hitoto広島 The Towerってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

hitoto広島 The Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/hitoto665/

所在地：広島県広島市中区東千田町１丁目１番６６（地番）
交通：広島電鉄宇品線「日赤病院前」電停より徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.04m2～143.78m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社　
　　　菱重プロパティーズ株式会社　株式会社トータテ都市開発　広島電鉄株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス中国株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムラボ 関連記事]
hitoto広島 The Tower 現地モデルルーム訪問（価格表あり）【ひろし☆マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/98/

[1751: 匿名さん]

ガイドラインでは「20階以上」という表記はあってもタワーマンションの規定はないんだけどな。

[1752: 匿名さん]

ガイドラインは配管とかの交換も想定してるから割高になってる。

[1753: 匿名さん]

>>1751 匿名さん
超高層タワマンも想定してるよ。国交省が研究論文を参照してる。

[1754: 匿名さん]

いったい何を根拠に高いと言っているのだろうか？

国交省ガイドラインより

修繕費目安

1.15階以下
延床面積5000m2未満 月218円/m2
5000〜10000m2 月202円/m2
10000m2以上 月178円/m2

2.20階以上 月206円/m2

3.機械式駐車場
駐車場1台辺り7000〜14000円の積立が必要（月50〜100円/m2程度追加）

[1755: 匿名さん]

>>1749
いやだから30年なのでウン十年前の代物ならともかく普通は交換しないの
もっとも最近のは長持ちすると言われているので、必要になるかどうかも定かではないけどね

[1756: 匿名さん]

>>1755 匿名さん
調査対象が30年以内に配管を修繕していれば、統計に含まれている。 と言いたかった。
すまん。

[1757: 匿名さん]

オープン・エーは相当おしゃれな空間を創ってくれそう‼️楽しみです！

[1758: 匿名さん]

>>1757 匿名さん
デザインなかなか洗練されてるよね！オンリーワンだし。

[1759: 匿名さん]

国交省の定義する超高層は「20階以上」だからなぁ。
30階と50階も20階と同じ扱いで良いわけないのにね。

都合の良いように信じとけばいいと思いますよ。
「信じる者は救われる」って言うし。

[1760: 匿名さん]

>>1756
多くのタワマンがまだ20年程度だからね
昔の管ならそのくらいでお漏らしするので交換必要なんだが
ちなみに今のは耐久年数40年と言われている

[1761: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
残念ながら、国交省は30階と50階も20階と同じ扱いと評価してるのよ。学者論文も読んだ上で。
反論するなら具体的に数字とかださないと、ただのいちゃもんおじさんに見えるよ。

[1762: 匿名さん]

だから東京の実績で補完してるんでしょ。

[1763: 匿名さん]

>>1761 匿名さん

それを言ってるんだが。

[1764: 匿名さん]

日本に超高層ビルが建ったの40〜50年前だろ。どんな経年対策がいるかなんて、予想の範囲内。

[1765: 匿名さん]

>>1763 匿名さん
国交省が「20階と30階と50階は同じ評価で大丈夫です」と判断してます＾＾

[1766: 匿名さん]

ログが多すぎて読むのが大変（笑）
人気物件だね！

[1767: 匿名さん]

>>1761
槍ヶ岳が大山に登る2倍の難易度で済むか、みたいな話で
タワマンはノウハウすら大して蓄積されていない状況だしな
参考とするのにふさわしくないデータに固執するのはどうかと思う

[1768: 匿名さん]

データでおさらいしておきましょう＾＾
タワマンの修繕費は普通のマンションと変わりません。
管理費も普通のマンションプラスマイナス数千円の範囲内です。
ここは中区なので駐車場は約2万円と高いです。但し、利便性が良いので車が無くても十分に生活可能です。


