グレーシアタワーズ海老名

[マンション検討中さん]

グレーシアタワーズ海老名っていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市扇町14番4,12,13,14（地番）
交通：相模線「海老名」駅　徒歩3分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.95m2～107.29m2

公式URL：http://www.ebina477.com
売主：相鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

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[3851: マンション検討中さん]

また３連投ですか？この書き込み見てる方も恥ずかしくなるのでやめてもらえませんか。

[3852: 匿名さん]

>>3851 マンション検討中さん
恥ずかしいのは、あなたの自演工作ですよ。

それにしてもマンションレビューでの自演君の自演工作にはドン引きです。


＞神奈川県の新築マンションランキングで、リーフィアが北仲を抜いて一位になっていて、評価の数も他を圧倒しています。


>海老名物件が神奈川でワンツーを決めているなんて工作感がプンプンですが、中を見たら、、、
>昨年9月から4月までの7ヶ月で12しか評価が無く、月2も評価がつかないサイトに、この5月のたったの一週間でグレーシアよりリーフィアが良いと23もの評価がついています。
>タイムスタンプはもちろん極至近です。

>自演工作を見破られない為、たまにグレーシアが良いとの評価を挟む様ですが、
>やっぱり我慢できなくて同時刻付近には必ずリーフィアの方が良いと言う評価がそれより多くついています。

>また、リーフィアの自演工作の比較対象にされた物件の評価もランキングが上がる仕様の様で、グレーシアも神奈川ランキング2位に浮上してしまった様です。

>このサイト、ID作成しないと投稿できず面倒なのですが、自演君はIDを23回以上も作ったのでしょうか。笑

[3853: マンション検討中さん]

今日もコピペと連打が捗りますね。

たまには相手批判以外のこと言えたらいいのにね。

[3854: マンション掲示板さん]

>>3853 マンション検討中さん
自演君の執拗な粘着がいつ終わるのだろうと皆気にしていると思いますよ

[3855: マンション検討中さん]

>>3854 マンション掲示板さん

「双方の」執拗な書き込みの間違いでしょうね。

毎日同じ内容ばかり繰り返されて辟易しますから。

[3856: マンション検討中さん]

海老名市は扇町で2500人、めぐみ町で3000人の増加を見込んでるみたいです。
https://www.townnews.co.jp/0402/i/2018/05/18/432313.html

他にもパークホームズやプラウド、ビアメカニクス移転跡、市役所周辺開発考えると10000人とかいったりして・・・

今でさえ朝通勤、時間によってホーム激混みなのにどうなるんだろ。

[3857: 3856]

>>3856 マンション検討中さん
訂正します。。
扇町とめぐみ町の増加人数逆でした。
海老名市は扇町で2500人、めぐみ町で3000人の増加を見込んでるみたいです

[3858: マンション検討中さん]

逆だって

海老名駅駅間地区（めぐみ町）で約２５００人、ららぽーと海老名周辺（扇町）で約３０００人の流入

[3859: マンション検討中さん]

>>3849 マンション検討中さん

駅徒歩3分のリーフィアです。

[3860: マンション検討中さん]

駅徒歩5分のグレーシアです。
約１名回答を間違え続けている人がいますが、さぁどちらの立地がいいですかね。

[3861: 検討板ユーザーさん]

リーフィアと駅の間が開発されないんなら、リーフィアじゃない?

