つくば市の都市計画について語り合いましょう

[マンコミュファンさん]

つくば駅前の開発、TXの延伸や常磐線との連絡手段の開発、大通りや住宅地の開発、新規学校の開設など、つくば市の未来について議論しましょう。

[22817: 評判気になるさん]

商業施設かぁ。おおたかでも駅前商業施設の空きテナントが目立つのに。

[22818: 匿名さん]

>>22817 評判気になるさん
商業施設かぁ。通り挟んだ向かいのQ'tでも商業施設のゴーストタウン化が目立つのに。

まあ、ここの優先順位は
１　大和ハウスの自社オフィス運用
２　オフィス賃貸収益事業
３　駐車場事業
・
・
・
・
４　商業施設賃貸事業

だと思うから、商業施設が空きテナントとなっても大して問題にならないと思う。ダイワロイネットのテナント惨状を目の当たりにして、わざわざ商業施設に期待はしないだろうね。一応あの場所にオフィスビル立てるのに「商業施設」が市長の圧力でやらざるを得なかったんだろうから。昨日の市長のSNS見れば察する事ができると思う。

[22819: 名無しさん]

完成予想図にもさりげなく描かれてるけど、
奥に見えるここの8倍程の面積の70街区+北1の土地で展開されるスーパーシティ絡みの一括複合開発の投資効果をどれだけ自分らの土地に誘導できるかがここの開発の肝だったのだろう。
だから、その誘導路となりうる東西に空けられた隙間は絶対に外せないものだったんだと思うよ。
というかこの開発はそれを軸に考えられた開発だと思う。
新たな駅の出入り口となるエレベーターと、
まるで北口ロータリーを主張してるかのようなこの設備は、ここを70街区への起点としたい大和側の思惑が強く表れている。
かといって大和の一方的な押し付けには終わらないだろうな。
北1の土地から見ても、70街区から見ても、この通路は駅へのショートカットルートとなりえるわけだから、ここを活かすことは大和にとってだけの利点ではないわけだから70街区の事業者がどこに決まろうともそういう使われ方をするんだろうなとは思う。
不確定要素が多い中でスーパーシティ関連の投資効果誘導を目指したらこういう計画に行きついたってことだろうね。

[22820: eマンションさん]

ビビやホテルの現状もみてほしいね

[22821: 匿名さん]

大和の施設はトナリエと連絡通路で繋がるって話じゃなかった？
トナリエの2階o3階と繋がっていれば南１じゃなくてこっちに車駐めてロフトなりモンベルで買い物出来て便利かと思ったが、これじゃがっかり。
しかも駐車場と商業施設も連絡通路が無い。

ダイワハウスの駅前への期待値が分かる造りだね。

[22822: 名無しさん]

300台ちょっとの立体駐車場なんてどうにでもできる建物だから、
隣の街区次第ですぐに別の建物に建て替える可能性あると思う。

[22823: 匿名さん]

隣の区画（70街区?）は大勢の人を呼び込む施設じゃないだろうから現実的にそれは無さそうだけど。
70街区に用事がある人はそっちの駐車場に駐めるだろうし。

それに駐車場壊しちゃったら大和ハウスの支社とグループ会社利用（従業員、客）の駐車場が無くなっちゃうじゃん。
駐車場は353台だけど、純粋な利用客用は300台も無さそう。

[22824: 検討板ユーザーさん]

>>22821 匿名さん
地下でもペデでも繋がってるのに、
さらに橋をかける意味がわからない。
そんなことに金をかけるなら
駅と70街区を連結させる方向性で金をかけるべき。

[22825: 口コミ知りたいさん]

>>22823 匿名さん
そこでモビリティロボットを活躍させるんじゃない？

駅直結効果を新ビルに最大限活かしたいなら、
駅の近いところほど高密度に利用したいはずだし、
こんなふうに広場的空間なんてつくらなかっただろう。

[22826: 口コミ知りたいさん]

