つくば市の都市計画について語り合いましょう

[マンコミュファンさん]

つくば駅前の開発、TXの延伸や常磐線との連絡手段の開発、大通りや住宅地の開発、新規学校の開設など、つくば市の未来について議論しましょう。

[2569: 匿名さん]

過去数年、つくば市内はどこもほぼ横ばいでしょう。

竹園1丁目6番1は1994年で今の5倍の 125万円/m^2 もしたんですね。
すごい時代。

[2570: 匿名さん]

ライトオンの4階で、タバコの煙を振り撒いていた人たちがいなくなると思うと、スッキリ！！

[2571: 匿名さん]

>>2567 匿名さん

それ、去年の記事ですよ。

今年の
クレオスクエア前は、
逆に上昇しましたね

去年から1万上がって
26.5万だそうです。

水戸は逆に5000円ダウンの
23万。

差が拡大しましたね。

[2572: 匿名さん]

つくばエクスプレスは当初からつくばが始発の予定でしたか？もう少し先まで計画ありませんでしたか？

つくばの価値を高めるために、つくば止まりになった、という噂を耳にしました。

そうだとしたら、その思惑は当たった？

[2573: 匿名さん]

>>2572 匿名さん
>>つくばの価値を高めるために、つくば止まりになった、という噂を耳にしました。
元々常磐新線とか第二常磐線と呼ばれていた計画で、終点をつくばにするか、千葉県我孫子にするか検討されたのみ。
茨城空港や土浦延伸考想も現実化にはほど遠く、東京駅延伸は検討されている模様。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%96%E9%83%BD%E5%9C%8F%E6%96%B0%E9%...

[2574: 匿名さん]

こんな感じでリニアを通してはどうかな。

東京→成田→つくば→宇都宮→那須

[2575: 匿名さん]

>>2573 匿名さん
８両編成が先だと思う。

[2576: 匿名さん]

>>2569 匿名さん
今も高いと思ってたけど、昔の方が全然高いんですね

その頃はそれだけの地代やら賃料やら払ってもやっていけたのに、今はずっと安くてもダメってのは、相当人が店舗で買い物をしなくなったのでしょうか。

[2577: ご近所さん]

>>2576
地代が下がっていなかったんじゃないでしょうか？
上げることはあっても、既に入ってる店子の地代を下げる菩薩はいないかと。

[2578: 評判気になるさん]

>>2569 匿名さん

まだバブルの名残が残っている頃ですね。

バブル期は日本中異常な価格でしたから。その頃は学園地区内は住宅用地が希少だったので、驚くような地価でした。学園周辺部の田舎でさえ、今の竹園並みの地価。

不動産業者は、あの頃に戻りたいでしょうね。

[2579: 匿名さん]

>>2578 評判気になるさん　

当時、水戸の不動産屋に頼んで学園地区で土地探しをしました。
数少ない住宅用地の出物も、学園地区の不動産屋が駆け引きしてなかなか売ってくれなかった。

しばらくして、水戸の不動産屋がうちに黙って
学園地区の不動産屋から自社用に土地を入手。転売で儲けるつもりだったんだね。

そうしたらバブル崩壊。水戸の不動産屋は損をしてた。

[2580: 匿名さん]

路線価の上昇は、ここの住人的には、
都合悪いみたいねw

[2581: 周辺住民さん]

企業や店が進出できないなら問題だと思いますね。
しょせん田舎なんですから、それ相応の値段になればいいと思ってます。

[2582: 匿名さん]

これから買う人には価格は低い方が良く、売る予定の人には高い方が良い。

だから、両極端の意見ばかりになる。

[2583: 通りがかりさん]

人口の割に、消費いよくが低すぎるんだよね。
公務員や研究者が多いからかな

[2584: 匿名さん]

そうなの？
どんなデータを元にしているのでしょうか。

[2585: 匿名さん]

