23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その44）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
「匿名さん」で立場も見えない意味不明の1行レスの応酬とか
格好悪いからヤメましょーね

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60320/

[86: 匿名さん]

>>80
渋谷区とか新宿区あたりは、独身のマンション取得が増えて、行く行くは独居の独身老人が増えると思いますよ。
バランスが取れた発展をするのは無理ですよね。かなり歪な区になるのでは？

[87: 匿名さん]

昔から渋谷、新宿、池袋はそんなとこです(笑)

[88: 匿名さん]

都心部は東側中心に考えるしかないのかね。

[89: 匿名さん]

東側に都心部なんてないでしょ。

[90: 匿名さん]

普通に生活してたら、都心5区とその西側だけで十分ことが足りるからね。

[91: マンコミュファンさん]

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
「匿名さん」で立場も見えない意味不明の1行レスの応酬とか
格好悪いからヤメましょーね

[92: 匿名さん]

ぶちゃけ大きな流れは決まったと見るべきじゃない？
後は年間どれだけ都心部の分譲マンションを買える人がいるかの問題で、
それに合わせてデベは調整しながら供給して行くんだろうな。http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
年間３千から４千戸の間くらいかな？

[93: 匿名さん]

区部の年間供給量の4分の1、5分の1程度。
なんとなくこんなバランスのような気がする。

[94: 匿名さん]

三菱地所の竣工済みパークハウスシリーズって今クリアランスセール中なのね。
潔くてよろしい

[95: 匿名さん]

クリアランスセールやらないと新製品が置けないでしょ。それが解ってないのがいるよね。

[96: 匿名さん]

安いパークハウスありませんか？

[97: 匿名さん]

>>94
もともと地元の人の需要しかないところにニコタマで大規模マンションが売られちゃ、
あきらめざるを得ないでしょうね。
三菱地所も良い経験になったと思いますよ。

人口が多い区で必ずしもマンションが多く売れるわけじゃ無いってこと。
地元民の人口比率を考えないといけませんね。
練馬区あたりのほうが地元民比率が高いのでは？

[98: 匿名さん]

三菱、三井、住友は郊外マンションから手を引くのでは？
三菱はこれから晴海がありますね。

[99: 匿名さん]

マンション事業そのものから撤退も有り得ない話しではないな。
全く見込みないわけだから。

[100: 匿名さん]

郊外のちょこまかした小規模低層マンションを財閥系が手がけていたこと自体がおかしかったのでは？
少子化と二世帯住宅化で郊外の地元民需要が急激に右肩下がりになるのは明らかだからね。

[101: 匿名さん]

確かに高齢化と需要減少でヤバくなる郊外から都心へ回避する流れが加速してきてるから、デベも潮が引くように郊外から手を引きはじめてるね

[102: 匿名さん]

>>92

そのリンクってようは売れ残りの戸数ってことでしょ。

[103: 匿名さん]

＞96
山手線の東側ならパークハウスでも安いよ。

[104: 匿名さん]

三菱の晴海は三年後？

[105: 匿名さん]

>山手線の東側ならパークハウスでも安いよ。

いくら安くてもそっちはちょっと。

[106: 匿名さん]

渋谷区、新宿区、港区のオフィス空き室率が一割に接近中。

[107: 匿名さん]

遅行指数だから当たり前

[108: 匿名さん]

パークハウスはどこも空きが多いですね。これからどうするんでしょう。どう見ても億ションではないのに一億普通にしてる。恐ろしい。

[109: 匿名さん]

江東区スレが
亀戸5丁目とかいうブランド（笑）立地について
熱く議論中w

教授の見解が欲しいところだな

[110: 匿名さん]

東京駅を中心にオフィスは集まり、勤める人も増えていく。
他はダメぽ(笑)

[111: 匿名さん]

んー。
東京駅もクソもない経済情勢になってきたね。
悲観的でもなく、ただただリアルにそう思う。

[112: 匿名さん]

東京駅八重洲口は３０年間何一つ変わってないよ。

証券会社が多い兜町がいまひとつ活気がありません。　　その先は隅田川　　その先はわかりません。

[113: 匿名さん]

東京駅に集まってるのは金融、不動産。
あえて他の業界がそこに行くメリットはないよね。賃料高いし。
業界ごとに都内に分散していくような気がする。
あとは、右肩下がりの国内は程々にして海外へ。

東京も土地や建物が余りだして、スラム街とかできるとみた。

[114: 匿名さん]

みんな同じようにダメになっているわけじゃないのに、
それに気づかない人がいるのですね。

[115: 匿名さん]

金融とシナジー効果を理解出来ない人もいます(笑)

[116: 匿名さん]

シナジーあるのは限られた業界だろ？
あったとしても高い賃料のわりに合う？

[117: 匿名さん]