70街区は、客を集めるには広い駐車場をつくるしかなく無駄に土地を使ってしまうというスマートじゃない社会問題に抗うような街を目指すのだから駅との連携はかなり求められるよ。

[22827: 匿名さん]

>>22824 検討板ユーザーさん
大人一人でささっと移動するならそれでも大して困らないけど、子供連れて駐車場を1階まで歩いてそっからさらに信号待って道路渡ったり、地下に潜ってまた上がるとか非常に面倒くさいよ。
駐車場もペデには繋がってない。

商業メインなら車降りたらそこから先は連続的な商業スペースでしょ。
商業にほとんど期待してないことの現れだと思うよ。

[22828: 匿名さん]

>>22826 口コミ知りたいさん
車が無い人でも便利に使えたり、自家用車の代替となる新しい移動手段の導入は目指していても、車社会に抗うことは目的としてないでしょう。

客を集めることは目的じゃないからこれで良いのだろうけど。

[22829: 名無しさん]

>>22827 匿名さん
トナリエ寄りに16店舗ってことは、
南1を使ってくれということでしょう。

[22830: 評判気になるさん]

ここの8倍規模の敷地で一気に複合開発するってことは
駅との間にはそれだけでそれなりの人通りが発生するようになるだろうから、
ここはトナリエと一緒に賑わい空間をつくっていきましょうという発想の施設ではないだろうね。
で、ここの集客効果を外に外に広げていくという発想でもない。
とにかく、隣の投資効果をこの敷地に誘導したい
そうすれば駅周辺も賑わうだろうという考え方なのだろう。

[22831: マンション検討中さん]

>>22828 匿名さん
ある程度、脱車社会目指さないと、
スーパーシティグリーンフィールドを名乗る街として
世にお披露目出来ないんじゃない？
関わる企業のイメージも下がりそう。

[22832: 匿名さん]

>>22821 匿名さん

そうなの？連絡通路（ペデストリアンデッキのことを指してますか）は繋がるんじゃない？

[22833: eマンションさん]

>>22832 匿名さん
繋がりますよ。
駅を中心にぐるっと回遊性をつくる感じですね。
大和ハウスがプロポーザルであの土地を取得した2017年の時点ではそれだけで駅前区画は安泰でよかったんですけどね。
あとから70街区の話が出てきて、回遊性高めてつくられる人の流れが大和の土地を通らないかもしれない可能性が正直高まったよね。果たして、駅前も70街区もすべて完成した後、
モグ前のペデを北に歩いている人が、
70街区の方に曲がるか？大和の方に曲がるか？
多いのはどっちだろうね？
個人的にはそういう引っ張り合いになると大和の土地は弱いと思う。

[22834: 匿名]

>>22833 eマンションさん
そのペデは小学校前まで繋がると思いますか？

[22835: 評判気になるさん]

>>22834 匿名さん
もし北1の区画に商業ビルが出来るなら、
ペデは小学校南側の歩道までは繋げない方がいいかもね。
人の流れが北1の区画をスルーしないように、
区画内を通って70街区にむかうようにしたほうがいいよ。

[22836: 匿名さん]

なんでもかんでも70街区に話を繋げる信者がいるな

[22837: 評判気になるさん]

あの擬似的な北口ロータリーに、
自動運転バスやモビリティロボットがうろつくようになって、周りの黒っぽい建物の中でそこだけスポットライトを浴びてるかのように異様に緑化されたビルが建っていたら、あそこに降り立った人は、大和ハウスのことを、スーパーシティの中心的役割を担ってるような印象を受けることだろう。

[22838: 評判気になるさん]

>>22836 匿名さん
なんでもかんでも70街区に繋がるし市全体に繋がっていくんだよ坊や。

[22839: 検討板ユーザーさん]

>>22837 評判気になるさん

そうなるか知らんが研究学園は大和ハウスが土地買い占めて転売、造成開発したことは地元では有名な話

[22840: 評判気になるさん]