>>2583
小売業が不振なのはつくばに限った話ではないとおもいますよ。
服や靴、家電など実店舗でショールーム的にチェックして
ネットで注文とかやりがちではないですか？
公務員とか研究者とか関係なく世の中全体の流れだと思います。

ため込んでいるだけでなくそれなりにお金は使っているけれど、
落とす場所が変わってきただけではないでしょうか？

[2586: 匿名さん]

>>2582 匿名さん
田舎だから、相応の地価に下がれば良いとか
とても買う予定がある人の意見には思えないね。
中心地に住む人は中心地の価値を理解してるから買うんですよね？
田舎で駅前に価値は無いんだから
もっと地価を下げろって？

そう思うということは、中心地に手を出す予定は無いんですよね？
それなのになんのために地価を下げろと言っているのでしょうか？
すごく疑問ですね。

[2587: 匿名さん]

>>2586 匿名さん
あなたはつくば駅前の価値が上がればいいと思ってるんですよね？
現状は住宅需要ばかりが旺盛で、テナントは賃料や地価が高すぎて入れない、入っても見合った売り上げが立てられず撤退という事態が相次いでいる。
その結果としてのつくば駅前の閑散ぶり。
つくば駅前を賑わせ、その価値を真に実力に合った盤石なものとするには、地価を下げるしかないと思いますよ。
それを嫌がるのはここ数年、高値で駅前不動産を掴んでしまった人達だけです。
つくば市民全体から見れば、それはエゴ以外の何者でもないです。

[2588: 周辺住民さん]

>>2586
誰もが資産価値を考えて（投資として）土地を買うわけではないです。
ずっとそこに住むつもりなのだから、買ってしまえば同じです。
そこに住みたいから土地を買っているのです。
まあ、固定資産税もありますが、つくば程度では大した差ではないですしねえ。。
買ってしまえば、住みやすい街になることを祈るだけです。

そんなに変なことでしょうか？

[2589: 匿名さん]

住宅需要ばかりが旺盛？あまり聞いたことないですね。住宅需要ぐらいしかないところは、
たとえば土浦駅前のように、商業地価と住宅地価の差が無くなってるような所を言うんじゃないですかね？基本的に商業地の方が
なんでも制限無く建てられますから、
土地利用の自由度が高くなります。
でも、住宅需要ぐらいしかない商業地だと、
土地利用の自由度の高さは価値にならないんですよ。だから、住宅ぐらいしか需要がないのに、
商業地となっているところは、
住宅地価と商業地価の価格差が無いのです。

[2590: 匿名さん]

>>2589 匿名さん
理論上の計算はなんとでも言えるので結構なのですが、実際問題として撤退が相次いで、マンションばかりが建つことの説明にはなりませんね。
理論上の価値はどうより、つくば駅前が賑わってくれることが、周辺住民も含めてつくば市民にとってはプラスなはずです。
繰り返しますが、それを嫌がるのは高値で駅前不動産を掴んでしまった人達（デベ含む）。

[2591: 匿名さん]

地価に関しての意見は対立して当然。

売るつもりがない人でも、後から買って住む人が自分たちよりずっと安く手に入れたら気持ちはよくない。

ただ、上に意見があるように、駅前の賑わいが必要と言われながら、寂れていくのは、利益が少ないからでしょう。古い建物を直してまで経営を続ける価値もないと見なされている状態。

衰退の根本的なところが解決できていない。

[2592: 匿名さん]

地価は結果です。
需要が無いなら安くなります。

地価が安いのが良いということは、
需要がない方が良いというのと同じ意味です。

需要が無い土地には
商業だろうが住宅だろうが何もやって来ませんよ。

需要ない方が、
街づくりがうまくいくということはあり得ません。

[2593: 匿名さん]

駅前に商業テナントが入らないのは車社会では不便だから。
賃貸料が多少安くなったとしても状況は変わらないでしょう。
逆にマンションには最適ですね。

[2594: 匿名さん]