国交省ガイドラインより

修繕費目安

1.15階以下
延床面積5000m2未満 月218円/m2
5000〜10000m2 月202円/m2
10000m2以上 月178円/m2

2.20階以上 月206円/m2

3.機械式駐車場
駐車場1台辺り7000〜14000円の積立が必要（月50〜100円/m2程度追加）

[1769: 匿名さん]

>>1767 匿名さん
山とか抽象的な話ではなく、参考になるデータ出したら。国交省より信憑性のあるデータは無いと思うけど。

[1770: 匿名さん]

追記
ここの駐車場収入は月1千万円以上ありますので使途を確認しましょう。管理費に入っている場合は管理会社にボッタクられてないかしっかり確認しておきましょう。

[1771: 匿名さん]

>>1769
例えに食いつかれても困る
参考にするのは問題ないが、そのまま当てはめる事に疑問を呈されているわけでしょう
どうしても持ち出したいならそれに対し、まず件のガイドラインがタワマンに当てはめられるに妥当であるとする根拠をまず示すべきではないかな

[1772: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
国交省が「20階と30階と50階は同じ評価で大丈夫です」と判断してます＾＾

タワマンの修繕費高い根拠は？

[1773: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
国交省に電話して聞いても良いよ。国交省のプレス内容書いてるだけだから。

電話 :[phone]ファックス :[phone]

[1774: 匿名さん]

>>1772
このスレ内でもそれについてさんざん書かれてきたはずだけど？
例え話を持ち出した意図くらい汲んでほしいものだ

[1775: 匿名さん]

>>1774 匿名さん
データか具体的根拠出してくれる？
話が全部曖昧で説得力ゼロよ。別にタワマンの修繕費が高くても関係ないから、具体的根拠あればすぐに認めるよ＾＾

[1776: 匿名さん]

過去レス読むと何の根拠もなく修繕費高い説を流布する輩が定期的にわいてるからこれテンプレで使ってください。レス1から見たけど修繕費が高いことについての論理的解説はゼロ。


国交省ガイドラインより

修繕費目安

1.15階以下
延床面積5000m2未満 月218円/m2
5000〜10000m2 月202円/m2
10000m2以上 月178円/m2

2.20階以上 月206円/m2

3.機械式駐車場
駐車場1台辺り7000〜14000円の積立が必要（月50〜100円/m2程度追加）

[1777: 匿名さん]

管理は三井でしょ。国交省と三井のタワー修繕実績の掛け算で想定された修繕計画を否定するのは消費者サイドからは不可能。プロの方ができるのであれば聞いてみたい。

[1778: 匿名さん]

タワマン売ってない業者の売り文句なんだろうね。なんの知識もない素人に「タワマンは将来修繕費上がりますよ」って吹き込んで、自分が売るマンションも同じくらい上がるのに。初期に5〜6千円で設定してる物件なんて将来はタワマンより高い修繕費を払うことになる。

[1779: 匿名さん]

>>1772 匿名さん　
＞国交省が「20階と30階と50階は同じ評価で大丈夫です」と判断してます＾＾
どこにもそんなこと書いてないよ。
たまたま20階以上を一くくりにしてるだけ。

その理屈だと100階建ても同じなのかい？

[1780: 匿名さん]

ここの修繕計画は国交省と三井のタワーの修繕実績をベースに組んだ。国交省のデータは公開情報で営業の説明通り。それなら納得となる。かつ３０年後想定２．８倍は真面目な設定。修繕費が安い物件はちゃんと必要な費用が入っていないか凄い上がり幅の２択。国交省の指針は当然に無視。住民が払えないから修繕を全然やっていない物件の事例使って、実際の修繕なんてこんなもの国交省は堅いですねーなんて説明を受けて、当たり前の様に足りなくて３０年後に多額の請求。払えずに必要な修理をスルー。それでは安全快適な住まいとはならない。配管交換しないというコメントを見て唖然。水漏れ等は構造にダメージが出るので適切な時期の交換が求められる。

[1781: 匿名さん]