グレーシアは変なホテルと料理屋があるけど、これ以上は悪化しないということで、周辺環境の予測はつきやすいね。

一長一短かと。

[3862: マンション掲示板さん]

>>3861 検討板ユーザーさん

開発されますが、感じですね。

[3863: マンション検討中さん]

駅の間はこんな感じ。

[3864: マンション検討中さん]

>>3861 検討板ユーザーさん

地権者所有地に何が建とうが、リーフィアにはあまり関係ないよ。
それを心配するんだったら、グレーシアからビナガーデンズのビジネス棟の高層ビルと同じような距離なので、そちらを心配した方がいいけどね。

[3865: 匿名さん]

>>3864 マンション検討中さん
現状でも微妙なのに、地権者部分にタワマンが出来たらどう考えてもきついでしょ。

これ以上の低グレードタワマンは建ちようがない訳だし、駅距離もダメだとリーフィアの何が良いのか分かりません。

[3866: 匿名さん]

おそらくですが、地権者部分には、住友あたりがスーゼネ施工のハイグレードなまともなタワマンを建ててくれると思います。

そうなればペデ直結1分になりますから、グレーシアの人も住み替えについて一考の価値有りですね。

[3867: 匿名さん]

実際の立地価値としては豊洲同様グレーシア一択なんだろうけど、 何が近くにあったら利便性が向上するかは年代によって大きく異なりますね。

[3868: 匿名さん]

ただ、資産価値だけを気にしてもしょうがないですから、自分にあった物件を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますし、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

[3869: 匿名さん]

マンションマニアさんも、10年後リセールバリュー予想は三井健太さんと同じ様です。
彼は住み替え投資家なので、物件選択ミスは致命的ですからね。

グレーシア　価格維持率88.2%
リーフィア　価格維持率85.9%

やはりどちらもプラスにはなりませんが、郊外としては高い方でしょうか。

[3870: 匿名さん]

間違えました、海老名を語るならこちらの方が適切ですね。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

エビミラは予想してないみたいです。

[3871: マンション検討中さん]

3859から、自演君まさかの6連投ですね。

[3872: マンション検討中さん]

ずっと執拗なネガが粘着していますが、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件 

この事実は変えることができません。 

立地評価のプロの三井さんが海老名で唯一「住みたいマンション」に選んだ物件ですから、海老名に決めているのであれば全く問題ありません。 
海老名で当物件がダメなら、他は全てダメでしょう。

[3873: マンション検討中さん]

http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1

当たり前ですが、立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
参考までに、「住みたいマンション」の掲載基準を載せておきますね。

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[3874: マンション検討中さん]

前に何度も出てた内容繰り返すのは双方やめにして貰えません。見方は人それぞれ色々あると思うので、いくら双方内容繰り返そうが相手は納得しないと思いますよ。完売するまで続けるつもりなんですかね…

[3875: マンション検討中さん]

ルートインのネオンは深夜も点灯しっ放しなので、グレーシアの南西住戸は眩しいと思いますが、影響はどんな感じなのでしょうか。

[3876: マンション検討中さん]

>>3875 マンション検討中さん

たとえルートインがあろうとも、リーフィアが低グレード、傾きマンション施工でも、資産価値には大きな影響はないでしょう。

大事なのは立地ですよ。
三井さんもそこを織り込んでグレーシアを選択しています。

豊洲、武蔵小杉棟のタワマン街で圧倒的なNo.1のららぽ隣接立地こそ、グレーシアの強みです。

[3877: マンション検討中さん]

>>3876 マンション検討中さん

グレーシアの立地ですか。。
検討されてる方は夜、周辺を歩いてみるといいかもしれませんね。
この板の無理ポジを信じて買ってしまわないよう、双方の立地をいろんな時間に現地で確認してください。その上で納得して買ってください。

[3878: 通りすがり]

＞3875: マンション検討中さん

＞ルートインのネオンは深夜も点灯しっ放しなので、グレーシアの南西住戸は眩しいと思いますが、影響はどんな感じなのでしょうか。

写真まで撮るその熱意に執念を感じるのですが、マジレスすると、ホテルに面しているのはリビングが殆どだと思うので問題は少ないと思いますよ。

ちなみに私が住んでるマンションは商業地で夜でも照明が明るい地域ですけれど、リビング側が駅側なので明るく、寝室の位置する裏手は照明が少ないので睡眠に支障はありません。
どうしても暗くしなくてはという方はカーテンで遮光のものもありますしね。

