グレーシアタワーズ海老名

[マンション検討中さん]

グレーシアタワーズ海老名っていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市扇町14番4,12,13,14（地番）
交通：相模線「海老名」駅　徒歩3分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.95m2～107.29m2

公式URL：http://www.ebina477.com
売主：相鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

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[4051: マンション検討中さん]

新築マンションレビュー
グレーシアの自演の方が、さらに酷くなりましたねえ

[4052: マンション検討中さん]

>>4049 匿名さん

グレーシア購入者、
グレーシア営業担当者、
モモレジ さん、
マンマニさん、

みんな「グレーシアは立地ではリーフィアには勝てません」って言ってます。
あなたの好きな三井さんははっきりそうとはいってないまでも「リーフィアという同レベルの強力なライバルが販売を開始するのですから、建物の内容を負けないものレベルにした」と間接的に、「立地ではリーフィアに勝てないので専用部分のグレードを上げて差別化を図るしかなかった」、と相鉄の営業戦略に言及してますね。

ソースも合わせてご参照ください。

●グレーシア購入者
>>3598 購入経験者さん

●グレーシア営業担当者
●マンマニさん
https://manmani.net/?p=10029
●モモレジ さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-5507.html
●三井氏
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html

[4053: マンション検討中さん]

>>4050 マンション検討中さん

いや絶対これはあるよ。
だって怖いもん。

[4054: マンコミュファンさん]

>>4052 マンション検討中さん
無理ポジもいい加減にしてください。
立地や資産価値で選ぶなら、明らかにグレーシアですよ。

三井さんに本物件の評価をお願いしましたが、
「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」とのご意見を頂きました。

[4055: マンション検討中さん]

>>4054 マンコミュファンさん

嘘言って大丈夫ですか？

[4056: マンコミュファンさん]

[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]

[4057: マンション検討中さん]

物件グレード、ポテンシャルが低い故に、高値掴みになると言うことですね。
リセール評価Cは、中々お目にかかれません。

また、駅直結2分ららぽ5分のスーゼネ鹿島施工のビナマークスが有る限り、
リーフィアは海老名No.2のビナマを超えるのは永遠に無理でしょう。

[4058: 通りがかりさん]

立地の件は、武蔵小杉の様に考えるとららぽーと近でグレーシアがナンバー1というのも、本当に武蔵小杉の様になるか断言出来ない。

一方で、だからといって武蔵小杉の様にならないのも断言出来ないというのが、はたから見ると思います。

そうなるか、ならないか含めて、今後の中古市場相場でどう評価されるで判断すれば良いのではないでしょうか？

二人がやりやっている様に見受けられますがどちらも、立場や何を重視するかで、それぞれ考え方違う様に見えるので、実際の今後の中古相場評価が絶対かなと思います。

[4059: マンション検討中さん]

鹿島建設って、スーゼネ（笑）なのに法令違反して、談合で幹部（建設担当部長）に逮捕者が出た、あの鹿島建設の事ですか？

[4060: マンション検討中さん]

評価したの人が現地を見てないなんて笑えますね。
リーフィアの立地です。

[4061: マンション検討中さん]

グレーシアの立地です。

[4062: 匿名さん]

たとえルートインがあろうとも、リーフィアがいくら低グレードであろうとも、資産価値には大きな影響はないでしょう。

大事なのは立地です。
三井さんもマンマニさんも、そこを織り込んでグレーシアを選択しています。

豊洲、武蔵小杉棟のタワマン街で圧倒的なNo.1のららぽ隣接立地こそ、グレーシアの強みです。

[4063: マンション検討中さん]

>>4056 マンコミュファンさん

単純に坪単価が高いからという理由だけで評価しているレポートにお金を払った人はお気の毒だが、その差をマンマニさんは以下のように言ってますね。

>正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。

実際には10万ぐらいの差しかついてないわけだから、今の売れ行きの差になっているということ。
分かりやすいね。

[4064: 匿名さん]