国土交通省の刊行物から導かれ小学生でも理解できる事実

hitoto 80平米
修繕費8000円からスタート
30年後22400円
30年間で約3倍

郊外の某20世帯小規模マンション80平米
修繕費4000円からスタート
30年後約3万円
30年間で約7.5倍

[1782: 匿名さん]

>>1780 匿名さん
私は営業ではありません。hitoto の購入は検討していますが、決めてはいません。色々あってマンションには少し詳しいです。購入してないので第三者的に見ています。

[1783: 匿名さん]

7.5倍になる事実は聞かれないと有難いなんて思いながら売っているなら完全にモラルに欠けている。

[1784: 匿名さん]

>>1779 匿名さん
違うと判断される物件が出てくれば当然ガイドライン見直しますよ。日本国の行政ですから。

[1785: 匿名さん]

足場を組んだりするのが高くつきそうだね、ここって屋上にゴンドラ付いてますか？

[1786: 匿名さん]

1780ですがどなたかを営業だと指摘したつもりはありません。
誤解を招き失礼いたしました。

[1787: 匿名さん]

ガイドライン見たら、均等積立方式の方が良いみたいに書いてあったけど、ここは均等積立方式ですか？

[1788: 匿名さん]

>>1787 匿名さん
段階積立方式ですね。私は広島で均等積立方式のマンションを見たことがありません。
ここは値段設定や営業がしっかり将来の修繕費も説明しているようなので、誠実だと思いすね。

[1789: 匿名さん]

>>1788 匿名さん

緑井にいま建てているのは均等みたいです。

まあ緑井ですが…あとタワマンじゃないです

[1790: 匿名さん]

>>1784
甘いな。
国土交通省は数字に関してはきちんと責任転嫁できるようにしてるよ。よく見ればね。

「（財）マンション管理センターの修繕積立金算出システムを活用して、収集した長期修繕計画の事例の修繕工事費の総額を、新築時から 30 年間の修繕工事費の総額に補正した上で、修繕積立金の目安の額を算出しました。」

[1791: 匿名さん]

>>1789 匿名さん
また緑井か。
何で緑井ばっかり。

[1792: 匿名さん]

>>1791 匿名さん

すみません（笑）
私はこないだのスカイステージ連発の人ではありません。

珍しいなと思ったんで。
でも広島初とは書いてないので、他にも採用されてるのかも？

[1793: 匿名さん]

どうしてここは均等積立にしなかったんでしょうね。

[1794: 匿名さん]

均等にすると修繕費が道中溜まりすぎるからじゃない？
売る人に取っては不利。住み続ける人には有利になるね。
良し悪しがある話。

[1795: 匿名さん]

オプションでオール電化にできますか？

[1796: 匿名さん]

緑井の近隣店舗が充実してるのはよく解った、セントエクシア緑井?タワーでも人気が出そうな場所に普通のマンションしか建たないのは…要するに売れないと判断したからですよ？

[1797: 匿名さん]

>>1789 匿名さん
そうですか。全てのマンションを調べているわけではないのですいません。
購入者にはわかりやすい売り方ですよね。
どなたかが仰っているとおり溜まった余剰金が不正に使われないか監視は必要ですね。

[1798: 匿名さん]

>>1790 匿名さん
で？
タワマンの修繕費が高いというなら、根拠やデータを示さないと白目で見られるだけですが。

[1799: 匿名さん]

日本の50階建以上のタワーマンションはまだ築20年とか？？が多いんですかね？
修繕の実績なんてほぼない？
あまり詳しくないですが、埼玉のなんとかってタワーが組合が頑張って初の大規模修繕を実現したとか、なんかで読みました。
違っていたらごめんなさい。

週刊誌でタワマン叩いたりもあるし、不安もあるけど、どこの物件でも将来はわからないですよね。
個人的にはあれこれ疑っていたら一生買えないし、計画を信じて好きなところに住めばよいかと。

[1800: 匿名さん]

