hitoto広島 The Towerってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

hitoto広島 The Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/hitoto665/

所在地：広島県広島市中区東千田町１丁目１番６６（地番）
交通：広島電鉄宇品線「日赤病院前」電停より徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.04m2～143.78m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社　
　　　菱重プロパティーズ株式会社　株式会社トータテ都市開発　広島電鉄株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス中国株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムラボ 関連記事]
hitoto広島 The Tower 現地モデルルーム訪問（価格表あり）【ひろし☆マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/98/

[3300: マンション検討中さん]

ここの外観は同じフォルムで５３階まで出来ているので修繕難易度はエルザほどではない。
しかも外周全てにバルコニーがついていることもプラス。
この将来に負担をかけない思想は三菱地所の方が強いよ。

[3301: 匿名さん]

ここは長期修繕を考慮して屋上にゴンドラ設備が設置されている
設計や部材も長期修繕を考えたものになっているから修繕積立金が半額でも不思議はないな

[3302: 通りがかりさん]

太陽光蓄電池みたいな販売宣伝の為の無駄設備がないのが大きいよね

[3303: 匿名さん]

何言ってんの！？ここの管理費や修繕費がに高いのは明らかですよ？
タワーだから多少高いのは当たり前だけど一般のマンションより安いみたいに平気で嘘を書くのはどうでしょうか？ここのスレッドにはこうした気味の悪さを色々感じます。
書き込みが会話になってないのでハンドルネーム変えて連投して、都合のいい情報だけあげつらってるのも見え見えです。

[3304: 匿名さん]

>>3303 匿名さん
あなたの言っていることの方がよっぽど根拠ないですよ
長期修繕計画見てますか？検討者なら知っていると思いますが

[3305: 匿名さん]

>>3303 嘘つきさん
エルザタワー55の修繕費が相場の半額以下である事実について解説してくれる。テキトーな事言っているだけだから無理だけどｗ

[3306: マンション検討中さん]

明らかにここの方がエルザより修繕費安いと思うけど

[3307: 匿名さん]

>>3303 匿名さん
ほらね。気味が悪いでしょ？
みんな気付いてますよ。

[3308: 匿名さん]

>>3307 匿名さん
3303です。
ありがとうございます。
どうやらここはそういう場所みたいですね。
非常に参考になりました。購入者じゃないことを願うばかりです。

[3309: マンション検討中さん]

>>3302 通りがかりさん
太陽光発電は聞こえはいいですけど
絶対にもと取れません。
まして蓄電池付はその定期交換費用がバカ高い。
それを大々的に採用しているマンションがあれば業者と結託していると言わざるをえませんね。

[3310: マンション検討中さん]

中低層マンションはタイル張りの外観で素敵ですよね。
タワーマンションでも初期はタイル張りありましたが
最近はほぼ塗装です。
なぜかというとタイルは２０年というスパンで見ると必ず剥離落下するからです。落ちて人に当たったら大怪我しますよね。
大規模修繕ではタイルの浮きや剥がれがないか打診により際全点検します。これもタワーだと安全上難しい。イコールコストがかかる。多くのマンションが総足場組んでネットで覆って工事してますよね。あれコーキング打替えとタイルの補修もしくはタイル張替えですからね。
塗装は塗り替えるだけなので圧倒的に安い。
当マンションは外壁は塗装です。
しかもバルコニーが足場代わりになる。
とても良心的な作りです。

[3311: 匿名さん]

結果、普通に修繕が進めば中小規模マンションより修繕費が安くなるんですよね

[3312: 匿名さん]

首都圏では地震が多いためかマンションのタイル貼の部分が減少しつつあります。
また、それに伴って外観デザインも少しずつ変わってきています。
あまりタイルを使わない外装としては例えば住友不動産の中島町のマンションがそうですね。

タイルの良さは圧倒的に「色褪せ」に強い、ということでしょう。
コンクリート自体は経年劣化に伴ってクラックが生じることはよくあることです。
それを計画的に起こさせるためにクラックの誘発目地を予め造っておいて、基本的にはそこにクラックが発生するようにするのですが、すべてうまいこと計算通りにいかないこともあります。それを長期修繕で補修することになります。見た目には目地補修みたいなので外観意匠を損なわないことがタイル張りの最も大きなメリットと言えるでしょう。