[3879: 匿名さん]

結局の所、資産価値だけを重視するとグレーシア一択になってしまうとは思いますが、
それだけではないと思いますから、自分にあった物件を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますし、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

[3880: マンション検討中さん]

>>3878 通りすがりさん

まぁ人それぞれですが、グレーシアはそういう立地ですね。

[3881: マンション検討中さん]

>>3879 匿名さん

グレーシアの資産価値って。。。

[3882: マンション検討中さん]

グレーシアの不振の原因がわかってきたような気がしました。
ちょっと強気すぎましたね。

>正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。

https://manmani.net/?p=7202

それなのにこんなことになってるんですね。

>グレーシアタワーズ海老名イースト棟　2019年5月竣工予定　小田急・相鉄海老名駅徒歩5分　坪単価約250万円
>リーフィアタワー海老名アクロスコート　2020年1月竣工予定　小田急・相鉄海老名駅徒歩3分　坪単価約260万円

https://manmani.net/?p=15107

すでに高値づかみしている感じですね。
今後は240万円になるくらいに下げてくると思われます。
因みに坪10万円の差は230万円ぐらいですね。
そのくらいは下げないと売れないので下げてくると思います。

でもマンマニさんの予想通りになってるから凄い。

[3883: マンション検討中さん]

高値づかみした人はお気の毒ですが、入居前ですでに230万円ぐらい資産価値が目減りしていると思われます。

[3884: マンション検討中さん]

でも240万円って、プラウド海老名とガチンコですね。
240万円まで下げても新たな競合ができるのでさらに下げないと厳しいかもしれませんね。
なんせ相手のプラウド海老名は立地がいいし、板マンなので修繕積立金はグレーシアのように３８０００円にならないから、競争力では劣っているということになるでしょうね。

[3885: 通りすがり]

＞3884: マンション検討中さん

＞なんせ相手のプラウド海老名は立地がいいし、板マンなので修繕積立金はグレーシアのように３８０００円にならないから、競争力では劣っているということになるでしょうね。

修繕積立金は高くはならないかもしれませんが、長谷○なので15階建て、直床になるはずで、それからするとあのふわふわ床が嫌いな人は決して選びませんから大丈夫ではないでしょうか。

[3886: 評判気になるさん]

>>3885 通りすがりさん
直床ならそうですけど、野村×長谷工×15階でも二重床の場合もある様です。海老名でもデベは違いますが、長谷工×15階で二重床な海老名レジデンスが分譲中。

もちろん私も直床になる可能性が高いと予想しますが。

https://www.sutekicookan.com/プラウドシティ志木本町

以下抜粋
構造・建物
二重床・二重天井です。担当者に確認しました。スラブ厚は200～230くらいだと言われましたよ。
15階建て、二重床二重天井は本当ですか？ だとしたら何を削ってるんだろう。 建てられる高さは決まりがありますよね？ だとするとやはり天井高が低めになるのかな。
15階建てに相当する高さから防災設備がいろいろと設置する必要が出るんでしたっけ？だから15階建てからそのコストが増える。 でも制限以下の高さで建物を設計すれば、15階建てでもそれ以下の高さと同じように防災設備のコストが掛からないってことだったようね。 そういう意味でコストを抑えた15階なのか、それとも高さを維持した15階なのかってとこですね。

海老名レジデンスは下記で、長谷工×15階×二重床分かりました。
https://www.sutekicookan.com/海老名_ザ・レジデンス

[3887: マンション検討中さん]

直床はそんなにマイナスポイントなんですか？
遮音性は二重床と大差ないし、将来的なリフォームは難しいようですが、資産価値を気にする方はその前に売ってしまうのでしょう？

[3888: マンション掲示板さん]

グレーシアの平均坪単価って何を基準に250としているの？
価格表を見ると、平均では230くらいに感じるけど。

[3889: 名無しさん]

