グレーシアタワーズ海老名

[マンション検討中さん]

グレーシアタワーズ海老名っていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市扇町14番4,12,13,14（地番）
交通：相模線「海老名」駅　徒歩3分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.95m2～107.29m2

公式URL：http://www.ebina477.com
売主：相鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

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[1909: マンション検討中さん]

>>1907 マンション検討中さん
グレーシアはやや駅から遠いので、車を手放す方が少ないのではと危惧しています。やはり駐車場は不足するのではと思います。今の販売状況なら駐車場も空きがあるので、これ以上売れて欲しくない気持ちもありますが。

[1910: マンション検討中さん]

>>1908 マンション検討中さん
優先権のある人達が2台確保とかしてたら、たまらないですね。
1番の売りが駐車場なのに、、、

そうゆう心配のある方は、優先権ある部屋買ってるのかな

[1911: マンション検討中さん]

>>1909 マンション検討中さん
うーん、2分の差でそんな違いますかね。
駅徒歩20分とかなら、駅までの送迎で車必須→車手放す方少ない
とういうのはわかります。しかしグレーシアの人で駅まで車で行く人はいないはずなので。
むしろリーフィアの方が駐車場魅力的なので、車手放したくない人が多いと思います。

[1912: eマンションさん]

>>1911 マンション検討中さん
リーフィアを比較に出す必要はないのでは？単純に、郊外の街で、車を必需品と考える人が、例え駅前だろうと多いのだと思います。

[1913: マンション検討中さん]

>>1912 eマンションさん
すみません、1909さんの書き方がリーフィアと比べてるのかなと感じたのでそう書かせていただきました。おっしゃる通り、海老名は駅近マンションでも車需要が高いということですね。

[1914: マンション検討中さん]

>>1909 マンション検討中さん
私も駐車場に関して危惧してますが、これ以上売れて欲しく無い気持ちも良く理解できます。しかしながら、駐車場の抽選は入居間近に行われるはずですし、ウエスト棟の入居者さんも同じ値に配分されると思いますので、抽選の値は変わらず厳しいかと思います。

[1915: マンション検討中さん]

>>1914 マンション検討中さん

確かにそうですね、駐車場の設置率は同じでもリーフィアは駐車場優先権のハードルが高いので、一般の勤労世帯でもより多くの人が抽選に参加できます。
さすが駐車場のリーフィアと言った感じで、自身の強みを最大限に活かした売り方をしているなと感じます。

[1916: マンション掲示板さん]

リーフィア板にありましたが、2期は35戸供給のうち25戸登録あったようですね。
この数字はどう評価したらいいですかね？
1期から3ヶ月ぐらいあって、35戸供給は意外に少ないと思ってましたが、そのうちさらに10戸が売れ残ったってことですよね。
お見合い西角上層階とルートイン眺望中住戸中心に残ってるようです。
またこういった条件が悪いところだけでなく、最上階、プレミアム住戸も売れ残っていて、正直2棟目が安く抑えられるのではないかと思うと、今は手を出しづらいです。

[1917: マンション検討中さん]

グレーシアは二期までで155供給。
二期直前での先着順が残り4戸で、昨日時点で二期と一期供給分混合で6戸になっていますから、149まで販売が進んだ可能性がありますね。
一応まだ分からないとの意見もあるので、最低の145で計算したとして

グレーシア
145/239=60.6% 残り94戸

リーフィア
150/304＝49.3% 残り154戸

進捗率で比較すると僅か11.3%の差ですが、残り戸数で見るとリーフィアはグレーシアの1.6倍以上の数を売らなければならず、グレーシアが大分先行している印象です。

スーパーゼネコン鹿島ブランドの安心感、海老名では抜きに出たグレードの物件と言う点の他、特にららぽ隣接立地で海老名No.1マンション筆頭な所が高く評価されていると感じます。

[1918: マンション検討中さん]

