グレーシアタワーズ海老名

[マンション検討中さん]

グレーシアタワーズ海老名っていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市扇町14番4,12,13,14（地番）
交通：相模線「海老名」駅　徒歩3分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.95m2～107.29m2

公式URL：http://www.ebina477.com
売主：相鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

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[6433: マンション検討中さん]

売れてないというか、むしろ残りわずか。
残り戸数を考えれば、単に早く売り切ってMRを閉めたいんじゃないか？
あれを1月維持するだけで何百万かかかるんだろうから。

[6434: デベにお勤めさん]

最終区残ってるけど3月にギャラリーは閉めるみたいですよ
値引きは結構思い切ってくれますよね。現在出ている中古より…

[6435: 名無しさん]

[個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、削除しました。管理担当]

[6436: マンション検討中さん]

>>6433 マンション検討中さん
11月20日時点で46戸残ってるんだから、わずかっていう数でもないでしょう。

[6437: 購入経験者さん]

最終区以外はほぼ完売ですけどね。時間はかけてますが

[6438: マンション検討中さん]

まぁタワマンなんて買うものではなく、借りるもんだわ。
後々の修繕費とか知らないで買う人は単なるミーハー。

[6439: マンション検討中さん]

>>6438 マンション検討中さん
借りる人は修繕費や金利さらに貸主の利益が乗った家賃で借りてんだけどね笑。

[6440: マンション検討中さん]

ここは形状はタワーだけど、25階建てのシンプルなデザインだし、修繕に苦労するとは思えないけどな。
既存の技術でも十分に対応できるレベルでは？
50階建てで変な凹凸があるようなところは大変なんだろうけど。

[6441: マンション検討中さん]

>>6440 マンション検討中さん
ここが修繕積立金だけで38000円になるのは機械駐車場のせい。
あと一棟あたりの戸数も少ないのが影響してると思うよ。

[6442: 匿名さん]

>>6440 マンション検討中さん
屋上にメンテのゴンドラがあるのだろうか？

[6443: 匿名]

>>6441 マンション検討中さん

それ25-30年後ね。購入者にとっては織り込み済みでしょう。ちなみにそれだけたてば板マンでも積み立て修繕費4万いくこと珍しくないよ。ググってみよう！

[6444: マンション検討中さん]

>>6443 匿名さん

このマンションは免震装置の交換などが、修繕積立金に組み込まれていないそうです。
この為修繕積立金のさらなる値上げか追加が発生するのではないでしょうか？

[6445: マンション検討中さん]

>>6443 匿名さん
少なくともアトラクティブを採用したプラウドはその半分くらいだし、パークもセンドリも同じ長谷工だから似たようなもん。海老名ではここの維持費の高さは際立っている。
都心の板マンと比較してもしゃぁないでしょ。ここは海老名ですからね。

[6446: マンション検討中さん]

複数のタワマン検討していて見にも行ったけど都心と比べても30年トータルでの修繕費大差ないと思うけど、例えばどこのタワマンと比べて高いと言ってるのかな？
海老名のもう一つと比べると同等の平米数換算30年経過時点で数千円の差だけど、これは一棟の最大入居数がもう一つの方が多いので母数の違いが大きいのだと思うけど。その分ここの方が一部屋で広々使えてるということだと思うし、都心と比べてもそれくらいの差だと思うよ。都心のはもっと背が高くて沢山入れるの多いのでその分若干安くなってるのあるけどその分色々お金かけてるからそんなに変わらないのでは？という感じだけど、みなさんの比較対象教えてください。

[6447: 匿名さん]

>>6446 マンション検討中さん
6445は海老名の板マンと比べて高いって言ってるのでは。

[6448: マンション検討中さん]

>>6447 匿名さん
ありがとうございます。理解できました。
少し飛躍しますが、それでは自動車とバイク比較して自動車の方が維持費が高すぎると言っているようなものですね。

[6449: 匿名さん]

機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換はデベが販売時に作成する長期修繕計画以降の時期。計画以上の値上げは必至。

免震装置もあるしね。免震装置の交換ってジャッキアップが必要。その時に大きな地震に襲われたら…。

[6450: 名無しさん]

免震ゴムの耐用年数は60年。ちなみに2018年に大ニュースとなった免震ダンパー問題は、お隣のタワマンを揺るがしましたが、ここは無関係でしたね。

[6451: 匿名さん]

>>6446 マンション検討中さん
ちなみに海老名のもう一つのタワマンと20年以降の修繕積立金を比較すると1万円近くここが高くなりますね。

[6452: マンション検討中さん]