「エルザタワー５５」（５５階建て　６５０戸）
の実績を参考にすればいいと思うよ。


［エルザタワー55 大規模修繕］でググってごらん。




少なくともhitotoよりは修繕に金掛かりそうな外観だけど
修繕積立金は月額100円/㎡以下だとさ。

[1801: 匿名さん]

>>1794
＞売る人に取っては不利。住み続ける人には有利になるね。
売る人にとっては有利ですよ。
だって今後修繕積立金の値上げが無い物件の方が高い値段で売れるからね。

[1802: 匿名さん]

売るまでに多く払い込む必要があるから不利でしょ。
均等は中→中→中、段階が小→中→大として真ん中で売ったら修繕費も差別化できてないだろうし。

[1803: 匿名さん]

真ん中で売るからじゃない？
修繕費だけで毎月数万するボロマンションになったら二束三文だよ。

[1804: 匿名さん]

あの、勘違いしないで欲しいのは、
ここが均等積立じゃないからダメとかそういうことじゃなくて、
均等だったら良かったのになぁ～
とふと思っただけです。

[1805: 匿名さん]

>>1799
法的な問題で多く建てられたのがそれ以降
色々と交換の必要に迫られる30年目をまだ迎えていない所がほとんど

計画を信じるのもいいけど、まず余裕を持つのが一番大事

[1806: 匿名さん]

>>1800 匿名さん
情報ありがとうございます。

この情報から判るのは、ネガキャン君が繰り返し言う「タワーは修繕費が高い」と「素人の管理組合ではなくプロの管理会社に任せないと大変なことになる」という情報がウソだということ。

[1807: 匿名さん]

そうですね。管理者管理で検索してみれば分かりますよ。普通住宅が賃貸化した場合と高齢化した場合に採用されるやり方です。

[1808: マンション検討中さん]

将来のことは誰にも分からん。
hitoto購入が大正解の可能性もあれば大失敗の可能性もある。
タワマンの歴史なんて不動産の歴史から見たらとても浅いんだから、
いま誰も想定していない問題が発生するかもしれないし、しないかもしれない。
今ある考えうる可能性を一通り知って、最悪の場合のプランをちゃんと考えてさえいればいいんだよ。
将来の可能性の議論は不毛。
最悪の場合を想定した時に、それでは破綻するという人はここを買っちゃダメ。
ただそれだけ。最悪の場合でもやってけるなら買えばいい。

[1809: 匿名さん]

これならなんとかなるかも、で買っちゃう人が多いんだよねえ
修繕費の他にも戸別で結構な額が飛んで行くのに
そんなのが少なくないから、初期の修繕費を安く設定する行為が横行しているわけだけど

[1810: 匿名さん]

>>1808 マンション検討中さん
それだとキャッシュで買う人以外はマンション買えなくなりますね。
タワマン以外の普通のマンション方がアネハ事件みたいな手抜き工事の可能性高いですから。

[1811: 匿名さん]

買うのも買わないのもリスクはある。
なかなか難しい所ですね。
ここに匹敵する物件がバンバン出てれば気楽なんだけど、容易く流すことは出来ない良さがあるから真剣に考えています。今の家にも愛着があるし悩ましい。

[1812: 匿名さん]

三井三菱ブランドだから、何かあってもしっかり対応してもらえる安心感はある。

[1813: 匿名さん]

東日本大震災で、免震タワーは評価を上げ、仙台では震災後に免震タワーが売れている。逆に低層マンションは手抜き工事が発覚した物件が多数あり、十億以上の補修費が必要になったマンションもあった。
東日本大震災クラスの最悪の事態を考えるなら、低層マンションには絶対に住めませんね。

逆説で言っていますが＾＾

[1814: 匿名さん]

因みに東日本大震災では姉歯建築士が構造設計を手掛けたマンションは一切傾いてないと言います。

[1815: 匿名さん]

わかります。日本近代史上最強の災害を至近距離で体感した人が選ぶのが免震タワーマンションということですね。

[1816: 匿名さん]

縦揺れも大丈夫ですか？

[1817: 匿名さん]

強い縦揺れに見舞われた熊本地震を現地調査した大学教授が公共施設を免震にするように勧めています
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Takayama/Takayama01...