>>1917
>グレーシア
> 145/239=60.6% 残り94戸

>リーフィア
> 150/304=49.3% 残り154戸
【訂正】→ 160/304=約53%

進捗率での差は、約8%。

[1919: マンション検討中さん]

>>1917
リーフィアは、引き渡しまであと約700日を残しておよそ160戸/304戸=約53%進捗。
残り約47%を700日で販売するので、15日で1%進めれば、引き渡し前にめでたく完売。

グレーシアは、あと約510日を残しておよそ145戸/239戸=約60%進捗。
残り約40%を510日で販売するので、13日で1%進めれば、引き渡し前にめでたく完売。


残り戸数の話をしてしまうと、絶対数での比較になってしまう。それでもよいならば比較をしてみると、
【現時点までの比較】
リーフィアは、160戸販売済み（重説まで）。
グレーシアは、145戸販売済み（2期は登録確定まで）。
リーフィアは１期、グレーシアは１期２期合計の数で、リーフィアが10戸以上リード。絶対数で比較したらリーフィアが優位。

【今後の販売の比較】
リーフィアは、残り144戸を入居まで約700日で販売するから1日当たり約0.2戸のペースで引き渡し前に完売できる。
グレーシアは、残りおそらく94戸を入居まで約510日で販売するから1日当たり約0.2弱戸のペースで引き渡し前に完売できる。

分母の大きいリーフィアであるが、残り戸数を絶対数で比較してもほぼ同じペースで売れば良いことが数字上に表れている。

これで、グレーシア圧勝ということはないよね。
客観的に見れば、リーフィアやや優位だと思うよ。

[1920: マンション検討中さん]

両物件とも先着順で販売が更に進んでそうだけど、グレーシア二期終了までの販売進捗だとグレーシアが11%強離してるね。

グレーシア
145/239=60.6%
残り94戸

リーフィア
150/304＝49.3%
残り154戸

今はグレーシア優勢でも、僅差だし今後はわからない。
このままどちらも順調に販売が進むと良いな

[1921: マンション検討中さん]

リーフィア160/304=約53%
入居まであと１年１１ヶ月の現時点：残り144戸

グレーシア145/239=約61%
入居まであと１年５ヶ月：残り94戸

現時点で比べたら、グレーシアが売れているよ。それは当たり前。
だって、リーフィアは１期、グレーシアは１期２期合計だし、竣工が半年ずれているんだから。
リーフィアは２期がまだなので、まあグレーシアと同程度の数は最低でも加算されるだろう。

どちらも５日に１戸売れれば、入居前に完売する。

評価をする際には、あとどれだけ販売期間が残っているかを考慮すべき。

[1922: マンション掲示板さん]

>>1921 マンション検討中さん

最上階とプレミアム住戸が売れ残ってるからなぁ。

[1923: マンション掲示板さん]

>>1922 マンション掲示板さん

やっぱ富裕層は買ってないし、その割にには維持費が高すぎるんだよな。
修繕積立金38000まで上がることを考えると、食えない物件だな。

[1924: マンション検討中さん]

>>1922 マンション掲示板さん

リーフィアのプレミアムも中住戸もしっかり残っていますよ。
1億が手に届く範囲の人は案内されます。
とても残念ですよね。

[1925: マンション検討中さん]

>>1923 マンション掲示板さん
どちらもプレミアムがあまり売れてないのは残念ですね。

維持コストについては、両物件でほぼ同じですよ。
リーフィアの方が若干高い位です。
ただ、修繕積立金はグレーシアの方が貯まっていきます。

リーフィアの26年後維持コスト 660円/㎡
（管理費 290円/㎡＋ 26年目以降修繕積立金 370円/㎡）

グレーシアの26年目以降維持コスト 655円/㎡
（管理費 250円/㎡＋ 26年目以降修繕積立金 405円/㎡）

どちらも計画段階の数字なので、管理組合で承認されるまで本決まりでは無いですけどね。
また、どちらも都心タワマンに比べれば維持コストはかなり抑えられてる方だと思います