二棟目待ちが多いグレーシアと、一棟目に集中するリーフィア。
そんな中、グレーシアは約７割、リーフィアは約６割の契約が済み、なかなか順調ですね。

来月は恐らくグレーシアだけの供給になるでしょう。

いずれにしろ、立地、グレード、安全性、No.1を気にする人は、グレーシア一択ですね。

[4065: マンション検討中さん]

>>4064 匿名さん

2棟目もどちらが売れるか楽しみですね笑笑！

[4066: マンション検討中さん]

>>4063: マンション検討中さん　

たしかにマンションマニアさんは海老名を何度も訪問されていますから説得力がありますね。

https://manmani.net/?p=15107

[4067: マンション検討中さん]

>>4064 匿名さん
そうですね。やっぱりリーフィア一択ですね！

[4068: マンション検討中さん]

>>4067 マンション検討中さん

エモいわ〜

[4069: マンション検討中さん]

しかし、リーフィアもグレーシアも、まだ１棟目でしょ？
長谷工も更に1000戸近く供給するし、本当に捌けんのかねぇ。

[4070: マンション検討中さん]

>>4058 通りがかりさん

連打くん並みの・・・・。

[4071: マンション検討中さん]

>>4069 マンション検討中さん
捌けない事は無いでしょ。
双方立地良いので、捌けないなら価格調整すれば、いつか売れるっしょ。

[4072: マンション検討中さん]

無駄なスレ流しが起こっていますので、再掲します。

グレーシアが、立地・グレード・施工会社において、海老名No.1であるのに疑いの余地はないでしょう。

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、自分がもし海老名で買うならグレーシアだと言っています。
物件選択ミスは住替投資家にとって致命的ですからね。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

また、立地評価のプロの三井健太さんが海老名で唯一「住みたいマンション」に選んだのもグレーシアです。
立地、デザイン、建物等の全ての資産価値評価項目で、ミクロでは何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分ないと評価しています。
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1

百聞は一見に如かず、実際の相場を見てみましょう。
画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、駅8分のららぽ隣接タワマンが駅1分タワマンを抑えてNo.1の市場評価となっています。
海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

[4073: マンション検討中さん]

「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」と言うのが、三井健太さんのご意見だそうです。

リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できますね。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

　↓ ↓ ↓

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[4074: 通りすがり]

>4072: マンション検討中さん　

>無駄なスレ流しが起こっていますので、再掲します。

あなたや他の連打ばかりする人の同じ文面コピペこそが無駄だと思いますが。

[4075: マンション検討中さん]

>>4073 マンション検討中さん

こんな現地すら見てないレポートにお金を払ったんですね。
しかも、結論が、グレードが低いからっていうなら連打くんがお金払った甲斐はありましたが、坪単価が高いから、という結論。
これ結構、笑える話ですね。

[4076: マンション掲示板さん]

>>4073 マンション検討中さん
教えてください。この記事はどこにありますか？

[4077: 匿名さん]

>>4076 マンション掲示板さん
三井健太さんにレポートを頼まないと見れないと思いますよ
このレポートが本物かどうかはわかりませんが、公表してるレポートは評価B以上らしいので、評価Cならウェブには公開されないと思います
たしか、一件目は無料だったと思うので頼んでみては如何でしょうか

[4078: マンション検討中さん]

エモいわ〜。

[4079: マンション検討中さん]

>>4074 通りすがりさん

>あなたや他の連打ばかりする人

同一人物ですよ。

[4080: マンション検討中さん]

>>4075: マンション検討中さん　

であれば、間取りブロガーのモモレジも現地見ないで評価してるんだから
いちいちレスにあげるなよ。

そして、そんな他社の評価に一喜一憂するなよ。
エモいわ

[4081: マンション検討中さん]

本日も安定の6時台ですね。
毎朝早朝からの自演君の必死な連投ネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[4082: マンション検討中さん]

立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

参考までに住みたいマンションの掲載基準をどうぞ

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[4083: マンション検討中さん]

