hitoto広島 The Towerってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

hitoto広島 The Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/hitoto665/

所在地：広島県広島市中区東千田町１丁目１番６６（地番）
交通：広島電鉄宇品線「日赤病院前」電停より徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.04m2～143.78m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社　
　　　菱重プロパティーズ株式会社　株式会社トータテ都市開発　広島電鉄株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス中国株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムラボ 関連記事]
hitoto広島 The Tower 現地モデルルーム訪問（価格表あり）【ひろし☆マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/98/

[10701: 匿名さん]

＞＞10698 匿名さん
その通り。こんなことしてたらアンチがまた荒らしに来るぞ。

[10702: 匿名さん]

さすが話題そらしが上手ですねー。
長いものはりつけて騒がせれば
ライオンズ以外の物件の人間の恨みが消えるとでも思ってるんでしょうか？

[10703: 匿名さん]

ヒトトって間取りに無料のメニュープランとかカラーセレクトとかはあるのですか？

[10704: 匿名さん]

>>10703

無償カラーセレクトは３色から選べます。
メニュープランもあります。
基本プラン図 メニュープラン図の詳細資料がもらえます。

場所によっては カスタマイズ申込期限が終了していて
変更できないと思うので
モデルルームにて確認された方がよいです。

[10705: 付け忘れたとでも思ってる？]

>>10696 匿名さん
第4期販売が2次があるかどうかわからないから。
第2期の予告のときも、1次とは付いてなかった。

[10706: 匿名さん]

格安の部屋はパンダ住戸ってコメントは客寄せパンダから来てるのかな。安い低層階の部屋を残しながら売ったりしたらそれは恨みを買うのでしょう。ここの板が荒れるのはそういう所なんでしょうね。

[10707: 匿名さん]

格安の部屋を残しておかないと客寄せにならないですもんね。
売り手としてはバランスよく売り出すんでしょうね。

[10708: 匿名さん]

>>10679 口コミ知りたいさん
>>10678 匿名さん
＞再開発で商業施設ができる予定

やっぱマンションじゃんｗ

[10709: 匿名さん]

>>10705 付け忘れたとでも思ってる？
どういうときに3期とか4期になって、またどういうときに2次とか3次とかになるのですか？
売主が好き勝手に決めるものですか？それとも一般的な法則があるのですか？

[10710: マンション検討中さん]

>>10708 匿名さん
名前はアンヴェールタワーかな。

[10711: 匿名さん]

>>10679 口コミ知りたいさん
>>10678 匿名さん
情報が早いですね。脱帽です。
広島電鉄は上場会社だから、インサイダー情報は絶対洩れないと思っていた。ガセじゃなかったんだ。

[10712: 匿名さん]

MRで説明を受けたものより景観が悪くなりそうですね。。

[10713: 職人さん]

>>10708 匿名さん
あそこは便利ですよね。広電本社前の電停は日赤前と違って幅が広いからベビーカー含め子連れで行きやすいし、
御幸橋のバス停も目の前だから紙屋町方面は路面電車、八丁堀方面はバスと使い分けができる。
マックスバリューも目の前。

hitoto同様JRへのアクセスは不良ですが。

[10714: 匿名さん]

>>10713 職人さん
結構先のことになるんでしょうけど、他にもサンモールやタカノ橋の再開発もあるし、そうなるとhitotoは維持費がかさむだけのデカいマンションになっちゃう。

[10715: マンション検討中さん]

数年後中古で売りに出すにしても新築が建つとなると分が悪いでしょうか

[10716: 匿名さん]

南側の景色が・・・

[10717: 匿名さん]

マンションってタワーじゃないだろ

[10718: 匿名さん]

この景色がどうなるの？同じ方向に既にマンションあるから大差なさそうだけど。

[10719: 匿名さん]

>>10715 マンション検討中さん
逆。千田町一帯の価値が上がるから。

[10720: マンション掲示板さん]

>>10719 匿名さん
なんで上がるの？

[10721: マンション検討中さん]

hitotoがばばにならなければいいですね

[10722: 匿名さん]