ここには、
大和は70街区に前のめりになってるという人と
土地取得して引くに引けないから仕方なく開発したという人がいるけど、
両者共に、大和はさらに土地を買収するつもりはないで
一致してると思う。

[22841: 評判気になるさん]

「つくばなんてこれで打ち止め…市長がうるさいから
計画中止にしないで一応形にはしたけどもう懲り懲りだよ」派

「隣の土地も買収して一体開発したかったけど
無理っぽいから先に開発するわ…でも…隣の開発と連携取れるような計画にはしておく…」派

[22842: 匿名さん]

北１開発って、既存の駐車場、新しい駐車場、大和オフィス、商業施設の４つの建物あるの？
見た目的になんかイマイチなんだが、規制やらで仕方なかったんだろか

[22843: マンション比較中さん]

妥当な規模では？

[22844: 名無しさん]

>>22842 匿名さん
既存の駐車場は大和の土地ではありません。
公的機関所有の土地で暫定利用で駐車場になってるだけなので
この先どうなるかわかりません。
というより70街区が動きだしたタイミングでチャンスと見て急に動く可能性は寧ろ高いです。
というわけで、大和の施設はあの駐車場をあてにできませんので、自前で小さな立体駐車場をつくるしかなかったんですよ。
で、その駐車場規模に見合った規模のオフィス＋商業をつくるということになってああいう計画になったのでしょう。
柏の葉にしろおおたか駅前にしろ
駅前とはいえ駐車場はそれなりに大規模なものを併設してますからね。
いくらつくば駅前でもその駐車場規模であのぐらいの土地面積ではやれることが限られてきます。

[22845: 匿名さん]

>>22844 名無しさん

駐車場の事情は知っているのですが、行政も一緒に取り組んで総合的に駅前開発としてやってほしかったというか。駅前の目立つ土地ですし。あの敷地に駐車場２つなら、北１より大きめか階層を増やしたの１つで作るとか発想はないのかって。
北１が外壁塗装をしていたからなくなることはないんじゃないかな

[22846: マンション掲示板さん]

>>22845 匿名さん
もちろん土地取得から5年もかかってますから、
水面下では、大和や市、さらにはまちづくり会社が間に入ったりしながら、いろいろあったんじゃないですかね？

でも、後から構想が出てきた70街区の開発は、
大和の開発とは比較にならないぐらいの大きなお金が動く事業だろうし、国家的プロジェクトですからね。
あの土地を、70街区のために捧げるか？大和に捧げるか？
あなたならどっちが市全体の発展に寄与すると思いますかね？
私は70街区と一体的に開発した方が有効だと思いますが。

[22847: マンション掲示板さん]

暫定利用の北1立体の土地を、
もし大和ハウスに利用されたら
大部分を駐車場にされてしまい、
駅前街区と70街区を断絶し、一体性が失われた
別々の街のようになってしまうような気がしますね。
それはつくばの中心部にとっても70街区にとっても
勿体無いことだと思いますね。

[22848: 匿名さん]

この掲示板に70街区の信者は何人いるんだったけ？

[22849: 評判気になるさん]

>>22848 匿名さん
逆に質問だけど70街区どうなると思います？
駅寄りの土地を商業機能誘導が可能な高さ制限の無い都市計画に変更しましたが、何も起こらないと思いますか？

[22850: 匿名さん]

>>22848 匿名さん
文体見ればほぼ１人ということは分かる。

[22851: 匿名さん]

都市計画の変更は、誰がどう見ても、70街区と駅前街区を結節するためのもの。
よって、結節相手となる北1立体の土地を暫定利用のままにしておくわけにはいかないでしょう。

[22852: 匿名さん]

>>22851 匿名さん

そうかー北１の外壁を塗りなおしてたのだけど、将来的に売る予定だったとしても補修が必要な状態だったらそうするか。数年先ですしね。

[22853: 匿名さん]