東京駅のそばに長期ローンで終の住処として共同住宅を購入。


↑すんごいイッパイイッパイの感じがするね。

しがみついてるムード満点！

[118: 購入検討中さん]

タモリ倶楽部で、スカイツリーをネタにマンション選びの特集をしていた。東京都の東側はまだまだ割安だね。スカイツリー効果でエリアへの見直しがあると、しばらく相対的な価格上昇があるかもね。

[119: 匿名さん]

＞＞１１７
マンション買うからには、資産価値を維持したいからね。

[120: 匿名さん]

まぁ、維持できるのは東京駅の西側だけだけどね。

[121: 匿名さん]

首都高中央環状線が着実に完成に向かっています。
都心部の骨格が出来上がるのも後わずかです。

[122: 匿名さん]

C1が、かすめもしない地域の人が夢見てるのかな

もう骨格はとうに出来上がってるわw

[123: 匿名さん]

江東区スレの議論は教授以上だな。すごいわ。

[124: 匿名さん]

完成すれば湾岸部から東名、中央が便利になるね。

[125: 匿名さん]

便利になるのは都心部だけ(笑)

[126: 匿名さん]

便利の代償に静寂生活を犠牲にするのはできないな。
都心なんて金持ちのセカンド以外に使い道ない。
家族が気の毒。

[127: 匿名さん]

今、友達から電話きてさ、「住処探してる」って言ってたから、都心売れ残って叩けるんじゃ？って言ったら。
「住処だぞ、なんで都心なんだ･･･」って返ってきた。
そんなもんだ。

[128: 匿名さん]

「例えば、江東区（東京）に財閥系不動産会社が建てたデザイナーズマンション。
ホームページやチラシでは一切値引きしていないが、
棟内のモデルルームに行くと気安く値引きに応じてくれます。
いきなり1000万円引きを提示された人もいます」（業界関係者）

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1001/08/news084_2.html

これたぶんブリリアマーレだな。でももう大分前から値下げしてるんじゃなかったっけ？
まだ売れ残ってるのか。

[129: 匿名さん]

まぁ、アウトレット用の地域ですからね。

[130: 匿名さん]

アウトレットマーレ有明は住民には「アウトレット販売してない」って言っておきながら
購入者には値下げして販売。住民かわいそうだな。

[131: 匿名さん]

首都圏で住みたい人気エリア、年収500万円を境に違い
年収500万円以上の人は「東京都都心部」（15.8％）。
続いて23区東部が13.2%。
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0811/28/news008.html
なんで東部が高くなっているのでしょうか？
イメージと違うのですが。

[132: 匿名さん]

東部っても豊洲人気でしょ。
後は、論外。
東部も湾岸エリアと千葉茨城側の外周エリアに分けたほうがよいと思う。

うちの職場でも湾岸で買う人と、
城西、城南が多い。

[133: 匿名さん]

豊洲なんて無理やり引っ張り出すなよw
ノミネートされてないから!

[134: 匿名さん]

２３区でも北部と西部は人気ないですね。

[135: 匿名さん]

西部、南部は年収が500万ちょいくらいじゃ無理だな。
世帯年収1000万くらいはないと。
そういう意味で城東は、中の中の庶民でも手が届く。

俺は、東側のあの街の雰囲気が嫌いだから、対象外だけど、
違和感なければOKじゃないかな。
あと、土地柄、歴史に関して無知なやつが多いね。

[136: 匿名さん]

＞＞１３３
東部でも江東区の中古マンションが年収500万円以上の人に人気ってことですかね。
江東区を都心部に入れたら、都心部の比率はもっともっと高くなりそうですね。
入れて統計取ったほうが分かりやすいと思うけどな。

[137: 匿名さん]

年収500万で区切るってどうなんだろ・・・
例えば、5,600万くらいのサラリーマンと1000万サラリーマンとでは、
全く傾向が違うような気がするが・・・。

結局、傾向の違うものを合算してるから
混乱しやすい。

統計とった人、自分の願望を混ぜて解釈する人、
両方ともベイズ統計とか知らないね。

[138: 匿名さん]

中古マンションも
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですね(笑)

[139: 匿名さん]

年収500万円がって・・・

[140: 匿名さん]

もう少し詳しく突っ込むと、
もしも、
500万万台の人と1000万の人とでは、傾向が異なる、
500万万台の人と400万台の人とでは、傾向が似ている、
が成り立つ場合、
500万を境に分類することは馬鹿げている。
無教養な人が統計を採るとこうなる、っていういい例。
それを加味した上で統計を解釈できないようでは、やはり無教養。
統計に振り回されるよ。

[141: 匿名さん]

年収500万、そりゃ東部しかムリだろ。

[142: 匿名さん]

２３区でも北部と西部は年収が高い低いに関わらず人気が無いですね。
南部と東部は人気なのに。
何故でしょうか？

[143: 匿名さん]