その土地の用途地域が住居専用か工業専用でない限り、その土地の地価が住宅需要と商工業需要のいずれが反映されたものかどうかはわかりません。

私はつくば駅前の地価は、住宅需要が主になって牽引していると考えています。
少なくともエンブレムの販売時期ぐらいまでは、それが有効に作用していた。

しかし、西武撤退後、購買層の内心ではそれなりに変化が生じている気がします。
レーベンコアリス及び竹園のフージャース物件の販売状況が、つくば駅前地価のひとつの分岐点になるのではないかと思っています。

[2595: 匿名さん]

>>2593
本当にそうであれば、抜本的に駅前の構造を造り変えない限り、長期的には車社会に見合った地価に落ち着くしかない。
多少安くなるとかのレベルではなくなるかもしれません。

それが嫌なら住宅需要があるうちにマンションを建てさせるしかない。
さすがにあの地域を住居地域に指定することは自治体はしないでしょうし。

[2596: 匿名さん]

駅近マンション需要を支えている購買層はこれまで一定数存在した。
たとえば、夫婦共働きで、夫婦の一方が都内通勤、他方が茨城勤務のファミリー。
子ども（中・高・大学生）が上り線を使って通学しているファミリー。

他方で、駅周辺には、民有地がほとんどなく、マンションや住宅地の供給量が過度に少なかった。

この需要と供給のバランスの中で、つくば駅周辺の住宅地としての価格は高値を維持してきた。

しかし、まず需要の限界。
駅近マンション需要を支える購買層といっても限られている。
（普通の共働き家庭なら、配偶者の一方が茨城勤務でない限り、もっと都内寄りのマンションを買う。）

次に、供給過多。
官舎売却等で住宅地供給量が激増予定。官舎だけでなく、つくば中央署も売却予定。
東新井のエイブルのマンションも筑波銀行の関連会社の関友商事が購入して、マンション業者に売る予定。

これでは、価格が値崩れするのは目に見えている。
コアリスがその分水嶺になる予感。

[2597: 通りがかりさん]

というか、バランス考えたら、今新しい商業ビルっておかしいですよね。
まずは人口が増えて、それから商業施設。
コアリスとかマンションが増えて、次に西武跡が埋まって、それでも需要があれば商業施設。
長期的にみれば、今の流れ、順序は妥当。
商業施設の需要がないわけじゃないし、マンションだけで良いわけでもない。

[2598: 匿名さん]

アルコーブ、スロップシンクなし、直床などコストダウンしないと売れる価格にならないということは、住宅需要も限界が来ているのかもしれない。
そういった価格に比してコストダウンな仕様を嫌う購買層が多数派になったら終わりです。

まだ、つくば駅前というだけで買う人達が居るうちに売って売って、周辺住民を増やさないと商業需要も生まれない。

[2599: 匿名さん]

何を言っても
地価は上がってます。
もし、それが住宅需要が牽引してるものだとしたら、

西武撤退して商業ボロボロになったら
住みたいと思う人が逆に増えたってことなんでしょうから凄いですよね

まったく意味不明な上昇ですね

[2600: 匿名さん]

>>2599
君はまず2596をよく読みなさい。
駅近の住宅需要は、商業地に誘引されたものではなく、電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。

そして、今回の公示地価の上昇は、茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みしたことと全国的な土地価格上昇を反映させた結果に過ぎない。

つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない。

[2601: 匿名さん]

>>2600 匿名さん
>>電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。
>>つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない
自己矛盾を抱えながらの書き込みは読み手が混乱する。

[2602: 匿名さん]

2601: 匿名さん
私には自己矛盾には見えませんが。
どこがどう自己矛盾？？

「電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要」が「増えた」と書いてあるわけではないですよね。
その需要が一定数あることが書かれているだけでしょう（しかも、商業地誘引との対照のために書いてあるだけ。）。

電車通勤通学需要を抱える人の数が増えたとは書かれていないため、「住みたいと思う人が増えた結果などではない。」とも矛盾しない。

[2603: 匿名さん]