[1818: 匿名さん]

ここが好きな人はここ買えばいいじゃない。
ここが嫌いな人はワザワザ親切にネガティブ情報与えてくださらなくても、アナタに何も損はさせませんので暖かく見守ってやるべきじゃないですかね。

それともここが売れたらなにか迷惑なのですか？

[1819: 匿名さん]

ネガティブ情報は論理的根拠やデータに基づいてないのが見てて逆に痛い

[1820: 匿名さん]

近隣住民としては広大移転後長い間停滞が続いていたのでこの再開発にはとてもとても期待しています！ヒトトから中心部につながっていく鷹野橋、地蔵通り界隈などの周辺にも好影響をあたえてくれそう。

[1821: 匿名さん]

タワマンで自走駐車場ってここ以外にあるの？

[1822: 匿名さん]

日本全国で

[1823: 匿名さん]

買うのを決めた人もアンチも検討してる人ではない。
節操を。

[1824: 匿名さん]

>>1821
なくはない
そもそもタワーマンションは希少な立地を有効活用するためのもので自走式とは矛盾するからね
露天や騒音問題と、メリットばかりというわけでもないし

[1825: 匿名さん]

タワー式だと出庫までの待ち時間が長すぎて通勤に使えないから、希少な自走式でよかったんじゃない。

[1826: 匿名さん]

駅前だって自走式。

[1827: 匿名さん]

緑井は自走式。

[1828: 匿名さん]

複合施設の駐車場だから面倒くささはタワー式並みだよ

[1829: 匿名さん]

自走式は駐車場までの距離も自分の足で自走式。
鷹野橋は完全にシャッター商店街になりつつある。

[1830: 匿名さん]

また緑井かよ。
いっつも緑井。
やっぱり緑井にはかなわないのか・・・

[1831: 匿名さん]

鷹野橋よりじぞうが近いからそっちに行くでしょ。

[1832: 匿名さん]

ああ、火曜日だから休日か
今日は荒れるな

[1833: マンション検討中さん]

わりと条件的にはデメリットよりメリットが歓迎されているようですが、他を買った方がよいっていう決定打も無い気がするので、いつものようにネガネチをお待ちしてます。

参考にさせてください。

[1834: 匿名さん]

抽象的な例えではなく、具体的なデータや検証された事実に基づくネガキャンをお待ちしています。他物件との具体的な比較等あると判りやすいと思います。物件検討の参考にさせてください！

[1835: 匿名さん]

もうネガはだいぶ出尽くされてるからね。
今更な感じ。

[1836: 匿名さん]

路面電車の市内循環ルートはご存知？
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1285563671308/files/kihon...

ネガレスじゃなくて申し訳ないがｗ

[1837: 匿名さん]

>>1836 匿名さん
循環ルートの恩恵取れるのもいいですよね

[1838: 匿名さん]

>>1836 匿名さん
便利になりますな。

ネガ情報は裏付けがないから説得力に欠ける。

[1839: 匿名さん]

事実でもなんでも少しでも都合が悪いと
“ネガキャン”
って騒ぐのもどうかと思う。

「駐車場傘さして・・・云々」
↑ネガキャンですか？
駐車場傘さすマンションなんてむしろ普通でしょう。
ささなくていい方が少数派だと思いますよ。

「洗濯物が干せない・・・云々」
↑ネガキャンですか？
ルールで干せないわけだから嫌なら買わなきゃいい。
守れる人が買えばいい。買わない人には一切迷惑は与えませんよ。