教授NGにしたら
このスレはスッキリするだろうな

[144: 匿名さん]

142は140を10回声を出して読むべきだなw

[145: 匿名さん]

北部は言わずもがな・・・・。

まだ分かってないようだけど、
500万以上っても、だんだん高くなるにつれて、分布人数は少なくなる。
この母集団の分布がどうなっているか全く分からない。
かつ、500万で分類してるのがだめすぎる。

例えば、500,600万の人が東に沢山投票する。
800万以上の人が都心、南西に分散投票する。
分布のピークが500万くらいにあって、裾が低い分布だとしたら、
ああいう結果になるよね？

年収が500万未満の人が
都心に投票してるのも、この統計の怪しいところ。
無理だろ、といいたい。

[146: 匿名さん]

>>145
無理かどうかは関係無くてあくまで人気投票ですから。
年収５００万円以上の人に人気なのは
１位　都心部
２位　23区東部
3位　23区南部
東部が高いのは江東区が入っているからで、江東区を都心部に入れたら、
都心部の人気はもっと高くなる。
分かっているのはここまでじゃない？

[147: 匿名さん]

はっきり言って内陸部は人気ないよ。

[148: 匿名さん]

つうか、東部は7区に対して、南部4区、西部3区、北部3区って
いくら区の人口差考慮したってはなっから比較に無理があるだろw

[149: 匿名さん]

>>147
都下なんかむごい数字ですねｗ

>>146
3位は西部じゃない？

[150: 匿名さん]

地震恐いので湾岸は辞退します。

[151: 匿名さん]

http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

結局年収500万前後だと安いものしか買えないってことのようです。

[152: 匿名さん]

年収500万程度で長期ローン組んでマンション買うなんつーヤツいるのか？
正気とは思えん！

[153: 匿名さん]

>>313
は

年収500万程度の人が
>>151
の上位区にあこがれ、買えるのは下の区っていう現状がよくわかるアンケートですね。

[154: 匿名さん]

都心部の居住人口が増えていろいろなサービスが始まってきました。

コンビニでカーシェア、大手が続々参入
1月9日14時37分配信 読売新聞
カーシェアリングは、自家用車を持たない家庭の増加などを背景に都心部で広がっている。マンション分譲会社やレンタカー会社、時間貸し駐車場の運営会社などが会員制のサービスを始めており、６時間以上の利用が前提となることが多いレンタカーと違って料金が１５～３０分単位で設定されているため、買い物、子どもの塾や保育園への送迎など短時間の利用に便利だ。店舗数の多いコンビニが導入すれば、会員が利用しやすくなる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100109-00000534-yom-bus_all

[155: 匿名さん]

>>151

見事な西高東低ですね。

[156: 匿名さん]

東部で人気あるのは豊洲だけじゃない？
他にあります？

[157: 匿名さん]

中古マーケットって実際のところどうなっているのかね？
３千万円以上の成約って本当にこんなに少ないのかな？
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml

中古マンション価格帯別成約数および前年同月比
　　　　　　　　 2008年11月 2009年11月 前年同月比
　1,000万円未満　　 69件　　 75件　　　　 8.7％
　1,000～2,000
　　　　万円未満 　215件　 　170件　　 ▲ 20.9％
　2,000～3,000
　　　　万円未満 　152件　　 100件 　　▲ 34.2％
　3,000～4,000
　　　　万円未満 　　61件　　 39件　　 ▲ 36.1％
　4,000～5,000
　　　　万円未満 　　16件　　　 7件　　 ▲ 56.3％
　5,000万円以上 　　19件　　　 2件　　 ▲ 89.5％

[158: 匿名さん]

>>151

の下のほうが人気なわけですね。

[159: 匿名さん]

いくらなんでも少な過ぎ。
こっちのほうが信用できそうだよ。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[160: 匿名さん]

内陸の渋滞が果てしなく続くような閉塞感が苦手
東部のいい歳したオッサンがジャージで歩いてるような荒んだ下町感が苦手

文京区は落ち着いてて良いわマジで

[161: 匿名さん]

在庫に占める比率と成約に占める比率を価格帯別に見れば、
中古マンションの売れ筋価格帯が分かります。
在庫に占める比率＜成約に占める比率は売れる価格帯
在庫に占める比率＞成約に占める比率は売れない価格帯
２３区の数字が無いので東京都の数字になりますが、
売れる価格帯2000万円～7000万円、
売れない価格帯2000万円以下と7000万円以上。

売れる価格帯をさらに細かく見ると、
在庫数÷3ヶ月間の成約数
２～３千万円　３．８４
３～４千万円　３．０１
４～５千万円　３．０２
５～７千万円　３．５７

３～５千万円が売れ筋のようです。

[162: 匿名さん]