立地、グレード、施工会社の全てでグレーシアが勝ることは明らかです。
買替保証使わないと買えない層は仕方ないですが、皆さんもネガに騙されずに賢明な判断をしてくださいね。

>どう思う人がいようとも、タワマンの人気や立地の市場評価は
>ららぽーと隣接（駅10分位まで、駅遠で無ければOK？）＞＞駅直結＞＞駅近
>と言う序列で動いているのは重要な事です。

>だからこそ立地偏重の三井健太さんも海老名No.1物件としてグレーシアを取り上げ、
>マンマニさんは、海老名で買うならグレーシアだと言っています。

[4084: マンション検討中さん]

>>4072 マンション検討中さん

あの～、グレーシアもリーフィアも将来の価格維持率80%台ですよ。
ましてや板マンのパークホームズとさほど変わらないんですよ。

これって分かりますよね

[4085: マンション掲示板さん]

>>4084 マンション検討中さん
どんな地域の物件にも優劣はつきます。
値上がりが期待できない郊外だからこそ、より物件選定は慎重にすべきです。

だからこそ、三井さんが
「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」
とおっしゃっているのではないでしょうか

[4086: マンコミュファンさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

[4087: マンション検討中さん]

はい、また自演君が来ました。
本当に常時貼り付いています、この執念は何なんでしょうか。

グレーシアの2戸供給は、3期4次の数字です。
二棟目待ちが多いグレーシアと、一棟目に集中するリーフィア。
そんな中、グレーシアは約７割、リーフィアは約６割の契約が済み、なかなか順調ですね。

来月は恐らくグレーシアだけの供給になるでしょう。

[4088: マンション検討中さん]

前述の通り、立地評価や資産価値はグレーシア一択なのですが、
仮に立地差がない場合は建物の比較になるそうで、一応建物の比較もしたいと思います。

こちらは立地評価に関係ないですから、好みによるかもしれません。

▪️グレーシア
○スーゼネ鹿島建設
○ブリヂストン免震ゴム 
○高強度鉄筋
○平均階高3.68m
○天井高2.6m　
○ハイサッシ2.17m
○ギロチン部屋なし
○梁・下がり天井少なめ
○ほぼアウトフレーム
○バリアフリー設計
×バルコニー水栓なし
○ハイグレード
○フィオレストーン天板
○玄関カメラ付IP
○タンクレストイレ　  
○洗面室タイル  
○浴室横型鏡
○ミストサウナあり
○網戸あり　　　　 
○ユーティリティシンク
○ラクセスキーあり
○全水栓浄水機能あり
○アプローチあり
×機械式駐車場
○将来維持費655円/㎡

▪️リーフィア
×三井住友建設
×無名免震ゴム
×コストダウン鉄筋
×平均階高3.22m
×天井高2.5m
×サッシ2m
×ギロチン部屋多数
×梁・下がり天井きつめ 
×柱混入多め
×上がり框
○バルコニー水栓あり
×グレード低
×賃貸用天板
×玄関覗き穴
×キャビネット式トイレ
×洗面室クッションフロア
×浴室縦型鏡
×ミストサウナなし
×網戸なし（低層は標準） 
×通常シンク
×ラクセスキーなし
×全水栓浄水機能なし
×接道直エントランス
○自走式駐車場 
×将来維持費660円/㎡ 

[4089: マンション検討中さん]

>>4087 マンション検討中さん

私は4086ではありませんよ笑。

[4090: マンション検討中さん]

4期２戸しか販売できず、大幅延期になったグレーシア不調の原因を分析すると、

●メインの角部屋モデルルームは最上階のプレミアム住戸のサッシ高・天井高ということに気づき、冷静な判断をするようになった。
●パンフレットやHPでは大山眺望や花火を全開でアピールしているが、イーストのどの住戸からも大山や花火は見えないことに気づいた。
●修繕積立金が38000円に跳ね上がることに気づき、板マンに流れていった。
●リーフィアの低グレードネガに騙されてたが、実際にはそれ程悪くないということに気づいた。
●冷静に見るとルートインや鉄塔など周囲の雰囲気や日照などの立地条件がリーフィアと比べると徒歩２分の差以上にかなり悪いことに気づいた。
●日当たりやタワマンらしさを重視して、ダイレクトサッシ、透明パネルを選ぶ人が増えた。
●高齢者を排除する書き込みに高齢者の方が敬遠した。
●リーフィア角がLow-eじゃないと思い込んでいたが、実際にはLow-eだと知った。
●坪単価が物件のポテンシャルより10万円高かった。
●イースト北側角住戸に連打くん入居予定で怖くなった。

