な作りなのは、
暫定的に駐車場にしてるからです。
未来永劫駐車場ということはあり得ません。

[7085: 匿名さん]

名無しさんは読解力がないみたい。
えいいちさんは「都市計画変更をしない限り」未来永劫と書いています。

>都市計画なんて市議会で議決さえすれば何時でも変更できる訳ですよね。

違います。仕組みを勉強した方がいいです。
公共駐車場として機能している土地を特定の民間企業に売り払う妥当性はありません。

筑波都市整備と違って、土地を売り払うほど都市交通センターは困っていないし、万が一売る羽目になったとしても都市計画駐車場ではない北２や南４駐車場から売ることになります。

[7086: 名無しさん]

公共駐車場として機能しているかどうか、売り払う妥当性を判断するのが市議会なのでは？

[7087: 名無しさん]

>>7086 名無しさん
その通りです。
そして、エスコンが商業施設を運営していくにあたり、生命線となる南1駐車場というのは、
運営期間100%駐車場として機能し続けてもらう必要があります。
売却が難しかろうがなんだろうが、
売る可能性がほんの少しでもあるのであれば、
隣を買収して商業施設運営なんて出来ませんね。

[7088: 名無しさん]

売却でなくても、
定借でエスコンやダイワに長期的に使わせる可能性もありますね？
今と同水準の駐車設備の設置を条件に使わせる。
その方が、
つくば市としては安全かもしれません。

[7089: 匿名さん]

>>7075
ねえからwwwwwwwwwwwwwwww

[7090: 名無しさん]

>>7089 匿名さん
それは、今のままの状態が、半永久的に続くということですか？
私は、それはかなり不自然なことと思いますね。
しかも、市の意向が反映される土地なら、
マンション開発の可能性は無いでしょうから、
それ以外の開発ということになります。

[7091: 口コミ知りたいさん]

この訳のわからない思い込みの強さと、他人の話を聞く耳を持たないことから考えると、
名無しさん＝改行氏　でしょうね。
相手をして時間を無駄にした気がします。

[7092: 名無しさん]

いろんな可能性が考えられます。

ただ、エスコンのニュースリリースには、
"回遊性"と"開発"という文言が入っていたのが引っかかりますね。

駅直結区画の再開発ですから、お金もかかります。開発ということになれば、400%という容積率は間違いなく使い切るでしょう。

キュート、南1立体、モグ、平成つくばビル、北1、ダイワハウスの土地
合わせて、3.5ヘクタールぐらい、
将来的に容積率いっぱいの建物になるなら、
ここだけでイーアスを超える延べ床14万m2

現在はだいたい6万m2が使用中。

そして、土地の所有者からして、
マンション化の可能性は著しく低い。

マンションなしで延べ床8万m2上乗せされるのが、つくば駅前のあの区画の将来の姿。

[7093: 匿名さん]

可能性無しの願望

[7094: 名無しさん]

駅直結地はどこでも価値は高い。
オフィスを建てれば周囲のオフィス需要を吸い上げるでしょうし、商業ビルを建てれば周りの商業需要を吸い上げることになる。
ただし、土地が細切れで地権者がたくさんいるような駅前ではなく、割と簡単に土地をまとめることができて、事業がスムースに進むところでないと難しい。
日本は後者のパターンが圧倒的。
それだけに前者に該当する駅前は価値が高い。
そうそう見つかるものではない。

平成つくばビルの敷地はM OGの敷地と繋がっている。
回遊性というなら、人の流れが途切れてしまうような場所。
人の流れが途切れないように、
北1と合わせてうまく一体開発してもらいたいですね。

[7095: 匿名さん]

日本エスコン㈱は用地取得、商業施設取得に積極的らしい。業績も好調の模様。
昨年完成のトナリエ大和高田を見ると、堅実に進めるのではないかと思う。

イーアスやイオンモール規模の再開発の可能性も無いわけではないだろうが。
とりあえず、Ｑｔ＋ＭＯＧのテナント構成見直しと駐車場の利便性向上で運営の安定
で長期の空きスペースがなくなることを期待。

一方、つくば市の2019年予算案は総額が前年度当初比1.9％増の1418億6000万円と
過去最大で、一方財源不足を補うため財政調整基金から約20億円を繰り入れるらしいから
市関与の可能性も望み薄。

ＮＥＷＳつくば
https://newstsukuba.jp/?p=12169

日本エスコン㈱　平成30年12月期の連結業績
（平成30年１月１日～平成30年12月31日）
連結経営成績 （％表示は対前期増減率）
平成30年12月期
54,325百万円(21.5％)　営業利益11,561百万(64.2%)　経常利益10,498百万円
平成29年12月期
44,724百万円(30.2％)　営業利益7,042百万(50.5%)　経常利益5,988(67.5)百万円
https://www.es-conjapan.co.jp/corporate19950418/wp-content/uploads/804...

【2018年11月23日オープン】トナリエ大和高田
鉄筋コンクリート３階建て延べ約1.4万㎡
https://saitoshika-west.com/blog-entry-5456.html

奈良県大和高田市　人口：65,148人（2019年2月 1日現在）
http://www.city.yamatotakada.nara.jp/city/gaiyo/rinkaku/index.html

[7096: 匿名さん]

一見もっともらしいことは言うけど、わけのわからない思い込みで目が曇ってるから、ことごとく予想を外す。
これまでこのスレで発言したことは只の一つとしてあたったことはない。
この人の言うことには全て逆張りが正解。

[7097: 匿名さん]

つくば市街地ではまだ実感はないが、人口減少と少子高齢化は
過密した郊外型ショッピングモールの在り方自体も見直しを迫られるのではないかと思う。

いずれ、つくば市の人口も減少する。
２０３５年がピークと予想されるが、同時に進む少子高齢化は消費動向も一変させる。

大型モールの跡地利用などという笑えない事態も起こりえるわけだ。

ショッピングセンター、淘汰の時代へ　駅前でも閉鎖
2018/10/4 11:50　　日本経済新聞　電子版
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO36106800U8A001C1000000/

[7098: 匿名さん]

批評は歓迎。

現状つくば駅前再開発のキャスティングボードは
日本エスコン㈱が握っている。全ては同社の判断によることとなる。

とはいえ、君は、つくば市中心部がどの様にあって欲しいと願う？

[7099: 名無しさん]

>>7098 匿名さん
一番下で操ってるのは大和ハウスだと思う。

[7100: 名無しさん]

>>7097 匿名さん
これからは、モノ消費とコト消費の場は、
融合されていた方が良いね。
ということは、土浦イオンやつくばイオン型の立地はダメってことだと思う。