実際の成約実績を見ると、
極端に安い価格帯には需要は流れてはいないようです。
新築も中古もある程度の年収の人々が購入し、
それに達していない人々は妥協するくらいなら買わない姿勢のようです。

恐らく、できれば築浅、都心に近いところが基本スタンスのようです。

[163: 匿名さん]

相変わらずですねぇw
どうしても教授は数字の扱いが理解できないようで・・・

[164: 匿名さん]

物流会社のトラックが爆走する湾岸埋立地も住むには無理な場所ですね。

[165: 匿名さん]

>>163
まずは結論ありきで
都合のいい数字だけを並べるからね

マジでＮＧ設定できないのかな

[166: 匿名さん]

＞売れる価格帯2000万円～7000万円、
＞売れない価格帯2000万円以下と7000万円以上。

何も言ってないに等しい。相当のあ・ほ。

[167: 匿名さん]

昔からでしょ。
唯一伝わるのは江東区の埋立地が売れなくて困ってるってことだけ。

[168: 匿名さん]

教授は墨田専門なんじゃないの？

[169: 匿名さん]

西側へのルサンチマンだけしか感じられない

まだ割り切ってそんなに悪いところでもないっすよ的なコメントなら
ここまで不快感を多くの人に与えることもないだろうに

[170: 匿名さん]

江東区の埋立地って売れてないの？

あの売れなかったBMAもようやく売れ出してるようだし、CTAは竣工前に完売するそうですよ。すみふ社内でも価格づけ失敗で問題になったそうです。

[171: 匿名さん]

買い煽りと叩きで更新頻度高いスレってみんな「なんとかタワー」だね。

タワマンがダブついてるのがよくわかる。

[172: 匿名さん]

曳舟あたりを勘違いして買ってしまったんだろう＞教授。
一気に開発が進むと信じていたのに４年経っても街の雰囲気は変わらず。
できたのは殺風景なスカイツリーだけ。
自ら墨田教の教祖になるしか心の平穏はなかったんだろ。

[173: 匿名さん]

まだタワーが少ないとこなら価値が維持できるかもしれないけど、
同時期に大量にできた地域なんて、のちのち悲惨なことになるのが目にみえてるでしょ。

[174: 匿名さん]

そういう場所は希少価値ゼロだし、同時期に大量分譲されてるから同時期に大量に中古が出回る可能性が非常に高い。
中古は競争相手が多いほど安く叩かれるので、売るときは相当な含み損を覚悟しないといけないな。

[175: 匿名さん]

しかも大地震きたら一発終わりかも･･･

[176: 匿名さん]

大規模タワー群なんて

将来は現在の団地と同じ扱いだろ

[177: 匿名さん]

日銀、国債買い余力縮む　月末以降30兆円割る見通し 　日銀による国債の買い余力が小さくなってきた。日銀は長期国債の保有額をお札の発行額の範囲に抑える規則（銀行券ルール）を決めており、国債の保有が増える一方で、お札の発行が伸びなくなっているためだ。お札の発行額から国債保有額を引いた買い余力は2009年12月末で約33兆円。１年前の40兆円超から大幅に縮小している。
お札の発行額は年末に大きく膨らむため、実際の買い余力はさらに小さい。昨年11月末時点では約27兆円で、この１月末以降は再び30兆円を割り込み、一段と縮小していくとの見方が多い。

[178: 匿名さん]

同時期に大量にタワマンが出来た地域の代表は、
佃・月島エリア

だが、値崩れしとらんよ。
リバーシティの三井以外にゴクレやライオンズのタワーまで建ってるがね。
まぁ、中古価格は単純じゃないって事だね。

[179: 匿名さん]

供給が少ないと値崩れしない理屈だと郊外は値崩れしないことになっちゃう。実際は逆ですｗ

[180: 匿名さん]

>>178
あそこはTVのマンションネタでは必ず画像がでるほどの別格地域
まあ実際住んでたけどいい場所だったよ

いまは月島駅近辺で乱立しすぎだけどね

[181: 匿名さん]

お屋敷町の大邸宅以外は、希少価値を求めても詮なきことでしょ。自己満足に過ぎません。

[182: 匿名さん]

あの地区を買ったことが大失敗だったことがはっきりわかるのは１０年後くらいでしょうかね。

[183: 匿名さん]

バブル期以前に作られたワンルームが外周区で大量に余って、
マーケットの撹乱要因になっているようです。
ワンルームの中古価格、家賃がどんどん値下がりしています。

[184: 匿名]

ワンルーム（笑）
眼中になかったわ
懐かしいなあ

[185: 匿名さん]

>>184
買い手不在みたいですよ。
築年が古くても買い手、借手があるのは港区等の都心だけで、
外周区は大変みたいです。
最終的にどうなって行くのか興味あるところです。