ということだと思います。

[4091: マンション検討中さん]

また自演君が来てますね。
実際の契約はグレーシア7割、リーフィア6割ですよ。

自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[4092: マンション検討中さん]

立地偏重の三井さんが、自身の「住みたいマンション」と言うブログで、 立地、デザイン、建物等の全ての評価項目で、ミクロ的に何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分なしと評価しています。
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1

三井健太さんお墨付きの立地グレードNo.1物件ですから、現状タワマン希望なら海老名最良の選択になるでしょう。
だからこそ、未来あるファミリー、プレファミリー層を中心に多く売れています。

参考までに、「住みたいマンション」の掲載基準を載せておきますね。
>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[4093: マンション検討中さん]

[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]

[4094: マンション検討中さん]

あれ？
この書き込み、以前見たような。。。
デジャヴ？？？

[4095: 匿名さん]

>>4094 マンション検討中さん

コピペの嵐ですもんね。

ずっと消えない既視感。

というか、何度となく実際見てますね。
ここグレーシア板なのに。

[4096: 口コミ知りたいさん]

>>4087 マンション検討中さん
怖い
グレーシアが良いマンションなのはそうなのでしょうが、購入者の１人は関わらない方が良い方のようです

[4097: マンション検討中さん]

ほんと怖いです。
4期２戸しか販売できず、大幅延期になるわけです。
誰もグレーシアには住みつかない。

[4098: マンション検討中さん]

>>4093 マンション検討中さん

お金払って評価してもらったレポートが現地も見ずに「坪単価が高い」からＣにした、って結構笑えるレポートですね。

海老名を知り尽くしたマンマニさんは評価してますね。

"正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。"
https://manmani.net/?p=7202

[4099: マンション検討中さん]

>>4098 マンション検討中さん
自演君、毎朝早朝からの連投、お疲れ様です。

グレーシアが、立地・グレード・施工会社において、海老名No.1であるのに疑いの余地はないでしょう。

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、自分がもし海老名で買うならグレーシアだと言っています。
物件選択ミスは住替投資家にとって致命的ですからね。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

また、立地評価のプロの三井健太さんが海老名No.1物件として唯一「住みたいマンション」に掲載したのもグレーシアです。
立地、デザイン、建物等の全ての資産価値評価項目で、ミクロでは何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分ないと評価しています。 
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1 

百聞は一見に如かず、実際の相場を見てみましょう。
画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、駅8分のららぽ隣接タワマンが駅1分タワマンを抑えてNo.1の市場評価となっています。

海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

この先はもう良いですね、、、

[4100: マンション検討中さん]

[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]

[4101: マンション検討中さん]

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴みですね。

ただ、リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できます。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないのではないでしょうか？

[4102: 匿名さん]

>>4100 マンション検討中さん
嘘をつき続けるのはもっと良くない

[4103: マンション検討中さん]

真実を書き込まれると長文の嘘のコピペで消そうとしているようです。

[4104: 匿名さん]

結局の所、資産価値だけを重視するとグレーシア一択になってしまうとは思いますが、
それだけではないと思いますから、自分にあった物件を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますし、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

[4105: 匿名さん]

それぞれの購入者属性を見ても、戸建買換層の高齢者は施設一体のリーフィアを選ぶ傾向にあるし、
子持ちファミリー、プレファミリー層は総じてNo.1のグレーシアを選んでます。