外壁塗装は施工は安価ですが、必ず色褪せします。ですからクラックが発生した際に補修を行うと補修跡が目立ってすごく不細工になってしまいます。ですから、大規模修繕時には全面塗り替えをする例が少なくありません。ですのでタイルの補修の方が、塗り替えよりも格段に安いです。

但し、色褪せに強い色の塗装を用いることで補修跡を目立たせなくしたり、色褪せを最大限防ぐことができます。
それが「白色」です。
最近のヴェルディが白ばっかり使うのにもきちんとこうした理由があります。
しかしながら白は褪色には強いものの、汚れが目立つことが最大のデメリットです。ですから白を使うときは一般的には少しでも汚れの付着を少なくするために「全艶」を用いて、「艶消し」塗装は使わないことが多いです。

一概に外壁仕上げと雖もいろいろな事情があります。

[3313: 匿名さん]

アンチ発狂しすぎだろｗ冷静になれよｗ

[3314: マンション掲示板さん]

>>3313 匿名さん

だね。
てか、そもそも修繕費のことばっか書いてどーすんだろーね？？笑
そんなん気になるなら一軒家買えよ。

[3315: マンション検討中さん]

>>3312 匿名さん
お詳しいコメントで皆さん勉強になりますね。
補足しますとタイル仕上げは予期せぬクラックから雨水が侵入し浮き割れが進行します。その程度によっては接着剤を注入し剥がれを防止したり、浮いた範囲を全て剥がして張り替えたりします。これらは部分補修といわれ、たまに色が合ってなくてパッチワークのような外壁を見かけますね。余程施工がしっかりしていない限り、見苦しいので全面張替する物件も少なくありません。ですのでタイル外壁改修が塗装より高くつく場合も多々あります。
当マンションは外壁がコンクリートではなくＡＬＣという工場製品です。コンクリート壁のようなひび割れは起きません。シールの打ち替えと再塗装となりますね。
このマンションに関して言えばそこまで心配いらないと思われます。

[3316: マンション掲示板さん]

追加

でも、広島の市内って土地が高いから一軒家は無理。となると、郊外になるんだけどね。
だから市内に住みたいならマンションしかないわけ。なら管理費修繕費は仕方ないやろ？
そして高級マンションなんだから、高い管理費は当たり前。それがいやなら県営アパートでもいけば？基町の。市内ど真ん中じゃん笑

[3317: 匿名さん]

第1期2次25戸ですね。明日締め切りなのは抽選にならないための配慮かな？合計198戸販売は凄いと思います。

[3318: 匿名さん]

先に申します。
大したことない話なのでどうぞスルーして頂いて結構です。

よく販売時に「角住戸率○○％」とか「100%角住戸」
というのを見かけますが、その裏には外壁修繕負担額とのトレードオフであることはあまり気付かれていないようです。
この角住戸率が高いということは、1住戸当たりの修繕外壁面積が高いという意味とイコールです。ワンフロアに2戸とか3戸とかの場合はその独立性がもたらす静かで快適さと引き換えに自分が面倒を見る外壁は増えています。

一般にマンションの管理や修繕の費用は中部屋も角部屋も関係なく㎡あたりの単価で広さに基づいて決められています。さらに販売価格はこうした管理修繕費負担には影響がない場合が殆どです。

広島のマンションは同じフロアなら中部屋よりも角部屋の方が広く造られていることが多いです。ということは角部屋の人が多く修繕費を負担しているので一見公平性が保たれているように見えます。
たとえば、外壁に多く接する狭い角部屋の方が外壁に接する部分が少ない中部屋のよりも修繕費が少ないとなるとどうでしょう？
ラルステージ十日市やレーベン中広の狭いタイプはいずれも角部屋ですね。

ホントに大したことではないですが、修繕的には
広い中部屋よりも狭い角部屋の方がおトクになります。

[3319: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3320: 匿名さん]

【第2期】2018年8月上旬販売開始予定

[3321: 匿名さん]

【第1期2次】2018年4月23日（月）1100～2018年4月24日

[3322: 匿名さん]

すげー、実質2週間で200売ったのか、、、
永久に破れなそうな販売記録だね

[3323: 匿名さん]