椋田社長は「ビジネス、行政、商業が集積する紙屋町・八丁堀に近い千田地区は立派な住宅地になる。マンションやクリニックビルを考えている。」と述べた。

千田地区は立派な住宅地になる

[10723: 匿名さん]

さすが資産価値日本一の千田町

[10724: マンション検討中さん]

北側に戸建てが多いし、あんまり高いの立てると揉めそうだから、牛田のパークナードみたいに中層を二棟立てて、隣にクリニックとスーパーを立てると勝手に予想。

[10725: 匿名さん]

>>10723 匿名さん
資産価値じゃないって言ってんのに懲りないね。
嘘つきさん。

[10726: 匿名さん]

>>10723 匿名さん
日赤病院前が見当たりませんが↓これは資産価値ですかぁー？

[10727: マンション掲示板さん]

>>10726 匿名さん
数字を比較すると日赤病院前がダントツだな
日本一になるのもわかるわ

[10728: 匿名さん]

＞＞10726 匿名さん　
＞＞10727 マンション掲示板さん　
両方ともここの関係者だと思うけど。

販売者のレベルがわかる。そもそも比較検討のサンプル数が少なく、こんな記事は参考にならない。
日赤病院前だけが値上がりする訳がない。

建物内部に商業施設、例えばスーパー、大型書店、トレーニングジム、温浴施設なんかが併設されれば価値も出るだろうけど。

[10729: 匿名さん]

やっぱり五日市の方がいいんですね。他に物件出ないかなぁ、南中校区で。

[10730: 匿名さん]

広電跡地はマンションより商業施設がいい。もしくはマンションと商業施設の複合施設。今のままでは日常の買い物がpoor過ぎる。

[10731: マンション掲示板さん]

>>10730 匿名さん
たいして面積もないし、近くにゆめタウンもあるのに商業施設つくっても爆死しそうだが。

[10732: 匿名さん]

近くにゆめタが売りって…。

[10733: 匿名さん]

ゆめタは微妙に遠いですね。マダムジョイ閉店しているのにまた作ってもまた閉店の恐れが。頑張ってゆめタまで通いましょう！

[10734: 匿名さん]

>>10733

マダムジョイは広電がスーパー事業をマックスバリュ西日本に譲渡したんですよ
千田店は マックスバリュになっています

[10736: 匿名さん]

計画的に在庫残さない売り方してるから当然なんだろうけど、
このやり方だと竣工前には飽きられそう。
ここであまりに積極的すぎて引いてる人も多いし
言われるほど便利でもないし、校区も中途半端。
安い価格帯買う人は私立中どころではないので
公立中の学区見たら引くだろうし。

[10737: 匿名さん]

そして、困ると学区スレで田舎攻撃するというね。
もうどうなってるやら…。

[10738: 匿名さん]

>>10735 匿名さん
必死にならなくても、あなたがhitotoの評判を下げてくれているので(笑)

[10740: マンション比較中さん]

ここからどれくらい売れるかが問題ですね。

[10741: 匿名さん]

>>10740 マンション比較中さん
一年前からそう言われて売れ続けているのがhitoto

[10742: 通りがかりさん]

>>10739 匿名さん
あなたが頑張らなければもっと売れてたかもね(笑)

[10743: マンション比較中さん]

実際は公式で発表されている契約戸数より少ないらしい。これからが、広告代理店の方々の正念場ですね。

[10747: 匿名さん]

[No.10735～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10748: マンション検討中さん]

hitoto広島 The Towerでございますが、
皆様から大変ご好評頂きました結果、
供給戸数が４００戸を超えました。

[10749: 名無しさん]

>>10743 マンション比較中さん
売れない原因を広告代理店のせいにするのは非財閥某デベの典型的な発想です。hitotoは販売数を正確に告知している広島では数少ない誠実な物件です。

[10750: マンション比較中さん]

タワーマンションは爆弾？
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

【取材協力税理士】
宮路 幸人 （みやじ・ゆきひと）税理士