>>22852 匿名さん
まだ使える収益施設はちゃんと修繕履歴を残してから売却に入らないとね。
つまり修繕は売却の準備みたいなものです。

[22854: 匿名さん]

>>22853 匿名さん

ここの話の流れだと、北１は売るけど駐車場としてつかうというより、その土地を活用するってことらしい？

[22855: 検討板ユーザーさん]

>>22854 匿名さん
売る側は買い手が解体して新しく開発するのを分かってて、
土地の価値＋施設の価値で売却するんだよ。
上物を無価値なものとして売却することはない。

たとえば、もし、70街区よりも先に売却することになったら、
取得した事業者は70街区の計画が定まるまでは動けないんだろうから、その動けないあいだ立駐で稼ぐことができるよ。

[22856: 匿名さん]

仮に、北１土地が売却されたとしても、北１外壁塗装は付加価値を高めるためじゃなくてただの管理維持の一環だったんじゃない。駐車場だよ？

[22857: 匿名さん]

記事によれば、先行して立体駐車場の整備に取り掛かったのは、工事関係者の車両の駐車場として使うからだという説明だったようだけど、逆に言うと北1の立体駐車場は3階屋上はガラ空きなのに大和関係者には使わせてくれないんだなってちょっと思った。

[22858: eマンションさん]

普通は立体駐車場を建てるスペースを工事中の駐車スペースとして利用し、完成が近づいたころに、
立体駐車場の工事を始めるイメージがあるけど、
ここはそれとは逆で、立体駐車場を二ヶ月も早く建て始めたね。

[22859: マンション掲示板さん]

>>22855 検討板ユーザーさん
本当に売却予定なら、メンテナンス分の投資が回収できなくなるから、しないか最低限にするのが当然。建て替え直前のビルや病院って中をあまり直さないからボロいです。
その原理からいくと70街区の公務員宿舎も価値を高めるために売却前に塗り直すんですか？

[22860: eマンションさん]

ああいう簡易的な構造物の修繕は、
高層住宅の修繕とはかかる金額の桁が違いますよね。
それにすぐに収益を引き継げるのがいいですね。
万博の積水マンションの土地が
取得から着工までの間に駐車場を運営したように、
駅前だしすぐに収益出せる施設はそのまま引き継げるようにしておいた方がいずれ解体するにしても価値は高いですよ。

[22861: eマンションさん]

メルカリで物売るときに少しキレイにしたりキレイに見えるように写真撮ったりする手間を惜しむかどうかですよ。
その物が価値の高い物であればあるほどちょっとしたことで金額が大きく変動するから、
それぐらいの手間は惜しまないと思います。

[22862: eマンションさん]

草ぼうぼうの公務員宿舎の廃墟は、
収益を得る状態にするまでにものすごくお金がかかるので、ジャンク品みたいな物ですね。
あれは解体前提で売るしかないでしょう。
仮にリノベーション目的のところに売るにしても
春日のリノベーションマンションのように、
外壁塗装とかは買い手が決めるべきところでしょうね。
そこらへんの自由度を奪ったら売れるものも売れなくなります。

[22863: 口コミ知りたいさん]

なんでつくばはタワマンが立たないんですか。規制でもあるんですか？

[22864: マンコミュファンさん]

>>22863 口コミ知りたいさん
一応みどりのにタワマン建ってるよ。

[22865: 匿名さん]

>>22863 口コミ知りたいさん

つくばセンターのリニューアルも頑張ってますし、市としてつくば駅辺は学園都市的な景観を保ちたいのかもです。
でも、ウェルビーイングが建っているとこは、駅からも遠いですしタワマンでもいい。というか要塞みたいになってしまっていて、あれならタワマンにして抜け感をだして緑地ある方がいいと思ってしまいましたが。
こういった開発は、行政は関与できないものなのかしら。

[22866: マンション掲示板さん]

そもそもつくばでタワマン住みたい人ってどういう人なんだろ？