>車信仰が強く、高齢者施設との一体化に魅力を感じる高齢者は、リーフィア
>※入居時平均年齢53歳
>※20代はたった5%
>※60、70代は20代の6倍の30%


>子持ちなので安全性第一、グレード立地ともに地域No.1狙いの若年層の方は、グレーシア
>※30代子持ちファミリー、プレファミリー中心

[4106: 通りがかりさん]

10階まで組み上がってきました。

[4107: マンション検討中さん]

手前はルートイン？
奥はファインスクエア？
近いですね。

[4108: マンション検討中さん]

No.1の物件が、
オプション50万円分無料の特典を付けたのにもかかわらず、5月中旬発売予定の4期2戸しか販売できず、6月下旬に大幅延期したのは、面白い現象ですね。
今後の販売状況も注目したいですね。

[4109: 匿名さん]

また自演君が来てますね。
実際の契約はグレーシア7割、リーフィア6割ですよ。

自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[4110: 匿名さん]

当たり前ですが、立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
立地が9割ですから、グレードや施工会社の差は関係なく、単純にリーフィアの立地がグレーシアより悪かったと言うだけの事です。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

参考までに、「住みたいマンション」の掲載基準を載せておきますね。
>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[4111: 匿名さん]

グレーシアが、立地・グレード・施工会社において、海老名No.1であるのに疑いの余地はないでしょう。

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、自分がもし海老名で買うならグレーシアだと言っています。
物件選択ミスは住替投資家にとって致命的ですからね。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

また、立地評価のプロの三井健太さんが海老名No.1物件として唯一「住みたいマンション」に掲載したのもグレーシアです。
立地、デザイン、建物等の全ての資産価値評価項目で、ミクロでは何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分ないと評価しています。 
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1 

百聞は一見に如かず、実際の相場を見てみましょう。
画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、駅8分のららぽ隣接タワマンが駅1分タワマンを抑えてNo.1の市場評価となっています。

海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

この先はもう良いですね、、、

[4112: 匿名さん]

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴み物件ですね。
地域内では合格点ですが、グレーシアと比較してしまうと優位性が無いそうです。

ただ、リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できます。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

[4113: 匿名さん]

[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]

[4114: マンション検討中さん]

コピペをする人＝グレーシア購入者＝あらしの張本人

もはや、この掲示板の存在意義は全くなくなった

管理者はその職責を果たすべし

[4115: マンション検討中さん]

ここはグレーシアの掲示板

なぜリーフィアを貶める内容ばかり投稿するのか

理由はただ一つ
その存在に脅威を感じているから

本当に自分の選んだグレーシアが優れていると思っているのなら、ただ黙って見ていれば良いのに、自信がないからそれができない

同一内容の投稿は禁止と運営側から指摘されているのに、それすら守れない

こんな人間と同じ管理組合に所属する人の気が知れない

[4116: マンション検討中さん]

人気物件では、キャッシュバックや家電プレゼントなどはしないものですが、
１期販売からそれを続けていること自体、倍率の低い三流不人気物件の証ですね。

[4117: マンション検討中さん]

>>4113
いずれにせよ、威力業務妨害に該当する

「この投稿が本当に三井さんの評価レポートだった場合」
この内容の通りに事実が進まなかった場合、三井さんにとって信用に関わる。
そして、現状はこの通りになっていない。リーフィアの売れ行きが先行した場合は、三井さんの信用が地に落ちる。
また、対価を払った人のためだけのレポートを、不特定多数の人が閲覧できる掲示板に投稿した結果、それ以降レポートを購入する人は現れなくなり、三井さんにとって不利益となる。

「この投稿がただの捏造だった場合」
三井さんの名を語った嘘により、三井さんの信用を失墜させることになる。
内容を読むと三井さんらしからぬ拙い分析となっており、内容が虚偽であることは確定的。

気軽な気持ちでコピーペーストをすると、かなりの高額な賠償請求をされる恐れがあることを忠告しておく。

[4118: マンション検討中さん]