>>3888 マンション掲示板さん

今価格が出ているところは、眺望などの条件が悪いところが多いからじゃないの？

[3890: マンション検討中さん]

その平均坪単価230万で値段が出てる（売れ残ってる）のがヤバイって話ですね。

[3891: 検討板ユーザーさん]

いくら駅近でも海老名でしょ？
海老名地区の供給も増えてるところに、強気過ぎの価格設定だったのかもね。
高収入リーマンは海老名には住まないだろうし、マーケットが小さい立地だよ。

[3892: 通りがかりさん]

>>3887 マンション検討中さん
マイナスポイントかどうかは個人差あると感じます。
3885さんの通り、賃貸に多いあの直床のふわふわ感が嫌いな人もいます。
騒音面では、廉価向けだと二重床、直床変わらないor直床の方が良いとの話もありますが、そもそも高級向けでは二重床の方が良いか、直床が少ないイメージも個人的にはあります。
リフォームは二重床に分があるのも仰る通り。

[3893: 匿名さん]

出張していた間に自演君の荒らしが凄いですね、、、

[3894: 匿名さん]

ずっと執拗なネガが粘着していますが、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件 

この事実は変えることができません。 

立地評価のプロの三井さんが海老名で唯一「住みたいマンション」に選んだ物件ですから、海老名に決めているのであれば全く問題ありません。 
海老名で当物件がダメなら、他は全てダメでしょう。

[3895: 匿名さん]

立地偏重の三井さんが、自身の「住みたいマンション」と言うブログで、 立地、デザイン、建物等の全ての評価項目で、ミクロ的に何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分なしと評価しています。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

当たり前ですが、立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。

参考までに、「住みたいマンション」の掲載基準を載せておきますね。
>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[3896: マンション検討中さん]

自演君、驚くほど執拗ですよね。
リーフィア買ってよほど後悔してるのかな。
そうでなければ、こんなに執拗なのは考えられません。

想像以上のグレードの低さと圧迫感、傾きマンションの施工会社、一番の売りの高齢者施設が三棟目と一緒に頓挫の可能性あり、購入者が高齢者ばかりで近い将来の管理懸念あり、、、、
実需では厳しいグレードですし、時が経つほどより厳しくなりそうですから、それほど後悔が強ければ気持ちを切り替えて早期の損切りも手だと思います。

見合い感が比較的薄い南東角か南向きかつ新築未入居であれば、さほど損なく撤退できると思います。

[3897: マンション検討中さん]

>>3883 マンション検討中さん

どちらが高値掴みしやすいかは、マンマニさんが予想していますね。

妥当だと思います。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

[3898: マンション検討中さん]

>>3884 マンション検討中さん

グレーシアで将来的に修繕積立金が38,000円になる大きさの部屋を、仮にリーフィアで買った場合、維持費はグレーシアより高い円になりますよ。
安全はお金を払ってでも買いたいですが、低グレードマンションに6万以上払うのは腑に落ちないですよね？

仰るように、リーフィア買う位なら板マンが正解かも知れません。

[3899: マンション検討中さん]

>>3890 マンション検討中さん

リーフィアは、海老名で一番安く買える3000万代のお部屋がまだ沢山残っていますよ。
やっぱりグレードが低いと、安くても皆敬遠すると言う事でしょうか？

[3900: マンション検討中さん]

>>3891 検討板ユーザーさん

郊外価値で将来価値がさほど期待できない海老名だからこそ、より慎重に物件選択をしたいものですね。

尚、資産価値判断のプロのお二方は、立地・資産価値の観点から買うならグレーシアだそうです。 
・立地評価のプロの三井さん 
・住み替え投資家のマンマニさん 

三井さんは立地価値レポートで食べていますし、マンマニさんは6回もの住替を実現している目利きです。 
特にマンマニさんは物件選択をミスると次が買えずに致命的ですからね。

高値掴みになる物件に価値はありません。