グレーシアタワーズ海老名

[マンション検討中さん]

グレーシアタワーズ海老名っていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市扇町14番4,12,13,14（地番）
交通：相模線「海老名」駅　徒歩3分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.95m2～107.29m2

公式URL：http://www.ebina477.com
売主：相鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

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[5843: マンション掲示板さん]

過去ログ見ててイーストが先に入居できているところがすごい参考になりますね。

契約時は建物が出来ていない所が多いので色々想像でしか検討できないのですがウエストはイーストがあることでかなり具体的に考えることができました。

半年ほど前から凄い悩んでウエストに契約しましたが、イーストを見れてここで色々な意見がみれて凄い助かりました。

海老名に住めるの楽しみです。

[5844: マンション検討中さん]

>>5841 匿名さん
グレーシアは機械式駐車場を除いてもかなり余裕をもって計算してますよ。国交省が平成23年に出したガイドラインだと20階以上のタワマンの月額修繕積立金の平均206円/㎡（170円/㎡～245円/㎡）、ですがグレーシアの場合は319円/㎡となっています。（30年間で均した場合）何故そんなに高く見積もっているのか、専門家でないので分かりませんが、管理費も修繕積立金も管理組合が主体的に見直せば下げる余地は十分あるはずです。

[5845: マンション検討中さん]

>>5844です。上記の319円/㎡は契約者に配られる長期修繕計画・資金計画のご提案（30年間、団地共用含む）の修繕費積立金から機械式駐車場の修繕費を引いた額を1戸あたりの月額にして（総額÷477÷360）、さらに平均的な専有面積（70㎡）で割った結果です。計算が間違っていたら教えてください。

[5846: 匿名さん‐口コミ知りたい]

>>1633 マンション検討中さん
やばい。
その通りになってる

[5847: マンション検討中さん]

>>5846 匿名さん‐口コミ知りたいさん
階高が高いから修繕積立金が高いと言いたいのかな？国交省ガイドラインは平成23年(2011年)
に発行されたもので、比較的余裕のあった時代に建てられたマンションをケースしているから当日の平均階高と比べてグレーシアが特別高いというわけでは無い。
(20階以上のマンション事例件数は14でうち12件が2000年以降に作られたマンション)

階高の変化について
https://www.sumu-log.com/archives/10135/

[5848: 匿名さん]

>>5844 マンション検討中さん

機械式駐車場の維持費のほとんどを修繕積立金でまかなってるから高いだけ。単純に一台あたり月14000円の維持費が積立金に上乗せされている。田舎のタワマンでこの維持費は異常だよ。

[5849: マンション検討中さん]

5842です
5846さんは「鹿島の建物はレベルが高い」と絶賛されていると理解しました。
違うのですか？
私は、鹿島の天井の高い建物もグレーシアを選んだ理由の一つです。そのレベルの高い建物だから修繕の必要も少なく、その上、積立金の設定額も高く、それを理解して入居する人たちが住民なので、より安心だと思っています。

[5850: 匿名さん]

とりあえず重要事項説明会で配られた各費用の貯蓄予定と修繕計画を見てみると解決しますよー
これ見ると修繕費と駐車場の使用料は別会計で、特に修繕費から駐車場改修費を出すわけではないことがわかります。

もしこれが間違っているようなら何ページの表が間違っているのか指摘して頂けると理解に助かります。
よろしくお願いいたします。

[5851: マンション検討中さん]

確かに推測で話すよりこれ見たほうが早いですね

[5852: マンション検討中さん]

>>5848 匿名さん
機械式=維持費が高いという常識が変わってきているのはご存知ですか？
（マンションPM総合事務所https://www.support70.org/が「機械式駐車場の維持保全に関する検討結果について」というタイトルで報告しています↓一部抜粋）

８ 修繕の実績
実際の修繕履歴を調査した結果、修繕費用は次のとおりであった。
Ａマンション 17 年間（98 台） 約 150 万円
Ｂマンション 16 年間（90 台） 約 240 万円
Ｃマンション 17 年間（37 台） 約 170 万円 いずれも鉄部塗装を除く。
また、鉄部塗装については、
Ａマンション ５万円/パレット
Ｄマンション ６万円/パレット いずれも単独工事
なお、上記の各管理組合は、工事等についてのチェック機能が十分に働き、管理会
社（メンテナンス業者）の提案をそのまま受け入れてこなかった結果である。

また、現在管理費勘定になっている駐車場使用料（10,000～15,000円/台・月）をフローではなくストックとして積み立て、修繕費に充てれば仮に提案通りに修繕しても十分お釣りが来ます。（30年間で1億2千万のプラス）

当然、駐車場使用料（月間280万円）が抜ける分管理費が上がりますが、そこは管理会社を入札で選んだり、本当に必要なものだけ残すなどして上がらない努力をするべきです。

[5853: 契約者さん]

すみません、難しい話にはついていけず皆さんの話に入れないのですが、聞きたいことがありまして質問を...
フィットネスルーム、キッズルームって使用するのに年齢制限とかありますでしょうか？

息子たちが小中学生なのですがそれぞれの施設をどれぐらいまで使えるのか気になりまして。

[5854: 匿名さん]

>>5850 匿名さん
駐車場使用料は収入勘定項目は管理費ですが、支出は修繕積立金からとなっています。
『長期修繕計画・資金計画のご提案【団地共用】』の最後のページに修繕費で賄う項目の一つとして機械式駐車場の点検・交換（5年毎）・塗装（10年毎）取換（30年目）とありますので一度ご確認ください。

[5855: マンション検討中さん]

>>5850 匿名さん
え！そんな勘違いして買ったの？

[5856: マンション検討中さん]

このマンションが下がり天井少なくて階高高くてグレード高いマンション？
モデルルームみました？
下がり天井だらけで住めたもんじゃないですよ

[5857: 周辺住民さん]

>>5854 匿名さん
この表を見ると10年ごとの塗装費用が12.5万/パレットとなっていますが、>>5852だと半分以下ですね。

[5858: マンション検討中さん]

みましたよ。
逆にオススメの物件があれば伺いたいです。

[5859: マンション検討中さん]

>>5856 はいはい、飽きたからもう来なくていいよ。

[5860: マンション検討中さん]

>>5852 マンション検討中さん

何がストックだ、笑わせるな。
そんな事したら管理費が7000ｰ8000円上がるだけ。

[5861: 匿名さん]

>>5860 マンション検討中さん
だから>>5852は管理費の見直しとセットと言っている。マンション住人なら少しでもコストを下げたいと思うけどね。

[5862: マンション検討中さん]

>>5860 マンション検討中さん
現在管理費に勘定されている駐車場使用料がストックに回ると、管理費は単純に5,000～6,000円アップしますが、その分は修繕費が下がるのでトータルではイコールですよ。