「投資に向かない」
↑ネガキャンですか？
投資向きのマンションなんか実需で買いたくもないわ。

「タワーマンションヒエラルキー」
↑ネガキャンですか？
多少はそういうこと考える人もいるでしょうよ。
気にしなければいいだけ。メンタルの問題。
鋼のメンタルですけど何か？ってスルーすればいい。
ただ、検討者を必要以上に不快にさせたり不安を煽るのはゴミ。

「安普請仕様」
↑ネガキャンですか？
場所と価格加味した時、それでも安普請ですか？
全戸億超えの超高級マンションではないことくらい知ってる。
バランスを考えるとかなり凝った仕様ですよね。

「将来管理費修繕積立金が・・・」
↑ネガキャンですか？
どこのマンションも修繕積立金が3倍になったり7倍になったりしてる。
このマンションが特筆する話題ではない。

「交通機関アクセスが・・・」
「利便施設が・・・」
↑ネガキャンですか？
そんなこと他人に言われんでもみんな買う前に確認しますがな。

別に大したことではないと思いますがね。
ちょっとのことでネガキャンネガキャン騒ぐ方がはしたなく思いますよ。

[1840: 匿名さん]

市電の循環意味ある？無くても駅には行けるんだけど…乗客を眺める趣味の人には最適？

[1841: 匿名さん]

人の流れが変わりますね。
人の流れが変わると街の評価も変わってきます。
東京でも、
「山手線の内側エリア」
とかいう表現が使われることもありますし、
環状線ができれば沿線やその内側の活性化につながります。
また、乗客を眺める趣味の人には最適ですね。

[1842: 匿名さん]

環状は元々廃止予定だったのが反対にあってこうなっただけだからなあ
今でも乗り換えあるわけだし、大して変わらんよ

[1843: 匿名さん]

あの環状は、猿猴橋と的場の反対派を分断する目的で、落ち着いたら的場も廃線にすると思います。
なにより誰が乗るのよ(笑)街とゆめタウンをひたすら周回する電車なんてw

[1844: 匿名さん]

80平方メートル程度の部屋になると、管理費、修繕積立金、消費税、駐車場を含めると、4万円越えになる？実需用で、投資にはむかなそう。駅前も完売していないのに、600戸以上のタワマンいつ完売するでしょうね。かなり、坪単価は安いと聞いているけど、知っている方は、教えてください。検討中

[1845: 匿名さん]

＞600戸以上のタワマンいつ完売するでしょうね。かなり、坪単価は安いと聞いているけど、知っている方は、教えてください。
いつ完売するか知っている人など居ないと思いますよ。

[1846: 匿名さん]

なんにでもケチをつけたがる人が居るんですね。

わざわざ環状線の計画に対し、
環状線の存在の必要性を疑問視する意見がありますが、
そういう意見の人って
自分が環状線よりも必要とされてると思ってるのかな？

良いじゃない。
計画があるということで。
＞的場も廃線にすると思います。
個人の希望的観測ですか？

[1847: 匿名さん]

広島の中心部を抑えてるのは広電だからね。歴史と政治力が違う。
環状線は個人的にはいらないけど、実現すれば沿線が賑わうのは間違いないだろうね。

[1848: 匿名さん]

誰が乗るの？皆実町、的場、千田町の沿線の人が紙屋町、八丁堀に出るとき乗るけど、皆実町以外は現在の路線で事足りる。いずれ廃線になると言うのは個人的な予想です。

[1849: 匿名さん]

＞誰が乗るの？
皆実町、的場、千田町の沿線の人が紙屋町、八丁堀に出るとき乗る

＞いずれ廃線になると言うのは個人的な予想です
いずれというのは何年先のことかわかりませんが（千年先は知らん）
廃線にするメリットが見つかりませんので、
その予想は外れるだろうと個人的に予想します。

[1850: 評判気になるさん]

私も廃線になると予想です。jra前から比治山の新しい線路ができるまでは環状線維持するでしょうが、採算が取れるとは思えません。