グレーシアタワーズ海老名

[マンション検討中さん]

グレーシアタワーズ海老名っていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市扇町14番4,12,13,14（地番）
交通：相模線「海老名」駅　徒歩3分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.95m2～107.29m2

公式URL：http://www.ebina477.com
売主：相鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

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[901: マンション検討中さん]

>>899 マンション検討中さん

グレーシアのマンション管理説明会で、管理費修繕積立金等のトータル維持費の比較が出てました。
二俣川のグレーシアタワーとの比較を出されましたが、
高いのは、鹿島基準ではなく、相鉄基準なのではと思っています。
そういう条件でゼネコンと契約するスタイルといった方がいいですか。
あと比較に出てたのは武蔵小杉。
幾ら何でも海老名なんですから、武蔵小杉のタワマンと管理費込みで安いっていっても説得力が全くなかったですね。

[902: マンション検討中さん]

>>901 マンション検討中さん

すいませんが、なんで地域と管理費が紐付くのか教えてほしいです。

[903: マンション検討中さん]

>>900 マンション検討中さん
あなたは属性が違うのでリーフィアが良いと思います。
良い選択をされて下さい

[904: マンション掲示板さん]

リーフィア板からですが、三井健太の住みたいマンションにグレーシアが掲載され、建物評価やミクロ的な立地でかなり高評価されたようです。
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1

郊外立地にはかなり厳しい人なのに凄いですよね。
リーフィアはまだ販売されてないので、掲載はこれからみたいです。

[905: マンション検討中さん]

管理費合わせると維持費5万円では済まなくなるのでは。

[906: マンション検討中さん]

>>903
グレーシアは、購入希望者、検討者を、属性によって差別しているのですか。残念な企業理念です。
リーフィアもグレーシアもどちらもそれほど属性は変わらないと思います。

都心の一等地のタワマンと海老名のタワマンの属性は、はっきりと違いますが。

[907: マンション検討中さん]

>>902 マンション検討中さん

地域ではなく、販売価格と紐付きます。
これは、専門の方なら皆ご存知だと思いますが、榊淳司さんの著書を引用すると、

「一般的にマンションの管理費や修繕積立金は、マンションの新築時販売価格に比例して設定されている。」
「高額マンションの購入者は所得が高いので多少管理費や修繕積立金が高くても文句を言わずに払う。」
「そもそも、大規模修繕工事にかかる費用は同じである。」
「ではなぜ差が出るのか。」
「管理会社（相鉄）が多くの利益を取っている。」

つまり、武蔵小杉のタワマンが多くの利益を取っているのなら、そういった属性に合わせているので理解できるが、
グレーシアで武蔵小杉並みの修繕積立金を取るのは、相鉄が利益を取っているというだけでなく、属性には不釣り合いな修繕積立金を押し付けていることになる。

[908: マンション検討中さん]

>>906 マンション検討中さん

私はグレーシアを購入する一人であり、同時にリーフィアを購入する一人でもあります。
実需、投資とターゲットが違いますので、より属性に近しい方を購入されるのが公開が少ないのかなと思い個人的にアドバイスをさせて頂いたまでです。
当然、リーフィアの総意でも、グレーシアの総意でもありません。

[909: 通りすがり]

タワマンに限らず、修繕積立金は最初の金額で間に合うところは殆ど無いですよ。
オハナが確かずっとそのままというのをうたい文句にしていますが、それ以外は目先の金額を安く見せる為に安く設定しています。
タワマンは板状マンションより基本的には高い修繕金額が必要になるようです。
共用部が板状マンションより一般的に多く、ゴンドラでの施工等色々修繕にお金がかかるからのようです。
ちゃんとした管理組合があるマンションは、30年計画で㎡単価250円以上を早い段階には設定するようです。というか、それ位しないと普通は途中で一時金を取る事になりますよ。
私が住むマンションは板状でほぼ共用施設も無いのですが、それでも今の平米100円を本当なら300円にしないと間に合わなさそうなのに250円でギリギリ賛同を得られるかどうか、という事で暗澹としています。(うちは60年で今計算しています。今のマンションならちゃんと手入れすれば100年持ちますが、それは余りにも先の事という事で一旦60年で計算して貰いました)
管理費を減らして修繕積立金を上げるというマンション管理士もいるようですが、管理費も下げる範囲は限定されていますから、結果的に修繕積立金を値上げせざるを得ないのが通常です。
ちなみに、二俣川のタワマンでは営業担当の方からあとから5倍になる、とさらっと言われました。ちゃんとしているところは途中でかなり上げるようにする、という事だと思います。

[910: マンション検討中さん]

>>907 マンション検討中さん

投資用コンセプトの物件と比較しても意味がありません。
投資用は修繕積立金を安くするのが正義であり、途中で売りぬく為に作られています。

またグレーシアは一般的な実需タワマンと比べ特段に高い積立金を擁するわけではありません

[911: eマンションさん]

>>910 マンション検討中さん
じゃあ、投資向けでリーフィア買う人はとても良いけど、実需向けでリーフィア買う人は全然足りなくなるかもしれないと言ってて将来涙目じゃん

[912: 通りすがり]

911さん

910 マンション検討中さんではありませんが、リーフィアは12年目と24年目、大規模修繕の時に一時金を取る設定になっていますよ。
投資の人はその前に売ると思いますが。

[913: eマンションさん]

>>912 通りすがりさん
あざす！
つまり一時金もあるのでリーフィアとグレーシアの修繕金総額はそんなに変わらなくどちらも計画としては同じって事ですね！

[914: マンション検討中さん]

>>912 通りすがりさん

タワマン投資家の殆どは1回目の大規模修繕前に売ろうとしますので、どうでもいい話です。

[915: マンション検討中さん]

>>904 マンション掲示板さん

海老名自体がダメみたいなんですが、あの三井健太にマクロ的には全く問題ないと言わせるとはかなり高評価ですね。
建物も品質がこれだけ高ければ申し分なしだと。

比較検討してる身としては、リーフィアの評価も是非やって頂きたいです。

[916: マンション検討中さん]

リーフィアの修繕一時金は20万×2と聞きましたので、グレーシアの方が高いのでは。

[917: マンション掲示板さん]

>>916 マンション検討中さん
じゃあ910さんの話だとリーフィアは足りないのではないのでは？
リーフィアも投資向けとはいえ、自分で住み永住検討する人もいそうで

[918: マンション検討中さん]

>>907 マンション検討中さん


うーん。
修繕費変わらないんですよね？
修繕費足りないマンションも出てきている中で、武蔵小杉と比べて同じだけ取ると相鉄の利益になる理由がさっぱりわからないです。
管理費が高いというところに対しての意見ならまだわかりますが。

[919: マンション検討中さん]

10年先の修繕費ならまだしも、20年、30年後の修繕費を今議論しても所詮計画なのでどうなるかわかりません。計画通りにならないマンションが多いという意見もありますし。
個人的には、将来計画外の徴収があっても支払いに賛同できる住人が多い方が良いです。そのようなマンションの方が管理組合も円滑にいきそうです。
単純に現時点での修繕費計画を比較して、マンションとしていいか悪いかを議論するのは何か違うかなと思います。

[920: 通りがかりさん]

>>913 eマンションさん
一時金入れても現在の計画ではリーフィアがかなり安いです。特に20年目以降