>>6451 匿名さん
それって同じ平米で一時金も考慮してますか？
私の見てる物件では20年以降で3千円25年以降で7000円の差でした。
まあこのくらいなら天井高など考慮すると安いくらいのレベルと思います。

[6453: 名無しさん]

>>6452 マンション検討中さん
修繕積立金25年75平米で
グレーシア約3万8千円
リーフィア約2万8千円
ですね。
駅近、立地などを考慮するとこの差じゃリセールでグレーシア選択する人いないような・・・

[6454: 匿名さん]

この流れ懐かしいですね。修繕積立については440/477が納得して購入してるんだから良いじゃ無いですか。
私は25年後は退職しており、駅には行かずとも買い物には毎日行く事を考えて商業施設に近い方を選びました。1日あたりたった350円で近いところで買い物できるなら安いもんです。
将来エイビイが出来ることも計算済みです。

[6455: マンション検討中さん]

>>6453 名無しさん
管理費と合算して計算してました。
すいません。

[6456: 匿名さん]

>>6455 名無しさん
6453ですが、修繕積立金のみの金額です。
残念ながらこれが現実です。

[6457: 名無しさん]

>>6454 匿名さん
納得されて購入してらっしゃるので良いと思いますよ。

[6458: マンション検討中さん]

販売時の修繕積立金なんて、あくまでデベによる試算だからアテにしない方がいい。
そして一般的なタワマンより安く試算されているなら、将来的に上方修正される可能性もあると思っていた方が安全。
グレーシアについては周辺より高めに見積もっているようなので、良心的だと思う。

悪質なデベは修繕費なんて安目に見積もっておいて売り逃げするよ。
後から修繕費を値上げするのは本当に大変だぞ。

[6459: 名無しさん]

>>6458 マンション検討中さん
単純にここが修繕積立金が他と比べて極端に高いのは機械式駐車場の影響でしょう。
他の新築は全部自走式か平置き。
都心部では機械式でも駐車場代が3万から5万取れるからむしろ修繕費に補填される。海老名は田舎なので駐車場代そんな取れないからそもそも機械式駐車場のタワマンなんて最初から破綻してると個人的には思う。

[6460: マンション検討中さん]

>>6444 マンション検討中さん

免震装置の交換を修繕積立金に組み込んでるマンションなど寡聞にして存じませんがw

[6461: 名無しさん]

>>6460 マンション検討中さん
6459に対する反論はないの？
削除申請出してるようですが笑笑。

[6462: 名無しさん]

>>6460 マンション検討中さん
そもそもここはダンパーのない免震装置なので交換が必要じゃないかもしれないし、ダンパーがない免震装置ってそもそも微妙なんだよね。
そこは天下の鹿島だから大丈夫だと思うけど。

[6463: マンション検討中さん]

>>6459 名無しさん
タワマン購入層だからこそ機械式でも成り立つのでは？板マンで駅から距離のあるパークホームズは機械式だけど、全面平置きのエビミラが苦戦する間にサクっと売れちゃったし、どこに価値観を置くかの違いだけかと。
都心マンションは確かに3-5万/台入ってくるけど、逆に車の所有者の負担になるわけで、都心ほど車を必要としない人が多いだろうから使用率も減りやすい。駐車場は使ってなくても固定資産税がかかるから、その分は全住民が分担しなければならない。
それでもマンションとして経営破綻しないのはそれだけ購入層に余裕があるから。
ただ、グレーシアの駐車場代は最多が10000円程度なのでもう少し上げても良いかもね。リーフィアの並みの14000～15000円しても住民は払えるでしょう。

[6464: 匿名さん]

ガソリン車廃止で電気自動車が主流になったら、EV充電器を取り付ければいい。機械式は既にパレット用の電源が来ているから簡単なはず。自宅で充電できるとなったら便利だし、充電費は修繕費に組み込める。

[6465: 名無しさん]

>>6463 マンション検討中さん
タワマン購入者って言っても海老名のタワマン購入者だからね。。。
25年後ローンが完済できてなかったとしたらかなり厳しいだろうし、売却するにしても維持費が周囲より極端に高いんじゃリセールも厳しいと予想。
既に70m2の売り出し価格で板マングレーシアに逆転されている。

[6466: 匿名さん]

>>6465 名無しさん
一口に"海老名のタワマン購入者"と言っても様々じゃないでしょうか？リモートワークが普及する中、都心部や横浜中心部のマンションを購入できる資金があっても、自然環境や子育てが魅力で海老名を選んだ人もいるだろうし、近くにお勤めのリコーやソニー社員は30代でも800万、社員同士のパワカの世帯年収は余裕で1500万超えますよ。（出会いの少ない郊外の事業所では社内結婚が多いようです）
あと板マンの方と比べていらっしゃいますが、タワーの70㎡は坪単価180万からあるし、板マンは平均205万でそもそも逆転じゃない可能性もあります。
リセールバリューも重要ですが、自分と家族のQOLが上がると思うところに住むことが一番では無いでしょうか？