以下の行為を禁止行為とすることを提案する

１．同じ内容を繰り返し投稿すること（すでに禁止されているが守られている様子が見られない）

２．マンションブロガーの有料レポートの無断公開

３．マンションブロガーのレポート捏造

４．「参考になる」の連打

これに反対する人はいないと思うんだが

[4119: 通りすがり]

ここまで来たら、管理組合設立後に損害賠償を求めてみたら?
ちゃんとした弁護士を付ければまず勝てると思うので、その分捕った損害賠償金を修繕積立金に積むと。
そしたら値上げ幅も少なくなりますよ。
もう評判は地に落ちているのだから、これ以上はどうしようもないし、今更掲示板管理者に訴えるより(私はもうクローズすればと一度余りに呆れて書いた事がありますが未だに同じ状態ですからね)建設的な気がします。

[4120: マンション検討中さん]

また自演君が来てますね。
実際の契約はグレーシア7割、リーフィア6割ですよ。

自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[4121: マンション検討中さん]

確かに、住替投資家のマンマニさんはグレーシアを海老名最高の価格維持率と予想し、
立地評価のプロの三井健太さんはグレーシアをNo.1物件として「住みたいマンション」で紹介しています。

ただ私個人的には、他の地域での実績が最も参考になると考えています。
三井さんやマンマニさんも、市場を見ての判断でしょう。

画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、
駅8分のららぽ隣接パークシティ豊洲が、駅1分の豊洲シエルタワーを抑えてNo.1です。

海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

[4122: マンション検討中さん]

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴み物件ですね。
地域内では合格点ですが、グレーシアと比較してしまうと優位性が無いそうです。

ただ、リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できます。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

[4123: マンション検討中さん]

　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんの評価のコピぺだそうです。

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[4124: マンション検討中さん]

削除されたのに懲りずにまた同じ内容を投稿してる
グレーシアへの営業妨害にもほどがある！
このままグレーシアが売れ残ったら責任を取れ！

[4128: 匿名さん]

[No.4125から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[4129: 名無しさん]

>>4119 通りすがりさん

訴えたところで、双方の管理組合がそれぞれの人を訴えればなんかもう泥沼、不名誉この上ない気もするし、買って早々にそんな議題もしたくないの本音ですが、余りにも目に余る様ならば、仕方ないのかもしれません。

＞その分捕った損害賠償金を修繕積立金に積むと。 そしたら値上げ幅も少なくなりますよ。

ところでなぜ値上げ前提か気になったですが、タワマンは分譲時ままの修繕積立計画だと危ないみたいなんですね。

https://toyokeizai.net/articles/amp/174033?page=3

＞また、個別の話になるがすべてのタワーマンションが価値を持ち続けられるかはわからないことには注意が必要だ。タワーマンションの大規模修繕には多額の修繕費がかかるが、分譲時のままの修繕積立計画を続けているようなマンションは危ない。おそらく途中で積立金不足に陥り、必要な修繕もままならず建物の劣化が加速度的に進行、廃虚化するといったマンションも出てくる可能性がある。立地さえよければどのマンションでも等しく価値を維持できるわけではない。

いくら上がってゆくのが一般的なのか。

立地最強の湾岸タワマンも不安点あるかもしれない中、都心ではない郊外タワマンの方が安心出来る点などあれば知りたいですが、どうなんですかね。

[4130: マンション検討中さん]

ごちゃごちゃしてきたので、いちを現在の進捗をまとめときますね。
双方直近の供給の実売数不明分を全戸販売したと仮定して同一条件で集計すると

●リーフィア販売数　２０６戸（１２３日経過）
●グレーシア販売数　１５９戸（２００日経過）
（5月27日時点）

実際にはリーフィア２期、グレーシア３期３次４次の供給の先着分（売れ残り）もあると思いますので、双方これと同じか若干下回ると考えられます。

[4131: マンション検討中さん]

>>4124 マンション検討中さん

こちらはグレーシアの購入者の方と思われますね。
グレーシアの購入者まで敵に回して、コピペすることにどんな意味があるのだろうか。
おっしゃる通りグレーシアの営業妨害以外の何物でもない。