[1926: マンション掲示板さん]

>>1925 マンション検討中さん

修繕積立金、リーフィアより1万円程高いのは機械駐車場のせい。車乗らない人にはちょっと納得がいかない負担。
結局車乗る人も乗らない人もリーフィアが正解ということか。

[1927: マンション検討中さん]

>>1926 マンション掲示板さん
相鉄の駐車場空き率や修繕計画によっては、基本駐車場費用から機械式駐車場のメンテや入替え賄うのが一般的と予想してます。

よほど駐車場の空きが多くなると予想してれば、修繕積立金も多くしてるかもしれませんが、グレーシアの修繕積立金が高いのは単純に鹿島や相鉄が高めに設定し、余裕を持って計画してる印象を持っています。

ニュースにもなっているタワマン修繕問題からのスラム化もありますし。

[1928: マンション検討中さん]

>>1926 マンション掲示板さん
維持費全体はグレーシアの方が安いよね。
それなのに修繕金が10%多く積み上がるのだから、ありがたいこと

[1929: マンション検討中さん]

>>1926 マンション掲示板さん

機械式のせいでは無いですよ。機械式駐車場の積立金は駐車場代から出ます。さすがに嘘はよくないと思うけどねぇ。

[1930: マンション掲示板さん]

>>1929 マンション検討中さん

そんなわけないでしょ笑。
下記記事をよく見て、グレーシアの修繕積立金が妥当かどうか確認してください。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO26374360R30C18A1000000?channel=...

[1931: マンション検討中さん]

>>1930 マンション掲示板さん

記事ではなくて計画内容を見てから話してほしいですね。それと機械式に比べると安いですが、自走式もかなりのお金がかかりますのであなたのロジックでは車乗らない人はリーフィアも不正解ですね。さらに言うと使いもしないコンシェルジュに払うお金がある点から昼間家にいない共働き世代はリーフィア失敗ですね。

[1932: マンション検討中さん]

修繕積立金は多く貯まった方が良く、維持費は少ない方がいい。

リーフィアとの比較では
10%積立金が多く貯まるのに対し、維持費は若干安いので、とても優良ですね。

リーフィアの26年後維持コスト 660円/㎡
（管理費 290円/㎡＋ 26年目以降修繕積立金 370円/㎡）

グレーシアの26年目以降維持コスト 655円/㎡
（管理費 250円/㎡＋ 26年目以降修繕積立金 405円/㎡）

[1933: マンション掲示板さん]

>>1931 マンション検討中さん

駐車場の維持コストが修繕積立金に含まれることなんて、グレーシアの管理セミナーでも野村の人が説明してたし、その割合も説明してましたよ。
そんなことどの物件でもあたり前だし、自走式が維持費の面でもメリットがあるのは周知の事実。リーフィアが車乗らない人に不正解だとするなら、車乗らない人は海老名には住むとこなくなる。
コンシェルジュにしても使えば便利だし、資産価値を押し上げる要素ですね。富裕層には必要なサービスだし富裕層は皆リーフィアを選択している。

[1934: マンション検討中さん]

>>1933 マンション掲示板さん

1926、1929の人の言い方に従った場合に駐車場やコンシェルジュ使わない方からしたらリーフィアは不正解と言ったのでは？

[1935: マンション検討中さん]

本当の富裕層は、安全性の低いマンションや、グレードの低いマンションには住みませんよ。

あくまで相続税対策として、グロスが高い部屋が売れているだけでしょう。
中途半端な値段のプレミアムは残っていることからもそうだと分かります

[1936: マンション検討中さん]

また、グレーシアとリーフィアの維持費はほぼ同じですが、本当の富裕層は維持費なんて全く気にならないと思います。

[1937: マンション掲示板さん]