一期二次の価格差がまたも凄い(笑)

[3324: 匿名さん]

非常に魅力的な物件ですね。洗濯物が干せないのになんでバルコニーをつくるのかと思っていましたが、
修繕のためだったんですね。脱帽です。窓ふきの人件費も減らせそうですしね。
真剣に検討している人間として真面目に質問ですが、

１．エレベーターについて
　　　660戸に実質7台はやはり少ない気がします。普通のマンションだと低層階の人間は可能なら階段を使うと思いますが、タワマンだと例えば20-30階にわりあてられるエレベーターは該当する階の住民全員が使います。駅前タワーに比べると県外の人間による投資目的、社宅、一時滞在目的での購入が比較的少なく、実際に住む人が購入するケースが多いのではないかと思うのですが、すると実際に生活している人数はシティタワーよりだいぶ多くなるわけです。タワーで生活した経験がないのですが、経験がある方、この戸数でこのエレベーター台数は問題ないでしょうか？

２．アルコープ
　　　シティタワーは廊下に扉が面しているので扉が急にあくとぶつかってしまいそうな感じがして怖かったのですが、ここも一般的なタワーと同じアルコープがない構造ですか？子連れなのでアルコープがあったほうが安心なので…

３．スーパーへのアクセス
　　　おそらく一番使うスーパーはアルクだと思います。直線距離は近いですが、アーバス東千田の入り口は道路に面したところにしかなかった気がするのですが、物件からアルクに行こうとおもったら東千田公園をぬけて遠回りする形で丸亀製麺のところから入るしかないのでしょうか？せっかく近いのにそれだとなんかもったいないですね。それでも十分近いとは思いますが。

４．広島駅へのアクセス
　　　カープを見に行ったり、旅行や出張で広島駅に行くときは路面電車で行くしかないのでしょうか？近隣のバス停はあまり本数がないですし、市役所前まではだいぶ距離があったので。
　　　

[3325: 匿名さん]

冷静によく見ましょう。

まず第2期がたったの36戸は不自然です。もしこのスレに書かれているような完成までに完売できるような人気の物件なら年内にもうあと戸150位売り切らなければならない筈です。
それが５～８月までの4ヶ月でたったの36戸ということは月当たり9戸。

2020年8月末まではあと28ヶ月。
28ヶ月×9戸＝252戸
第１期173戸と第1期2次25戸の合計198戸が既に売れてるとして、

665戸－(198戸＋252戸)＝215戸

計画通り順調に売れたとしても完成時には200戸以上の在庫が読みとれます。
あくまでこれは今のこの状況からわかる販売者側の目論見です。
しかしながらだんだん売れにくい部屋が残っていきますし、物件の新鮮さも薄れますので現実的なことを言えば完成在庫は300戸あたりと見るのが自然です。

嘘の情報で煽って騙そうとする書き込みがあまりにも目に余りましたので。
みなさん気を付けましょう。

[3326: 匿名さん]

まだ一期なのと、駅前の高飛車なタワーと違って全部広げて大廉売しているので、人気の場所から売れているようです。
全665戸で、半分くらいからかなり減速するでしょうし、最後200〜300くらいは関係者への割り当てになるでしょうね。おびえている業者も多いかと思います。

[3327: 匿名さん]

売れ残り抱える競合さんが必死やね。
2期の36戸は8月まで残らんよ。
競合はんは初月120戸とか余裕こいてたのに蓋を開けたら200戸だったやろ。
600戸以上あっても完成在庫が出るかどうかも微妙よここは。
それくらい人気の物件。

[3328: マンション掲示板さん]

>>3327 匿名さん

シティタワーって第7期とか売り出してていったいいつまでチラシ入るんだろう…。
そして、最上階の広い部屋がなぜ売れない…？？

[3329: 匿名さん]

次は８月まで売らないって事？本当？

[3330: 評判気になるさん]

完売してから言ってくださいね。
途中までどんだけすごくても完売しないと意味ないですよ。

[3331: マンション検討中さん]