>>2600
「茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みした」
ネットでは確認できていないのですが、有料記事に書いてあるのでしょうか？
個人的には正しい（その為に迷惑している人達も少なくない）と思うのですが、裏付けが知りたいので、よろしくお願いします。

[2604: 匿名さん]

>>2599
西武が撤退して残念に思った人は多いでしょうが、駅周辺のマンションを購入した人にとって西武やイオンが重要な要素だった人は少ないと思いますよ。

それに１年単位の数パーセントの変動で上がった、下がったを言っても意味が無いでしょう。

[2605: 匿名さん]

>>2600 匿名さん
>>有料記事に書いてあるのでしょうか？
昨日の茨城新聞に出ていました。

[2606: 匿名さん]

県内主要都市
ほとんど下がってますよ

[2607: 匿名さん]

毎日の記事はこんな感じ

>不動産鑑定士によると、複合商業施設や銀行などが集積し、近くに分譲マンションも建ち並ぶエリア。西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。

[2608: 匿名さん]

レーベンの高値掴みがなかったら下がっていたのかも
終わりの始まりだな

[2609: 匿名さん]

昨年は横ばいだったからね。

[2610: 匿名さん]

確か西武撤退したから
横ばいだったんだよね

でも、そのあとマンション用地を
このあたりの最高価格26.5万に対して、
約50万+解体費で買ったから地価上昇したのか

そういう実績があれば
土浦だって取手だって上がったのでしょうけどね

[2611: 匿名さん]

路線価が上がったのは吾妻1丁目です。
レーベンが竹園の土地を高値掴みすると吾妻の地価上昇に影響する？そうは思えないです。北1駐車場の譲渡のほうが影響ありそう。同じ吾妻で同じ通りですから。

[2612: 匿名さん]

住居の需要があるうちは下がらないかもね

[2613: 匿名さん]

>>2611
竹園の土地売買価格が吾妻の地価に影響するか否か、それを判断する資格は不動産鑑定士なのでは。

[2614: 匿名さん]

大和ハウスが取得した土地は、
UR跡とは比べ物にならないぐらい高いでしょうから、その取引の影響はあるかもね。

っていうか、つくば駅周辺の商業地価が
住宅需要だけでつりあげられてるのだとしたら、
最近の上昇は、説明がつかない。

なんで西武撤退して住む場所として人気が上がるの？
普通逆でしょ。

常磐沿線の各駅前は、ネガティブな要因となるような変化は見られなかったのに、横ばい。
国内全部上昇基調ならネガティブ要因無かった常磐沿線は上昇してるでしょ。

[2615: 匿名さん]

>西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。

このとおりじゃないの？
人気なくなってきててマイナスのはずが、レーベンがマンション用地として異常な高値掴みしてプラスになった。
まさに住宅需要に牽引されたってことです。

ただし問題は実際の購買層の需要が今までどおりかということ。
レーベンの目論見どおりにいくか、今までの需要に引きずられて見誤ったか。
これからの販売状況が非常に楽しみです。

[2616: 匿名さん]

常磐沿線にはどこも手を出しませんね>マンション業社
土浦駅前で最近、県内デベの日立ライフが
安ーく買ったみたいですが。
8階建マンションで元取れるぐらいの安さみたいですね。

UR跡は7者で取り合ったから
あの価格になったのでしょうが、
ほかの6者が気になりますね

こういう存在が地価を押し上げるのでしょうね

[2617: 匿名さん]

>>2616 匿名さん
フージャースはエンブレム購入者への面目からか、入札に参加。
もちろん、エンブレムの土地取得額よりも入札価格は低かったと思われます。

[2618: 匿名さん]

7社競合したんでどうしても手に入れたいレーベンが高値で入札しちゃったってことか。
某ブログをみたけど、おかげでレーベンマンションは階高がエンブレムより10cm低くなった（その分詰め込み）らしいね。