>>1935 マンション検討中さん

プレミアム残ってるってグレーシアのこと？
DMまで打って必死に売ろうとしてるんだから許してあげてよ。

[1938: マンション掲示板さん]

>>1934 マンション検討中さん

だから使わない人でもリーフィアがメリットがあるって書いたのに伝わらなかったのは私の未熟なところです。

[1939: マンション検討中さん]

リーフィアは、見込み客には個別に電話営業していますよ。
売れ行きを開示できない分、涙ぐましい人海戦術に走っていますね。

[1940: マンション掲示板さん]

>>1939 マンション検討中さん

そりゃするでしょ、どこのマンションも。
リーフィアはまだ条件の良い南中住戸が空いてるからね。南側信仰の人は早めに動いた方がいいかも。

[1941: マンション検討中さん]

>>1938 マンション掲示板さん

自走式でも莫大な修繕費がかかり車乗らない人も負担するのに、車乗らない人にも修繕費の面でメリットあるとか論理が破綻してる。海老ミラみたいに平置きなら修繕費に組み込まれないのでメリットはあると思うけどね。

[1942: 匿名さん]

>>1933 マンション掲示板さん

24時間コンシェルジュならわかるが9時17時なので共働き世代は使えない。リーフィア板でも昔話題になってたよ。使えないのに管理費払うのに本当にメリットあると思います？

[1943: 匿名さん]

プレミアムがリーフィアの方が売れるのはなんとなくわかります。最上階だけはグレーシアよりも天井高はあるし、海老名最高層の眺望をダイレクトサッシで得られる。また内廊下仕様なので高級感もある。なのでプレミアム狙いの購入者はリーフィアにいくと思われる。その他の住戸では車を選ぶか内装グレードを選ぶかで変わるのでは？
何が言いたいかというとプレミアムの売れ行きだけではマンションの人気はわからないということ。ただし完売を目指す上でプレミアムが残るのは痛い状況なのは間違いない。

[1944: マンション検討中さん]

>>1943 匿名さん

最上階だけではなく100m2超える住戸も設定多いがほぼ完売。

[1945: マンション検討中さん]

>>1943 匿名さん
だからダイレクトじゃない中住戸は残ってるってこと？

最上階と言っても、ダイレクトは殆どが至近見合いだからね。
建物本体や物件グレードも低いし、本当に良い物が欲しい人は買わないでしょ。

面積が大きいプレミアムは、相続税対策でグロスはるのを買いたい層を取り込んだんだと思う。値段が中途半端なプレミアムは避けられてるからね。

一般フロアに関しては、スーゼネ鹿島のハイグレード物件か、自走式駐車場物件かで、意見は同じかな

[1946: マンション検討中さん]

>>1945 マンション検討中さん

そう、ダイレクトは至近見合いといくらディスっても既にほぼ完売。
リーフィアは今後2LDK上層階と南側の中住戸を中心的に売ればいいだけ。
つまり売りやすい住戸しか残ってないってこと。

[1947: マンション検討中さん]

>>942 匿名さん

だからそれが資産価値を上げる要素なのは常識だし、そういう意味で使えない人にもメリットあるし、何回も同じこと言わせないでよ。

[1948: マンション検討中さん]

売りやすい部屋が残るって、それは本当に売りやすい部屋なのだろうか？あえて2期に回した部屋はないはずだから、残る理由があるはずだけど。
まあ、いずれにしても、どちらもはやく完売できるといいですね。

[1949: 匿名さん]

>>1946 マンション検討中さん

角が完売してるかは小田急が隠しているのでわからない。プレミアムが完売したというガセが流れるくらいだから営業によっては嘘ついてるかもね。

[1950: 匿名さん]

>>1947 マンション検討中さん

使わない人からしたらデメリットにもなるって言ってるの。何回も同じこと言わせないでよ、はこっちの台詞。
メリットしか言わないあなたの論理は破綻してるのわからんのか？

[1951: マンション検討中さん]