[6467: 通りがかりさん]

いまだにこんなところに粘着してネガティブコメント連投してるのが一匹いるようだけど、属性が想像できちゃうよね。免震のことも、修繕費も、板マンとの比較も、ホントとウソを混ぜてるからイヤらしいなあとみてました笑　それにしてもみなさん、一つ一つキッチリ反論して相手してあげるなんて、優しいな。

[6468: 匿名さん]

>>6467 通りがかりさん
ウソは何もないように見えるが。
ウソというなら反証を。
修繕積立金の金額のこと、免震のこと、築古かつ狭めの板マングレーシアより既に安く売り出されていること、何がどう嘘なのか。

[6469: マンション検討中さん]

値引が美味しい

[6470: マンション検討中さん]

>板マンの方と比べていらっしゃいますが、タワーの70㎡は坪単価180万からあるし、板マンは平均205万でそもそも逆転じゃない可能性もあります。

暇なので調べてみました。参考まで。

＜タワマン　グレーシア＞
72.31㎡　3階
新築時価格：4970万円（坪単価227万円）
→売出価格：4650万円（坪単価213万円）↓320万円

＜板マン グレーシア＞
71.38㎡　7階
新築時価格：4168万円（坪単価193万円）
→売出価格：4780万円（坪単価221万円）↑612万円

[6471: 周辺住民さん]

>>6470 マンション検討中さん
タワマンの新築価格マンマニさんのブログから持ってきたようだけど、あくまで予定価格だから。
手元にはウエストの価格表しかないけど、4Fの南西向き72.98㎡の部屋が坪単価214万円なので、その部屋の価格は見直された可能性あり。
一方で板マンのグレーシアは立地、グレードから新築時の価格設定が安すぎたのは確か。その証拠に瞬間蒸発。それと比べたらタワーだけでは無く、エビミラ、センドリも全部アウト。

[6472: ご近所さん]

暇なのでレインズで直近1年の成約情報を調べてみました。
扇町で2014-15年築のマンション物件の成約価格の最高額は61/㎡です。（つまり72㎡だと4,392万円）
売出価格4,780万円はかなりチャレンジン価格です。

[6473: ご近所さん]

チャレンジン価格×
チャレンジ価格〇

[6474: ご近所さん]

61/㎡は61万円/㎡、間違いだらけすみません。

[6475: 匿名さん]

>>6471 周辺住民さん
南西はルートインお見合いだから安いに決まってんじゃん笑。

[6476: 匿名さん]

>>6472 ご近所さん
ですね。
直近下げてあの価格ですが、決まるかどうか。

[6477: ご近所さん]

>>6475 匿名さん
残念だけどウエスト南西はお見合いじゃないよ。

[6478: 匿名さん]

>>6477 ご近所さん
売りに出てるところはイースト東南。なんの話ししてんの？

[6479: 匿名さん]

>>6471 周辺住民さん
もうこれで勘弁してよ。
1戸上の4階は5000万超えてるからね。

[6480: マンション検討中さん]

>>6479 匿名さん
だから何？477戸中1件の新築時と売出時の価格差を証明するのに、わざわざ価格表をアップする粘着ぶりに薄気味悪さを感じただけ。
知らなかったけどイーストの価格表の単位はざっくり万円単位だったのね（ウエストはきっちり1円単位まで表記）

ところで写真アップしたのは、一連の明らかな悪意のある書き込みした人と同一人物かな？文体からすると誹謗中傷は今回が初めてでは無いはず。
最悪デベから営業妨害で何らかの措置があるも知れないから覚悟した方が良いよ。

[6481: マンション検討中さん]

>>6480 マンション検討中さん
こちらの書き込みの方が悪意があるように見えるが。
いずれにしても売り出し価格で板マングレーシアに逆転されているのは間違いなさそうですね。

[6482: マンション検討中さん]

>>6481 マンション検討中さん
売出価格は売主が自由に付けられるからね。所謂、希望小売価格。
同じ3階東南向き88.78㎡は坪単価264万で売出中だけど、そこは無視して現在も販売中のマンションや住んでいる住民に不利な情報しか出さないのは悪意があるとしか言えない。
いずれにせよ重要なのは成約価格を見て判断するのが公平であり常識。6465、6468、6470、6475、6479はディスるのが目的なのは明確。