[4132: 匿名さん]

また自演君の連投来てますね。
実際の契約はグレーシア7割、リーフィア6割ですよ。

自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[4133: 匿名さん]

立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

参考までに住みたいマンションの掲載基準をどうぞ

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[4134: 匿名さん]

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴み物件ですね。
地域内では合格点ですが、グレーシアと比較してしまうと優位性が無いそうです。

[4135: 匿名さん]

リーフィアも、グレーシアの次点につけるポテンシャルを秘めた物件なのに、自演君の荒らしが何だか勿体ないですね。
No.1に拘らなければ気にする必要無いんだから、あまり両掲示板を荒らさないでくださいね。


　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんの評価のコピぺ

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[4136: 匿名さん]

>>4131 マンション検討中さん

気付かないみたいです。
また始まりました。

[4137: マンション検討中さん]

また４連騰ですか。
連投すればするほどグレーシアが売れなくなる構図。

[4138: 通りすがり]

>4129: 名無しさん

4119 通りすがりです。

タワマンに限らず、マンションの初期設定の修繕積立金はまず値上げしないと30年もすると底をつきます。
値上げしないのが前提のオハナも、本当に値上げせずに済むかは30年近く経たないと分からないと思います。

私が以前聞いた事がある普通の板マンの方で、都内の築30年を過ぎたところは平米400円を超えていました。

NHKで最近取り上げられた、業者にカモられる管理組合なのかもしれませんが、例えば最近のマンションでよくあるタイル張りの外壁であれば、経年で剥がれて来たものを貼りなおすだけでも大変な事です。足場も高くつきます。

タワマンの場合、その足場だけでも高層の為14階程の板マンに比べるとかなりの高額になります。
タイルが落ちてきてけが人が出たりしたら管理組合の責任になりますから、大規模修繕の前に剥がれの調査も適宜必要ですが、それにも足場は必要です。

私が以前購入を検討した三井のタワマンで、当初の修繕積立金が毎月大体120円/平米位だったので、「安い安い」と一緒にモデルルームに行っていた家族と喜んで話をしていたら、説明していた三井の担当者がとても冷静に「10年後に5倍になります」と言ったので目が覚めました。

三井はちゃんとしているから10年目に600円/平米にするのかな、と後から思いましたが、それ以来大変申し訳ないのですがタワマンを検討するのを止めました(と言いつつ転売目的で北仲は検討しましたが、倍率がすごくてすぐ諦めました)

プラス豪華な共用部とコンシェルジュ等の為に板マンよりかなり高い管理費と、やはり板マンより高い固定資産税です。

タワマンは、そのランニングコストを払える人が買うべきかと思います。

[4139: 評判気になるさん]

>>4111 匿名さん
価格維持率って、、

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

これパークホームズの維持率消した方が良くないですか？
駅近ランドマーク性タワマンであるのに、比較かなり駅遠いし、板マンであるパークに維持率大差無いって、ホントに資産価値的な優位性あるんすかね。

維持費高い分、資産逆に減っちゃいそうなんですが、、
維持費や駅近、魅力あり、ランドマーク性ある分、価格維持率高いなら資産性というか投資性ある気しますが、、

資産価値だとタワマンメリットあまりないんすかね？

後、グレーシア88.2、リーフィア85.9って大差無い気がします。

仮に坪単価今20万差が付いてて、リーフィア250万、グレーシア230万としたら、
価格維持率かけると、グレーシア203万、リーフィア215万。
逆に中古市場でもリーフィアが12万高そうですね。

[4140: 匿名さん]

>>4138 通りすがりさん
後はランニングコストに見合うだけの生活利便性や眺望の素晴らしさを見出させればですね。

タワマンは10年や15年など修繕前に買い換えて新しいマンションへ移るみたいな考えの方が気楽なのかもしれませんね…

それで残された永住覚悟の住人方が組合一丸となって取り組まなければならなくなる悪循環なのかもしれませんが…

[4141: 匿名さん]