>>1948 マンション検討中さん

そりゃお金ある人は南側角部屋から買っていくでしょう。
でも角部屋が既に売れ切れた今、お金がある人は南中住戸を選ぶよね。
特にリーフィア はグレーシアと違って、上から下まで南中住戸の眺望は良いし、売れるのは時間の問題。それよりもグレーシアのプレミアム住戸がキャンセル出まくりで売れ残ってるのを心配した方がいいと思うが。
2LDKが売れ行きが遅いのはマンション販売の常識。みんなリセールがしやすい3LDKから選ぶからね。でもグロスが低いので時間に比例して売れて行くから全く心配はない、っていちいちこんな分かりやすいこと解説させないでよ。

[1952: マンション検討中さん]

>>1950 匿名さん

そんなん言ったらマンションの共有施設ってなくなるよね。
どんな共有施設でも使う人使わない人がいる。
その中でどんな共有施設が維持費がかからなくて、資産価値が上がるのかが重要。
そういう意味ではグレーシアのジムは維持費もかかるし、資産価値を上げる要素でもない。
ココカラ至近にできるっていうのに残念な設定でしかない。

[1953: 匿名さん]

>>1952 マンション検討中さん

ジムをあげるんだったら、リーフィアの水物なんてもっての他だね。コンシェルジュにかかる管理費のデメリットの話してるのに他の共用施設出さないでくれる？
資産価値の話をすると、コンシェルジュだけでは決まらない。生活利便性やバリアフリーの方がよっぽど求められる。上がり框、階高圧縮ある時点でコンシェルジュではもみ消せないデメリットがあるよ。

[1954: マンション検討中さん]

>>1953 匿名さん

こういうのを無理ネガ無理ポジっていうんだけどね。
誰もコンシェルジュだけで決まるとは思ってないよ笑。

[1955: マンション検討中さん]

>>1951 マンション検討中さん

いや、お金がある人は後から残り物なんて買いませんよ。

[1956: マンション検討中さん]

隠密で価格下げると話し来れば、有りですよ。

[1957: マンション検討中さん]

>>1955 マンション検討中さん

そんなこと言ったらグレーシアの最上階とプレミアム住戸は一生売れない。
お金のある人にもいろんなレベルがあるから、リーフィア2棟目（モモレジさんが坪単価上昇必至と予想）の南角住戸に手が届かない人は、1棟目の南中住戸にするし、角部屋のダイレクトサッシが好みではない人は南側の中住戸にするだろう。
事実南中住戸は空きが多いとはいえ、一期から上から下までまばらに埋まってるしね。売れ残りと売れたところに眺望や向きの差はないから、売れるのは時間の問題。
それよりもグレーシアのお見合いの西角部屋上層階と南側のルートイン眺望の条件の悪い住戸はほとんど動いてないので、この先が心配ではある。
同じ海老名住民になる身としては両方早く完売して欲しいのですがね。
グレーシアが足を引っ張ることにならなければいいのだが。

[1958: マンション検討中さん]

自走式駐車場を持ち出して比較したいのは分かる。
リーフィアの一番の強みだからね。
確かに自走式はいいよ。
でも、タワマンで最も多く採用されてるのは機械式。
機械式を採用するグレーシアの方が維持費が安く、修繕積立金はより貯まる様になってるのは不思議だね。

積立金が少なくても、充分に修繕できるってリーフィアの考え方も分かる。
確かにもともとグレードが低ければ修繕費も安く済むかもしれない。

でも、ポイントはそこじゃないんだよね。
天井高やサッシ高の低い低グレード物件に住みたいと思うかどうかや、三井住友建設を妥協できるかは重要なポイントになるでしょ？
安全性や、空間のゆとり、利便性、眺望、居住満足度って凄く重要。
実需目線で考えた場合、維持費だけでは良し悪しは語れないよね。
ちなみに、維持費は若干グレーシアの方が安いみたい。