>>3324 匿名さん
バルコニーは２方向避難のため、給湯器や空調室外機置場としてつくります。
副次的にメンテナンスに使えるといったところでしょう。

１エレベーターの数
都内５０階６００世帯のタワマンでは低層バンク３台、高層バンク３台非常用１台で十分足りてました。１台多い分よりゆとりが出ますね。それより増やすとコストがかかり過ぎオーバースペックといえます。
２　アルコーブ
扉の１／３程度が出っ張るアルコーブはあります。それで十分です。
３　スーパーは好みがありますね。
４　近いので時間がないときはタクシー。余裕があれば運行時刻みてバス。さらに余裕見れば広電１番線ですかね。

[3332: 匿名さん]

現状で広島駅へのアクセスはいいとはいえない状況ですね。
バスの本数が増えたらいいなあ…

[3333: 匿名さん]

200戸ですか。第1期の価格表を見る限りどうみても平均で5000万円以上でしたから、100億円以上は売り上げたって事ですね。

[3334: マンション検討中さん]

今金利が低いから買えるんだろうけど、みな金持ってるね〜当方４０００万以上は出せませぬ。

[3335: 匿名さん]

>>3334 マンション検討中さん

今頃は楽々園とかの戸建てでも5000万とかしますからね。
ちょっと異常ですよ。
あと2,3年様子見の我が家は、この物件がどのような結末迎えるか楽しみに観察しときますわ。

[3336: 検討板ユーザーさん]

>>3335 匿名さん

オリンピック後に全体的に値段下がればいいですねー。でも、その時には金利は上がっているかも。
先は読めませんよねー。

[3337: 匿名さん]

>>3330 評判気になるさん
完売するんだよね。あなたには想像できないかもしれないが。

[3338: 匿名さん]

オリンピック後ってゆうか、ここの住宅ローン組む2年半後に金利上がってそうで若干心配

[3339: マンション検討中さん]

世界的に見れば日本の不動産はまだまだリーズナブルよ。
この前アメリカ、カナダ行ったけど向こうのマンション異常だよ。高すぎ。主に現地の金持ち連中に加え華僑が買ってるらしい。

[3340: 匿名さん]

エレベーターは高速運転も含め8機体制で待ち時間は僅少。

広島駅まで、タクシー10分1000円。バスなら1時間平均4〜5本で15分。車無くてもOKな便利さ。

アルコーブは無い部屋とある部屋両方あるけど、歩行スペースは充分に確保されている。

スーパーは駅前通り経由徒歩5分はかかるけど公園沿いの快適な散歩道なのでストレスゼロ。

はっきり言ってこれ以上のマンションはなかなか無いよ。広島では20〜30年に一度の物件だと思う。

[3341: 匿名さん]

>>3336 検討板ユーザーさん
>>3338 匿名さん
いや、本当に。その辺が悩みどころですよね。
すでに固定金利は上昇傾向にありますし、判断が難しい時期。
ここはローン以外の負担も大きいからちょっと躊躇しちゃいます。
駐車料や管理費で4万はかかりますよね？

[3342: 匿名さん]

>>3341 匿名さん

長いんですよねー、
出来上がりまでが。
仕方ないか。

[3343: 匿名さん]

200戸！
広島にそんなに売れるマンションができたことは喜ばしいことですね！

[3344: 匿名さん]

>>3340 匿名さん

立地も含めて20年〜30年に一度出る物件ならアーバンビューグランドタワーじゃない。
ここの瀬戸内海ビューは良いと思うけど。

[3345: マンション検討中さん]

いやアーバンでしょ。中古物件の相場をみたらすぐ分かるはず。
あれだけ築年数あるのに、購入時とさほど変わらない値段で売れています。

[3346: 匿名さん]

>>3345 マンション検討中さん

3344です。
すみません
アーバンが1番のヴィンテージマンションという意味でした。

[3347: 匿名さん]

アーバンもヒトトもいいね
駅周りは土地柄がね

[3348: 名無しさん]

>>3347 匿名さん

そうですね。15年経っててまだきれいだし、何より場所がいい。ただ、内廊下じゃないから雨とかで廊下が汚れてしまうのがなんとも…寒いし。
でも、あの当時であれだけのものを作ったのはすごいとおもいます。

[3349: 匿名さん]

アーバンは弁護士、税理士、会計士などの人には最強の立地でしたね。
周りに税務署、法務局、裁判所がありますから。
ここはファミリーがターゲットでしょうか。
価格は予想していたより安いですね。