>>4139 評判気になるさん
まあ、リーフィアは板マン以下の価格維持率ってことになるよね。

なんて言ったって、RV評価Cの低グレード物件だし。

[4142: 匿名さん]

　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんのリーフィア評価です。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[4143: 匿名さん]

リーフィアも、グレーシアの次点につけるポテンシャルを秘めた物件なのに、自演君の荒らしが何だか勿体ないですね。

[4144: 名無しさん]

>>4141 匿名さん
いやいやグレーシアの88.2パーセントとパークホームズの87.8パーセントも問題なんだって。
四捨五入で同じ88パーセント。
板マンと地域ナンバー1クラスの立地ランドマーク性タワマンが同じレベルってどうなのよって話だよ？
加えて高い維持費。なんかスゲー先行き心配になってきたんだけど。

[4145: 匿名さん]

>>4144 名無しさん
三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

そもそも海老名のリセールは、都心の様に期待はできませんよ。
期待できない中でも、よりベストな選択をされると宜しいかと思います。

[4146: 名無しさん]

>>4145 匿名さん
それ資産性保持ならパークの方がベストと同等な気が、、
価格維持率が変わらんならタワマンの高い維持費の分、資産削られるじゃん、、

まぁ、資産性とかじゃなく、駅近や利便性、住んだ時の満足感で考えろって事か

[4147: マンション検討中さん]

まー、三井さんもグレーシアタワーとの比較に限ればってタワマンだけでの比較と言ってるし、板マンパークホームズやこれから出るプラウドとか含めたらまた違うのかもね。

タワマンって言うから板マンと比べて価格維持率も一線を画すと思い込んでた。

[4148: 通りすがり]

>4146: 名無しさん

>それ資産性保持ならパークの方がベストと同等な気が、、

それはパークの売り出し値がタワマン等に比べてあまり高くないからですよ。
タワマンはどこでも(北仲低層を除く)最近吹っ掛けた値付けをしていますし、海老名は相鉄の都心直通を織り込んだ値段を付けて更に上乗せしていますから仕方ないですね。
あとは本当に都心直通になった後、海老名の株が上がってリトル武蔵小杉になれれば少しは持ち直すかもです。

[4149: 名無しさん]

>>4148 通りすがりさん
投資って出した金額に対してどの位の割合で利益が出るか。
マンションは特殊で住んだ分の居住費や満足感も利益だと思うので、100%以上ならなくてもある程度減少率少なければ良いと思う。

資産価値も自分のお金を不動産に変えるとの点では、その不動産の価格維持率がそのまま資産価値としての指標になる理解。

タワマンは維持費もさる事ながら、取得費も三井さんやマンマニさん言う様に高いって事か。で、維持率が取得費安いパークと一緒。

極端な話、投資性考えると、維持費の分タワマン高そうだから、同じ価格維持率でパーク買って、タワマンとの価格差分を他の投資回した方が良さそうと感じた。ってだけ。

ま、でも、完全な投資目線で且つ前に出てた価格維持率が絶対と信じるならで、
実際は仰る通り海老名が武蔵小杉の様に少しでもなれば、駅近のタワマンも見直されて評価され、価格維持率も上がるかもですね。

そもそも、三井さん仰る様に、海老名での投資自体論外なのかもしれませんが。

[4150: 通りすがり]

>4149: 名無しさん　

>マンションは特殊で住んだ分の居住費や満足感も利益だと思うので、100%以上ならなくてもある程度減少率少なければ良いと思う。

仰る通り。
2015年位のピーク時に購入価格よりも売却額が高くなるという現象がありましたが、本来住んでいた分減価償却するのが普通ですし、自分の住まいで楽しく過ごせたら何よりなのです。
今は資産価値に余りに重きを置きすぎているのがちょっと問題かもです。

とりあえず駅にもよるようですが、駅から7分以内なら今のところはそこまで下落しないとマンションに詳しい人達が書いていましたよ。
今後少子高齢化でそれが5分、3分となったらごめんなさいですが。